商业地产业态标准完整版
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太平洋百货
品牌特点 太平洋SOGO百货集团秉持“改革、速度、挑战”的经营 “改革、速度、挑战” 行动方针，以专业、系统的管理制度。全力投资开拓百货事 业连锁规模，未来将更积极在全国各城市开拓新店。 经营定位 时尚生活方式缔造者 发展状况 太平洋百货集团为台北太平洋SOGO百货集团事业之一。 太平洋SOGO百货创立于1987年11月11日，为一个综合型 的百货事业体。1993年开始进入大陆百货零售市场，目前太 平洋SOGO百货集团在海内外共设有14家店。
中高收入阶层 六层
4层 总营业面 积1.5万平 方米 保利文化 广场 海岸 城
经营面积约 44,000平方米 星级酒店、百货 商场、超级巿场 密集
经营面积 28000平方米 地铁一号线 多家商场 超市
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专业店
具备一定规 模,根据具体 市场和产品 特性而定
根据具体经 营的商品而 定,一般在50600平米
面积在100平 方左右
规模较大
产品/ 产品/业 态
内部结构由 百货店或超 市为核心店， 集零售、餐 饮、娱乐于 一体；核心 店面积不超 过总面积80 ％
商品结构以服 装、家庭用品 为主、种类齐 全
商品结构体 现专业性和 深度性，品 种丰富，选 择余地大， 主营商品占 经营商品的 90％以上
多种零售店 铺、服务设 施集中在一 个建筑物内 或一个区域 内，向消费 者提供综合 性服务商业 集合体。分 市区、社区、 城郊型 5万-15万平 米为宜
百货商店
经营日用工业 品为主的综合 性零售商店
超市
以顾客自选 方式经营的 大型综合性 零售商场， 又称自选商 场
专业店
以经营某一 大类商品为 主，且拥有 具备丰富专 业知识的销 售人员和提 供适当售后 服务的零售 业态
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新世界 新世界
品牌特点 市场定位：中高档路线的 目标顾客：高雅、时尚的中青年 针对不同城市的消费特征而制订不同的市场策略 经营战略 高雅、时尚的中高收入阶层 发展状况 分布于全国20多个大中城市
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茂业
品牌特点 2008年5月5日，茂业国际于香港上市 1997年3月开设了首家百货店――深圳东门店.公司在珠三 角、长三角、西南区共拥有15家百货门店.中国百货业的龙 头2005年6月，公司成功收购A股上市公司成商集团 经营定位 时尚生活方式缔造者 发展状况 2008年01月2007年10月 四川绵阳店开业; 江苏无锡清扬店正式开业;2006年06月 成商集团完成股权 分置改革;
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天虹百货 天虹百货
品牌特点 集 团：中国一航 成立时间：1984年 中国一航 ：1984年 经营方式：中外合资 中外合资 全国分布：33 33家直营商场及1家特许经营商场。 33 1 荣 誉：连续7年中国零售百强 7 零售百强 经营模式、 经营模式、理念 模 式：“百货+超市+X ： 百货+超市+X 天虹商场：“便捷、一次购足、质量可靠 ： 便捷、一次购足、 天虹百货：“服务专业、时尚品牌选择性强、环境优雅” 服务专业、 ： 服务专业 时尚品牌选择性强、环境优雅” 发展状况 中国零售百强企业” “深圳市信誉好商店” “中国零售百强企业” “中国连锁百强企业” “广东连锁商业最佳门店” 中国连锁百强企业” 全国首家在线支付网上购物商城 04年销售额25亿元人民币 04年销售额25亿元人民币 年销售额25
次主力店 业态组合：主力店、 业态组合：主力店、 次主力店、独立店。 次主力店、独立店。 主力店是恒星， “主力店是恒星，围绕 主力店周边运行是小行 星般的次主力店、 星般的次主力店、品牌 店”。
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知名餐饮店、 影剧院、大型 书店或游乐场 所 饰品、服饰、 化妆品等
品牌店
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商业业态
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零售业态 业态种类
购物中心
百货商店
便利店
仓储店
零售购物型
专业店 专卖店 超市
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零售业态(一) 业态对比
业态 定义 购物中心
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购物中心
购物中心
类 型 业 态
高端百货、大 型超市、家居、 建材等
功能组合：集购物、 功能组合：集购物、 餐饮、娱乐、休闲、 餐饮、娱乐、休闲、运 旅游、游乐于一体。 动、旅游、游乐于一体。 一些大型的购物中心甚 至包含了酒店和办公的 功能。 功能。 黄金比例： 黄金比例：最佳功能 比例是零售、餐饮、娱 乐为52：18：30
开架自选、 统一结算
开架售货、 批量作价
经营特色
卖场租赁制； 布局统一规 划，店铺独 立经营；服 务功能齐全， 集零售、餐 饮、娱乐于 一体。
卖场租赁制、 种类齐全、 高毛利
同类商品大 规模集中式 营销。由卖 场租赁发展 到自营
品牌专卖、 平价、服务 量小、质优、 群众生活， 高毛利 营业时间长
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购物中心 物业及选址要求
选址要素： 选址要素： 区位： 区位： 1、中心商业区或城乡结合部的交通要道； 2、交通易达性：车称10-30分钟 3、购物人口分析 用地经济状况： 用地经济状况： 进行可获得性分析 用地物理状况： 用地物理状况： 1、用地形状：土地完整、规则、长宽比适当 2、用地平整性：地竖向高差变化不宜过大 3、用地可进入性：容易进入、无交通堵塞 4、郊区用地的视觉可见性 5、用地周围状况
专卖店
专门经营或 授权经营某 一主要品牌 商品为主的 零售业态
便利店
是一种用以 满足顾客应 急性、便利 性需求的零 售业态
仓储店
以经营生活 资料为主的， 储销一体、 批量销售、 实行会员制 的商店
规模
规模大，营业 面积在5000 平方米以上
标准超 市:500-1500 平米;大型综 合超 市:25005000;超大 型:600010000 以食品为经 营重点，满 足食品一次 性购全
效
用
主力店
有利影响：集客能力；品 有利影响： 牌效应；带动作用；广告 效应；长期租约 不利影响： 不利影响： 租期很长，物业的后期处 置要受限制；主力店的租 金非常低；常带有排他性 协议；与整体的磨合难度 大，需防范法律风险 聚客能力；租金回报远高 于主力店；在营业时间、 管理成本、经营灵活性等 方面比主力店占有优势 购物中心盈利最多的部分； 可丰富购物中心的功能； 个性品牌能聚集各类客源
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太平洋案例 上海徐家汇太平洋
上海徐家汇太平洋百货业态布局 上海徐家汇太平洋百货业态布局
1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F 8F B1
化妆品 香水 钟表 名品 女鞋 少女流行服饰 休闲鞋 表 饰品 眼镜 少女休闲装 彩妆 护肤品 服饰 少淑服饰 餐厅 杂货内衣 补妆室 淑女套装 黄金珠宝 皮包皮件 餐厅 售后服务中心 绅士杂货 男仕内睡衣 袜子 西服 衬衫 领带 男仕精品 用品 皮 包皮件 旅行箱 男鞋 烟具用品 商务休闲服 钟表 内衣 餐厅 修 改室 休闲服饰 牛仔服饰 休闲包 鞋 少男服饰 户外旅游用品 运动服 饰 保健器材 手机 相机 烹煮锅具 卫浴芳香用品 美容SPA馆&教 室 贵宾厅 电器用品 瓷器 家用寝具 PDA 翻译机 MP3 文教 童装 童鞋 育婴室 孕妇装及用品 贺卡 活动会馆 婴童家具 玩 具 婴儿用品 儿童学习用品 香烟 洋酒 冰淇淋 茶叶 寿司 巧克力 面包 蛋糕 比萨 休闲小食
代表品牌： 代表品牌：宜家 家得宝 百安居 国美 苏宁
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专业店
选址要求
一般包括家居建材、家电专业店、药品专业店、办公 用品专业店、玩具专业店、服饰店（Apparel Shop）等。
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百货商店
案例 地 址
案例对比
天虹
南山区文 心五路保 利文化广 场C区 南山中心 区 中产阶层
茂业
深圳市福 田区华强 北路2009 号 华强北商 圈 高中低收 入阶层 八层 总营业面 积8万平方 米 地铁1号线 国美 苏宁
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百货商店
代表品牌
新世界
天虹百货
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百货商店 选址基本要求
要 商 素 圈 建Hale Waihona Puke 物 业 要 求 面积 层高 柱距
城市核心商圈 交通便利 城市人口：40万以上 楼高三层以上 5000-20000㎡，单层面积5000 平米左右中庭面积(包 含电梯井)至少500㎡ 单层店面积：15,000㎡以上 首层层高5m，二层以上层高4.5m； 8m×8m 双向每层4部以上，最好有两部观光电梯。 100个/10000㎡ 免租期1年左右 租赁年限10—20年
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新世界案例 沈阳中华路新世界
沈阳中华路新世界业态布局 沈阳中华路新世界业态布局
新世界
6F 5F 4F 3F 2F 1F -1F
家居配饰、家居用品 运动服装、休闲服饰、童装、 牛仔服饰、女士内衣 男士正装、配饰 少淑女装、时尚手表 女士职业装、女士配饰、化妆 品 国际名品、珠宝、名表 男女皮鞋、男女手袋
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百盛案例
上海九海百盛
上海九海百盛百货业态布局
6F 5F 2-4F 1F -1F 文化用品、音像制品、大小 家电、工艺礼品、家居. 游戏广场、美食小吃； 化妆品、男女休闲装、时装、 包袋、运动用品、内衣 皮具、国际化妆品、麦当劳、 意大利休闲餐厅 银行； 平价超市
太平洋
上海市徐汇区 衡山路932号
新世界
沈阳巿和平区中 华路88号
百盛
淮海路与陕西 南路口
商
圈
徐家汇商业中 心区 高中低收入阶 层 地下一层、地 上八层 总营业面积3 万平方米 立体交通 繁 华商业中心
繁华商业中心中 华路商圈 中青年、中高收 入阶层 六层
淮海路商圈
顾客特征 物业形态 面积规模 周边配套
要
求
配套设施 扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；电梯要 楼板承重 450kg/㎡ 停车场 合作方式
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百盛
品牌特点 百货店连锁营运商 发展定位:“高档奢侈品” 发展方针：主攻高端消费市场、高档名品百货、时尚百货 顾客定位 中高收入阶层 发展状况 目前拥有30家自营店及经营10家管理店。，业务已快速扩张 至全国26个城市. 已经呈现出购物中心的特点。
超市
大众化消费、 客户来源根 据超市规模 和定位有所 不同 开架自选、 自我服务、 平价销售、 一次结算的 售货方式 平价销售、 满足日常用 品一次性购 全
专业店
客户覆盖面 广
专卖店
针对特定消 费人群、经 济实力较强
便利店
附近居民
仓储店
购物方式
柜台销售和 开架销售相 结合
定价销售和 开架面售
定价销售和 开架销售
商品结构以 著名品牌、 大众品牌为 主
以速成食品、 饮料、小百 货为主
经营范围广 泛，如食品、 日用品、耐 用品
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零售业态(二) 业态对比
购物中心 客户
目标顾客以 流动顾客为 主
百货商店
中高收入人 群、客户来 源范围广
太平洋百货
品牌特点 太平洋SOGO百货集团秉持“改革、速度、挑战”的经营 “改革、速度、挑战” 行动方针，以专业、系统的管理制度。全力投资开拓百货事 业连锁规模，未来将更积极在全国各城市开拓新店。 经营定位 时尚生活方式缔造者 发展状况 太平洋百货集团为台北太平洋SOGO百货集团事业之一。 太平洋SOGO百货创立于1987年11月11日，为一个综合型 的百货事业体。1993年开始进入大陆百货零售市场，目前太 平洋SOGO百货集团在海内外共设有14家店。
中高收入阶层 六层
4层 总营业面 积1.5万平 方米 保利文化 广场 海岸 城
经营面积约 44,000平方米 星级酒店、百货 商场、超级巿场 密集
经营面积 28000平方米 地铁一号线 多家商场 超市
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专业店
具备一定规 模,根据具体 市场和产品 特性而定
根据具体经 营的商品而 定,一般在50600平米
面积在100平 方左右
规模较大
产品/ 产品/业 态
内部结构由 百货店或超 市为核心店， 集零售、餐 饮、娱乐于 一体；核心 店面积不超 过总面积80 ％
商品结构以服 装、家庭用品 为主、种类齐 全
商品结构体 现专业性和 深度性，品 种丰富，选 择余地大， 主营商品占 经营商品的 90％以上
多种零售店 铺、服务设 施集中在一 个建筑物内 或一个区域 内，向消费 者提供综合 性服务商业 集合体。分 市区、社区、 城郊型 5万-15万平 米为宜
百货商店
经营日用工业 品为主的综合 性零售商店
超市
以顾客自选 方式经营的 大型综合性 零售商场， 又称自选商 场
专业店
以经营某一 大类商品为 主，且拥有 具备丰富专 业知识的销 售人员和提 供适当售后 服务的零售 业态
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新世界 新世界
品牌特点 市场定位：中高档路线的 目标顾客：高雅、时尚的中青年 针对不同城市的消费特征而制订不同的市场策略 经营战略 高雅、时尚的中高收入阶层 发展状况 分布于全国20多个大中城市
本报告是严格保密的.
本报告是严格保密的.
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茂业
品牌特点 2008年5月5日，茂业国际于香港上市 1997年3月开设了首家百货店――深圳东门店.公司在珠三 角、长三角、西南区共拥有15家百货门店.中国百货业的龙 头2005年6月，公司成功收购A股上市公司成商集团 经营定位 时尚生活方式缔造者 发展状况 2008年01月2007年10月 四川绵阳店开业; 江苏无锡清扬店正式开业;2006年06月 成商集团完成股权 分置改革;
本报告是严格保密的.
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天虹百货 天虹百货
品牌特点 集 团：中国一航 成立时间：1984年 中国一航 ：1984年 经营方式：中外合资 中外合资 全国分布：33 33家直营商场及1家特许经营商场。 33 1 荣 誉：连续7年中国零售百强 7 零售百强 经营模式、 经营模式、理念 模 式：“百货+超市+X ： 百货+超市+X 天虹商场：“便捷、一次购足、质量可靠 ： 便捷、一次购足、 天虹百货：“服务专业、时尚品牌选择性强、环境优雅” 服务专业、 ： 服务专业 时尚品牌选择性强、环境优雅” 发展状况 中国零售百强企业” “深圳市信誉好商店” “中国零售百强企业” “中国连锁百强企业” “广东连锁商业最佳门店” 中国连锁百强企业” 全国首家在线支付网上购物商城 04年销售额25亿元人民币 04年销售额25亿元人民币 年销售额25
次主力店 业态组合：主力店、 业态组合：主力店、 次主力店、独立店。 次主力店、独立店。 主力店是恒星， “主力店是恒星，围绕 主力店周边运行是小行 星般的次主力店、 星般的次主力店、品牌 店”。
本报告是严格保密的.
知名餐饮店、 影剧院、大型 书店或游乐场 所 饰品、服饰、 化妆品等
品牌店
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商业业态
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零售业态 业态种类
购物中心
百货商店
便利店
仓储店
零售购物型
专业店 专卖店 超市
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零售业态(一) 业态对比
业态 定义 购物中心
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购物中心
购物中心
类 型 业 态
高端百货、大 型超市、家居、 建材等
功能组合：集购物、 功能组合：集购物、 餐饮、娱乐、休闲、 餐饮、娱乐、休闲、运 旅游、游乐于一体。 动、旅游、游乐于一体。 一些大型的购物中心甚 至包含了酒店和办公的 功能。 功能。 黄金比例： 黄金比例：最佳功能 比例是零售、餐饮、娱 乐为52：18：30
开架自选、 统一结算
开架售货、 批量作价
经营特色
卖场租赁制； 布局统一规 划，店铺独 立经营；服 务功能齐全， 集零售、餐 饮、娱乐于 一体。
卖场租赁制、 种类齐全、 高毛利
同类商品大 规模集中式 营销。由卖 场租赁发展 到自营
品牌专卖、 平价、服务 量小、质优、 群众生活， 高毛利 营业时间长
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购物中心 物业及选址要求
选址要素： 选址要素： 区位： 区位： 1、中心商业区或城乡结合部的交通要道； 2、交通易达性：车称10-30分钟 3、购物人口分析 用地经济状况： 用地经济状况： 进行可获得性分析 用地物理状况： 用地物理状况： 1、用地形状：土地完整、规则、长宽比适当 2、用地平整性：地竖向高差变化不宜过大 3、用地可进入性：容易进入、无交通堵塞 4、郊区用地的视觉可见性 5、用地周围状况
专卖店
专门经营或 授权经营某 一主要品牌 商品为主的 零售业态
便利店
是一种用以 满足顾客应 急性、便利 性需求的零 售业态
仓储店
以经营生活 资料为主的， 储销一体、 批量销售、 实行会员制 的商店
规模
规模大，营业 面积在5000 平方米以上
标准超 市:500-1500 平米;大型综 合超 市:25005000;超大 型:600010000 以食品为经 营重点，满 足食品一次 性购全
效
用
主力店
有利影响：集客能力；品 有利影响： 牌效应；带动作用；广告 效应；长期租约 不利影响： 不利影响： 租期很长，物业的后期处 置要受限制；主力店的租 金非常低；常带有排他性 协议；与整体的磨合难度 大，需防范法律风险 聚客能力；租金回报远高 于主力店；在营业时间、 管理成本、经营灵活性等 方面比主力店占有优势 购物中心盈利最多的部分； 可丰富购物中心的功能； 个性品牌能聚集各类客源
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太平洋案例 上海徐家汇太平洋
上海徐家汇太平洋百货业态布局 上海徐家汇太平洋百货业态布局
1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F 8F B1
化妆品 香水 钟表 名品 女鞋 少女流行服饰 休闲鞋 表 饰品 眼镜 少女休闲装 彩妆 护肤品 服饰 少淑服饰 餐厅 杂货内衣 补妆室 淑女套装 黄金珠宝 皮包皮件 餐厅 售后服务中心 绅士杂货 男仕内睡衣 袜子 西服 衬衫 领带 男仕精品 用品 皮 包皮件 旅行箱 男鞋 烟具用品 商务休闲服 钟表 内衣 餐厅 修 改室 休闲服饰 牛仔服饰 休闲包 鞋 少男服饰 户外旅游用品 运动服 饰 保健器材 手机 相机 烹煮锅具 卫浴芳香用品 美容SPA馆&教 室 贵宾厅 电器用品 瓷器 家用寝具 PDA 翻译机 MP3 文教 童装 童鞋 育婴室 孕妇装及用品 贺卡 活动会馆 婴童家具 玩 具 婴儿用品 儿童学习用品 香烟 洋酒 冰淇淋 茶叶 寿司 巧克力 面包 蛋糕 比萨 休闲小食
代表品牌： 代表品牌：宜家 家得宝 百安居 国美 苏宁
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专业店
选址要求
一般包括家居建材、家电专业店、药品专业店、办公 用品专业店、玩具专业店、服饰店（Apparel Shop）等。
本报告是严格保密的.
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百货商店
案例 地 址
案例对比
天虹
南山区文 心五路保 利文化广 场C区 南山中心 区 中产阶层
茂业
深圳市福 田区华强 北路2009 号 华强北商 圈 高中低收 入阶层 八层 总营业面 积8万平方 米 地铁1号线 国美 苏宁
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百货商店
代表品牌
新世界
天虹百货
本报告是严格保密的.
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百货商店 选址基本要求
要 商 素 圈 建Hale Waihona Puke 物 业 要 求 面积 层高 柱距
城市核心商圈 交通便利 城市人口：40万以上 楼高三层以上 5000-20000㎡，单层面积5000 平米左右中庭面积(包 含电梯井)至少500㎡ 单层店面积：15,000㎡以上 首层层高5m，二层以上层高4.5m； 8m×8m 双向每层4部以上，最好有两部观光电梯。 100个/10000㎡ 免租期1年左右 租赁年限10—20年
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新世界案例 沈阳中华路新世界
沈阳中华路新世界业态布局 沈阳中华路新世界业态布局
新世界
6F 5F 4F 3F 2F 1F -1F
家居配饰、家居用品 运动服装、休闲服饰、童装、 牛仔服饰、女士内衣 男士正装、配饰 少淑女装、时尚手表 女士职业装、女士配饰、化妆 品 国际名品、珠宝、名表 男女皮鞋、男女手袋
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百盛案例
上海九海百盛
上海九海百盛百货业态布局
6F 5F 2-4F 1F -1F 文化用品、音像制品、大小 家电、工艺礼品、家居. 游戏广场、美食小吃； 化妆品、男女休闲装、时装、 包袋、运动用品、内衣 皮具、国际化妆品、麦当劳、 意大利休闲餐厅 银行； 平价超市
太平洋
上海市徐汇区 衡山路932号
新世界
沈阳巿和平区中 华路88号
百盛
淮海路与陕西 南路口
商
圈
徐家汇商业中 心区 高中低收入阶 层 地下一层、地 上八层 总营业面积3 万平方米 立体交通 繁 华商业中心
繁华商业中心中 华路商圈 中青年、中高收 入阶层 六层
淮海路商圈
顾客特征 物业形态 面积规模 周边配套
要
求
配套设施 扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；电梯要 楼板承重 450kg/㎡ 停车场 合作方式
本报告是严格保密的.
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百盛
品牌特点 百货店连锁营运商 发展定位:“高档奢侈品” 发展方针：主攻高端消费市场、高档名品百货、时尚百货 顾客定位 中高收入阶层 发展状况 目前拥有30家自营店及经营10家管理店。，业务已快速扩张 至全国26个城市. 已经呈现出购物中心的特点。
超市
大众化消费、 客户来源根 据超市规模 和定位有所 不同 开架自选、 自我服务、 平价销售、 一次结算的 售货方式 平价销售、 满足日常用 品一次性购 全
专业店
客户覆盖面 广
专卖店
针对特定消 费人群、经 济实力较强
便利店
附近居民
仓储店
购物方式
柜台销售和 开架销售相 结合
定价销售和 开架面售
定价销售和 开架销售
商品结构以 著名品牌、 大众品牌为 主
以速成食品、 饮料、小百 货为主
经营范围广 泛，如食品、 日用品、耐 用品
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零售业态(二) 业态对比
购物中心 客户
目标顾客以 流动顾客为 主
百货商店
中高收入人 群、客户来 源范围广