资产评估学第五章ppt5
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2.建筑物贬值的估算方式 〔1〕年限法〔直线法〕 建筑物贬值率=建筑物已使用年限/建筑物总经济寿命×100% 建筑物成新率=建筑物尚可以使用年限/建筑物总经济寿命
×100% 已使用年限应采取“有效年限”， 缺点：建筑物经济寿命难以估计 正视：地皮使用权年限的影响
〔2〕不雅察法〔评分法〕 成新率＝布局局部合计得分×G+装修局部合计得分×S+装备局部
对不合用处的区域，以上成分的影响水平、影响偏向等会有区分。
〔三〕个体成分
指房地产代价的个体性对房地产代价的影响成分，具 体可分为影响地皮的个体成分与影响建筑物的个体成 分。 1.影响地皮代价的个体成分 2.影响建筑物代价的个体成分
第三节 成本法在房地产评估中的利用
1、根底思绪及根底公式 评估价值＝从头购建代价－建筑物贬值
筑安装工程费、公共配套举措措施建立费、其他工程费 和税费 〔三〕办理费用 〔四〕资金成本 〔五〕发卖税费 包孕：发卖费用、发卖税金及附加、其他发卖税费 〔六〕启示利润
4、影响房地产代价的成分
〔一〕一般成分 1.社会成分 2.经济成分 3.政策成分
〔二〕区域成分 1.商业富贵度 2.道路灵通度 3.交通便捷度 4.举措措施完善度 5.情况质量状况 6.企图限制
合计得分×B
〔3〕成新率扣头法
〔4〕发卖资料法〔市场法)
〔5〕本钱化收益法〔房钱损失落法〕
[例题] 某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场勘察评分，布局局部80分，装
修局部70分，装备局部60分。再经查得出批改系数C＝0.75，S＝0.12， B＝0.13， 成新率＝〔80×0.75+70×0.12+60×0.13〕÷100×100％＝76.2％ 在实践中，也常常将年限法和不雅察法得出的结论加权平均，得出成新率。 对一些平面安插不应时宜、装备掉队、式样过时的建筑物，还应斟酌其功能 性贬值成分。可以在成新率一定的根底作恰当减价批改。
第四节 收益法在房地产评估中的利用
1、根底思绪及步调
常常使用计较公式 ：
a 1
P
r
Hale Waihona Puke 1 (1r)
n
a－年净收益 r－折现率
2、合用对象和前提 收益性房地产，不适合公益性房地产 房地产的收益和风险可以预期、量化
3、各参数的估算
〔一〕净收益的估算
除去各类费用后的收益，必需是客不雅收益， 而非实际收益。是以需经由过程计较客不雅总收 益和客不雅总费用来取得。
资产评估学
第二篇 资产评估实务
第五章 房地产评估
第一节 房地产评估概述 第二节 房地产代价及其影响成分 第三节 成本法在房地产评估中的利用 第四节 收益法在房地产评估中的利用 第五节 市场法在房地产评估中的利用 第六节 假定启示法 第七节 基准地价批改法* 第八节 线路价法*
第九节 在建工程评估*
3.排序插入法
本钱化率的种类：综合伙本化率、建筑物质本化率、地皮本 钱化率。
〔三〕收益期切实其实定
伶仃评建筑物——建筑物的经济寿命 伶仃评地皮——地皮使用权年限
房地合一建建筑筑物物经经济济寿寿命命
土地使用权年限，据土地使用权年限确定收益期。 土地使用权年限，可采用以下两种方法之一：
〔1〕先据建筑物的经济寿命一定收益期，然后计较地皮超出 建筑物经济寿命局部的价值。
〔三〕估算办理费用 〔四〕估算资金成本 正视：
〔1〕不管是自有资金，仍是借入资金均应计较利息； 〔2〕计息根底＝地皮取得成本+地皮启示成本+办理 费 〔3〕凭据启示时候划分计较地皮取得费与启示费的利 息。假设启示费是平均投入，那么按资金投入时候的 一半计息。 〔五〕估算税费 〔六〕估算投资利润 利润率的基数可所以地皮取得费和地皮启示费〔包孕办 理费用〕， 也可以或许是启示后地皮的地价。
〔一〕估算取得待启示地皮的成本 取决于地皮使用权是假设何取得的。是从农村征地取
得地皮使用权仍是从城镇出让取得地皮使用权。 1.从农村征地取得地皮 〔1〕国家征用集体地皮而付出给农村集体经济组织的
费用，包 括：地皮抵偿费、地上附着物和青苗抵偿费及安装津贴 费。 〔2〕付出给当局的地皮使用权出让金。 2.从城镇出让取得地皮 〔1〕为取得已使用城市地皮而向原地皮使用者付出的 拆迁费用。 〔2〕付出给当局的地皮使用权出让金。 〔二〕估算地皮启示成本 1.根底举措措施建立费
1.发卖费用 2.发卖税金及附加 3.其他发卖税费 〔六〕估算启示利润
5、旧房地产应用成本法评估的操作步调
旧有房地产价格＝土地重新取得价 或重新开发价
建筑物重新 购建价
建筑物贬值
正视:地皮的从头取得代价需斟酌因为 地皮使用权年限缩短所变成的地皮 价值减损
旧建筑物代价＝建筑物的从头构建 代价－建筑物贬值
〔一〕估算从头构建代价 1.估算从头构建代价的思绪 可采取房地分估的体例。 地皮的从头构建代价可采取市场法，收益法基准地价批改 法等方式。
正视建筑物从头构建代价〔重置成本〕有两种： (1) 回复复兴重置成本〔Reproduction cost〕 (2) 更新重置成本〔Replacement cost〕
按会计准那么
4、房地产评估的法式 〔一〕承受奉求，明白评估的根底事项
1.明白评估对象 2.明白评估目标 3.明白评估基准日 4.明白评估呈报提交日期 〔二〕制定评估作业企图和手艺方案 〔三〕现场勘察及搜集数据资料 〔四〕评定估算，给出评估了局并撰写评估呈报
第二节 房地产代价及其影响成分
1、房地产代价的特征 〔一〕地皮代价的特别性 1.代价构成的特别性 2.代价决意机制的特别性 3.市场供求关系的特别性 4.代价呈不休增加趋势 〔二〕房地产代价的特征 1.房地产代价构成的复杂性 2.房地产代价具有明明的区域性、个体性 3.房地产代价具有较强的政策性
第一节 房地产评估概述
1、房地产及其特征 〔一〕房地产的概念
房地产的三种形态：地皮、建筑物、房产〔房地合 一〕
房地产分为物质实体、权益及区为三个方面
〔二〕房地产的特征
地皮的特征 决意房地产的特征
房决地意产代价特点、市场
的特点及房地产评估的特别性。
1.地皮的天然特征 〔1〕数目标有限性〔不成再生性〕 〔2〕位置的不成移动性 〔3〕功效的持久性 〔4〕功效的差别性
资金成本＝750×[〔1＋6%〕2－1]＋375×40%×[〔1＋6%〕 1.5 －1]＋375×60%×[〔1＋6%〕0.5－1] ＝92.70＋13.70＋6.65＝113.05元/平方米
4.估算启示利润 启示利润＝〔750＋375〕×10% ＝112.5元/平方米
5.计较地皮代价 地皮单价＝750＋375＋113.05＋112.5 ＝1,350.55元/平方米 地皮总价＝1,350.55×80,000＝108,044,000元
[例题]
某地块面积为80,000平方米，是经由过程城镇地皮出让而取 得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，启示费3 亿元/平方千米，其他费用〔包孕税费〕5万元/亩，地皮启 示周期为两年，第一年投入启示费占总启示费的40%，今 朝市场上地产启示的投资待遇率为10%，银行贷款利率为 6%，试评估该地皮经启示后的代价。
净收益 潜伏毛收入 空置等变成的收入损失落 营运费用
＝
有效毛收入
＝
营运费用
具体估算可以分为出租型、直接经营型及自用型进 展。
△求取方式：
1.市场提取法〔市场法〕
寻觅相近似房地产的买卖案例，对近似房地产的净收益、代 价等资料，选用响应的收益法计较公式，求出本钱化率
2.累加法
＝
+
本钱化率 无风险待遇率 风险待遇率
2.地皮的人文特征 〔1〕用处的多样性 〔2〕供应的稀缺性 〔3〕经济地理位置的可变性 〔4〕可垄断性 3.建筑物的特点 〔1〕建筑物不克不及离开地皮而自力存在 〔2〕建筑物的使用寿命是有限的 〔3〕建筑物属可再生性社会资本
4.房地产〔不动产〕的特征 〔1〕位置固定性 〔2〕使用历久性 〔3〕投资大年夜量性 〔4〕影响成分多样性和复杂性 〔5〕保值增值性
即该地块经启示后的代价为108,044,000元。
4、新建房地产评估的操作步调
新建房地产代价＝地皮取得成本+地皮启示成本+建筑物建造成本 + 办理费用+资金成本+发卖税费+正常利润
新建建筑物代价＝建筑物建造成本+办理费用+资金成本+发卖税费 +启示利润
〔一〕估算地皮取得成本 〔二〕估算地皮启示成本与建筑物建造成本〔启示成本〕 1.勘察设计和前期工程费 2.根底举措措施建立费 3.建安工程费 4.公共举措措施建立费 5.其他工程费 6.启示历程的税费 〔三〕估算办理费 〔四〕估算资金成本 〔五〕估算发卖税费
[例题] 某套室庐从头建造价为300000元，经对其布局、装修和装备三大年夜局部的
各具体工程不雅察，一定其成新率为80％，但该室庐厅小且暗，厨房和卫 生间均小，光线亦枯窘。经分解和估测，决意在成新率的根底作10％的减 价批改。 V＝300000×80％×〔1－10％〕＝300000×72％＝216000〔元〕
〔三〕所有权代价、使用权代价和其他权益代价 1.所有权代价 2.使用权代价 3.其他权益代价 如：租赁权代价、典质权代价等
〔四〕市场买卖代价和评估代价 1.市场买卖代价 2.评估代价
3、房地产代价的构成
〔一〕地皮取得成本 地皮取得成本=购买地皮应付出的价款+税费
〔二〕启示成本 包孕：勘察设计和前期工程费、根底举措措施建立费、建
2、房地产评估的原那么
1.合法原那么
2.最高最好使用原那么
3.房地综合斟酌原那么
4.区域及地段原那么
3、房地产评估的目标和价值类型 1.纯挚的房地产买卖评估 市场价值或非市场价值
2.企业价值评估采取成本法触及到得企业中的房地 产评估
在用价值〔按房地产对企业作奉献的体例 评估其价值〕
3.财务呈报目标触及的房地产 要求的价值类型
2、合用对象和前提 重要合用于既不产生现金流〔收益〕，又很少有买卖案
例的公益性房地产；和无需计较损耗的新建房地产。值得 正视的是地皮的代价重要由其功效决意，而非成本，是以 成本法在评估地皮价值时，其利用局限遭到限制，出格是 商业用地。可是纯挚评估建筑物代价时，成本法较适合。
3、新启示地皮评估中成本法的操作步调 新启示地皮代价＝取得待启示地皮的成本+地皮启示费+办 理费用 +资金成本+税费+启示利润
回复复兴重置成本合用于有特别回护价值的建筑物评估， 更新重置成本合用于一般建筑物。
2.建筑物从头构建代价的估算 〔1〕单位对照法 〔2〕分局部项法 〔3〕工料丈量法〔工料估算法〕
该种方式评估中一般较少用。 〔4〕指数调剂法
〔二〕估算建筑物贬值
1.建筑物贬值的概念和启事 实体性、功能性、经济性三种贬值
〔2〕假定将来收益无穷期。可是在计较净收益时应扣除建筑 物的折旧费和地皮费用的摊销。
4、收益法的派生方式
〔一〕地皮剩余法
L a B (rB d ) rL
因为房地合一净收益中含有折旧，故在计较地皮净收益时，应扣除建筑物折旧。 [例题]在一幅3000m2的地皮上建有建筑面积为2000m2的房屋，凭据成本法，
我河山地代价的特别性
在我国实施国有地皮所有权与使用权相分手的制度，国有地 皮使用权可具有和让渡，地皮二级市场买卖的是使用权而 非所有权。
土地所有权
城镇土地 国家所有 农村和市效土地 农民集体所有
国有土地使用权出划让拨土土地地使使用用权权
2、房地产代价的种类
〔一〕地皮代价、建筑物代价和房地产代价 1.地皮代价 〔1〕基准地价 〔2〕标定地价 〔3〕出让底价 〔4〕让渡代价 〔5〕其他代价〔典质代价、课税代价等〕
上述〔1〕～〔3〕属地皮一级市场代价，由当局垄断定 价。4～5属地皮二级市场代价，由市场竞争决意代价。
〔二〕总代价、单位代价、楼面地价
楼面地价＝地皮总价÷建筑总面积
楼面地价＝地皮单价÷容积率
[例题]
投资者面临甲、乙两幅地皮。甲地的容积率为5，单价为 1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平 方米。借使两幅地皮的其他前提一样，问投资者应中 选择哪一幅地皮进展投资加倍经济？
1.估算地皮取得成本
地皮取得成本＝出让金＋拆迁费
＝20＋30＝50万元/亩＝750元/平方米
2.估算地皮启示成本
地皮启示成本＝启示费＋其他费用
＝3亿元/平方千米＋5万元/亩
＝300元/平方米＋75元/平方米
＝375元/平方米
3.估算资金成本 假定地皮取得成本一次性投入，因计息期为两年，地皮启示 成本分阶段平均投入，那么：
×100% 已使用年限应采取“有效年限”， 缺点：建筑物经济寿命难以估计 正视：地皮使用权年限的影响
〔2〕不雅察法〔评分法〕 成新率＝布局局部合计得分×G+装修局部合计得分×S+装备局部
对不合用处的区域，以上成分的影响水平、影响偏向等会有区分。
〔三〕个体成分
指房地产代价的个体性对房地产代价的影响成分，具 体可分为影响地皮的个体成分与影响建筑物的个体成 分。 1.影响地皮代价的个体成分 2.影响建筑物代价的个体成分
第三节 成本法在房地产评估中的利用
1、根底思绪及根底公式 评估价值＝从头购建代价－建筑物贬值
筑安装工程费、公共配套举措措施建立费、其他工程费 和税费 〔三〕办理费用 〔四〕资金成本 〔五〕发卖税费 包孕：发卖费用、发卖税金及附加、其他发卖税费 〔六〕启示利润
4、影响房地产代价的成分
〔一〕一般成分 1.社会成分 2.经济成分 3.政策成分
〔二〕区域成分 1.商业富贵度 2.道路灵通度 3.交通便捷度 4.举措措施完善度 5.情况质量状况 6.企图限制
合计得分×B
〔3〕成新率扣头法
〔4〕发卖资料法〔市场法)
〔5〕本钱化收益法〔房钱损失落法〕
[例题] 某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场勘察评分，布局局部80分，装
修局部70分，装备局部60分。再经查得出批改系数C＝0.75，S＝0.12， B＝0.13， 成新率＝〔80×0.75+70×0.12+60×0.13〕÷100×100％＝76.2％ 在实践中，也常常将年限法和不雅察法得出的结论加权平均，得出成新率。 对一些平面安插不应时宜、装备掉队、式样过时的建筑物，还应斟酌其功能 性贬值成分。可以在成新率一定的根底作恰当减价批改。
第四节 收益法在房地产评估中的利用
1、根底思绪及步调
常常使用计较公式 ：
a 1
P
r
Hale Waihona Puke 1 (1r)
n
a－年净收益 r－折现率
2、合用对象和前提 收益性房地产，不适合公益性房地产 房地产的收益和风险可以预期、量化
3、各参数的估算
〔一〕净收益的估算
除去各类费用后的收益，必需是客不雅收益， 而非实际收益。是以需经由过程计较客不雅总收 益和客不雅总费用来取得。
资产评估学
第二篇 资产评估实务
第五章 房地产评估
第一节 房地产评估概述 第二节 房地产代价及其影响成分 第三节 成本法在房地产评估中的利用 第四节 收益法在房地产评估中的利用 第五节 市场法在房地产评估中的利用 第六节 假定启示法 第七节 基准地价批改法* 第八节 线路价法*
第九节 在建工程评估*
3.排序插入法
本钱化率的种类：综合伙本化率、建筑物质本化率、地皮本 钱化率。
〔三〕收益期切实其实定
伶仃评建筑物——建筑物的经济寿命 伶仃评地皮——地皮使用权年限
房地合一建建筑筑物物经经济济寿寿命命
土地使用权年限，据土地使用权年限确定收益期。 土地使用权年限，可采用以下两种方法之一：
〔1〕先据建筑物的经济寿命一定收益期，然后计较地皮超出 建筑物经济寿命局部的价值。
〔三〕估算办理费用 〔四〕估算资金成本 正视：
〔1〕不管是自有资金，仍是借入资金均应计较利息； 〔2〕计息根底＝地皮取得成本+地皮启示成本+办理 费 〔3〕凭据启示时候划分计较地皮取得费与启示费的利 息。假设启示费是平均投入，那么按资金投入时候的 一半计息。 〔五〕估算税费 〔六〕估算投资利润 利润率的基数可所以地皮取得费和地皮启示费〔包孕办 理费用〕， 也可以或许是启示后地皮的地价。
〔一〕估算取得待启示地皮的成本 取决于地皮使用权是假设何取得的。是从农村征地取
得地皮使用权仍是从城镇出让取得地皮使用权。 1.从农村征地取得地皮 〔1〕国家征用集体地皮而付出给农村集体经济组织的
费用，包 括：地皮抵偿费、地上附着物和青苗抵偿费及安装津贴 费。 〔2〕付出给当局的地皮使用权出让金。 2.从城镇出让取得地皮 〔1〕为取得已使用城市地皮而向原地皮使用者付出的 拆迁费用。 〔2〕付出给当局的地皮使用权出让金。 〔二〕估算地皮启示成本 1.根底举措措施建立费
1.发卖费用 2.发卖税金及附加 3.其他发卖税费 〔六〕估算启示利润
5、旧房地产应用成本法评估的操作步调
旧有房地产价格＝土地重新取得价 或重新开发价
建筑物重新 购建价
建筑物贬值
正视:地皮的从头取得代价需斟酌因为 地皮使用权年限缩短所变成的地皮 价值减损
旧建筑物代价＝建筑物的从头构建 代价－建筑物贬值
〔一〕估算从头构建代价 1.估算从头构建代价的思绪 可采取房地分估的体例。 地皮的从头构建代价可采取市场法，收益法基准地价批改 法等方式。
正视建筑物从头构建代价〔重置成本〕有两种： (1) 回复复兴重置成本〔Reproduction cost〕 (2) 更新重置成本〔Replacement cost〕
按会计准那么
4、房地产评估的法式 〔一〕承受奉求，明白评估的根底事项
1.明白评估对象 2.明白评估目标 3.明白评估基准日 4.明白评估呈报提交日期 〔二〕制定评估作业企图和手艺方案 〔三〕现场勘察及搜集数据资料 〔四〕评定估算，给出评估了局并撰写评估呈报
第二节 房地产代价及其影响成分
1、房地产代价的特征 〔一〕地皮代价的特别性 1.代价构成的特别性 2.代价决意机制的特别性 3.市场供求关系的特别性 4.代价呈不休增加趋势 〔二〕房地产代价的特征 1.房地产代价构成的复杂性 2.房地产代价具有明明的区域性、个体性 3.房地产代价具有较强的政策性
第一节 房地产评估概述
1、房地产及其特征 〔一〕房地产的概念
房地产的三种形态：地皮、建筑物、房产〔房地合 一〕
房地产分为物质实体、权益及区为三个方面
〔二〕房地产的特征
地皮的特征 决意房地产的特征
房决地意产代价特点、市场
的特点及房地产评估的特别性。
1.地皮的天然特征 〔1〕数目标有限性〔不成再生性〕 〔2〕位置的不成移动性 〔3〕功效的持久性 〔4〕功效的差别性
资金成本＝750×[〔1＋6%〕2－1]＋375×40%×[〔1＋6%〕 1.5 －1]＋375×60%×[〔1＋6%〕0.5－1] ＝92.70＋13.70＋6.65＝113.05元/平方米
4.估算启示利润 启示利润＝〔750＋375〕×10% ＝112.5元/平方米
5.计较地皮代价 地皮单价＝750＋375＋113.05＋112.5 ＝1,350.55元/平方米 地皮总价＝1,350.55×80,000＝108,044,000元
[例题]
某地块面积为80,000平方米，是经由过程城镇地皮出让而取 得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，启示费3 亿元/平方千米，其他费用〔包孕税费〕5万元/亩，地皮启 示周期为两年，第一年投入启示费占总启示费的40%，今 朝市场上地产启示的投资待遇率为10%，银行贷款利率为 6%，试评估该地皮经启示后的代价。
净收益 潜伏毛收入 空置等变成的收入损失落 营运费用
＝
有效毛收入
＝
营运费用
具体估算可以分为出租型、直接经营型及自用型进 展。
△求取方式：
1.市场提取法〔市场法〕
寻觅相近似房地产的买卖案例，对近似房地产的净收益、代 价等资料，选用响应的收益法计较公式，求出本钱化率
2.累加法
＝
+
本钱化率 无风险待遇率 风险待遇率
2.地皮的人文特征 〔1〕用处的多样性 〔2〕供应的稀缺性 〔3〕经济地理位置的可变性 〔4〕可垄断性 3.建筑物的特点 〔1〕建筑物不克不及离开地皮而自力存在 〔2〕建筑物的使用寿命是有限的 〔3〕建筑物属可再生性社会资本
4.房地产〔不动产〕的特征 〔1〕位置固定性 〔2〕使用历久性 〔3〕投资大年夜量性 〔4〕影响成分多样性和复杂性 〔5〕保值增值性
即该地块经启示后的代价为108,044,000元。
4、新建房地产评估的操作步调
新建房地产代价＝地皮取得成本+地皮启示成本+建筑物建造成本 + 办理费用+资金成本+发卖税费+正常利润
新建建筑物代价＝建筑物建造成本+办理费用+资金成本+发卖税费 +启示利润
〔一〕估算地皮取得成本 〔二〕估算地皮启示成本与建筑物建造成本〔启示成本〕 1.勘察设计和前期工程费 2.根底举措措施建立费 3.建安工程费 4.公共举措措施建立费 5.其他工程费 6.启示历程的税费 〔三〕估算办理费 〔四〕估算资金成本 〔五〕估算发卖税费
[例题] 某套室庐从头建造价为300000元，经对其布局、装修和装备三大年夜局部的
各具体工程不雅察，一定其成新率为80％，但该室庐厅小且暗，厨房和卫 生间均小，光线亦枯窘。经分解和估测，决意在成新率的根底作10％的减 价批改。 V＝300000×80％×〔1－10％〕＝300000×72％＝216000〔元〕
〔三〕所有权代价、使用权代价和其他权益代价 1.所有权代价 2.使用权代价 3.其他权益代价 如：租赁权代价、典质权代价等
〔四〕市场买卖代价和评估代价 1.市场买卖代价 2.评估代价
3、房地产代价的构成
〔一〕地皮取得成本 地皮取得成本=购买地皮应付出的价款+税费
〔二〕启示成本 包孕：勘察设计和前期工程费、根底举措措施建立费、建
2、房地产评估的原那么
1.合法原那么
2.最高最好使用原那么
3.房地综合斟酌原那么
4.区域及地段原那么
3、房地产评估的目标和价值类型 1.纯挚的房地产买卖评估 市场价值或非市场价值
2.企业价值评估采取成本法触及到得企业中的房地 产评估
在用价值〔按房地产对企业作奉献的体例 评估其价值〕
3.财务呈报目标触及的房地产 要求的价值类型
2、合用对象和前提 重要合用于既不产生现金流〔收益〕，又很少有买卖案
例的公益性房地产；和无需计较损耗的新建房地产。值得 正视的是地皮的代价重要由其功效决意，而非成本，是以 成本法在评估地皮价值时，其利用局限遭到限制，出格是 商业用地。可是纯挚评估建筑物代价时，成本法较适合。
3、新启示地皮评估中成本法的操作步调 新启示地皮代价＝取得待启示地皮的成本+地皮启示费+办 理费用 +资金成本+税费+启示利润
回复复兴重置成本合用于有特别回护价值的建筑物评估， 更新重置成本合用于一般建筑物。
2.建筑物从头构建代价的估算 〔1〕单位对照法 〔2〕分局部项法 〔3〕工料丈量法〔工料估算法〕
该种方式评估中一般较少用。 〔4〕指数调剂法
〔二〕估算建筑物贬值
1.建筑物贬值的概念和启事 实体性、功能性、经济性三种贬值
〔2〕假定将来收益无穷期。可是在计较净收益时应扣除建筑 物的折旧费和地皮费用的摊销。
4、收益法的派生方式
〔一〕地皮剩余法
L a B (rB d ) rL
因为房地合一净收益中含有折旧，故在计较地皮净收益时，应扣除建筑物折旧。 [例题]在一幅3000m2的地皮上建有建筑面积为2000m2的房屋，凭据成本法，
我河山地代价的特别性
在我国实施国有地皮所有权与使用权相分手的制度，国有地 皮使用权可具有和让渡，地皮二级市场买卖的是使用权而 非所有权。
土地所有权
城镇土地 国家所有 农村和市效土地 农民集体所有
国有土地使用权出划让拨土土地地使使用用权权
2、房地产代价的种类
〔一〕地皮代价、建筑物代价和房地产代价 1.地皮代价 〔1〕基准地价 〔2〕标定地价 〔3〕出让底价 〔4〕让渡代价 〔5〕其他代价〔典质代价、课税代价等〕
上述〔1〕～〔3〕属地皮一级市场代价，由当局垄断定 价。4～5属地皮二级市场代价，由市场竞争决意代价。
〔二〕总代价、单位代价、楼面地价
楼面地价＝地皮总价÷建筑总面积
楼面地价＝地皮单价÷容积率
[例题]
投资者面临甲、乙两幅地皮。甲地的容积率为5，单价为 1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平 方米。借使两幅地皮的其他前提一样，问投资者应中 选择哪一幅地皮进展投资加倍经济？
1.估算地皮取得成本
地皮取得成本＝出让金＋拆迁费
＝20＋30＝50万元/亩＝750元/平方米
2.估算地皮启示成本
地皮启示成本＝启示费＋其他费用
＝3亿元/平方千米＋5万元/亩
＝300元/平方米＋75元/平方米
＝375元/平方米
3.估算资金成本 假定地皮取得成本一次性投入，因计息期为两年，地皮启示 成本分阶段平均投入，那么：