万科住宅研究中心考察分享
万科综合对比分析
一、产品定位万科：专注于住宅开发目前，万科的业务范围集中于住宅。
在会计新准则使用投资性房地产来计量持有型物业资产后，万科所持有的物业资产非常之少，并且根本没能够形成持续增长的模式。
虽然一直有万科由“住宅开发”向“住宅开发+商办持有”转向的猜测，但就目前形势看，万科还是以住宅为主，深耕住宅的模式使得周转更快，更容易做大规模。
1、产品开发历程迄今为止，万科的住宅产品已经历了三代：（1）第一代产品起步阶段:从最早的天景花园，到荣获“鲁班奖”的荔景大厦。
（2）第二代产品成长阶段:从围合式、人车分流的城市花园，到四季花城、金色家园、水榭花都、西山庭院等。
（3）第三代产品创造阶段:从金域蓝湾、东海岸、17英里，到万科城、第五园等产品更为成熟，风格日趋细致，多是不能重复的精品。
2、产品种类数据来源：公司数据、高通智库3、万科系列产品的城市区分布数据来源：公司数据、高通智库龙湖：聚焦中高端/创新引领目标客户集中于再改、豪宅客户，对他们的市场期望和需求进行有效解读，追踪关注潜在高端客户的需求和喜好转变，善于引导市场趋势及喜好，其创造的75％重复推荐率远超同行。
1、产品发展历程从龙湖的发展历程来看，产品经历过六个阶段，已经从单业态多项目转入多业态多项目并联发展阶段。
龙湖起步阶段：在初涉地产的1997～1999 年间，龙湖地产的发展呈“糖葫芦型”，主打住宅领域，做完一个项目再做下一个，单业态单项目的串联运营，管理重心是理顺房地产项目开发流程，积累业务流程中需要的知识，细化流程节点与岗位、岗位职责的对应关系。
龙湖花园是在探究房地产项目的开发与运作阶段的第一个住宅地产项目，如今已成为重庆市的新地标，并以形成“龙湖大社区”而呈现全貌：占地面积72 万平方米，建筑面积约128 万平方米，提供各类住宅及商铺约6600 户。
龙湖积累阶段：从1999 年至2001 年，龙湖地产开始进入“鱼骨型”的发展阶段，在一条主脉上多个项目同时展开，单业态多项目的并联运营，管理重心是规范集团与下属项目公司的关系、解决不同项目之间的资源分配问题。
万科金域蓝湾调查报告
万科金域蓝湾调查报告时间：2012年2月19号调查人：XXX 、XXX地点：三角湖路与博学路交汇处（江汉大学斜对面）售楼地址：三角湖路与博学路交汇处。
交通状况：乘公交585、208至泰和百花园站下车，或乘202、204、205、596、597路在三角湖下车转乘208、585至泰和百花园站下车。
若是自驾则沿东风大道向南直行，至与三角湖路交汇路口转弯行驶至三角湖小学即到。
道路结构：东临博学路，西邻神龙大道，南邻车城西路，北邻三角湖路，通过龙阳大道、三环线可快速抵达武汉市各城区，距离规划中的地铁三号线约500米建设内容：主要建设住宅楼、商业、会所酒店式公寓、幼儿园、居委会、物业管理和地上、地下停车场开发商：武汉市万科万威房地产有限公司。
投资商：武汉万科房地产开发有限公司。
建筑单位：江苏江都建设有限公司。
开、竣工时间：2010—01—01、2012—03—01开盘时间：2010—12—18入住时间：2010—6—30建筑类型：板楼。
楼层状况：18层、24层、33层的高层建筑建筑面积：530000平方米占地面积：230000平方米建筑方位：西南二三环间城铁沿线3号线装修：精装修户型简介：独立的玄关系统，具有收纳功能，形成室内外的过渡空间；客厅与餐厅的合理融合，充分利用空间；L型或U型厨房，独立的冰箱位，布局、流线合理；具备家政功能的独立空间，对小户型面积的充分利用；卫生间“一字”型设计，套间相对独立。
物业费：2.98元/月/平方米项目概况：万科金域蓝湾位于汉阳经济开发区三角湖路与博学路交汇处，2009年12月24日武汉一名不见经传的小企业武汉万威咨询有限公司，以总金额135800万元代价“蛇吞象”般拿下武汉经济技术开发区这片地块，成为当时武汉房地产市场分级类地王项目，这就是今天武汉万科金域蓝湾的开篇之作。
拥有独特的风格，新古典主义的建筑，法式的园林。
小区绿化率为37.77%，容积率为2.5，建筑密度为14%，楼面地价2545元每平方米。
龙湖、蓝光、万科参观学习心得
•首先很感谢公司这次给予我们走出湖北，走进国内优秀物业服务企业学习的机会。
从房地产项目开发到客戸的满意，从行为规范到精细化的服务专心专注至善至美标准，从常规的物业服务到纵向延伸至房地产业的整个链条、横向涵盖消费者个性化需求”勺物业管理产业升级换代休现，这些都着实给了我们很大启发和思考。
学习考察的目的在于通过所见所闻获取反馈的信息，给予我们思想的解放和观念的转换，以帮我们在对比之下寻找自己短板的同时，以全新的面貌来改进物业服务工作，促进业务的可持续循环发展，保证服务品质和综合营运效益的提高。
如果说我可以简单的用几段话来概括我的感受，那么就是：因万科精业一直践行在思考与改进之间，他展现了一种全方位的成熟；2堂谿赵以客戸需求和员工满意为核心理念，以定位引导迈步的方向，走品牌战略化发展的道路，他是有远见；细节管理成就高品质的服务，他是独到的。
是什么在支持了他们的发展?-地方政府物业管理方面规范性文件出台的完善和对物业管理行业发展的支持-地产公司产品建设质量的保证和后续支持-集团公司对于物业公司的定位万科地产金域蓝湾报修服务中心•地产支持物业发展，物业优质的服务反推销售，优质的 产品与优质服务双剑合并，形成两者品牌概念的组合, 赢得市场统一识别和品牌效益。
地产物业品牌地产成就了 物业？物业成就了 地产？龙湖、蓝光、万科龙湖地产前期向龙湖物业支付聘用金 蓝光地产向蓝光物业支付 品牌维护费” 万科物业作为万科房地产开发的重要一环节，无条件享受集团资源・企业文化是一种意识形态在企业中的具体表现，反映企业员工和社会共同认可 的价值观和逐渐形成的激进态度。
上到 公司组织的团队活动，下到小区宣传栏 内容，我们看到了他明确的是目标，倡企业文化B-Buic Sfi R-就硼护C Kf^: Cutomer 計善a 嗥户 老槽同席侖你■一I I导的是人的价值观念、道徳规范、思想意识，起到的是企业与员工，与客户的交流和共同促进关系的无形管理作用。
万科住宅研究中心考察分享
外自然光线。 优点：利用大自然的风、热、光、水， 增强建筑的通风、采光、湿度等等，从而提
供更好的居住条件。 应用：这些从白蚁穴、西关大屋、土窑 、吊脚楼等收集回来的通风采光经验，已经
仿石材砖 混凝土瓦
混凝土工艺品 Your comp5any slogan
亚洲第一高住宅性能测试塔
建研中心在修建住宅性能测试塔，高度达到 112.6米，可进行住宅结构测试、地震测试、 电梯测试、小区的空气质量等进行科研实验。 目前，已和上海同济大学及国外多个科研项目
合作。
Your comp6any slogan
内部细节
垂直水帘 集装箱屋顶
新风系统 麦秸秆分隔墙
Your comp1a1ny slogan
水循环利用：人工湿地系统
建研中心里有一个漂 亮的小湖，湖面冒出几片 荷叶，还有其他一些不知
名的植物。 据介绍，这里其实是 一片正在研究中的生态湿 地，可以起到雨水收集、 污水处理和生态植物研究 三个作用。生态湿地将通 过植物的新陈代谢对污水 进行处理，并把污水变为 可利用的中水。 优点：生态湿地利用 植物等对污水处理，实现 生态系统的自我循环，最
东莞松山湖万科建筑研究中心考察报告
项目简介： 位于万科松山湖的万科东 莞建筑研究基地，致力于 住宅产业化研究，探索新 材料和新能源的研发，并 尝试嫁接国外的绿色技术 。该基地规划用地200亩 ，由实验楼区、生产研究 区、展示接待中心、景观 研究区、内装研究区、辅 助功能区等构成。建成后 将实现零碳、零能耗、零
西安万科城调研报告
西安万科城调研报告万科城位于西安城南片区大学城板块，陕师大正对面。
占地280亩，总建筑面积61.68万平米，其中居住用地240.008亩，容积率3.0，商业用地31.15亩，容积率5.11。
项目包括近5万平米商业配套，产品涵盖联排、小高层、高层、公寓、L O F T等“万科全产品线”，除联排外，均采用万科成熟的全面家居解决方案，精装及万科品牌物业，将为西安带来前所未有的居住改变。
万科城项目门口设有公交站台，有5条公交，平均2分钟一班。
公交线路可连接地铁2号线长安南路地铁站及穿越老城商业中心。
规划中的地铁6号线从项目东侧经过，并规划在项目地块旁设“大学城北站”。
目前，万科城主要销售一期第三标段房源，共3栋楼，分别是18、19、21号楼，总高分别为32层和11层，梯户比分别是1梯2户和2梯4户设计，户型面积为83-143平米，精装房。
现阶段预计参考均价高层7500-9500元/㎡，小高层9500元/平米；该房源已经于2011年8月7日开盘，目前可售房源不到20%，目前当前施工进度已经出地面，预计2013年交房。
开发商万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。
2009年公司完成新开工面积560.9万平方米，竣工面积536.4万平方米。
在全国44个城市有170多个项目，连续两年成为全球最大住宅类开发企业。
项目类型：普通住宅,别墅,高层,小高层,联排别墅户型面积：一居15㎡-45㎡二居65㎡-90㎡三居100㎡-130㎡建筑面积：616800平方米占地面积：186848平方米物业公司：万科物业物业费用：1.5元/平米·月绿化率：36.60%容积率：3.0；公摊22%车位：1:0.5暖气：地辐热采暖供水系统：24小时热水土地年限：70装修：装修标准：精装修卫浴五金：摩恩万科城一期沙盘展示图之社区西入口灯光照明：欧普或同类标准，万科家装方案配套设施：学校：陕西师范大学、西安邮电学院、西北政法大学；银行：建设银行、邮政储蓄；购物：华润万家、盛世商都。
万科建研中心考察交流报告
总结：
通过本次考察交流发现我司与万科研究方式略有不同，万科以控制为 主，按自己的检测结果划分装修等级进行全国推广，而我司目的性明确 ，在保证精装修住宅的品质与舒适性的基础上提升住宅的科技化、绿色 环保水平。 我司可以参考万科的大仓检测方法来达到我司要求的目标E0级环保等 级。并在推广时可借鉴万科的控制方式。 当天考察交流结束，张总对绿建研发小组进行了工作部署：一、通过 棠悦湾的室内环保研发样板房的实验，获取真实、准确的数据。二、与
万科建研中心考察交流报告
2016.01.11
考察概况： 考察时间：2016.1.11
考察地点：东莞
1
参观万科建研中心研发成果区域 1.1 PC研发 1.2 万科建筑试验塔（高层） 1.3 检测中心
2
业务交流 万科接待方：杨高飞 负责绿色建筑研发 潘瑜芬 负责室内材料绿色研发
一、参观万科建研中心研发成果区域
产业基地规模较大。研究范围有：PC构建实 验室、集装箱建筑、高层研究塔、样板装修 研究、装修检测、水资源过滤回收、绿植研 究、热带雨林馆等区域。
PC构建实验室：通过对预制混凝土构件的各类技术实验，达到“引进技术、消化技 术、建立标准”的目的。成果实践与土建总包配合，万科提供技术支持。
PC构建实验室：混凝土研制仿石材
高 层 研 究 塔 ； 对 于 高 层 类 似 同 层 排 水 等 进 行 试 验
装修检测室：有室内环境检测实验室、装修材料耐久检测实验室、建筑材料检测实 验室、严寒寒冷气候技术气候、抗震实验区。 室内环境检测采用大仓方式，将所有硬装材料同时放入30m3气候箱内检测，以箱内 空气环境数据为检测标准。
装修检测室：装修材料耐久检测实验室有针对门开启次数实验、铰链开闭实验、盐雾 实验等
参观万科心得体会（精选3篇）
参观万科心得体会在平日里，心中难免会有一些新的想法，写心得体会是一个不错的选择，这样有利于培养我们思考的习惯。
那么心得体会该怎么写？想必这让大家都很苦恼吧，下面是小编整理的参观万科心得体会（精选3篇），欢迎阅读与收藏。
参观万科心得体会1物业管理作为城市管理的重要组成部分，它的管理是否到位，事关千家万户，直接影响着社会、经济、环境等各方面的和谐与发展。
但如何发展物业，让物业深入业主心中，得到业主的满意呢，那天参观了万科物业，深有感触，以前就像待在笼子里，觉得自己做的还不错，自己的物业也不差，但是看到万科物业，才知道我们物业跟别人的差距有多大，大到管理小到细节，每一方面都有学习借鉴的地方，真是受益匪浅。
刚进小区，第一眼中间门岗上四个醒目的“欢迎回家”大字，让我震惊，如果我是业主，下班回家看到这四个字，肯定会有一种放松感，一种温馨感，为什么我们没想到呢，其次，感觉他们的保安够精神，没有坐着的、靠着的。
进入小区里，万科物业不愧是我们的榜样，好多细节比如“缴费请索取发票”，关于每天天气跟气温的温馨提示，监控室的温度计，配备齐全的安全防护应急箱，每个角落都设有的岗位，地下车库的防汛用品等等，而且都是那么干净，整齐，看着很舒适，很放心。
在参观这三个小区的总体感觉就是文明、干净、整齐、宁静。
在硬件方面，监控室、门禁、消防、配电房等设备设施都是智能化的，给物业管理带来方便与高效，同时小区的安全也得到保障；每栋楼层都有公告栏，这也便于小区的信息准确快捷的传播；保安都是带帽子和扎腰带打领带给人感觉很亲切；垃圾桶都是可回收和不可回收的放置在一起。
在软件方便，社区文化丰富；娱乐设施齐全；小区的温馨提示随处可见；公司制度健全、服务流程清晰而且都贴于物业办公室墙面。
物业管理人员的服务意识都很强。
参观结束，很惭愧，作为物业服务，我们平时并没真正把服务落实，服务意识不强，没有为业主做实事，回来之后我好好反思了一下，从今以后，我要改进我们的工作流程，提高工作效率，减少人员闲置，提高物业人员素质，将服务理念渗透到每个员工心中，构建和谐的社区服务氛围。
万科极小户型研究详解
万科极小户型研究发布者: 万科集团字体大小：极小住宅概念来源于日本和香港的超小城市公寓，在极有限的空间内通过室内设计、智能科技和可变家具等元素，结合社区公共配套和物业服务，实现舒适、时尚、便捷的居住感受。
由于极小住宅具有节约土地、高品质的特点，深受都市现代青年客群的喜爱。
随着中国经济的飞速发展，大型城市人多地少的矛盾日益加剧。
致力于专业城市住宅研发的万科地产已关注到“85后”都市新青年群体的居住需求，希望整合国内外建筑专家、网络运营商、知名家电/家具/智能通讯/PC制造商等各领域优秀合作方，共同研发一种针对城市新青年的多元化生活方式——极小空间+极致功能+极便利网络+极轻松购买，尝试探讨一种新的居住可能。
项目信息：西安·万科城项目位于长安区大学城教育产业核心位置，比邻国家级高新技术产业开发区，汇集20余所高校和高新区数千家企业的年轻消费群体。
一期总建筑面积62万平米，其中住宅面积48万平米，商业13.7万平米。
小户型公寓位于商业裙楼之上，主力产品包括：18平米、38平米、45平米三类户型，提供全装修入住、代租管物业服务、高速上网，以及会议、洗衣、健身、简餐等公共配套服务。
西安·万科城的18平米精装公寓，是万科集团建筑研究中心进行极小住宅研发的首个面市产品，将于2011年6月全国同步发售。
为什么是18平米？根据设计经验，18平方米能满足日常生活的各种基本需求。
通过空间共享，在18平米内提供客厅、卧室、卫生间、厨房、书房等多种功能的复合空间。
目标用户：大学生和刚毕业的学生，年龄在18岁—25岁之间，追求时尚个性，偏好电子产品的消费，各种娱乐占据业余生活的大部分时间。
功能需求：1、客厅年轻人喜好与朋友交往，交往的两个特点：一是多朋友聚会一般选择在餐厅、舞厅、酒吧、俱乐部等公共场所；二是越来越多的年轻人通过互联网的社交网站进行交流。
调查数据显示，年轻人最长去的十个网站中有九个是社交网站。
万科“泊寓式”居住空间精细化设计研究
万科“泊寓式”居住空间精细化设计研究随着经济的高速发展,刚刚进入社会的青年群体已经成为了新一代的弱势群体,他们面临着巨大的社会压力,在考虑追逐梦想、贡献社会等远大理想之前,维持生存、改善生活已经大多数青年疲于奔命,有的人为了买得起房子放弃了高报酬的工作甚至是大城市的发展机会;有的人迫于经济压力无法住进称心如意的房子中。
万科在越来越多的住宅设计实践中已经发现如今的住宅设计模式已经不符合青年们多样化的生活居住需求,作为万科近年主打的租赁式公寓新产品,建立新的居住空间设计模式,形成功能全面,来源丰富、高效租住、高端服务、高性价比的租赁式青年公寓——“泊寓”,具有十分重要的现实意义。
万科急需将产品设计提升至精细化、标准化的程度,通过建造方式的转变来解决公寓的大规模建设量与提升建设品质之间的矛盾,从而形成一种空间高效化、多元化利用且经济适用的设计模式。
本文共分为五部分:第一部分是绪论,通过对青年公寓市场的背景解读,对本文的研究对象——“泊寓式”青年公寓居住空间进行了界定。
搜集大量有关于集合住宅、酒店式公寓、青年公寓等的相关研究与理论文献,并进行分析与总结,找到文章的切入点——研究青年居住需求并建立新的居住空间设计模式来满足相应的需求。
第二部分是调研部分,通过对国内外经典集合住宅、微小户型住宅、青年公寓等案例进行分析,总结出值得借鉴的设计手法与建造技术,并通过对青年群体的调研考察,试图通过分析这一群体的行为心理,生活方式来了解他们的居住需求。
第三部分是实地考察部分,挑选出万科已建成“泊寓”的典型作品,进行入户考察,总结“泊寓”在居住空间设计上的优缺点,并了解租户的的使用后评价,改善建议等等。
第四部分是模式建立部分,在上文研究的基础上,将万科“泊寓”的居住空间导入标准化模数系统,从内而外,分别对空间内人体活动,家具设备,单元空间进行精细化的设计。
结合前文总结的新的设计手法,总结出一个新的设计模式。
每一部分内容均围绕青年群体需求特征进行展开,并绘制了大量反映青年群体不同居住需求与的空间示意图。
万科极小户型研究报告
、价格适中的特点，能够满足特定人群的居住需求。
政策对房地产市场的影响
政府政策对房地产市场具有重要的调控作用，包括土地政策、金融政策、税收政策 等。
政府政策的出台和调整，会对房地产市场产生直接或间接的影响，如限制房价上涨、 鼓励住房租赁等。
在政策推动下，房地产企业需要不断创新和调整产品线，以满足不同人群的住房需 求。
03
高市场竞争力。
THANKS FOR WATCHING
感谢您的观看
03
在售后服务方面，可以加强与客户沟通，及时解决 客户问题，提高客户满意度。
展望
01
随着城市化进程的加速和人口流动性的增加，极小户型的需求 量将会持续增长。
02
未来，万科可以在极小户型的设计、施工、装修等方面进行更
加深入的研究和探索，以满足市场不断变化的需求。
同时，万科也可以通过与其他行业的合作，拓展业务范围，提
户型特点
这些极小户型通常面积在30平方米左右，设计风格简约，注重细节 和质感。户型布局合理，充分利用空间。
优缺点分析
优点是设计时尚、空间布局合理；缺点是价格相对较高，可能存在噪 音和隐私方面的问题。
广州某小区极小户型案例
案例概述
广州某小区提供了多种极小户型，以满足年轻人和外来务 工人员的居住需求。
未来趋势
政策调控
政府对房地产市场的调控政策将直接影响小户型 市场的发展。
技术创新
随着科技的不断进步，未来可能会有更多创新的 技术应用于小户型的设计和建造中。
绿色环保
随着环保意识的提高，未来小户型市场将更加注 重绿色环保，如节能、环保材料等。
04
案例研究
北京某小区极小户型案例
案例概述
房地产考察心得体会
房地产考察心得体会房地产考察心得体会为了增加公司中层干部的房地产方面的知识，提升我们的房地产项目管理水平，公司于9.月9日、10号组织我们先后赴新乡、焦作、郑州考察部分精品楼盘和个别城中村改造项目。
通过这次的机会，我认为开拓了视野，拓宽了思路，丰富了自己房地产知识，提高了对各类房地产项目的认识。
下面将自己的简述如下：1、先进的全人车分流规划设计理念：这种设计是车行道由地下而入，使整个社区安静祥和，有效避免噪音、光源等污染，大大提升社区的性，保障孩童在园区内自由玩耍嬉戏，关键是在提高小区容积率的同时让人感觉不到小区的拥挤。
如果设计停车位，绿化达不到规划设计要求（一般不低于30%）。
（郑州：锦艺国际、焦作：远大未来城）2、利用架空层精心布局休闲设施，形成社区的“会所”为邻里交流和娱乐提供了完美空间，而且部分架空层不可以作为物业用房。
（郑州：锦艺国际、焦作远大未来城）3、科学的景观、绿化设计理念：把社区划为几个艺术景观片区。
社区中央花园、花卉花园、架空层花园、入户花园、阳台花园，五重绿化空间，贯串在一起使社区形成一个大花园。
（焦作：远大未来城）4、先进的外墙保温和外墙涂料相结合的施工工艺具体做法为：先按图纸建筑立面的设计要求对合成的板材切割，然后按照外墙保温施工规范要求对板材进行施工粘贴，上下用夹扣、自攻螺丝钉固定，再对板缝进行保温处理，最后用密缝胶进行勾缝，此类施工工艺减少了外墙装饰的施工工序，省去了外墙保温和涂料的交接验收问题，大大缩短了外墙装饰的施工工期，而且提高了外墙装饰立面效果。
（焦作：远大未来城）5、通过参观考察新乡金宸国际、万和城项目，听取拆迁项目负责人讲解城中村改造项目的拆迁经验，总结如下：（1）、项目实施顺序有两种：A、如果拆迁项目有闲置地，应拆迁、开发、安置同时进行。
这样可以减少资金压力。
B、如果拆迁项目没有闲置地，应先拆迁、安置、然后开发。
这样可以加快拆迁开发速度，减少拆迁难度。
万科90后社区研究
万科90后社区研究近年来，随着社会的发展和人们对居住环境要求的提高，房地产企业开始重视起年轻人的居住需求。
在房地产开发商中，万科是其中一家重要的代表。
万科在90后社区研究方面进行了大量的工作，下面将从定位、设计、服务等方面详细介绍。
首先，万科在90后社区研究中，非常注重产品定位。
他们深入研究了90后年轻人的消费习惯和价值观，并将这些因素融入到产品定位中。
他们发现，90后年轻人更加注重个性化和多样化的生活方式，追求独特和创新。
因此，万科的90后社区不再是传统意义上的住宅，而是一个多功能社区，集住宅、商务、休闲娱乐等多种功能于一体。
这种定位能够吸引更多的90后年轻人，满足他们多样化的需求。
其次，万科的90后社区在设计上也非常独特。
他们注重社区的空间布局和景观设计，力求创造一个舒适宜居的环境。
他们注重绿化和户外空间的设计，不仅为居民提供了休闲娱乐的场所，也增加了社区的美观度。
此外，万科还注重社区的公共设施和配套设施的完善，如健身房、游泳池、图书馆等，使居民可以享受高品质的生活。
最后，万科在90后社区研究中，注重提供贴心的服务。
他们为居民提供了一站式服务，包括物业管理、安全保障、生活配套等。
此外，万科还注重社区的活动和社交交流，定期举办各种活动和社区聚会，为居民创造一个良好的社交环境。
这种贴心的服务能够让90后年轻人感受到居住的温暖和便利。
综上所述，万科在90后社区研究中，通过产品定位、设计、服务等方面的努力，成功创造了一个独特的社区。
他们注重满足90后年轻人的个性化和多样化需求，通过独特的设计和贴心的服务，为他们提供了一个舒适宜居的居住环境。
相信万科在未来的发展中，会继续关注90后社区研究，并不断优化和创新，为年轻人提供更好的居住体验。
深圳万科中心建筑分析
中心组团 商业旅游中心
万科中心
海滨公园 组团
ocean view
02
设计概念
Design concept
01
斯蒂芬·霍尔
Steven Holl
霍尔的设计哲学
建筑与基地：
一栋建筑的基地不仅仅是其概念的一部分，基地是建筑的物质及抽象的 基础。通过与场地的自然融合、通过聚集一种情境的意义,建筑超越其物 质和功能上的要求。建筑不是对地景的入侵而是为其做出解释，建筑和 基地之间应当建立起一种实验性的关系,一种形而上学的链接,一种诗意 的联系。[1]
Functional composition
灵活办公 产权式酒店 万科总部 经营式酒店 万科研究中心
主体结构上方有六层，包括酒 店、办公楼、公寓，一条公共 通道将所有的功能区连接起来。
万 科
会议中心 酒店
02
功能布局
Functional composition
建筑主体空间
半透明玻璃交通核 通道空间
02
‘躺着的摩天楼’
HORIZONTIAL SKYSCRAPER
设计之初
一个绿色巨构
霍尔在设计之初，称之为“躺着的摩天楼”。水平展开的枝 状平面，由于建筑主体部分从东到西总长度约430米，与纽 约的帝国大厦高度差不多，形成了所谓“漂浮的地平线和躺 着的摩天楼”这一趣味性的描述。
03
悬浮
Hovering
02
区位分析
Location
项目所处片区——深圳大梅沙，距离市区最近的滨海公园
25km
Vanke
大梅沙· 万科中心
深圳市中心
03
基地分析
Site Analysis
第五园案例分析[1]
![第五园案例分析[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/ea4fdb3a83c4bb4cf7ecd1ef.png)
第五园案例分析深圳万科“第五园”是万科集团在深圳做的第一个“现代中式”风格的项目。
其独特的“原创现代中式”的建筑风格令人耳目一新，更给业界带来中式公寓项目策划的新思路。
另外，该项目一经推出便获得市场的认可，销售成绩可嘉，项目的运作非常成功。
万科“第五园”的出现说明国内房地产开发商踏出了“中式公寓”的第一步，本文将对第五园进行全方位的剖析，解读万科的中式理念。
一、为什么做“中式”万科一直都是“引进派”，从欧式风格到西班牙风格，引领国内住宅项目的“时尚”。
而此次“第五园”却一改万科往日的作风，改走中式路线，进行全新的尝试。
一个项目的定位是基于各种因素的，那么我们先来剖析一下万科为何要将第五园打造成“中式”风格。
（一）项目开发背景1．宏观市场背景“万科第五园”位于深圳龙岗区（关外）坂雪岗片区，是万科在深圳将开发重心向关外转移策略的重要环节。
2003年1月，第五园项目正式启动，2004年10月开工建设，2005年7月正式开盘销售，因此我们有必要先来了解一下03年深圳房地产的宏观市场。
03年深圳房地产市场经历了年初的SARS风潮，年中的CEPA的签署、国务院18号文下发，以及年末的城市化提速等利好或不利因素，均在一定程度上对年度房地产市场有一定的影响。
但是从整体来看，外部因素对深圳房地产市场的影响并不显著，年度房地产市场在需求持续旺盛的引导下，保持着均衡、平稳的发展状态。
2003年，按照建筑面积计算的新建住宅销售均价为每平方米5680元，与2002年相比上涨了2.55%，涨幅不大，市场价格稳定。
而市场供给结构不平衡导致关内外价格相差很大，关内的价格几乎高于关外一倍，主要原因在于：特区内土地资源日益减少，房地产开发用地基本用尽，土地供不应求，从而引至房价较快上升，价格差距拉大。
然而值得注意的是，深圳的城市发展的重心已经开始逐步向关外转移，开发商们的主战场也随之转移至了关外。
03年土地市场出现的热点地块“坂雪岗”拍地时，万科与华侨城的激烈竞争正能说明问题。
万科随园嘉树考察报告
服务质量是养老市场竞争的核心要素之一， 万科随园嘉树应不断提升服务质量，以满足 客户的需求和期望。
发展趋势
个性化服务
随着消费者需求的多样化，养老服务将更加注重个性 化、差异化，以满足不同客户的需求。
智能化管理
智能化、信息化技术将在养老产业中得到更广泛的应 用，提高管理效率和服务质量。
社区化养老
布局特点
社区布局合理，充分利用地形地貌， 将住宅、公共设施与自然环境有机结 合，形成和谐共生的居住环境。
建筑风格
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建筑特点
万科随园嘉树的建筑风格以现代 简约为主，注重细节处理和品质 打造。
材料选择
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设计细节
建筑材料选用环保、耐久性好的 材料，确保建筑质量与长期使用 效果。
建筑设计在满足功能需求的同时 ，注重采光、通风和视线等细节 处理，提升居住舒适度。
景观设计
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景观理念
万科随园嘉树的景观设计 以“自然、生态、人文” 为理念，强调与自然环境 的和谐共生。
绿化配置
绿化配置丰富多样，注重 植物的生长习性与季节变 化，打造四季皆宜的绿色 居住环境。
景观特色
景观设计结合当地文化特 色，融入艺术元素，提升 社区的文化内涵和艺术氛 围。
配套设施
设施种类
万科随园嘉树考察 报告
目录
• 项目概况 • 考察内容 • 考察总结 • 未来展望
01
CATALOGUE
项目概况
项目背景
万科随园嘉树项目是在中国房 地产市场快速发展的大背景下 推出的高端养老住宅项目。
随着中国人口老龄化趋势的 加剧，养老市场需求不断增 长，万科随园嘉树项目旨在
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人工光环境展示
光纤照明系统
太阳能采光照明系统
太阳能采光照明系统应用效果
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水处理系统
水处理系统
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除上述展示内容之外，万科建筑研究中心内还展示了隔声、 防火、户型研究、智能化研究等内容
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万科对住宅产业化的研究一直走在国内房企的前列。王石提出
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内部细节
垂直水帘
新风系统
集装箱屋顶
麦秸秆分隔墙
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水循环利用：人工湿地系统
建研中心里有一个漂亮 的小湖，湖面冒出几片荷叶， 还有其他一些不知名的植物。 据介绍，这里其实是一 片正在研究中的生态湿地， 可以起到雨水收集、污水处 理和生态植物研究三个作用。 生态湿地将通过植物的新陈 代谢对污水进行处理，并把 污水变为可利用的中水。 优点：生态湿地利用植 物等对污水处理，实现生态 系统的自我循环，最环保。 应用：“生态湿地的项 目将运用到东莞、青岛的小 区里。” 此外，对毛竹代替 木材的应用，被大规模地推 广并投入使用。
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水藻 小石过滤墙
竹制材料桥面、栏杆 太阳能地灯
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万科零碳中心——“奶酪”中心
零碳中心，包含“风”、“热”、“光”、“水” 四大主题展厅，里面包含了对各种建筑技术的探 索。比如风展厅里，有仿真的白蚁穴，用来研究 白蚁穴构造对自然通风的运用。 此外模拟的西关大屋、土窑、吊脚楼以及模 拟地震的体验屋、会自动调节开关的百叶窗，通 过手机功能实现关灯、煮饭等。 在光展厅，还可以看到银河般的屋顶，悬挂 有线状的光纤，通过光纤技术采用的户外自然光 线。 优点：利用大自然的风、热、光、水，增强 建筑的通风、采光、湿度等等，从而提供更好的 居住条件。 应用：这些从白蚁穴、西关大屋、土窑、吊 脚楼等收集回来的通风采光经验，已经被应用到 万科的多个项目中。
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预制构件安装展示
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太阳能电池发电展示
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保温隔热外墙展示
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员工餐厅：集装箱做的房子
进入建研中心后，就可以看到左边有一座 白色的房子，外形方正且时尚。据工作人 员介绍，这是用废弃的集装箱建成的房子， 作为建研中心的饭堂使用。此外，这种集 装箱房屋，还通过各种技术尽可能实现节 能，楼顶植有草皮，起到降温的效果，还 使用太阳能空调、太阳能热水器来节省资 源。房屋旁边还种植了花草，用绿色植物 来调节气候。 优点：集装箱造房子，不仅环保，拆 装也方便，可移动性强。 应用：据建研中心的工作人员介绍， 集装箱大面积建房的技术还不算特别成熟， 而且造价较高，但在未来成熟之后，会大 面积地推向市场。“比如每个楼盘的销售 大厅、项目部，往往房子卖完就废弃掉了， 很难再利用，如果用集装箱来制作，拆卸、 移动就方便多了。
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万科未来十年的两个转型，一是从传统的营销向技术科研转型，
二是从建房卖房向服务转型。这更是万科持续领跑房地产行业 的核心竞争力。显然，东莞建筑研究基地就是传统营销向技术 科研转型的试验田。 实际上，万科不仅有东莞建筑研究基地，在深圳等地还有 多个科研中心。在实际楼盘建设中，万科也在推广绿色建筑， 包括北京“绿色建筑公园”、深圳华侨城体育中心、万科中心、 万科城四期等多个绿色建筑示范项目。万科还将在绿色建筑应 用等方面尝试更多，实现科技改变生活。
由实验楼区、生产研究区、 展示接待中心、景观研究 区、内装研究区、辅助功 能区等构成。建成后将实 现零碳、零能耗、零污水 排放
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建筑材料研发： “我们拒绝石材，大量采用混凝土制品”
建筑材料的研发，一直是建研中心的主 攻方向之一。 现场展示很多建研中心研发的混凝土 砖。通过对混凝土的不同处理，做成不同 色彩的砖块。如：一种专门设计的渗水砖， 这种混凝土砖可以迅速吸收地面的积水。 如果在城市公共人行道使用，下大雨时， 不仅能为城市排水系统减轻压力，还能增 加地面的渗水，保持地质的稳定状态，能 避免地质灾害。 优点：石材的开发很容易耗尽，而混 凝土的原料则很丰富，混凝土可塑性高， 可以被应用到各个方面。 应用：混凝土制的园林艺术品，渗水 砖、灯柱等。此外，建研中心的楼宇，也 有很多是用混凝土制成的。
东莞松山湖万科建筑研究中心考察报告
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项目简介： 位于万科松山湖的万科东 莞建筑研究基地，致力于
住宅性能 测试塔
住宅产业化研究，探索新
材料和新能源的研发，并 尝试嫁接国外的绿色技术。
能源中心、住 宅研究中心 员工宿舍 混凝土构件工 厂车间 员工食堂 零碳中心
该基地规划用地200亩，
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混凝土创新应用设计
水泥灯 标示系统介绍
混凝土工艺品 设计师介绍
水泥布介绍
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蚁穴园林应用的新风系统
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风展厅
建筑应用设计
蚁穴原理
建筑应用设计
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隔热研究
模拟日照系统
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玻璃隔热材料展示
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生产车间
混凝土渗水砖
构件模板 混凝土园林构件
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仿石材砖 混凝土工艺品
混凝土瓦
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亚洲第一高住宅性能测试塔
建研中心在修建住宅性能测试塔，高度达到 112.6米，可进行住宅结构测试、地震测试、 电梯测试、小区的空气质量等进行科研实验。 目前，已和上海同济大学及国外多个科研项目 合作。