2015年下半年新疆房地产估价师《制度与政策》：建设用地使用权划拨的含义考试试题

2015年下半年新疆房地产估价师《制度与政策》：建设用地使用权划
拨的含义考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某公司2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为每天3元/m2。

已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为每天3.5元/m2，报酬率为6%，则现在的承租人权益价值为__万元。

A．98.80
B．592.81
C．691.61
D．667.22
2、一般来说，与长期投资相比，短期投资__。

A．风险较大
B．收益率较高
C．流动性较好
D．投资回收期较长
3、房地产开发项目的建设阶段是指__所经过的过程。

A．房地产开发
B．获得土地后到全部工程竣工
C．从工程开工到工程竣工验收
D．从工程开工到项目租售完毕
4、某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2．4万元，该房地产的合理经营期限为年。

A：10．0
B：12．5
C：13．5
D：40．0
E：工业用地的监测点评估价格
5、假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用__。

A．减少
B．增加
C．不变
D．可能增加也可能减少
6、实物投资可分为。

A：固定资产投资、流动资产投资等
B：生产性投资和非生产性投资
C：直接投资和间接投资
D：短期投资和长期投资
E：借款合同
7、房地产权属登记管理必须坚持属地管理原则，即只能由__负责所辖区范围内的房地产产权管理工作。

A．国家房地产管理局
B．国家土地管理局
C．市、县土地管理部门
D．市、县房地产管理部门
8、房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由__认定。

A．拆迁人
B．拆迁主管部门
C．房地产权属登记部门
D．规划行政主管部门
9、以下关于GDP与其他变量关系正确的表达式是__。

A．GDP=GNP+对外要素收入净额
B．GDP=NDP+折旧
C．GDP=32资+利息+利润+租金+直接税+企业转移支付
D．GDP=消费支出+投资支出+政府购买+进口-出口
10、与报酬率性质不同的名词有__。

A．利息率
B．折现率
C．内部收益率
D．资本化率
11、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是__。

A．城市或区域产业结构与布局
B．人口数量与结构
C．土地资源状况
D．建筑技术进步
12、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为6％，自有资本要求的年收益率为9％，该类房地产的资本化率为。

A：6．0％
B：6．9％
C：8．8％
D：9．0％
E：工业用地的监测点评估价格
13、研究机构对需求户型抽样调查的结果表明，70%以上的家庭认为（）m2建筑面积的户型较为合适。

A．80～100
B．80～120
C．100～120
D．100～140
14、建设用地使用权出让的每幅地块、面积、年限和其他条件，报经有批准权的人民政府批准后，由实施。

A：市、县人民政府
B：市、县人民政府土地管理部门
C：市、县人民政府规划管理部门
D：乡镇人民政府
E：房地产估价机构必须加盖公章
15、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，不可续期，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。

预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8％，则该房地产的收益价格为万元。

A：95.40
B：97.87
C：98.55
D：99.33
E：工业用地的监测点评估价格
16、判断经济是否陷入了通货紧缩，要看价格总水平是否持续下降，且持续期至少在以上。

A：1个月
B：2个月
C：3个月
D：半年
E：执行层的组织协调
17、已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10%，此项目的财务净现值是__万元。

单位：万元
A．年份
B．0
C．1
D．2
E．3
F．4
G．5
H．现金流入
I．
J．200
K．200
L．200
M．200
N．200
O．现金流出
P．800
Q．
R．
S．
T．
U．
V．净现金流量
W．-800
X．200
Y．200
Z．200
Z．200
Z．200
18、下列哪一个报表并不属于房地产开发项目财务评价的基本报表__。

A．现金流量表
B．资金来源运用表
C．项目总投资估算表
D．资产负债表
19、以下关于房地产市场特性的描述，错误的是__。

A．房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大B．由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定
C．由于人口的不断增长、土地资源的不可再生性和社会经济的不断发展，房地产价格总体上呈向上波动的趋势
D．由于房地产相关法律法规较健全，房地产交易费用，相对来说还是比较低的20、土地增值税是对的单位和个人征收的一种税。

A：有偿转让集体土地使用权及地上建筑物和其他附着物
B：有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物
C：有偿转让国有土地所有权及地上建筑物和其他附着物
D：有偿转让国有土地使用权，不包括有偿转让地上建筑物和其他附着物
E：执行层的组织协调
21、当较为精确地应用假设开发法时，应考虑。

A：通货膨胀影响
B：投资利息因素
C：资金时间价值
D：投资风险补偿
E：工业用地的监测点评估价格
22、关于预算，下列说法错误的是（）。

A．可以帮助物业管理企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况
B．当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业管理企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出
C．预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算
D．年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化
23、以出让等有偿方式取得建设用地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满年未动工开发的，可以无偿收回建设用地使用权。

A：1
B：2
C：3
D：4
E：房地产估价机构必须加盖公章
24、基准地价系数修正法的基本原理是。

A：收益原理
B：替代原理
C：地租理论
D：区位理论
E：工业用地的监测点评估价格
25、某企业总资产为150万元，负债30万元，资本公积10万元，留存收益10万元，盈余公积5万元，则该企业的实收资本为__万元。

A．95
B．100
C．120
D．175
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、股票的基本特征包括。

A：盈利性
B：无风险性
C：价格的波动性
D：流通性
E：决策参与性
2、下列控制性详细规划指标中，不属于环境容量控制指标的是
A：容积率
B：绿地率
C：建筑密度
D：建筑后退红线距离
E：执行层的组织协调
3、某类房地产2005年～2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为（）元／。

A．8460
B．8500
C．8790
D．8838
4、影响房地产价格的社会因素，主要有。

A：政治安定状况
B：社会治安状况
C：房地产投资
D：房地产投机
E：城市化
5、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有。

A：单元估算法
B：概预算定额法
C：工程量近似匡算法
D：蒙特卡洛模拟法
E：单位指标估算法
6、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度为30m，前街路线价为2000元/m2，后街路线价为1000元/m2，若按重叠价值法估价，则后街影响深度为（）m。

A．15
B．20
C．10
D．18
7、动态序列的总变动一般可以分解为四种动态趋势与波动的经典模式。

A：长期趋势
B：季节波动
C：年度波动
D：循环波动
E：不规则波动
8、城市规划管理系统由组成。

A：城市规划发展系统
B：城市规划执行系统
C：城市规划反馈系统
D：城市规划保障系统
E：城市规划决策系统
9、__是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。

A．间接投资于房地产企业债券
B．房地产抵押担保
C．住房抵押贷款证券化
D．投资于金融证券
10、REITs一般以股份公司或信托基金的形式出现，资金的来源有__。

A．员工集资
B．股本金
C．从金融市场融资
D．自有资金
11、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为__。

A．10.2万元
B．11.0万元
C．11.3万元
D．11.5万元
12、关于个人住房公积金的说法，正确的是。

A：个人住房公积金的利息所得免征个人所得税
B：住房公积金的缴存比例一般不得低于5％，原则上不得超过15％
C：个人购买商铺时，可以提取本人住房公积金账户内的存储余额
D：每年的1月1日为职工住房公积金的结息日
E：执行层的组织协调
13、下列关于招标的说法，不正确的是__。

A．房地产开发商可依开发项目的建设规模和复杂程度选择招标方式
B．通过公开招标方式，从中选择提供合理标价和较短工期的承包商作为承包单位
C．开发商公开招标项目应授标给最低报价者
D．邀请招标适用于公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目
14、对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取等方式予以处置。

(2009年试题)
A：国有土地出让
B：国有土地转让
C：国有土地租赁
D：国有上地作价出资(入股)
E：保留划拨土地使用权
15、下列情形中，可以不办理出让手续的有__。

A．民政局将办公楼连同院落整体转让给交通局指挥中心
B．林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学做教学楼
C．私有住宅转让后改为副食品加工车间
D．职工已购公有住房首次上市转让
E．国有企业按国家住房制度改革政策出售公有住房
16、建筑材料的力学性质包括等。

A：强度
B：塑性
C：硬度
D：密实度
E：耐磨性
17、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括。

A：待开发房地产的价值
B：待开发房地产取得的税费
C：续建开发成本
D：销售费用
E：销售税金
18、从理论上讲，获取净收益的可靠性越低，选用的还原利率应__。

A．越高
B．越低
C．不变
D．越可靠
19、以下对房地产赠与的理解正确的是。

A：是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为
B：属于双务行为
C：即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务
D：属于单务行为
E：其受让人不需承担任何义务
20、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有．【2005年考题】
A：该种房地产的价格水平
B：消费者的预期
C：该种房地产的开发成本
D：该种房地产的开发技术水平
E：房地产开发商对未来的预期
21、申请领取施工许可证应具备的条件，有。

A：已经办理该建筑工程用地批准手续
B：总承包企业已签署了分包合同
C：已经确定施工企业
D：签署了委托监理合同
E：建设资金已经落实
22、房产图按房产管理的需要分为。

A：地籍图
B：房产分幅平面图
C：房产分丘平面图
D：房产分户平面图
E：宗地图
23、目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有__。

A．经营税收及附加
B．企业所得税
C．城镇土地使用费
D．契税
E．印花税
24、房价收入比在__倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。

A．3
B．4
C．5
D．6
25、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是__。

A．单独深度价格修正率
B．累计深度价格修正率
C．平均深度价格修正率
D．加权深度价格修正率。