第二章--控制性详细规划的编制内容与方法

• 二．图纸成果及深度要求 • （一）规划用地位置图（区位图） • （二）规划用地现状图（土地利用现状、建筑现状、人口
分布现状、公共服务设施现状、市政设施现状）
• （三）土地利用规划图 • （四）道路交通及竖向规划图 • （五）公共服务设施规划图 • （六）工程管线规划图（给水、排水、电力、电信、燃气、
分图图则
• 根据划分的地块，对每一块用地进行控制 要求的图面确定和文字确定。
• 下面仅举一例予以说明。
关于图则
规划图则
图则分为总图图则和地块图则（分图图则）
（１）总图图则（比例尺：１：２０００－１：５０００）为规划 区用地详细划分之后的地块汇总，反映规划区内道路的用地 红线位置，各片区地块、地块的划分界限，各地块编号、用 地性质、用地面积。保留的用地和规划的用地地块要分别表 示（必要时可以分项表示）。
• 五．类比法
• 通过分析比较与规划建设在性质、类型、规模 等方面具有相类似特性的控制性详细规划项目案 例，选择确定相关控制指标，如容积率、建筑密 度、绿地率等。这种方法的优点是简单、直观、 明确。缺点是只能在相类似的规划项目中选取控 制性指标数值，如有新情况出现，则难以准确把 握。通常情况下，新区开发等现状条件单一的地 块更适于使用这种方法。
• （二）各阶段工作要求 • 1．项目准备阶段 • 熟悉合同要求，明确权利义务、任务要求、时间要求、
质量要求等；了解规划设计条件，图纸、上位规划、社会 经济发展状况；编制项目工作计划和安排专业技术人员； 确定与委托方的协作关系等。
• 2．现场踏勘与资料收集阶段 • 现状自然条件、土地使用情况、土地权属情况、现状基
控规编制由编制主体（一般为政府或行政主管部门）制定任务书。
选择和确定规划编制单位——规划设计院、研究机构。
• （二）任务书的编制
• 主要内容：
• 1．受委托编制方的技术力量要求，资格审查要求；
• 2．规划项目相关背景情况，项目的规划依据、规划意图要求、规划 时限要求；
• 3．评审方式及参与规划设计项目单位所获设计费用等事项。
• 中观层面——计量化的精细方法——建立基准模型——修 正模型——对城市密度分区。
• 微观层面——对各密度分区当中具体地块密度进行细分， 总体原则是各地块密度分配总和不能导致“建筑总量的明 显突破”。
• 2．武汉市主城区用地建设强度研究
• 《武汉市主城区用地建设强度研究》在尊重现状强度分 布的基础上，以确定城市总体发展方向和建设增长模式为 先导，并以引导中心城区人口疏散为切入点，首先在宏观 层面上确定城市总体建设目标及人口的合理分布；其次在 中观层面确定城市合理的强度分布结构，形成强度分区体 系，测算用地基准容积率；最后在微观层面上分析用地建 设强度的变化规律，制定出基准容积率在交通区位、用地 规模、场地朝向等条件发生变化的情况下用地建设强度的 调整系数，并最终确定出各强度分区内的各分类建设用地 的强度指标上限，作为控制性详细规划编制和用地建设管 理的执行标准（见图14-1-3）
• 1．深圳经济特区城市密度分区研究
• 在《深圳经济特区城市密度分区研究》中（图14-1-1）
• 宏观层面——总体规划确定的用地规模、人口规模、根据 社会经济发展趋势，结合相关经验类比，推测各类建筑的 需求数量以及占城市建筑总量的比例——权衡“社会经济 发展建筑需求总量”与“环境标准可接收程度”——确定 城市整体密度。
控制性详细规划指标：
编号
指标
1
用地性质
2
用地面积
3
建筑密度
4
容积率
5
建筑高度/层数
6
绿地率
7
公建配套项目
ห้องสมุดไป่ตู้
8
建筑后退道路红线
9
建筑后退用地边界
10 社会停车场库
11 配建停车场库
12 地块出入口方位、数量和允许
开口路段
13 建筑形体、色彩、风格等城市
设计内容
分类 规定性 规定性 规定性 规定性 规定性 规定性 规定性 规定性 规定性 规定性 规定性 规定性
础设施、建筑状况、现状周边环境、文物保护单位、重点 地段等，绘制现状图、走访有关单位、以及城市概貌等。 类似总体规划现状调查。
• 3．方案设计阶段 • 构思形成初步方案，并反复调整； • 方案比较和交流，与委托方进行； • 方案修改和意见反馈， • 规划方案公示和公众参与也是其中的内容之一。 • 4．成果编制阶段 • 文本、图则、说明三部分。内容全面和达到深度要求。 • 5．规划审批阶段 • 成果审查——专家评审会（委托方组织） • 上报审批——根据规划法执行。
（２）地块图则（分图图则）（比例尺：１：１０００－１：２０ ００）反映地块的面积、用地界限、用地编号、用地性质、 配套设施位置及标注主要控制指标和城市设计引导等内容。 对于旧区改建控制性详细规划，地块图则应在现状图上画出， 反映现状与规划后的关系。 地块图则一般应分幅绘制，图幅大小，内容深度、表达 方式均应规格统一。在特殊情况下，地块图则也可以合并成 一张总图图则。
城市功能的规定，提出人口密度和居住人口的要求，按照各个地块的 居住用地面积，推算出各地块的居住人口数；再根据规划期内的人均 居住用地，人均居住建筑面积等，就可以推算出某地块的容积率、建 筑密度、建筑高度等控制指标。此方法资料收集简单，计算方法简易， 缺点是对上位规划依赖性强，对新出现的情况适应性不够，且只适用 于以居住为主的地块。 • 人口推断法推算主要控制性指标过程如下： • 规划范围内居住用地总面积=人口容量×人均居住用地面积 • 按功能分区组织要求划分地块，分配居住用地； • 地块人口容量=地块居住用地面积/近期人均居住用地面积 • 地块居住建筑量=地块人口容量×人均居住建筑面积 • 同理，计算出其他类型建筑量，与地块居住建筑量加和求得地块建筑 总量； • 地块容积率=地块建筑总量/地块面积 • 根据上位城市规划与其他法定规划、规范对建筑限高控制，综合确定 建筑限高值和建筑平均层数； • 地块停车位个数=地块建筑量×停车位配置标准
引导性
注解
用于一般建筑/住宅建筑
用于研道路的地块 用于地块之间 用于城市分区、片的社会停车 用于住宅、公建地块的停车场
用于重点地段、文物保护区、历史街区、 特色街道、公园等开放空间地区
• 一．城市整体密度分区原则法
• 根据微观经济学区位理论，从宏观、中观、微观三个层 面，确定城市开发总量和城市整体强度（即核心指标建筑 密度和容积率），建立城市强度分区的基准模型和修正模 型，进行各类主要用地的强度分配，为确定地块容积率， 制定地块密度细分提供原则性指导。此方法优点是在区位 理论基础上，将分区管理控制向系统化、数据化、精细化 方向大大推进，使城市规划控制管理中各项指标的确定更 具有严密性，进一步提高控制性详细规划编制，指标制定 的科学性。——但分区推导模型内容体系构建尚待进一步 探讨，模型中各项因子选择和推导过程中各因子所占比重 的确定等因素，对于分区控制合理性程度、密度分配结果 有很大影响。
• 三．典型实验法
• 根据规划意图，进行有目的的形态规划，依据 形态规划平面计算出相应的规划控制指标，再根 据经验指标数据，选择相关控制指标，两者权衡 考虑，用作地块的控制指标。这种方法的优点是 形象性，直观性强，便于掌握，对研究空间结构 布局较有力，缺陷在于工作量大并存在局限性和 主观性。
• 在实践中，针对一个地段可以先进行城市设计， 确定出主要的城市控制要素和指标，然后根据城 市设计导则编制控制性详细规划。
第三节 控制性详细规划的编制内深 度容与成果要求
• 一．深度要求 • （一）基本要求： • 1．深化上位规划 • 2．土地招投标，城市建设管理要求 • 3．指导修建性详细规划和建筑设计 • 上次的图 • 这次的书，杂志订购 • 关于考研辅导
• （二）内容深度 • 《城市规划编制办法》——具体规定 • （1）确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，
不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。 • （2）确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；
确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线 距离等要求。 • （3）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则； • （4）根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交 通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。规定各级 道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。 • （5）根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施 的用地界线，进行管线综合。确定地下空间开发利用具体要求。 • （6）制定相应的土地使用与建筑管理规定。 • 规划文本、图件和附件。附件包括说明、基础资料和研究报告等。
• 四．经济测算法
• 地块的不同容积率有着不同的产出效益，经济 测算法就是根据土地交易，房屋搬迁、项目建设 等方面价格与费用等市场信息，在对开发项目进 行成本-效益分析的基础上，确定一个合适的容积 率，使开发建设主体能获得合理的经济回报，保 证项目的顺利实施。这种方法 的优点是科学性和 可实施性强，缺点在于采用静态匡算的方法，一 些重要的测算指标和房地产市场供求与价格等处 于不断变化中，就难免导致测算结果不够准确。
• 二．人口指标推算法 • 即通过总体规划或分区规划确定的分区人口密度和地块
环境容量等来确定规划区内的规划人口总量，并以人口总 量与人均指标的乘积来推算地块内的建筑总量，从而确定 该地块的容积率的方法。 • 1．环境容量推算法 • 基于环境容量的可行性来制定控制指标，即根据建设条 件，道路交通设施、市政设施、公共服务设施的状况及可 能的发展规模和需求，按照规划人均标准推算出可容纳的 人口规模及相应的容积率等各项指标。
第二节 控制性详细规划指标的确定 方法
• 指标确定是控规的核心内容。赋值的方法较多， 有些还在发展、并不断研究中。这里主要有：城 市整体密度分区原则法、环境容量推算法、人口 推算法、典型试验法、经济推算法和类比法。
• 规定性指标（也称为：指令性、强制性指标）： 必须遵照执行的，不能更改的指标。
• 引导性指标（也称为：指导性指标）：参照执行， 不具有强制约束力。
第九章 控制性详细规划的编制 内容与方法
第一节 编制的程序 第二节 控制性详细规划指标的确定方法 第三节 控制性详细规划的编制内深度容与成果要求
第一节 编制的程序
• 一．任务书的编制
• （一）任务书的提出
•
根据城市发展和城市建设提出，江苏省控规导则要求城市建设区
控规全覆盖，以落实上位规划的要求。
•
• 任务书通常由城市人民政府的规划行政主管部门（规划局）负责组 织技术力量（如规划研究中心、技术科等），通过起草、审核、审批 等程序，制定规划项目任务书。
• 二．编制过程与工作要点 • （一）工作阶段划分 • 通常分为五个阶段：1、项目准备阶段；2、现场踏勘与
资料收集阶段；3、方案设计阶段；4、成果编制阶段；5、 上报审批阶段。
供热、、、、、）
• （七）环卫环保规划图 • （八）空间形态与城市设计图 • （九）地块编号 • （十）地块控制图则（分图则）
案例
• 唯亭镇阳澄湖南岸控制性详细规划
• 总图图则 • 分图图则 • 规划文本 • 规划说明
总图图则
• 区域位置图 • 用地现状图 • 建筑质量评定图 • 规划布局结构图 • 居住用地规划图 • 公共设施规划图 • 道路系统断面竖向规划图 • 绿地系统、景观系统规划图 • 高度分区规划图 • 文物保护及旧城更新规划图 • 地块划分编号及容量控制规划图 • 市政设施及管线综合规划图
• 环境容量指标较多，这里就供水容量推算主要控制性指标 过程介绍如下：
• 建设用地面积=现状或规划用水量/单位建设用地综合用水 量
• 人口容量=建设用地面积/人均建设用地指标值 • 建筑总量=规划人均建筑面积×人口容量
• 2．分区人口密度推算法 • 根据总体规划或分区规划对控制性详细规划范围内的人口容量以及
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控制引导，制定管理图则
三类图则共同作用
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控制引导，制定管理图则
三类图则共同作用
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控制引导，制定管理图则
三类图则共同作用
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容量指标控制
分图则 强制性内容图则
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容量指标控制