云南省2016年房地产估价师《案例与分析》：估价对象实物状况描述与分析考试题

云南省2016年房地产估价师《案例与分析》：估价对象实物状况描述
与分析考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120m2以上的住宅供过于求，70m2以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。

A．均衡
B．周期性失衡
C．结构性失衡
D．区域性失衡
2、估价时需了解某地块单位名称、地类号和占地面积以及界址点、界址线和界址边长等，可查阅__而得到这些资料。

A．详细规划图
B．分丘图
C．分幅图
D．宗地图
3、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算的方法叫做。

A：单元估算法
B：单位指标估算法
C：工程量近似匡算法
D：概算指标估算法
E：借款合同
4、进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于__。

A．商品房建设投资
B．土地开发投资
C．其他投资
D．生产性投资
5、下列关于房地产投资分析中成本的表述，正确的是__。

A．与财务报表中的成本完全不一样
B．应根据实际发生费用记录来确定
C．与财务报表中的成本一样
D．是对项目未来将要发生的费用的预测和估算
6、某承租人与一写字楼所有权人于4年前签订了租赁合同，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为100元/m2，现市场上类似写字楼的月租金为120元/m2，而市场价格为12000元/m2。

假设折现率为10%，则该写字楼目前出售时的正常价格为（）元/m2。

A．10925
C．10945
D．10955
7、__的颁布，标志着中国房地产业的发展迈入了法制管理的新时期。

A．《中华人民共和国土地管理法》
B．《城市房地产管理法》
C．《中华人民共和国城市规划法》
D．《中华人民共和国土地使用法》
8、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于__。

A．物业的交通通达程度
B．停车的便利程度
C．物业的周围环境
D．物业所处区域的繁华程度
9、一笔贷款的名义利率是10%，当计息周期趋于无穷大时，实际利率是__。

A．10.2%
B．10%
C．11.5%
D．10.52%
10、房地产估价采用。

A：差额定率累进计费
B：足额定率累进计费
C：差额定率累退计费
D：足额定率累退计费
E：执行层的组织协调
11、收益法的本质是以房地产的__为导向求取估价对象的价值。

A．预期收益大小
B．预期收益能力
C．预期价格高低
D．预期价格涨落
12、开发商定价有三类方法，下面方法不在这三类方法之中的是__。

A．成本导向定价法
B．购买者导向定价法
C．竞争导向定价法
D．政府导向定价法
13、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元。

目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于万元。

A：536
B：549
C：557
D：816
E：工业用地的监测点评估价格
14、物业管理是一种__的管理。

B．人性化
C．辅助型
D．引导型
15、某宗地的面积为1000m2，采用市场法进行评估。

通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为__元/m2。

A．2160
B．2175
C．2181
D．2205
16、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于（）。

A．市场价值
B．清算价值
C．快速变现价值
D．投资价值
17、某居民楼总建筑面积为5000㎡，总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元，某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150㎡，房地总价值为35万元。

若按照土地价值进行分排，该人占有的土地份额为。

A：3％
B：3.5％
C：7％
D：4％
E：工业用地的监测点评估价格
18、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是__。

A．甲物业投资风险大
B．乙物业投资风险大
C．甲、乙两个物业投资风险相同
D．无法判断
19、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。

如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为（）万元。

A．2526
B．2241
C．2135
D．2985
20、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，即__。

A．一类是咨询性、参考性的，另一类是法律性、证据性
B．一类是参照性、咨询性的，另一类是签证性、证据性
C．一类是咨询性、参考性的，另一类是签证性、证据性
D．一类是咨询性、参考性的，另一类是签证性、法律性
21、下列不属于房地产结合物的是__。

A．管理人
B．实物
C．权益
D．区位
22、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3％，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为万元。

A：61.84
B：78.35
C：84.88
D：173.17
E：工业用地的监测点评估价格
23、下列关于住房置业担保的表述中，不正确的是。

A：担保是个人贷款担保方式的一种补充
B：住房置业担保是由特定专业性担保机构提供的保证担保
C：住房置业担保实行保证方式和反担保方式
D：住房置业担保机构不承担连带责任
E：执行层的组织协调
24、下列关于预告登记的表述中，错误的是。

A：预告登记的目的是保障将来实现的物权
B：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效
C：预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力D：预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖
E：执行层的组织协调
25、城市规划区内的建设工程，建设单位应在竣工验收后__内向城市规划行政部门报送有关竣工资料。

A．1个月
B．6个月
C．3个月
D．1年
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、股票和债券的相同之处表现在__。

A．都是融资工具
B．都是流通证券
C．享有相同权利
D．都是长期投资
E．都可以为投资者带来收益
2、房地产置业投资的清偿能力指标一般有（）。

A．借款偿还期
B．利息备付率
C．偿债备付率
D．资产负债率
E．速动比率
3、在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要是__。

A．在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定
B．对所选用的材料和设备进行质量评价
C．对整个施工过程中的工程质量进行评估
D．将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并做出评判
E．确定质量控制的对象
4、按贷款使用期限的长短，可将贷款分为。

A：短期贷款
B：中期贷款
C：长期贷款
D：抵押贷款
E：保证贷款
5、失业一般分为三类。

A：摩擦失业
B：非摩擦失业
C：困难失业
D：自愿失业
E：非自愿失业
6、不属于税收制度的构成要素的是。

A：纳税人
B：课税对象
C：纳税时间
D：税基
E：税点
7、因为估价的目的不同，所以__。

A．估价的依据不同
B．应评估的价值类型可能不同
C．估价时点的选取不同
D．估价中应考虑的因素可能不同
E．选用的估价方法可能不同
8、根据《房屋建筑工程质量保修办法》，在正常使用时房屋建筑工程的最低保修期限为。

A：屋面防水工程为3年
B：装修工程为1年
C：给排水管道为2年
D：供冷系统为2个供冷期
E：设备安装为2年
9、厂商经营决策的利润最大化原则的内容是__。

A．边际收益等于边际成本
B．边际收益小于边际成本
C．总收益等于总成本
D．边际收益大于边际成本
10、下列项目中的资产负债表中，属于非流动负债的项目是。

A：应付票据
B：应付账款
C：应交税费
D：应付债券
E：执行层的组织协调
11、根据工程量清单计价法，下列应计入建筑安装工程费用税费的包括。

A：营业税
B：教育费附加税
C：城乡维护建设税
D：企业所得税
E：个人所得税
12、短期偿债能力指标主要是。

A：流动比率
B：速动比率
C：资产负债率
D：存货周转率
E：存货周转天数
13、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的__。

A．20%
B．30%
C．40%
D．50%
14、取得建设用地使用权的途径有。

A：通过行政划拨方式取得
B：通过国家出让的方式取得
C：通过房地产转让方式取得
D：通过房地产租赁方式取得
E：通过买卖方式取得
15、据调查，某城市2008年初总家庭数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15％的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡／户，则2008年该市新建商品住房的总市场潜量是万㎡。

A：1260
B：1380
C：1440
D：2100
E：借款合同
16、根据净收益的求取的不同，收益法可分为。

A：直接资本化法
B：投资法
C：收益乘数法
D：利润法
E：现金流量折现法
17、银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。

若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是__元。

A．1005.56
B．1010.56
C．1110.56
D．1115.56
18、民事法律关系由__所构成。

A．形式
B．主体
C．客体
D．内容
E．主张
19、在物业管理中经常用到的预算形式主要有。

A：年度运营预算
B：资本流预算
C：资本支出预算
D：长期预算
E：资本收入预算
20、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括。

(过时，删除)
A：折旧和摊销
B：投资回收
C：投资回报
D：未分配利润
E：权益融资
21、确定房地产开发项目，应当符合的要求。

A：国土规划
B：年度建设用地计划
C：城市规划
D：土地利用总体规划
E：房地产开发年度计划
22、在房地产估价中，如果估价目的不同，则__。

A．估价的依据有可能不同
B．估价的方法有可能不同
C．估价对象的范围有可能不同
D．不影响估价结果的公正性
E．不影响估价报告的用途
23、潜在毛收入乘数考虑的因素不包括房地产的。

A：租金
B：租金以外的收入
C：空置率的差异
D：运营费用的差异
E：转让收益
24、房地产开发具有__的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。

A．投资量大
B．周期长
C．风险性大
D．开发费用投入时间变化大
25、零售商业物业的租金是以__为基础计算的。

A．每一个独立出租单元的总出租面积
B．每月每平方米
C．每平方米可出租面积
D．每平方米可出租面积按月或年支付的金额。