从需求与供给角度分析我国房地产形势及抑制房价的措施

从需求与供给角度分析我国房地产形势及抑制房价的措施
随着人们生活水平的提高,我国人均居住条件将不断得到改善。

我国房地产业的潜力相当巨大,发展空间十分广阔,在我国经济建设中起着不可忽视的作用。

然而,随着房地产市场的迅猛发展,房地产行业的竞争必将日趋激烈。

因此,如何保持我国房地产市场平稳健康发展，是值得我们探讨的。

一、我国房地产市场发展的现状
纵观房地产市场,在房价已经经过几十年稳步上涨行情之后,房价问题已经是大多数购房者不堪重负的话题。

近几年来,尽管政府已经采取了多种措施来抑制过热的房地产市场,但效果总是不太理想。

基于购房者“买涨不买跌”心理,进一步推动了住房价格上升。

因此,如何使我国房地产市场平稳健康地发展,政府将采取什么样的对策措施,这是要慎重研究的问题。

二、从需求与供给角度分析我国的房价现状
房地产需求是指消费者在某一特定时期内，在一定价格水平上愿意而且能够购买的房地产商品量，它的大小由多方面因素决定，其中包括国民经济的发展水平，城市化水平，房地产价格，消费者收入水平，国家政策等等。

房地产供给和房地产需求是相对应的概念，是指在一定时期内,在一定价格条件下,房地产开发企业愿意生产并销售的房地产商品的数量。

在我们国家，由于房地产开发商没有意愿承担社会责任等原因，导致现在我国房地产市场的供给结构不平衡。

别墅等大户型的供给过剩，而普通住宅等小户型供给严重不足。

我国的房地产市场中，影响需求的因素主要有以下几个方面：
(1)从政治因素考虑影响房地产需求的主要因素有三个：一是国家或地区政局的稳定性。

二是政府基本政策的导向。

三是政府有关政策的连续性和透明度。

国家目前政局是稳定性的，政府鼓励和支持发展房地产业，而且政策具有很高的透明度和连续性，所以此因素影响需求的权重较小，应从下面经济因素考虑。

(2)从经济因素考虑影响房地产需求的主要因素有三个：一是人口状况，包括人口的绝对量、人口的增长速度、家庭的结构和人口的移动。

二是国家的发展水平和人均可支配收入。

三是国家经济发展的周期。

在众多经济因素中经过分析判定，人口的数量、人均可支配收入、住房价格、房地产产业结构的调整和变化应为首选的影响因素。

三、我国近年来房价上涨过快的的原因分析
造成房价快速上涨的因素是多方面的，既有需求层面的，也有供给方面的。

1、市场需求过度旺盛
从需求方面讲，住宅需求主要包括城市化进程加快带来的需求、城市居民改善住房条件的需求、城市拆迁改造带来的需求以及部分投资者的投资需求等。

2、房地产供给结构失调，各级市场供给不足
长期以来我国住房供给结构不合理，经济适用住房供给比例太小，高价商品房的供给比例占据主导地位，大户型、豪华型住房供过于求，而价格适中的中小户型供应偏少。

这样就形成了一种不合理的供给结构，即高档住房偏多，而与绝大多数居民消费能力相适应的经济适用房的供应明显不足，在高档住房“成本推动”和中低档住房“需求拉动”的共同作用下，引起房价的全面上涨。

四、针对我国房地产目前仍然存在的问题，对我国房地产市场调控有以下建议：
1、大力培育房地产市场，进一步拓宽市场供应。

同时，政府要给予中低价位、中小户型普通住房建设一定的政策支持，按照需求增加普通住房的供给。

并在政策上对中小型户房给予优惠，满足普通居民购房需求，降低购房成本。

2、完善住房保障制度，满足普通居民购房需求。

一是根据低收入居民的支付能力，建立多层次的住房保障体系。

针对经济水平不同的人群实施不同的住房保障制度。

二是建立住房保障基金，解决资金来源。

三是完善配套政策，包括建立低收入人群的住房档案和分配制度，根据实际需求安排住房投资和住房分配。

3、调动地方政府落实调控政策的积极性，为地方政府落实调控措施创造制度条件。

一是改革地方官员的政绩考核制度，减弱GDP增长的影响。

二是改革、完善分税制度。

三是改革土地收益制度，减少地方政府对土地收入的依赖。