房地产市场调控相关税收政策解读

全省住房建设研讨班交流材料
加强房地产市场调控
加快保障性安居工程建设税收政策措施
为认真贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号）和《甘肃省人民政府关于进一步加强房地产市场调控加快保障性安居工程建设的通知》（甘政发[2011]28号）文件精神，现结合地税部门工作职责，对加强全省房地产市场调控、保障性安居工程建设涉及到的相关税收政策做如下解读。

根据我国税制设计，房地产税收政策主要涉及到如下几个税种，营业税、土地增值税、契税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、印花税等。

对房地产业影响较大的税收调控政策集中在营业税、土地增值税、个人所得税和契税等几个税种上，目前，契税目前由财政部门和地税部门共同管理，今年月底以前将全面移交地税管理。

下面我分税种对加强房地产调控相关的政策逐一解读。

一、营业税
根据《营业税暂行条例》的规定，在我国境内销
售和转让不动产的单位和个人为营业税的纳税人。

可见凡在我国销售住房的单位和个人都应就其所取得的营业额缴纳营业税。

但是为了促进房地产业健康发展，国家根据房地产业发展变化的趋势，会对相关税收政策进行调整。

（一）个人转让住房税收政策的调整
从1999年起财政部、国家税务总局就根据房地产发展变化的形势，对个人转让住房的营业税税收政策进行了多次调整。

分别于1999年、2005年、2006年、2008年、2009、2011年做了六次调整。

调整的力度进一步加大，调整的频率也进一步加快。

最新的税收政策规定是2011年财税[2011]12号文件：自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

通过个人转让住房的税收政策的变化，从上述税收政策调整的轨迹可以发现，个人转让住房征收营业税的政策是逐年从紧的。

以5年以内普通住房转让为例，以一套以100万元购买、现在以200万元出售的二手房交易计算，之前只需要按照差额缴纳5.5%的营业税也就是
5.5万元，而以后将需要交纳11万元，可见此政策的出台将使二手房交易的成本明显上涨。

住房转让环节税收政策的调整，主要目的在于增加短期炒作成本，遏制投资炒作。

上述普通住房和非普通住房的划分的标准：根据《甘肃省建设厅、财政厅、地方税务局等八部门关于切实稳定住房价格促进房地产业健康发展的意见》（甘建房[2005]184号）我省普通住房的标准必须具备三个条件，缺一不可。

一是住宅小区建筑容积率在 1.0以上；二是单套建筑面积在144平方米以下；三是实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。

（二）促进廉租住房、经济适用房建设税收政策
为了促进廉租住房、经济适用住房制度建设和住房租赁市场的健康发展，2008年财政部、国家税务总局出台了《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）文件规定：一是对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税。

二是对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税。

二、土地增值税
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。

1993年出台了《土地增值税暂行条例》，从1994年1月1日起征收土地增值税，当时，由于我国房地产市场正值起步阶段，房地产市场调控机制还没有完全建立起来，土地增值税每年虽有征收,但数量很小。

2006年，为了加强对我省房地产市场的税收调控，根据我省房地产市场发展的特点，在充分调研的基础上，制定了《甘肃省土地增值税预征办法》和《甘肃省土地增值税预征清算办法》，从2006年下半年开始，在我省预征和清算土地增值税。

为调控我省房地产市场健康稳定发展发挥了积极的作用。

为了更好地贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产健康发展的通知》（国办发[2010]4号）文件精神，继续实行差别化的住房税收政策的规定，更好地调控房地产市场健康稳定发展。

我局出台了《甘肃省地方税务局关于进一步加强房地产税收管理有关政策问题的通知》（甘地税发[2011]20号）文件，对土地增值税政策做出如下调整：
（一）为加快保障性安居工程建设，对房地产开发企业根据政府有关规定开发的廉租房，经济适用房，暂不预征土地增值税。

企事业单位、社会团体以及其
他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。

（二）自2011年3月1日起，将原土地增值税预征率做出调整：一是销售和转让普通标准住宅预征率由原市、州所在地的区1.2%，县(市、区)0.8%，统一调整为销售和转让普通标准住宅预征率为1.5%。

二是除普通标准住宅以外的其他住宅预征率为3%。

三是其它房地产项目（主要指写字楼、高级公寓、商品用房等）预征率4%。

较以前有所提高。

（三）为加强土地增值税征收管理，充分发挥土地增值税调节房地产市场的作用，堵塞征管漏洞，健全完善征收管理机制，出台了对不能准确清算土地增值税的纳税人实行核定征收率的规定。

一是普通标准住宅为2%。

二是除普通标准住宅以外的其他住宅为4%。

三是其它房地产项目为5%。

四是对未设置账簿，不提供纳税资料的；申报计税依据明显偏低的为6%。

三、个人所得税
个人所得税是以个人取得各项应税所得为征税对象所征收的一种税。

具有调节收入分配，体现社会公平的功能。

因此，严格执行个人转让房地产所得税税收政策，充分发挥对房地产市场调控的重要作用。

政策主要有：
（一）个人住房转让取得的所得应按个人所得税法的规定，按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。

具体是取得住房转让所得，扣除该住房购进时的原价和转让该住房时支付的有关税费后，计算缴纳个人所得税。

对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征收，根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定应纳个人所得税额。

（二）个人换购住房的税收规定
对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人，给予的视其重新购房的价值可全部或部分予以免税的政策，调整为对出售自有住房并在后1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

对个人转让自用达5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

（三）个人将受赠不动产对外销售，受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，
在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。

在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。

（四）对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。

四、其它税收政策
为了支持和鼓励保障性安居工程建设，将保障性住房作为房地产市场调控的一项重要内容和主导性政策，财政部、国家税务总局分别出台了《财政部国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税[2010]88号）、《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）和《财政部国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（财[2010]42号）的税收优惠政策，进一步加大了对公共租赁住房建设、廉租住房、经济适用房建设和城市棚户区改造的支持力度。

也为保障性住房体系建设提供了强有力的政策支持。

主要政策有：
（一）支持公共租赁住房建设和运营有关税收政策
1、对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。

在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的城镇土地使用税。

2、对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征。

在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的印花税。

3、对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。

4、对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

5、企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。

6、对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。

公租房租金收入与其他住房经营收入应单独核算，未单独核算的，不得享受免征营业税、房产税优惠政策。

7、享受上述税收优惠政策的公租房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划，以及按照建保[2010]87号文和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。

不同时符合上述条件的公租房不得享受上述税收优惠政策。

（二）支持廉租住房、经济适用住房建设的税收政策
1、对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税。

2、对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。

开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征
开发商应缴纳的城镇土地使用税。

3、对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。

开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。

4、对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。

5、对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。

6、对个人按《廉租住房保障办法》（建设部等9部委令第162号）规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税；对于所在单位以廉租住房名义发放的不符合规定的补贴，应征收个人所得税。

7、企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为廉租住房的，按《中华人民共和国企业所得税法》有关公益性捐赠政策执行。

个人捐赠住房作为廉租住房的，捐赠额未超过其申报的应纳税所得额30%的部
分，准予从其应纳税所得额中扣除。

廉租住房、经济适用住房、廉租住房承租人、经济适用住房购买人以及廉租住房租金、货币补贴标准等须符合国发[2007]24号文件及《廉租住房保障办法》（建设部等9部委令第162号）、《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）的规定；廉租住房、经济适用住房经营管理单位为县级以上人民政府主办或确定的单位。

（三）支持住房租赁市场发展的税收政策
1、对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

2、对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。

3、对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。

（四）支持城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收政策
1、对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。

对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安
置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。

在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料和拆迁安置补偿协议，按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。

棚户区改造项目是利用原土地拆旧返新，一般不需要另购土地，若全部改造均用做安置住房，可以免征城镇土地使用税。

但非安置住房不能免税。

2、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

3、对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。

4、个人首次购买90平方米以下改造安置住房，可按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。

5、个人取得的拆迁补偿款及因拆迁重新购置安置住房，可按有关规定享受个人所得税和契税减免。

根据《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）规定：对被拆迁
人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

甘肃省地方税务局
二〇一一年三月七日。