XX住宅小区物业管理投标书

目录
第一部分德馨园前期物业管理商务文件★投标承诺书
★委托授权书
★投标报价
★投标人情况概述与资信复印件
★管理组织架构与人员编制
★物业管理服务费用测算
第二部分德馨园前期物业管理技术文件
★对本项目物业管理的整体策划与管理思路★前期介入服务与接管验收及入住管理方案★管理方案与服务内容
★拟采取的工作计划和物资装备计划
第一部分德馨园前期物业管理商务文件
授权委托书
兹授权委托我公司负责人程福华，身份证号码为422201************，代表我公司全权处理德馨园前期物业管理招投标的一切相关事宜，并参加现场答辩。

我公司职员何德斌，拟任命为德馨园的管理处主任，身份证号码为422421*********，现委托其代表我公司全权处理德馨园前期物业管理招投标的一切相关事宜，并参加现场答辩。

代表法人签字：
（盖公章）
二○○八年月日
投标承诺书
我公司自愿参加德馨园前期物业管理招标活动，交纳投标保证金人民币五仟元整（¥5000.00元），并作以下承诺：
1、保证遵守招投标工作的各项规定，保证按照招标文件的要求参与投标活动，无任何不正当竞争行为；
2、保证无中途退标的行为；
3、保证中标后30日内与招标人签订前期物业服务合同；如中标后未与招标人签订前期服务合同的，每逾期一日，向招标人支付500元的违约金。

4、如有违反上述任一条款，招标人可依据招标文件的规定没收投标保证金，同时，我公司向招标人支付双倍投标保证金的违约金。

（盖公章）
二○○八年月日
投标报价
根据招标文件要求和本投标书的测算，我公司对德馨园住宅小区前期物业管理投标报价为：
1、多层住宅物业管理服务费：每平米每月0.60元；
2、高层住宅物业管理服务费：每平米每月1.00元；
3、商业门店物业管理服务费：每平米每月1.00元；
4、车位服务费：每个每月30元；
5、电梯费：每户每月10元。

荆州市3号物业管理有限公司（盖章）
2008年月日
营业执照复印件
物业管理企业资质等级证书复印件
税务登记证复印件
企业机构代码证复印件
管理组织架构与人员编制
获正式委托后，我公司即于六个工作日内组建本方案所述专案组织架构，并调配相应人力到位，为德馨园住宅小区项目提供物业管理前期介入服务，前期介入人员重点为展示德馨园住宅小区项目物业管理队伍的良好形象，配合富达进行楼盘销售，并协助对富达公司办公场所与售楼部、施工现场进行安全和环境管理。

前期介入组织架构与后期相同，区别仅在人员编制。

以下重点阐述了我们计划于正式接收德馨园住宅小区项目并全面开展本方案所呈述的物业管理内容所做的组织架构及相关人员编制。

其中人员编制列表下注明了前期介入人员编制及概况。

总编制为49人，其中管理人员7人。

一、管理组织架构及职能说明
3号物业德馨园住宅小区项目物业管理服务架构图
⏹我公司的组织架构经过实践检验，己逐步产生以下优势：
✓树立人才观念：为人才的脱颖而出和健康成长创立良好的外部环境。

✓营造激励机制：提高员工的整体素质，努力培养员工奋发向上的精神面貌。

✓塑造整体形象：增强员工的自信心和认同感。

✓提高服务效率：以管理处为核心，各职能部门协作的架构能够充分体现出3号物业所倡导的“客户服务前向化”物业管理服务模式，
突出客户地位，一切围绕客户服务第一线，大大提高服务效率。

二、德馨园住宅小区项目管理处组织机构及岗位设置
本着精简、高效原则，根据“德馨园住宅小区项目”实际服务、管理
和经营的需要，在保证“德馨园住宅小区项目”高质量物业管理水平
及管理员工素质的基础上。

同时，也为充分表明本公司对“德馨园住
宅小区项目”物业管理的高度重视程度，经研究决定成立德馨园住宅
小区项目物业管理处（下设三个部门），负责“德馨园住宅小区项目”
各项物业管理工作的开展，具体如下：
1.客户服务中心（办公室）
⏹性质与任务
✓客户服务中心（办公室）同时兼顾管理处内务管理与对客服务工作，是管理处的重要中枢。

是德馨园住宅小区项目物业管理处后勤保障
和经营管理、社区服务、社区文化氛围营造管理、业主服务的综合
部门，是德馨园住宅小区项目管理服务面向业主和所有客户的重要
窗口，是与客户直接接触和有效沟通的桥梁。

✓负责处理对客服务工作包括：接待宾客、受理服务和投诉、客户沟通、业主档案、邮件收发、财务管理及各类费用代收等；
✓负责管理处内部人事、劳资、档案、行政管理。

贯彻、传达、监督、检查规章制度、发展规划、指令决议执行情况，协调各部门之间工
作；
✓负责面对客户的公关、经营、物业宣传和广告工作；
✓负责开发、管理、经营各类配套物业项目，包括会所管理与服务；
✓管理储备物资，定期盘点，合理使用，加快存货周转，减少资金占用；
✓狠抓成本控制工作，降低不合理消耗，促进增收节支等工作。

⏹管理架构
⏹人员配置
2.管业部
⏹性质与任务
管业部是保证德馨园住宅小区项目正常运行的基础服务部门，负责房屋建筑主体及共用设施设备的运行、维修、保养等管理、小区装修监督管理、保洁绿化管理等方面的日常基础服务的提供。

⏹管理架构
⏹人员配置
由于本项目规模小，为保证项目的正常运行，人员精简要求一专多能，管业部只设管理员1人并且兼任小区维修工和保洁班长。

其他人员配置如下：
3.安全管理部
⏹性质与任务
保安部是维护德馨园住宅小区项目正常生活、居住秩序的重要职能部门，负责治安管理、消防管理、道路与交通管理和突发事件处理以及整体形象展示等工作。

⏹管理架构
⏹人员配置
由于本项目规模小，为保证项目的正常运行，同时尽量节约人力，保安岗位白班只设1人负责门岗，另有队长负责换岗机动等工作，中班夜班各2人负责门岗和巡逻任务。

三、3号物业拟派至德馨园住宅小区项目物业项目主要管理人员资历简介
物业管理服务费用测算
一、物业管理费用预算
⏹经济来源
✓定期收取的物业管理服务费
✓以业养业，多种经营收入
✓小区车位维护及广告费用
⏹主要支出
✓管理服务人员的工资和按规定提取的福利费
✓公共设施、设备正常运行、维修及保养费
✓绿化管理费
✓清洁卫生费
✓保安费
✓办公费
✓固定资产折旧费
✓物业保险费
✓法定税费
1.管理成本测算
单位：人民币（元/月）序号项目计算公式合计
一、工资和福利费（一）至（四）和35644 （一）管理、服务人员工资1-4之和26800
1、客户服务中心（办公室）共2人4300 （1）项目经理3000×13000 （2）接待兼出纳、信档员1300×11300
2、管业部共11人10200 （1）管业主管兼维修员、管理员1500×2 3000 （2）保洁员800×9 7200
3、保安部共13人12300 （1）保安队长1300×11300 （2）保安员900×1210800 （二）按规定提取福利费1-3之和0
1、福利基金暂不计算0
2、工会经费暂不计算0
3、教育经费暂不计算0 （三）劳动保险费1-4之和8844
1、养老保险、工资总额26800×23% 6164
2、医疗保险工资总额26800×7%1876
3、失业保险工资总额26800×2%536
4、工伤保险工资总额26800×1%268
二、设施设备运行维保费1-6之和17200
1、公共照明与电梯电费估算12000
2、景观电费估算3000
3、办公电费估算200
4、公共设备设施维护费用估算2000
三、绿化养护、管理费估算1800
1、绿化维护费（外包）估算1200
2、绿化维护费（含绿化用水）估算600
四、清洁卫生费1-4之和1000
1、物料费估算100
2、化粪池清掏费估算100
3、卫生防疫消杀估算100
4、垃圾外运处理费估算700
五、保安费1-3之和200
1、保安活动费估算100
2、保安物耗估算100
六、办公费1-7之和800
1、24小时客户服务电话估算400
2、低值易耗费估算100
3、人力资源培训等费用估算100
4、公共关系费用估算200
七、社区文化建设费估算200
以上合计56844
第二部分德馨园前期物业管理技术文件
项目整体设想与管理思路
一、项目概况与特点
德馨园住宅小区项目项目定位为高档纯高层小区。

整体采用围合布局，拥有住宅、商业功能，地理位置优越，交通方便快捷，充分体现出现代高尚住宅风采。

二、对本项目前期物业管理的整体设想
1、管理思路
⏹本方案中我们把与富达关于德馨园住宅小区项目的物业管理合作明
确分为两个阶段，前期介入至物业接管验收为一个阶段，第一批业主
入伙至业主委员会成立为第二阶段。

德馨园住宅小区项目业主入住率
达到50%以上后、半数以上业主提议成立业主委员会，我们与富达
关于德馨园住宅小区项目项目物业管理的合作也即告终止，随后3
号物业将积极主动与德馨园住宅小区项目业主委员会合作，并有信心
通过投标与德馨园住宅小区项目业主委员会继续合作参与后期物业
管理，一如既往地延续本方案中我们的各种优质物业管理服务。

⏹根据德馨园住宅小区项目项目的特点、物业管理需求分析和我公司
物业管理经验，我们将德馨园住宅小区项目管理标准定位在专业物业
管理服务标准上。

我们设计了本套管理方案，通过高水平物业管理配
合开发商的开发设计思路，实现高消费投资，高价值体现，将德馨园
住宅小区项目打造成一个体现新荆州住宅小区建设与物业管理最高
水平的社区。

本方案同时能够体现我公司的专业水平，符合我公司一
贯的“质价相符、质高于价”的优质物业管理服务原则。

⏹我们认为对德馨园住宅小区项目采取专业物业管理的关键在于高标
准安全与交通秩序管理、配套设施包括会所商铺管理和以及社区文化
的建设，并重点倾力于“服务”----实践“不是我有什么服务你就只
能享受什么服务，而是你需要什么服务我就提供什么服务”这一3
号物业管理特点。

为此，我们集中3号物业在德馨园住宅小区项目管
理方面的思路与理念，提炼出为德馨园住宅小区项目业主营造安全
(Secuity)、优美(Elegancy)、舒适(Comfort)、方便(Conveience)
的社区人居环境的总体思路。

我们将对照国家物业管理的法律法规和
颁布的系列标准，针对德馨园住宅小区项目业主的特别需求来确定客
户（业主）服务的项目、内容和标准。

⏹一流的物业需要一流的管理，一流的管理出一流的质量。

荆州市3
号物业管理有限公司秉承“服务创造价值，品质成就未来”经营理念，从满足业主生活需求、促进物业保值增值两个方面着手，努力通过“更
周到、更细致、更规范”的物业管理服务服务营造“安全、文明、优
美、舒适”的居住环境，让客户安心、放心的同时，加强物业设备设
施的维护和完善，保持小区面貌日久常新，用卓越品质打造德馨园住
宅小区项目物业品牌形象。

2、整体设想
根据项目实际情况，我公司对提高物业管理服务水平的整体设想是：
⏹响应项目“新浙派”设计理念，建设“安全文明社区，人文生态家
园”；
⏹实施“八化”高标准、高水平的管理措施，八化即组织专业化、运作
规范化、控制程序化、作业标准化、服务人性化、管理立体化、成本
合理化、经营市场化；
⏹推行“十项工程”拓展物业管理深度和广度，十项工程为人才工程、
互动工程、运作工程、形象工程、环境工程、文化工程、安全工程、保险工程、阳光工程、创新工程；
⏹倡导“忠于职守、记住业主、忘记自己”的服务意识，让业主得到“六
心级”享受，即“放心、安心、舒心、温心、开心、齐心”；
⏹采用“人文关怀，精神家园”、“生态环保，绿色家园”、“价值求同，
互动参与”的社区文化、环境文化特色的物业管理典型模式；
3、管理重点
⏹关于前期介入
我们认为现阶段3号物业与富达关于德馨园住宅小区项目项目物业
管理的合作重点在于物业管理前期介入。

我们发现，大多数建筑设
计院在规划设计时，未能充分或准确考虑日后的物业管理，物业出
售后给住户造成了麻烦，给物业管理公司带来了不便甚至困难。

比
如，空调机的安装与排水考虑失误，造成影响制冷效果或装修困难；
铁围栏及其他铁制材料的过多使用，造成日后的保养负担过大等。

这些情况都说明设计院对物业管理问题考虑欠缺。

同时由于物业管
理公司熟知这些问题，因而才能在这方面提出专业意见。

有鉴于此，物业管理服务最好是在物业开发的初始，即基础工程建
设开始就介入。

在规划的初期就积极引进物业管理观念，让物业管
理与规划设计、建筑安装、机电设备、营销推广等不同专业在不同
的层面上进行互动。

但此时不是全面介入，我们将委派我公司熟谙
工程和设备的物业管理专家根据物业管理的需要对有关结构设计和
设备配置等技术性问题提出专业意见，并且参与部分工程的施工监
管，同时可以培养未来的物业管理技术骨干。

物业管理的全面介入应该在销售工作开始以前。

为了配合销售，我
们在德馨园住宅小区项目售前即需要完成以下工作：
✓明确服务内容；
✓明确设备配置；
✓确定组织架构；
✓明确财务预算（即收费标准）；
✓完成管理份额计算；
✓完成所有合同文本。

这一系列工作本方案对此亦做详细阐述，包括我公司拟参与前期介
入物业管理人员情况、拟采用的组织架构与模式、拟介入管理的重点内容等，详见本方案相关章节。

针对德馨园住宅小区项目的实际情况，介入时间宽松，我公司将在做好前期介入工作的基础上，充分调查研究德馨园住宅小区项目业主需求，为后期物业管理做好精心的准备工作。

⏹关于物业接管验收
我们设想，在物业接管验收标准上尽量和竣工验收一致，但是属于物业质量问题或者设计上存在缺陷等导致有可能发生问题的，由于德馨园住宅小区项目项目是我公司和贵公司第一次合作，开发商在售后服务等方面要给予明确的支撑。

双方应在委托合同中就此明确相关事宜，以便我们在将来物业管理中实施物业的售后服务处理，保持双方在业主中良好的企业信誉与形象。

本方案中亦有关于我们如何做好德馨园住宅小区项目接管验收工作的详尽阐述。

⏹关于业主入伙与收费
我公司在前期业主入住期间，通过各种渠道各种方式进行物业管理知识普及宣传，制作业主入住手册，业主临时公约，装饰装修管理规定发放。

并且按照规定对业主的房屋装修提供把关检验服务。

如有需要亦直接提供装饰装修服务。

根据荆州市物业管理法规规定自业主入伙领取房屋钥匙起我们将开始正常收取物业管理费用。

荆州的物业管理伴随着房产开发刚刚起步，管理处的服务对象多为对物业管理接触较少的人士，对物业管理服务费和相关费用的交纳存在一些欠、拖、拒交等不良现象，同时亦表示我们在物业管理服务中会存在一定的实际困难。

我公司针对此等情况，除了在服务上加强、在管理上力求规范以外，同时大力宣传物业管理和相关的法律法规，让众多业主知晓，进而理解支持物业管理工作。

⏹关于安全与车辆管理
针对德馨园住宅小区项目的具体情况，采取一体式的安全管理体系。

采用定点监控，巡逻保障，充分利用智能设施的措施来保证安全。

德馨园住宅小区项目项目外围有众多底层商铺，属于潜在的消防安全的重点注意对象。

我公司将专门设置消防协助员，并定期在客户（业主）中宣传安全消防等知识，配合市政消防管理部门做好消防安全工作。

在德馨园住宅小区项目的机动车辆管理上，实行业主自我管理和集中有尝管理相结合的服务模式。

车库等设施由管理处按照计划对其进行养护，停放的机动车辆按照占用泊位数量收取泊位维护费用，业主无特别要求及签定专门协议的不提供看管服务，对自行车的管理提供有偿看管服务。

收费则按照荆州物价局核定的标准并保证符合本地实际情况，以体现我公司“质高于价”的优质物业管理服务。

⏹关于为业主服务
德馨园住宅小区项目定位于中高端档次，我们认为项目潜在的消费人群基本处于荆州目前社会的中上层人士。

因此我公司在服务过程中注重与本地其他物业项目的差异性，充分利用我们多年在高端物业和酒店管理方面从事服务工作的丰富经验，更为灵活和有针对性的进行服务。

个别有需求的业主我们提供VIP服务，包括在荆州率先实践菜单式物业管理服务。

我们深知物业管理工作的本质是服务，这亦是我们在本案的一个关键思路，本方案中的所有物业管理理念都是我们在其他项目实际采用并都将一如既往在本案中全部运用，以期以3号物业周到细致的服务打造我们共同的物业管理品牌，实现开发商、业主、物业公司三方共赢。

相关管理设想与理念详见其他章节。

⏹关于社区文化
我们理解社区文化应包括社区文化氛围和社区文化活动两方面。

社区
文化活动促进社区文化氛围的形成；社区文化氛围又促使社区文化活
动层次的提高和住户业余生活的丰富。

我公司将把营造社区文化的工作列入日常工作日程并加以重视。

我们
将从关注小区的整体精神风貌建设、推崇文明的家庭的生活方式、着
重营造业主间和睦、融洽、和谐的邻里关系等方面创建良好的社区文
化氛围。

我们将建立精神文明建设公约，通过设立专栏、印发家园内刊和信函、小区广播、互联网站等形式广泛宣传，我们的每一位员工首先严格遵
守，起模范表率作用。

我们将潜心研究分析德馨园住宅小区项目住户的构成，充分了解住户
的需求，针对不同的层面，制定各类社区文化活动方案，坚持联合有
关媒体、公益等部门，在德馨园住宅小区项目内大力开展各种有益的
社区活动。

包括各类竞技、表演、旅游、购物、培训班、夏令营、节
日庆祝活动以及当地政府组织的各类精神文明活动。

推动精神文明的
发展，形成良好的社区文化，并且为推动以后的业主委员会成立做铺
垫，为开发商完成项目开发做支撑。

⏹关于物业管理人员
在项目人员安排上，管理层人员将派遣我公司物业管理方面最优秀的
骨干力量，员工亦大部分抽调我公司在已有物业项目中经验丰富的优
秀骨干，如招聘则要求有较高素质。

我公司将全力保证投入最好的人
力物业与贵公司共同打造荆州最好的高尚社区。

4、管理特色
⏹秉承我公司一贯的开拓创新精神和“人无我有、人有我精”、“以共点
求稳、以异点求进”的经营理念。

通过对德馨园住宅小区项目潜在业
主对物业管理需求的研究分析，我们创造性的提出了一些颇具特色的
管理方式方法，请参阅本方案中专门章节的详细阐述。

⏹如能承蒙贵公司厚爱，给予我公司参与提供物业管理服务竞标的机
会，我们盼望能以本公司充足的人才、经验和技术，提升德馨园住宅
小区项目管理水平及素质，为德馨园住宅小区项目开拓一个和谐优美
的人居环境，为投资者提供优质管理服务，并为开发商赢取良好口碑
及信誉。

凭借“3号物业”在物业管理行业中的良好业绩，将成功的
为购买物业的客户带来物业管理工作的信心保证，从而真正帮助开发
商达到促进销售的目的。

⏹我们非常希望在贵公司参阅此份管理方案书后，能就物业管理的细节
作进一步探讨，我公司务求为德馨园住宅小区项目的发展作出贡献。

三、管理策划方案
1、社区主题定位：安全文明社区人文生态家园
⏹之前，通过聆听马国权总经理就德馨园住宅小区项目的开发建设定
位、配套设施的设置及项目的其他实际情况所作阐述，并充分考虑到
未来业主对物业管理服务的质量需求将越来越高，根据广大业主对未
来生活的要求，我们将小区的物业管理定位于：安全文明社区，人文
生态家园。

⏹为使将来的管理服务能满足大多数业主的要求，我公司将以代表社区
广大业主的根本利益、代表先进的物业管理水平、代表先进的社区文
化发展方向作为管理服务的基本指导思想；坚持以业主为关注焦点；
依法管理阳光操作；追求社会效益、环境效益、经济效益相统一；实
施企业化经营、市场化运作；体现专业化管理与业主自治相结合的管
理服务的基本原则，从而以“八化”高标准、高水平的管理措施，推
行“十项工程”来完善物业管理工作，达到“六心级”的服务效果。

最终与项目优美的规划设计和优越的地理位置相得益彰，给业主一个
真正的幽雅人文生活家园。

2、实施“八化”高标准、高水平的管理措施
⏹组织专业化
3号物业管理公司在长期物业管理实践中，已形成专业化物业管理
组织，建立起一支专业化管理队伍。

对于德馨园住宅小区项目的管
理，我们将发挥和完善“专业化”优势，为业主提供各种细致、周
到的专业化服务。

同时培育出一批“协调是行家、服务是专家”的
专门人才。

⏹运作规范化
“管理按制度办事、运作按规范进行”，对德馨园住宅小区项目小
区的管理服务，我们将严格按照公司质量管理体系运作。

公司从上
而下、从小事到大事，都有一整套的规范化的运作模式，为高标准、
高水平的管理提供保障。

⏹控制程序化
为保证工作无盲点与缺点，我们将采取“前期目标控制、中期过程
控制、后期反馈控制”的方式，依照我公司长期以来较为完善的程
序体系标准实施管理。

如我公司已实行“首问责任制”的模式，去
控制部门与部门之间、员工与员工之间可能出现的一些盲点、不足，
用程序控制保证管理处与业主之间的沟通顺畅和保证顾客信息处
理完善，取得了很好的效果。

⏹作业标准化。