南京市商业地产进展研究报告

南京市商业地产进展研究报告
一、南京市商业地产进展现状、计划及特点
1．南京市商业地产进展现状
2004年南京市商贸流通业实现消费品总额711亿元，在全省13个省辖市中居于首位，在长江三角洲的16个城市当中名列第二，仅次于上海，在全国15个副省级城市中排名第六位，整体进展态势良好。

目前市内商业网点功能齐全，业态超级的丰硕，布局也相对合理。

截止去年年末，南京市有商业餐饮效劳网点9万多个，其中营业面积2000平方米以上的商业网点有300多个，1万平方米以上的网点有117个，主城区内形成了以新街口为核心的，以湖南路等副中心为骨干的，还有一批以区级的商业中心为支点，以市级商业网点为基础的网络体系。

其中连锁商业进展迅速，市内超市、便利店，商场和专卖店均较为普及，营业范围涉及到百货、电器、餐饮、食物、IT、汽车等十多个行业，2004年营业面积达到140万平方米，连锁销售约占全市销售比重的四分之一，近期欧尚、百安居、沃尔玛等知名企业也前后进入南京。

另外，城市商品市场总量不断扩大，能力慢慢完善，档次也迅速提高，2004年全市有各类市场500多个，总面积330万平方米，年交易额820亿元，其中超亿元的有60个，比较典型的有白云亭的农产品批发市场、南京果品批发市场，南京肉类批发市场，还有南京装饰城，南京生产资料中心等一批龙头的市场，最近还在打造南京农副产品物流园区。

由于最近几年来南京市商贸流通业的迅猛进展，带动南京商业建设也进入了大进展的时期，全市新增商业网点有130万平方米，投资达到40亿元，商业的全面开发吸引大量的社会资本来投资商业的建设，每一年南京市有几十万平方米的商业设施在建成和利用，为商业进展增加了强劲的后劲，要紧的形式有：（1）自己建设，自己经营；（2）出租和出售相结合；（3）零售商铺的出售及产业商铺的出售。

通过量年建设，目前全市初步形成了以新街口商圈为龙头，湖南路、夫子庙、中央门为支撑，周边地域商业为补充的多级进展模式。

而从全市整体情形来看，商业的销售面积近两年明显跟不上上市的速度，要紧由于目前开发商开发的商业的策略开始发生转变，采纳招商的开发商愈来愈多。

图1 2002年至今历年商业项目上市、销售情形对照
2．南京市商业地产进展计划
依照南京市计划局发布的《南京市商业网点计划（2004～2020）》，南京商业进展的战略目标是依托南京特有的经济、交通、区位和商贸基础较好的优势，进展现代化商业的零售和批发体系、形成有形市场和无形市场相结合、传统商业业态和现代商业业态相融合、商业空间布局合理、市场计划检查、治理手腕科学的高级次综合商贸流通中心，将南京建设成为长江三角洲地域最具活力的、有着较强凝聚和辐射功能的现代化商业中心和南京都市圈的商贸流通核心城市。

全市远景计划2个市级商业中心（新街口与河西）、6个市级商业副中心（湖南路、夫子庙、中央门、江宁新市区中心、浦口新市区中心、仙林新市区中心）和27个地域级商业中心。

到2007年，估量南京市商业网点的配置大体实现与小康社会相适应的商业效劳水平，年消费品零售总额达1000亿元，总营业面积816万平方米，人均营业面积平方米，连锁企业年销售总额达到700亿元，占全额的70%，中小商业网点占全市商业网点总数。

3．南京市商业地产进展特点
（1）商业地产进展的经济环境良好
从宏观来看，南京的经济一直处于高速增加状态，2004年南京市GDP为1910亿元，增加速度为17％（扣除通货膨胀因素）。

与商业地产关系最为紧密的第三产业在GDP中所占的比重一直稳固在46％左右、增加速度还在不断提升（2004年高达20%），相关于北京、上海等城市仍处于较低的水平，因此良好的宏观经济环境为南京商业地产提供了庞大的进展空间。

从微观来看，2004年南京城镇居民人都可支配收入元，同比增加％。

人都可支配收入的增加将带来新一轮的消费热潮的兴起，随着南京经济结构的调整，诸如汽车、电子产品、衣饰等消费热点的持续和进展，为商业地产在南京快速进展提供了必要的支撑条件。

（2）对周边区域的集聚及辐射作用不断增强
经相关部门调查，南京商贸流通业在一小时都市圈（包括南京、扬州、镇江、马鞍山、滁州、芜湖、淮安、巢湖等8城市）中具有核心地位，要紧表现为市场流通规模大、经营网络健全、市场吸引力增强等方面，据统计南京在都市圈消费品零售总额中比例达到了40%以上，与都市圈的彼此依存性不断提升，且对周边地域的集聚及辐射作用不断增强。

从聚集效应来看，由于南京商业网点布局合理、层次分明，尤其新街口地域更是都市圈中最具吸引力的商业中心，因此南京每一年实现的零售额中，有相当部份来自于外地顾客的消费。

据最新统计，节假日期间，南京外地顾客比重达40％以上，最高时达60％。

从辐射效应来看，许多有实力的企业不断走出南京，有力的带动了周边地域经济的快速进展。

如苏宁、五星、中央、金鹰、宏图三胞等纷纷在周边地域开辟新战场，开发了一批包括专业店、大型零售商场等在内的商业网点。

（3）连锁商业快速进展，知名企业持续引入
南京庞大的消费潜力让国外零售业连锁巨头羡慕不已，国内外连锁超市争先恐后进入南京，抢滩设点、扩张势力范围。

从1999年10月起，家乐福、麦德龙、金润发、易初莲花、好又多、乐客多等国
内外大型连锁超市接踵登岸南京，各自据守腹地，分割市场；2003年以来，又有沃尔玛、欧尚、百安居、欧倍德等瓜分市场，国外要紧超市连锁巨头大体到齐。

据统计，到2004年末，南京仅城区连锁总点就达23家，连锁门店3007个，拥有113亿元资产，营业面积266万平方米。

（4）市委市政府对商业地产加倍关注
在市委市政府的关注下，南京市第三产业维持了快速进展良好态势，为进一步推动其加速拓展，今年南京已经出台了《南京加速进展效劳业行动纲要》和《实施意见》，目前正在进行分解、细化、落实。

而此刻市政府明确的十大现代效劳业重点项目，总投资近400亿元，包括现代物流集聚区项目4个、软件产业集聚区1个、工业设计平台项目1个及产品交易市场和商贸、商务效劳集聚区项目4个，它们都是进展第三产业的重要载体。

其中产品交易市场和商贸、商务效劳集聚区项目包括城南商贸集聚区、城北商贸集聚区、江北商贸集聚区、河西新城现代效劳业集聚区，作为以后南京市的商业贸易重点项目，承载了南京商业地产以后进展的新希望，市委市政府对其进展也给予了高度的重视。

二、南京市商业地产进展存在的问题
一、计划引导作用应进一步增强
前期我市计划局已编制了《南京市商业网点计划（2004～2020）》，要紧从功能计划及组织两方面对全市商业房地产进行了研究、定位，但考虑到商业房地产计划的实质是对商业资源的计划，除完成功能的计划及组织外，还应付项目的业态及业态散布提出可实施方案，结合我市商业地产的实际情形看，尽管整体较为健康，但“东西拥堵”、“南北稀缺”特点明显，个别区域乃至存在布局散乱、总量供给偏大及同质化竞争明显的问题，因此需要通过进一步完善、细化相关计划研究，合理加以引导。

2．招商引资工作需要进一步深切
由于各大城市都在进展以商业、效劳业为主的第三产业，而商业的进展不仅与城市固有的经济环境及消费能力有关，更与政府的对外宣传密不可分。

以湖南路商圈的某商城为例，其初期已经与国际知名的酒店签定了合作协议，在此背景下本应顺利引进国际一线品牌店，但由于南京被定为二线城市而未能如愿，究其缘故在于政府的对外宣传还不充分。

3．金融政策偏紧不利商业地产
人民币进入升息时期预示着宏观金融政策将不断收紧，这对商业地产来讲是不利的。

要紧缘故有三：
首先，人民币升息后，有些投资品种的投资收益率会高于投资商铺，导致部分商业地产的投资者抽离资金；其次，人民币加息后，商业地产的中小投资人还款压力加大，投资风险也相应增加；再次，部分售后包租并承诺回报的商铺在升息压力下也不得不提高回报率水平，也会加大经营风险。

根据调查，目前
商铺的普遍包租成本在8%左右，而开发商实际的利润大多不到8%，已属于靠自身贴补培育市场阶段，一旦加息无疑会进一步加大开发商的市场培育成本。

4．地产商经营治理水平有待提高
按国际老例，Shopping Mall是只租不售的，而在国内许多Mall的开发商尽管意识到Shopping Mall应该是所有者、治理者、经营者三者分离，可是资金的矛盾使得许多开发商把商铺一卖了之，由于缺少统一治理产生相当多的经营矛盾直接致使后期治理困难，造成了商业房地产面临进展的瓶颈。

这些问题和矛盾的核心在于开发商关于有关的商业房地产开发知识和体会积存不够，对开发前景和实际操作把握不足。

形成了目前国内商业房地产问题“两张皮”的业界难题：懂商业的不擅长房地产开发，懂房地产开发的不擅长商业运作。

5．商业地产在市场培育时期风险较大
商业地产一样投入运营后将经历三个时期，其中较为艰巨的是第一时期，即市场对商场的认知时期（市场培育期）。

由于这一时期牵涉到消费者对开发商资质、商场区位、经营业态、品位档次、经营个性的认知，一样要通过较长一段时刻，少那么1—2年、多那么3—5年，在此期间开发商与经营者的收益水平相对较低，大多数处于微利或亏损时期，因此培育市场的本钱较高，风险较大。

三、相关建议
1．增强计划的引导作用，增进区域商业有序进展
为进一步提高商业地产招商工作的准确性及回避投资方重建、改建所造成的浪费，从增进区域商业有序进展的角度动身，建议政府相关部门在调整、完善全市商业计划编制时，应本着“统一计划、合理布局、总量操纵”的原那么，坚持“依照消费资源配置商业设施；依照人口商业进展趋势预留空间；依照城市文化、历史的积淀，决定商业的形象；依照消费的审美偏向选择建筑的风格”，并鼓舞商业地产向专业化、特色化方向进展。

在具体操作上，可借鉴其他城市体会，设立大型商业网点听证制度。

2．增强政府对外宣传力度，对重点地域招商工作采取政策倾斜
为了进一步增强政府对外宣传力度，建议可由市政府牵头成立行业协会，形成开发商与政府间的有效信息沟通渠道，并按期对外开展招商宣传活动；同时，为了保证重点地域招商工作的顺利展开，可结合上海等相关城市的进展体会，关于上述地域给予政策扶持，包括租金税收优惠、抵减个人所得税等方法。

3．踊跃拓展资金筹集渠道，加速引入基金与房地产信托
依照调查，当前大多数银行关于商业地产的贷款都超级谨慎，央行在前段时刻也明确表示，关于产权式商铺的信贷各银行不予支持。

鉴于此，结合发达国家商业地产开发体会，建议银行应创建标准的中长期贷款机制，鼓舞理性的商业开发﹔设计更多的融资产品，放开基金、信托市场，培育像海外基金那样长期稳固的投资主体。

4．开发商应尽力提高自身治理水平，或引入专业策划公司
由于商业地产的开发与经营涉及许多环节，要求投资者、经营者、物业经营者相结合。

可是许多地产开发商并非了解商业经营规律，他们没有看到商业地产的开发与住宅开发的区别，在项目开发中直接套用住宅开发模式，由此带来庞大的投资风险。

因此，建议有治理体会开发商应不断提高自身治理水平，而无治理体会的开发商可与既熟悉房产开发的运作规律、又了解商业经营的专业咨询机构合作。

其中，在自主经营时尤其要在以下几个方面重点提高操纵能力：
（1）要有风险意识，设置必要的资金储蓄；
（2）出售的产权式商铺要明确权、责、利；
（3）开发前的市场定位及招商策略应重点研究；
（4）项目前期的危机处置能力。

5．开发商应转变经营思路，采取“放水养鱼”及地产与商业联动的策略
为了增进商业地产的健康进展，开发商应改变短视思维，实现产权式开发、售后返租开发向自营开发的转变，同时从培育市场角度动身建议可采纳以下两种策略：
（1）采取“放水养鱼”，即在前期通过减免租金让利于租赁人，达到培育市场的目的。

（2）实现商业与地产的联动开发。

商业地产比较理想的做法是在确信选址后，能够与一些大的商家先行沟通，对布置多大卖场、百货、餐饮等心中有数，并依此设计商场配套设施，依托大的主力店帮忙项目渡过最初几年的艰巨期。

这其中佼佼者确实是大连的万达，其依托战略合作伙伴——沃尔玛商业拓展打算而进展自身，是商业与地产联动的最正确例证。