南宁市别墅项目市场调研分析报告(PPT 40页)_8670
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显然，仙葫区域已经成为公认的别墅区，不仅其别墅数目众多，而且其价格以及销售情 况基本上反映了整个南宁市的别墅市场销售情况，截止2003年上半年，南宁市别墅总储存量 已经超过3000套，假如包括将要起步的项目，开发完成后，整个南宁市别墅量将超过5000 套。经济休闲型和纯别墅住宅区在南宁市场上仍占据着重要的位置，2003年下半年起步的几 个别墅楼盘，如：龙头山庄、邕江湾都是纯别墅住宅区，而宝城花园也是经济型的望江别墅。
其中：邕宁县县城区的功能定位为邕宁县的政治和文化中心；其大沙田开发区的性质为：以 商贸居住和无污染工业为主，兼有旅游度假功能的新区；仙葫开发区则以文教科研、闲情娱乐 为主的新的生活居住区。
区位优势: 整个开发区规划面积20平方公里,划分为三大功能区：
西区---接南宁南湖区，距离南宁市区仅6公里，规划面积5.5平方公里,南宁至北海、桂林、百 色三条高速公路交汇于此，邕江环绕，千吨级船队可直达广州、港澳，是大西南最大的出海出 上交通枢纽。规划建成为以高新科技产业、仓储、房地产、科研和度假业为主的南宁市卫星城 。 南区---即（莫村）半岛，规划面积为3.5平方公里,是县城新城区主体，以发展金融、商贸、 居住、行政等为主。 东区---为工业区，面积11平方公里。该区地势平缓,荒地连片,开发成本低。地处邕江下游， 便于环保处置。区内有湘桂线上的邕宁火车站和南柳高速公路出入口，有大型电力项目配套， 是发展工业的理想之地。 机遇：
1、1 “建立中国－东盟自由贸易区”对南宁经济的影响
中国－东盟自由贸易区的建立，将使区内贸易大大增加，给中国 广大企业带来极大的商业机会。
“中国—东盟博览会”将定在南宁举行，南宁成为“中国东盟贸 易圈”的前哨，这将促进南宁的经济快速增长，为南宁市房地产业 奠定稳固的经济基础，而由“东盟”带来的大量的资金流、物流、 信息流，必将拉动旺盛的投资需求，使南宁房地产业的投资保持快 速增长步伐。
南宁市别墅项目市场调研分析报告(PPT 40页)
目录
前言
调查目的
第一章：区域政治经济环境
1、1“建立中国——东盟自由贸易区”对南宁的影响 1、2南宁别墅项目发展现状与机遇 1、3仙葫片区开发优势与机遇 1、4天池山地块资源分析
第二章：南宁别墅楼盘的开发现状与传播分析
2、1南宁别墅区域划分 2、2重要竞争对手分析 2、3南宁各别墅楼盘报纸广告投放比例 2、4广告诉求交互表 2、5系数交互表 2、6别墅购买特征分析 2、7 购房者的基本形态
胸意，中“天池”神来景观佛光普照，山水相连相接，点面结合，造就一块居住的风水宝地。 区位： 离城市副中心（金湖广场）仅10公里，既远离都市之喧嚣，又可独享静谧之福，却又不失交通之便捷，成就南宁城市后花园的美称。
项目SWOT分析
项目优势——S
相对独立的社区，自成一禺，宛如世外桃源。 交通便捷：贯通桂海高速公路，横穿市区至邕宁中心 海拔100米的高度，众揽南宁市区、群山全景，空气质量高纯度，惟我独尊。 生态社区的打造，营造21世纪高品质人居环境。
机遇：
东盟的推动，必将使南宁真正步向“国际化”的发展模式和轨道，经济、商贸活动的繁荣， 带动南宁市房地产业、娱乐业、服务业、旅游业等相关产业的发展。给南宁高尚住宅的开发 提供了强有力的消费支持，同时要求高尚住宅自身配套更具完善。
1、3 仙葫片区开发优势与机遇
优势：
由广西城乡规划设计院设计的邕宁城市总体规划，已完成初步方案的规划设计和功能分区， 至此邕宁城市总体规划方案浮出水面。
2、2、2翡翠园
开发商 ：中房集团南宁房地产开发公司 地理位置 ：南宁市民族大道168号 占地面积 ：341335平方米 建筑面积 ：47.88万平方米 项目总体定位 ：国家康居示范工程 主力户型面积 ：220—500平方米 容积率：1.12 绿化率 ：47.8% 建筑密度 ：16.2% 价格范围 ：独立别墅150—210万元/栋 ，联排80—90万元/
龙胤花园广告量及诉求状况
广告量
2003年1-10月份共发布 报纸广告约67万元
现阶段情况 ：
热销中
产品特征
1、项目定位为高价位别墅盘。
2、主要卖点是沿江别墅以及有 地 王 之 称 的 1300 万 豪 华 别 墅王。由于该项目的地势 较为平坦，除沿江面的别 墅可以看到江景外，内部 的别墅基本享受不到江景， 因此在自然景观方面该项 目很难有的优势。
天池山、碧丽山庄、龙胤花园、丽水湾、枫丹丽舍、雅源阁、邕江湾、 海茵国际花城、宝城花园、龙头山庄
按照区域划分别墅区
江南区 13%
仙葫区 62%
凤岭区 25%
2、2重要竞争对手的基本情况
2、2、1玫瑰园
开发商 ：广西玉力房地产公司 地理位置 ：江南大道238号 占地面积 ：180000㎡ 建筑面积 ：233500㎡ 项目总体定位 ：江南大型成熟实景社区 主力户型面积 ：245平方米（花园别墅） 价格范围 ：35—150万元/栋，总面积245㎡售价66万元起（花园别墅） 产品数量 ：别墅+花园洋房近400套，其中别墅210栋 开盘时间 ：2001年10月14日
调研目的
为天池山项目的定位提供强有力的市场依据。 了解竞争对手，制定与竞争对手拉开差异化的营销推广
策略。 了解南宁别墅需求现状及消费趋向，指导天池山项目的
产品开发，为下一步项目与市场对接埋下良好的伏笔。
第一章：区域政治经济环境
1、1建立“中国——东盟自由贸易区”对南宁的影 响
1、2南宁别墅项目发展现状与机遇 1、3仙葫片区开发优势与机遇 1、4天池山地块资源分析
3、社区内部环艺设计也无非常 特别之处，户型设计一般。 尽管推广投入达到相当的 程度，但项目性价比相对 较低，所以销售业绩不理 想。
诉求点 产品历程 环境及艺园 价格及促销 地段 优势合作资源及其他 户型及结构 性价比及获利回报 配套设施 身份、群族象征 建筑风格 规划 物业管理 合计
栋 产品数量 ：50栋 开盘时间 ：2001年10月14日
翡翠园广告量及诉求状况
广告量：2003年1-10月份共发布 报纸广告约72万元，
促销手段 ：2002年世界杯广西足 球宝贝大奖赛、全装修交房
现阶段情况 ：东升阁（已封顶） 正接受内部认购，一建设逐步 完成，25栋别墅陆续封顶。
产品特征
翡翠园可以说是那种真正“离尘不离 城”的产品，地理位置相当优越，建 筑局授予其“国家康居示范小区”并 不为过，但那只能说是授予其产品中 的某一组团，并不是对别墅而言，加 上其产品是综合性产品，不是纯别墅 区，给人一种在江南区买了一栋玫瑰 园的别墅。
别墅用地的限量规划，使得现有别墅项目“寸土寸金”，蕴含巨大的升值潜力。 仙葫独特的区位优势——“南宁后花园”，必将成为南宁休闲、娱乐、生活的重心。
1、4 天池山地块资源分析
自然环境： 海拔180多米，赐予住宅区高纯度的空气质量。 地貌： 九座山头连绵相连，顶部地势起伏稍缓，南可尽观邕江来水全景，北俯桂海高速公路车水马龙，南远揽群山蜿蜒不绝，北极目楚天直舒
诉求点 产品历程 环境及艺园 价格及促销 地段 优势合作资源及其他
户型及结构 性价比及获利回报 配套设施 身份、群族象征 建筑风格 规划 物业管理 合计
次数 2 3 1
—— 2
3 7 5 —— 1 —— —— 24
百分比 8% 13 % 4% —— 8%
13 % 29 % 21 % —— 4% —— —— 100 %
同时东盟各国领事馆、企业事业机构驻邕办事机构等纷纷落户南
宁，南宁市急需出现融合东南亚风情的娱乐、饮食、休闲区域及配
套服务设施。
1、2 南宁别墅项目发展现状与机遇
开发现状：
南宁别墅楼盘分为三个区域：江南片区的玫瑰园以其早开发、低价位、施工进度快、配套 完善等特点率先满足了中档消费群体的别墅梦想。凤岭作为南宁的高尚住宅区，别墅楼盘在 近年也风起云涌，因其亲近自然，身处DBC,又离市中心近，因而成为南宁市别墅楼盘价位最 高的住宅区域，主要别墅楼盘如荣和山水美地、大自然别墅、翡翠园、新天地纯别墅。其中， 荣和山水美地、大自然别墅因其价位高、规模大、使得施工进度较慢，以纯别墅为买点之一 的新天地别墅，依托其进度快、一期价位低，成为了凤岭率先交付使用的别墅楼盘。翡翠园 别墅及水体园林在2003年底的竣工，也将成为继新天地别墅后有业主入住的别墅楼盘。
碧丽山庄广告量及诉求状况
广告量
2003年1-10月份共发布 报纸广告约7.8万元 促销手段 ：
真情让利大行动
诉求点 产品历程 环境及艺园 价格及促销
现阶段情况 ：
地段
销售后期
优势合作资源及其他
产品特征
户型及结构
性价比及获利回报
碧丽山庄是南宁房地产市 场首个推出别墅产品的项目，
配套设施
虽然其诞生正处南宁房地产 身份、群族象征
第二章：南宁别墅楼盘的 开发现状与传播分析
2、1南宁别墅区域划分 2、2重要竞争对手分析 2、3南宁各别墅楼盘报纸广告投放比例 2、4广告诉求交互表 2、5系数交互表 2、6别墅购买特征分析
2、1南宁市别墅区域划
区域 江南区 凤岭区 仙葫区
楼盘名称
玫瑰园、八桂绿城
大自然、山水美地、翡翠园、新天地
市场的初级阶段，给其前期 建筑风格
推广带来了一定的难度，但 规划
经过市场几年的洗礼，加上 其优越的地理位置，几年后
物业管理
的今天，还是被市场所接纳。 合计
次数 ——
1 —— ——
1 ——
1 —— —— —— —— ——
3
百分比 —— 33.3 —— —— 33.3 —— 33.3 —— —— —— —— ——
诉求点 产品历程 环境及艺园 价格及促销
地段 优势合作资源及其他 户型及结构 性价比及获利回报 配套设施 身份、群族象征 建筑风格 规划 物业管理 合计
次数 17 5 10
1 6 —— 1 —— 2 —— 1 —— 43
百分比 40% 12 % 23 %
2% 14 % —— 2% —— 5% —— 2% —— 100 %
项目劣势——W
目前周边整体市政配套规划不够凸显。 区域内楼盘竞争力强，项目自身形象力较弱。 周边日常生活配套少。 交通状况良好，但目前尚未便捷通达公交车。
项目机会——O
在同区域竞争楼盘中开盘时间较早。 楼盘性价比弹性较大。 仙湖区别墅产品供应量过大。
项目威胁——T
市场竟争激烈，开发模式同质化严重。 一期销售策略运用不当，项目可信度损失 开发商知名度不高，将影响消费者购买信心 叠式别墅在南宁市场的认可度目前不高
玫瑰园广告量及诉求状况
广告量
2003年1-10月份共发布报纸广 告约135万元， 促销手段 ： 水下婚礼、人体艺术 “建筑师走廊”别墅设计大赛、 “香车·美眉·豪 宅”摄影赛 现阶段情况 ：花园公寓陆续封顶
产品特征
玫瑰园属南宁别墅市场早期产品，宣 传力度一直较强，产品形象深入人心， 而且在价格上占了很大的优势，但建筑 密度较大，加上地处江南工业区，总给 人一种“即使穿上龙袍还是没有做皇帝 的感觉”
100 %
2、2、4龙胤花园
开发商 ：广西金胤房地产开发有限公司 地理位置 ：南宁市仙葫开发区 占地面积 ：23万平方米 项目总体定位 ：山水园林别墅 主力户型面积 ：220—500平方米 容积率：0.36 绿化率 ：70% 价格范围 ：96—1600万元/栋，其中250—400万元/栋的
比较集中 产品数量 ：50栋
结论
第三章：建议
3、1天池项目定位建议 3、2天池山项目规划建议 3、3天池营销策略建议
前言
近几年来，随着北京、上海、广州、深圳等房地产发达城市别墅市场的重新 崛起，别墅作为身份、族群象征的产品，更是受到众多消费者的青睐，一时 间，别墅市场在全国全面升温。
南宁市的别墅市场也在2001年开始初露繁荣一面，从2001年4月26日碧丽 山庄火热开盘，到2003年下半年别墅销售走向低潮，南宁别墅走在起伏颠 簸的道路上，面对没有完全成熟的别墅市场，我们更应该用更长远的眼光看 待问题。此次对南宁别墅市场的分析，主要从整个房地产别墅市场的走势和 产品类型分析两个方面进行阐述，摸索市场的发展方向，以及为进一步开发 别墅市场作引导。
2、2、3碧丽山庄
开发商 ：中房集团 地理位置 ：南宁仙葫开发区南蒲大道旁 占地面积 ：146亩 项目总体定位 ：国际品质的高尚别墅区 主力户型面积 ：400.45平方米–818.60平方米 （宅地） 价格范围 ：638--1318元/ 平方米 产品数量 ：97块 开盘时间 ：2001年6月21日
其中：邕宁县县城区的功能定位为邕宁县的政治和文化中心；其大沙田开发区的性质为：以 商贸居住和无污染工业为主，兼有旅游度假功能的新区；仙葫开发区则以文教科研、闲情娱乐 为主的新的生活居住区。
区位优势: 整个开发区规划面积20平方公里,划分为三大功能区：
西区---接南宁南湖区，距离南宁市区仅6公里，规划面积5.5平方公里,南宁至北海、桂林、百 色三条高速公路交汇于此，邕江环绕，千吨级船队可直达广州、港澳，是大西南最大的出海出 上交通枢纽。规划建成为以高新科技产业、仓储、房地产、科研和度假业为主的南宁市卫星城 。 南区---即（莫村）半岛，规划面积为3.5平方公里,是县城新城区主体，以发展金融、商贸、 居住、行政等为主。 东区---为工业区，面积11平方公里。该区地势平缓,荒地连片,开发成本低。地处邕江下游， 便于环保处置。区内有湘桂线上的邕宁火车站和南柳高速公路出入口，有大型电力项目配套， 是发展工业的理想之地。 机遇：
1、1 “建立中国－东盟自由贸易区”对南宁经济的影响
中国－东盟自由贸易区的建立，将使区内贸易大大增加，给中国 广大企业带来极大的商业机会。
“中国—东盟博览会”将定在南宁举行，南宁成为“中国东盟贸 易圈”的前哨，这将促进南宁的经济快速增长，为南宁市房地产业 奠定稳固的经济基础，而由“东盟”带来的大量的资金流、物流、 信息流，必将拉动旺盛的投资需求，使南宁房地产业的投资保持快 速增长步伐。
南宁市别墅项目市场调研分析报告(PPT 40页)
目录
前言
调查目的
第一章：区域政治经济环境
1、1“建立中国——东盟自由贸易区”对南宁的影响 1、2南宁别墅项目发展现状与机遇 1、3仙葫片区开发优势与机遇 1、4天池山地块资源分析
第二章：南宁别墅楼盘的开发现状与传播分析
2、1南宁别墅区域划分 2、2重要竞争对手分析 2、3南宁各别墅楼盘报纸广告投放比例 2、4广告诉求交互表 2、5系数交互表 2、6别墅购买特征分析 2、7 购房者的基本形态
胸意，中“天池”神来景观佛光普照，山水相连相接，点面结合，造就一块居住的风水宝地。 区位： 离城市副中心（金湖广场）仅10公里，既远离都市之喧嚣，又可独享静谧之福，却又不失交通之便捷，成就南宁城市后花园的美称。
项目SWOT分析
项目优势——S
相对独立的社区，自成一禺，宛如世外桃源。 交通便捷：贯通桂海高速公路，横穿市区至邕宁中心 海拔100米的高度，众揽南宁市区、群山全景，空气质量高纯度，惟我独尊。 生态社区的打造，营造21世纪高品质人居环境。
机遇：
东盟的推动，必将使南宁真正步向“国际化”的发展模式和轨道，经济、商贸活动的繁荣， 带动南宁市房地产业、娱乐业、服务业、旅游业等相关产业的发展。给南宁高尚住宅的开发 提供了强有力的消费支持，同时要求高尚住宅自身配套更具完善。
1、3 仙葫片区开发优势与机遇
优势：
由广西城乡规划设计院设计的邕宁城市总体规划，已完成初步方案的规划设计和功能分区， 至此邕宁城市总体规划方案浮出水面。
2、2、2翡翠园
开发商 ：中房集团南宁房地产开发公司 地理位置 ：南宁市民族大道168号 占地面积 ：341335平方米 建筑面积 ：47.88万平方米 项目总体定位 ：国家康居示范工程 主力户型面积 ：220—500平方米 容积率：1.12 绿化率 ：47.8% 建筑密度 ：16.2% 价格范围 ：独立别墅150—210万元/栋 ，联排80—90万元/
龙胤花园广告量及诉求状况
广告量
2003年1-10月份共发布 报纸广告约67万元
现阶段情况 ：
热销中
产品特征
1、项目定位为高价位别墅盘。
2、主要卖点是沿江别墅以及有 地 王 之 称 的 1300 万 豪 华 别 墅王。由于该项目的地势 较为平坦，除沿江面的别 墅可以看到江景外，内部 的别墅基本享受不到江景， 因此在自然景观方面该项 目很难有的优势。
天池山、碧丽山庄、龙胤花园、丽水湾、枫丹丽舍、雅源阁、邕江湾、 海茵国际花城、宝城花园、龙头山庄
按照区域划分别墅区
江南区 13%
仙葫区 62%
凤岭区 25%
2、2重要竞争对手的基本情况
2、2、1玫瑰园
开发商 ：广西玉力房地产公司 地理位置 ：江南大道238号 占地面积 ：180000㎡ 建筑面积 ：233500㎡ 项目总体定位 ：江南大型成熟实景社区 主力户型面积 ：245平方米（花园别墅） 价格范围 ：35—150万元/栋，总面积245㎡售价66万元起（花园别墅） 产品数量 ：别墅+花园洋房近400套，其中别墅210栋 开盘时间 ：2001年10月14日
调研目的
为天池山项目的定位提供强有力的市场依据。 了解竞争对手，制定与竞争对手拉开差异化的营销推广
策略。 了解南宁别墅需求现状及消费趋向，指导天池山项目的
产品开发，为下一步项目与市场对接埋下良好的伏笔。
第一章：区域政治经济环境
1、1建立“中国——东盟自由贸易区”对南宁的影 响
1、2南宁别墅项目发展现状与机遇 1、3仙葫片区开发优势与机遇 1、4天池山地块资源分析
3、社区内部环艺设计也无非常 特别之处，户型设计一般。 尽管推广投入达到相当的 程度，但项目性价比相对 较低，所以销售业绩不理 想。
诉求点 产品历程 环境及艺园 价格及促销 地段 优势合作资源及其他 户型及结构 性价比及获利回报 配套设施 身份、群族象征 建筑风格 规划 物业管理 合计
栋 产品数量 ：50栋 开盘时间 ：2001年10月14日
翡翠园广告量及诉求状况
广告量：2003年1-10月份共发布 报纸广告约72万元，
促销手段 ：2002年世界杯广西足 球宝贝大奖赛、全装修交房
现阶段情况 ：东升阁（已封顶） 正接受内部认购，一建设逐步 完成，25栋别墅陆续封顶。
产品特征
翡翠园可以说是那种真正“离尘不离 城”的产品，地理位置相当优越，建 筑局授予其“国家康居示范小区”并 不为过，但那只能说是授予其产品中 的某一组团，并不是对别墅而言，加 上其产品是综合性产品，不是纯别墅 区，给人一种在江南区买了一栋玫瑰 园的别墅。
别墅用地的限量规划，使得现有别墅项目“寸土寸金”，蕴含巨大的升值潜力。 仙葫独特的区位优势——“南宁后花园”，必将成为南宁休闲、娱乐、生活的重心。
1、4 天池山地块资源分析
自然环境： 海拔180多米，赐予住宅区高纯度的空气质量。 地貌： 九座山头连绵相连，顶部地势起伏稍缓，南可尽观邕江来水全景，北俯桂海高速公路车水马龙，南远揽群山蜿蜒不绝，北极目楚天直舒
诉求点 产品历程 环境及艺园 价格及促销 地段 优势合作资源及其他
户型及结构 性价比及获利回报 配套设施 身份、群族象征 建筑风格 规划 物业管理 合计
次数 2 3 1
—— 2
3 7 5 —— 1 —— —— 24
百分比 8% 13 % 4% —— 8%
13 % 29 % 21 % —— 4% —— —— 100 %
同时东盟各国领事馆、企业事业机构驻邕办事机构等纷纷落户南
宁，南宁市急需出现融合东南亚风情的娱乐、饮食、休闲区域及配
套服务设施。
1、2 南宁别墅项目发展现状与机遇
开发现状：
南宁别墅楼盘分为三个区域：江南片区的玫瑰园以其早开发、低价位、施工进度快、配套 完善等特点率先满足了中档消费群体的别墅梦想。凤岭作为南宁的高尚住宅区，别墅楼盘在 近年也风起云涌，因其亲近自然，身处DBC,又离市中心近，因而成为南宁市别墅楼盘价位最 高的住宅区域，主要别墅楼盘如荣和山水美地、大自然别墅、翡翠园、新天地纯别墅。其中， 荣和山水美地、大自然别墅因其价位高、规模大、使得施工进度较慢，以纯别墅为买点之一 的新天地别墅，依托其进度快、一期价位低，成为了凤岭率先交付使用的别墅楼盘。翡翠园 别墅及水体园林在2003年底的竣工，也将成为继新天地别墅后有业主入住的别墅楼盘。
碧丽山庄广告量及诉求状况
广告量
2003年1-10月份共发布 报纸广告约7.8万元 促销手段 ：
真情让利大行动
诉求点 产品历程 环境及艺园 价格及促销
现阶段情况 ：
地段
销售后期
优势合作资源及其他
产品特征
户型及结构
性价比及获利回报
碧丽山庄是南宁房地产市 场首个推出别墅产品的项目，
配套设施
虽然其诞生正处南宁房地产 身份、群族象征
第二章：南宁别墅楼盘的 开发现状与传播分析
2、1南宁别墅区域划分 2、2重要竞争对手分析 2、3南宁各别墅楼盘报纸广告投放比例 2、4广告诉求交互表 2、5系数交互表 2、6别墅购买特征分析
2、1南宁市别墅区域划
区域 江南区 凤岭区 仙葫区
楼盘名称
玫瑰园、八桂绿城
大自然、山水美地、翡翠园、新天地
市场的初级阶段，给其前期 建筑风格
推广带来了一定的难度，但 规划
经过市场几年的洗礼，加上 其优越的地理位置，几年后
物业管理
的今天，还是被市场所接纳。 合计
次数 ——
1 —— ——
1 ——
1 —— —— —— —— ——
3
百分比 —— 33.3 —— —— 33.3 —— 33.3 —— —— —— —— ——
诉求点 产品历程 环境及艺园 价格及促销
地段 优势合作资源及其他 户型及结构 性价比及获利回报 配套设施 身份、群族象征 建筑风格 规划 物业管理 合计
次数 17 5 10
1 6 —— 1 —— 2 —— 1 —— 43
百分比 40% 12 % 23 %
2% 14 % —— 2% —— 5% —— 2% —— 100 %
项目劣势——W
目前周边整体市政配套规划不够凸显。 区域内楼盘竞争力强，项目自身形象力较弱。 周边日常生活配套少。 交通状况良好，但目前尚未便捷通达公交车。
项目机会——O
在同区域竞争楼盘中开盘时间较早。 楼盘性价比弹性较大。 仙湖区别墅产品供应量过大。
项目威胁——T
市场竟争激烈，开发模式同质化严重。 一期销售策略运用不当，项目可信度损失 开发商知名度不高，将影响消费者购买信心 叠式别墅在南宁市场的认可度目前不高
玫瑰园广告量及诉求状况
广告量
2003年1-10月份共发布报纸广 告约135万元， 促销手段 ： 水下婚礼、人体艺术 “建筑师走廊”别墅设计大赛、 “香车·美眉·豪 宅”摄影赛 现阶段情况 ：花园公寓陆续封顶
产品特征
玫瑰园属南宁别墅市场早期产品，宣 传力度一直较强，产品形象深入人心， 而且在价格上占了很大的优势，但建筑 密度较大，加上地处江南工业区，总给 人一种“即使穿上龙袍还是没有做皇帝 的感觉”
100 %
2、2、4龙胤花园
开发商 ：广西金胤房地产开发有限公司 地理位置 ：南宁市仙葫开发区 占地面积 ：23万平方米 项目总体定位 ：山水园林别墅 主力户型面积 ：220—500平方米 容积率：0.36 绿化率 ：70% 价格范围 ：96—1600万元/栋，其中250—400万元/栋的
比较集中 产品数量 ：50栋
结论
第三章：建议
3、1天池项目定位建议 3、2天池山项目规划建议 3、3天池营销策略建议
前言
近几年来，随着北京、上海、广州、深圳等房地产发达城市别墅市场的重新 崛起，别墅作为身份、族群象征的产品，更是受到众多消费者的青睐，一时 间，别墅市场在全国全面升温。
南宁市的别墅市场也在2001年开始初露繁荣一面，从2001年4月26日碧丽 山庄火热开盘，到2003年下半年别墅销售走向低潮，南宁别墅走在起伏颠 簸的道路上，面对没有完全成熟的别墅市场，我们更应该用更长远的眼光看 待问题。此次对南宁别墅市场的分析，主要从整个房地产别墅市场的走势和 产品类型分析两个方面进行阐述，摸索市场的发展方向，以及为进一步开发 别墅市场作引导。
2、2、3碧丽山庄
开发商 ：中房集团 地理位置 ：南宁仙葫开发区南蒲大道旁 占地面积 ：146亩 项目总体定位 ：国际品质的高尚别墅区 主力户型面积 ：400.45平方米–818.60平方米 （宅地） 价格范围 ：638--1318元/ 平方米 产品数量 ：97块 开盘时间 ：2001年6月21日