河南商丘睢县董店乡皇台社区控规文本

河南省商丘市睢县董店乡皇台社区控制性详细规划方案文本
目录
第一章总则 (1)
第二章功能与规模 (1)
第三章土地使用控制 (2)
第四章公共服务设施规划控制 (3)
第五章道路交通规划控制 (3)
第六章绿地系统规划控制 (3)
第七章城市设计导则 (4)
第八章市政工程设计规划控制 (5)
第九章建设开发控制 (6)
第十章附则 (7)
第一章总则
第一条为了有效地指导睢县董店乡皇台社区用地合理开发，满足睢县董店乡皇台社区高标准建设要求，为规划管理提供依据，根据国家、地方有关法规、规范、标准编制本规划。

第二条规划主要依据
1.《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日）；
2.《城市规划编制办法》（2006年4月1日）；
3.《城市用地分类与规划建设用地指标》（GB50137-2011）；
4.《城市蓝线管理办法》（2006年3月）；
5.《城市绿线管理办法》（2002年11月）；
6.《城市黄线管理办法》（2006年4月）；
7.《城市居住区规划设计规范》（G50180-93）；
8. 《河南省控制性详细规划编制技术规定》；
9. 《河南省新型农村社区规划建设导则》
10. 《商丘市新型农村社区规划管理办法》；
11. 国家相关规范及睢县相关地方法规；
第三条规划范围：北到皇台小学以北，南到引水渠及粮库以南，东到外环东路、西到外环西路。

皇台社区规划建设用地80.01公顷。

第四条规划原则
集约高效——节约和集约土地利用，注重土地资源利用的合理程度和使用效率，提供便捷多样的交通出行方式，提高地区开发价值和城市运行的经济性。

环境共生——在尊重自然、保护环境特征基础上，因地制宜地进行功能布局和开发建设，达到人工环境和自然环境和和谐共生。

以人为本——合理安排皇台社区内的各种交通设施，优先安排基础设施、绿化，提供完善的公共设施，建立共享的空间场所，满足多样化的城市生活需要。

特色塑造——立足城市景观格局和场地环境特征、建设具有鲜明地方形象和时代气息的综合服务地区，成为展现地方特色和场所魅力的名片。

第五条本规划涉及的指标是依据国家和河南省有关法规、规范和规定，结合睢县董店乡的实际情况和未来发展需要制定的，本规划未涉及的指标应符合国家、河南省的相关规定。

第六条本规划由文本、图纸和附件组成，其中图纸包括规划图纸和分图图则（含地块控制指标图和城市设计导则）。

文本和图纸具有同等法律效力，两者应同时引用，不可分割。

第七条本规划是睢县董店乡皇台社区内各类建设项目的指导性文件，规划范围内任何拆建、改建、扩建或新建项目，均应符合本规划的规定和要求。

第八条本规划经批准后，由睢县人民政府负责组织实施。

睢县规划主管部门负责指导和监督检查。

第二章功能与规模
第九条功能定位
董店乡皇台社区是睢县北部的门户，是以发展农产品、农副产品精加工和商业贸易为主的二县（睢县、民权）结合部重要居住与商贸并重区块。

本次规划以高标准建设新型农村社区为目标，打造皇台社区作为睢县重要门户社区。

第十条主要职能
1.对外交通职能——以民太路为主干，为本地区及周边区域提供对外交通出行服务，为睢县县城提供公交枢纽功能，同时展示社区形象，增强社区景观效果。

2.生活服务职能——为本地区及未来县城北部地区提供商业服务、文化娱乐等生活服务设施，成为镇区重要的功能核心。

3.居住职能——提供高品质的居住环境和完善的居住配套，建设具有活力和魅力的生活社区，增强新型农村社区的生活氛围。

第十一条规模
用地规模：建设用地按照城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011），规划各类用地规模、人均用地指标见附录二《皇台社区规划用地平衡表》。

依据董店乡土地利用规划，并结合皇台社区实际情况，遵循“节约土地、合理紧凑布局”的原则；远期规划到2020年，皇台社区规划建设用地80.01公顷，人均建设用地80.00平方米。

人口规模：近期至2015年控制在6000人，远期至2020年控制在10000人。

第三章土地使用控制
第十二条规划结构
皇台社区用地规划主题概念：“豫东水乡，双龙戏珠”。

吸纳皇台社区多样水系、分散绿地特点，在皇台社区整体规划中运用了双龙戏珠的形态，以引导皇台社区路网布局和分区建设。

规划空间布局形态形成“一线两翼、三带、多片区”。

“一线两翼”——以民太路沿线带动东西两翼发展，构成行政、商贸、文娱及居住区块；
“三带”——“蓝带”：天然池塘、沟渠等水系形成社区蓝带；
“绿带”：以已有的树林、绿化经改造完善形成社区绿化带；
“商带”：在民太路两侧形成沿街商业带；
“多片区” ——通过路网、绿地、水系分隔，形成行政、居住、商贸及景观片区。

第十三条居住用地布局
规划保留原有的居住用地，另新增加一些居住用地，本次规划居住用地45.11公顷，占建设总用地的56.38%，人均占地45.11平方米。

第十四条公共管理与公共服务设施用地规划
公共设施按其使用性质分为行政管理、教育机构、文体科技、医疗保健四类。

教育和医疗保健机构必须独立选址，其他公共设施宜相对集中布置，形成公共活动中心。

学校、幼儿园、托儿所用地，应设在阳光充足、环境安静、远离污染和不危及学生、儿童安全的地段，其主要出入口不应开向主次干道。

医院、卫生院、防疫站的选址，应方便使用和避开人流和车流大的地段，并应满足突发灾害事件的应急需求。

规划社区服务中心在公园北侧、经一路西侧；保留原有小学、中学；另新规划幼儿园及小学一处、福利院、卫生院、老年公寓等公共建筑保留并扩建。

本次规划公共设施用地共4.45公顷，占建设用地的5.56%。

第十五条商业服务业设施用地规划
分为商业设施用地和公用设施营业网点用地，本次规划商业服务设施用地9.93公顷，占建设用地的12.41%。

分为商业设施用地和公用设施营业网点用地，本次规划商业服务设施用地9.93公顷，占建设用地的12.41%。

第十六条绿地与公园用地布局
公园绿地：皇台社区规划公园绿地包括4块绿地公园，共计规划面积8.38公顷，人均公园绿地8.38平方米；
防护绿地：B-01-03地块至沟渠边上留出10米宽的防护绿地。

规划用地0.16公顷，占城市建设用地的0.2%。

规划总面积8.54公顷，占城市建设用地面积的10.67%。

第十七条物流仓储用地规划
根据本次规划用地结构调整，暂时不考虑物流仓储用地。

第十八条工业用地规划
规划本着规模化、集约化的原则，将工业集中布置，综合考虑不发展工业入镇，本次规划暂时候不考虑工业用地。

第十九条土地使用性质分类和代码采用国际《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）和《城市绿地分类标准》（CJJ/T85-2002）的规定。

第二十条在开发过程中，如遇现实原因或特殊情况，确需变更地块规划性质时，按《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），大类和中类变更必须要有相关的规划论证，经原规划审批部门批准后方可变更；小类性质变更必须经城乡规划主管部门核准。

第二十一条允许以满足规划用途为原则，在某种用地性质上进行设施的兼容使用。

如无特殊说明，建设用地的适建范围按《各类用地建设内容适建表》执行，兼容功能建筑面积比例不得大于总建筑面积的20%。

第四章公共服务设施规划控制
第二十二条公共服务设施的安排分为城市级公共服务设施和居住配套设施。

城市级公共服务设施主要结合对内服务和对外服务布置。

配套公共服务设施可以独立占地或与其他建筑合建。

第二十三条规划范围内占地较小的城市环境设施、居住配套设施以及小型市政设施和环卫设施，按照人口及用地规模、服务半径及有关规范，在相应的规划地块中采取混合使用的方式布置，在规划图纸和图则中给出设置要求。

具体配套设施控制详见《公共服务配套设施规划一览表》。

第二十四条规划布置文化活动站1处，社区服务中心1处，游乐场所2处，居民健身的体育场地2处，详见《公共设施布局规划图》。

第二十五条结合人口规模，根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93），在规划范围内保留原有小学；另新规划幼儿园一处。

幼儿园按《城市居住区规划设计范围》及规划居住人口和居住用地进行布局。

第二十六条规划布置福利院、卫生院、老年公寓等公共建筑保留并扩建。

允许单独占地或附设于社区配套公共建筑中，每处建筑面积不小于100平方米。

第二十七条社区服务设施结合居住用地布局共同布局，设置社区服务中心1处，每处面积不小于300平方米。

规划居委会1处，每处建筑面积不小于100平方米。

第二十八条根据人口规模共规划储蓄所1处，邮电所1处，农贸市场1处，综合市场1处，允许单独占地或附设于商业建筑、居住社区配套公共建筑内。

第二十九条本规划未涉及的其他配套公共服务设施参照国家及河南省相关规定执行。

第五章道路交通规划控制
第三十条道路交通规划原则：实现皇台社区交通快速化、现代化，结合地形，体现可持续发展思想。

便利皇台社区路网和产业园区区、县、镇域路网的连接。

第三十一条对外交通道路规划
董店乡位于美丽的中原水城——睢县城北7公里处,东临宁陵逻岗乡,北临民权伯党乡,西临睢县董店乡。

民太公路、罗马公路横贯全境，北距连霍高速入口5公里。

“村村通”工程已全面完成，交通便利，区位优越。

皇台社区道路规划：采用“三横三纵一环”。

三横：纬一路、纬二路、纬三路；三纵：民太路、经一路、经二路；一环：东环路、西环路、南环路、北环路所围合的社区外环线。

方格网式道路网，道路分为主干道、次干道、支路3个等级，按红线宽度分为:主干道52米，干道20米，支路15米。

第三十二条道路竖向设计综合考虑地形和工程管网的布线要求。

道路坡度设计标准参照国家及河南省的相关规定，规划主干路坡度不大于5%，次干路坡度不大于7%，支路和区内小路不大于8%。

规划区内凡涉及高切坡、深挖方的建设项目，必须按照国家现行有关技术标准、规范严格执行。

第三十三条道路交叉口路缘石半径的切点向主干道方向延伸60米，向次干道方向延伸40米，向支路方向延伸20米范围内，为机动车禁止开口路段。

第三十四条规划区内步行道路由道路人行便道、开敞空间步行道和社区内部步行道组成。

第三十五条本次规划道路总长度约8.8公里，道路网密度11.0公里/平方公里。

第六章绿地系统规划控制
第三十六条绿地由社区公园绿地（公园、街头绿地）、居住小区绿地、组团绿地、生产防护绿地以及道路绿化等组成。

各种绿地应以植物造景为主，相应设置建筑小品和游憩设施，但总建筑面积不宜超过绿地面积的10%。

第三十七条在沿塘绿化范围中设置充足的居民休闲活动设施和相应的公共设施；利用自然
水域两侧建设滨水带状绿地，每侧绿地宽度不小于10米，沿线设置滨水景观构筑物、公共艺术、居民休闲设施，兼顾绿地的景观功能和休闲活动功能。

街旁绿地为周边居民提供小型公园绿地，并作为串联平原绿地、滨水绿地等结构性绿地系统的主要廊道，绿地宽度不小于5米。

第三十八条严格控制生活区与工业用地、变电站、污水处理厂之间的防护绿地宽度，满足安全和隔离要求，并兼顾绿地景观功能。

第三十九条依据《河南省控制性详细规划编制技术规定》，新建区绿地率控制在30%。

居住地块内应有集中绿地，集中绿地面积不得小于建设总用地面积的10%。

同一街坊内的集中绿地允许合设，并结合现状就势布置。

第四十条社区附属绿地是开发地块绿地的重要组成部分，应按照分图图则的要求予以留设，并以街坊为单位进行维护、管理及使用。

附属绿地具体位置允许进行调整，但必须保证其与相邻绿地的对接，且不得封闭成为小区内部花园。

与规划公园绿地相邻的街坊内部附属绿地必须与公园绿地有直接的联系通道，宽度不小于10米，并加强绿化。

第七章城市设计导则
第四十一条总体结构与形态：规划睢县董店乡皇台社区形成“一线两翼、三带、多片区”的整体结构，并结合场地气质、城镇格局和功能安排，塑造疏密有致、高低有序的城镇形态，构建“亲水、透绿、营城”的城市景观系统。

第四十二条开敞空间：严格保护皇台小学南侧大片自然水域周边及其它规划中为保证结构完整性确立的保留绿地，形成主要开敞空间和绿地景观网络。

规划范围内形成以绿地、自然水域、街道向相邻地块展开的多条视线通廊和步行通廊，加强开敞空间向社区内部的渗透，构建点、线、面结合的开敞空间系统。

加强社区内部开敞空间与河流等外围开敞空间的联系，提供良好的自然环境和供人活动的场所。

第四十三条滨水空间：严格控制自然坑塘两侧的绿带宽度及绿量；强调两侧建筑面对滨水空间保持开敞，控制建筑高度从外围向滨水区逐渐降低；沿塘布置社区公共配套服务设施和公共活动空间，保持滨水空间的开放性和可达性，禁止沿线设置封闭式围墙；建议沿塘畔设置2-3米宽的连续低标高散步径，并利用不同的宽度使水岸景致不断变化。

第四十四条街道界面：通过连续性控制形成不同类型的街道界面，具体包括：连续界面、特色界面、通透界面、绿化界面
第四十五条轮廓线：注重人工建筑轮廓与自然平原轮廓的协调，控制建筑高度从外围向近水区域逐渐降低或采用退台形式，突出主要水域的轮廓识别性。

重点塑造民太路沿线城镇轮廓，对内服务核心位置通过簇群状布置的小高层建筑形成轮廓制高点，居住区周边适度布置多层建筑，形成城镇轮廓次要高点。

第四十六条地标：包括城镇地标和社区地标，其中城镇地标位于空间关键位置，具有全局影响力，包括A-03-02和民太路上的部分公共建筑、公园景观标志共5处；社区地标在特定街坊或节点空间中起到标识作用，结合具体地块采用建（构）筑物的形式。

地标设计形式重于功能。

第四十七条视廊：重点控制社区中心公园、商业步行街、滨水公园及城镇地标间的景观联系。

视廊控制以人的视觉特征为基本要求，沿视廊中心线，两侧各15~50米范围内为视廊核心区；以观景点为顶点，视廊核心区控制线为边线，外侧各7.5度视角范围内为视廊影响区。

建筑控制高度要求从视廊核心区向两侧递减，以突出视廊对景，并保证景观的视觉完整性。

第四十八条门户与节点：规划在社区出入口和空间锚接位置形成门户与空间节点。

主要空间节点包括经一路上的公园绿化节点、社区中心公园节点、滨水公园节点4处，结合各自特点采用特色绿化、地标或公共艺术的形式，分别体现迎宾窗口、社区活力、面向未来、生态休闲的主题。

第四十九条开发强度：根据开发需求以及城市空间形态的分析，在高度分区的基础上将开发强度按照低强度建设区（容积率小于等于1.0）、中低强度建设区（容积率1.0-1.5）、中高强度建设区（容积率1.5-2.0）、高强度建设区（容积率2.0以上）。

第五十条建筑高度：多层建筑高度不大于24米，中高层建筑高度不大于40米；高层公共建设区，建设高度不大于60米。

第五十一条建筑体量：公共建筑的15层或45米以下部分，立面最大连续长度不应超过90米；15层或45米以上部分采用收分处理，立面连续长度不应超过40米。

多层住宅的立面连续长度不应超过60米；高层塔式住宅的面宽不应超过30米。

沿塘建筑立面连续长度不宜超过45米。

第五十二条建筑风格与色彩：整体建筑风格以体现城市风貌的设计为主，同时注重借鉴本土建筑特质，塑造能够体现时代气息与人文精神的实体空间环境。

建筑设计应突出立面分段特
征，并注重底部近人尺度和顶部屋顶造型的处理，居住建筑应有规律地布置屋顶突出物、阳台、窗户、楼梯间等建筑元素形成的韵律感；商业办公建筑裙房檐口应保持统一，建筑主体通过设计手法强化水平或垂直识别性。

沿塘建筑宜采用坡屋顶或平坡结合的屋顶形式。

借鉴地方建筑材料、环境特点和色彩特征，确定不同功能建筑的色彩基调，从主色调、辅色调、点缀色调三个层次进行控制，并注重建筑色彩与建筑风格的协调。

居住建筑一般以淡雅暖色为主，突出建筑本身的亲切感；商业建筑一般以亮丽冷色为主，讲求视觉景观效果，刺激人的好奇心理和购买欲望；其他建筑在不同地段均有不同侧重。

第八章市政工程设施规划控制
第五十三条给水工程规划
预测规划区用水量约2900吨/日，最高日最高时用水量为113升/秒。

规划区用水主要由董店乡水厂供给。

近期由南干道引1条DN400给水管，远期由北干道再引1条DN400给水管至规划区。

规划范围给水管网成环状沿道路布置。

规划给水管网的铺设以规划用水量为依据，并适当留有余地。

管网的建设随道路的建设和土地的开发建设同步进行。

第五十四条排水工程规划
规划确定采用分流制排水系统。

预测最高日污水量为2500吨，平均日污水量为2000吨。

规划区主要排水方向为由北向南。

污水汇集在规划区东南角后排入董店乡污水处理厂处理。

规划污水干管起点埋深1.2米，管道坡度在0.15～0.3%。

雨水管道系统采用重力排放方式，就近分散排入自然水体。

雨水系统与道路同期实施，一般在路基形成后，即敷设相应的雨水管渠。

第五十五条电力工程规划预测规划范围电力负荷1.13万千瓦。

规划电力线接董店乡电力电网。

电源通过110kV董店变引自220kV变。

规划设置10kV开闭站1座，占地300平方米左右。

规划区内10kV电力线路采用电力电缆排管敷设方式。

电缆管道敷设主干道采用8Φ150，次干道采用6Φ150，并距50m左右设检查人孔井。

电力电缆与电信电缆在道路两侧分侧布置，以避免相互干扰。

电缆管道布置人行道外侧，满足和建筑物的安全距离要求。

第五十六条通信工程规划
预测规划区固定电话需求量约为0.3万门，移动电话为0.89万部，有线电视约3000户。

小区通信接口接入市政通信管网。

并按“三网融合”的要求，规划各小区内应设置小区综合通信机房。

每座综合通信机房总建筑面积为80平方米左右。

通信管道应“统一规划、统一建设、统一管理”，以节约使用地下管道的有效线位，克服各类通信运营商的重复建设，解决道路地下乱开挖的无序竞争局面。

主干管道采用12Ф110波纹管和七孔梅花管组合，次干管道采用6Ф110波纹管和七孔梅花管组合，埋深不小于0.7米。

道路交叉口应预留足够数量过路管。

每隔约100米设过街管1处，过街管道6Ф110波纹管和七孔梅花管组合，埋深不小于0.7米。

通信管道布置人行道外侧，满足和建筑物的安全距离要求。

第五十七条燃气工程规划
规划区燃气气源以天然气为主，天然气气化率达100%。

预测年用气量为135.3万立方米。

高峰小时用气量为1112立方米/时。

采用中压一级压力级制。

规划区气源通过南干道、北干道的中压燃气管线由董店乡城市燃气管网接入。

燃气管道尽量避免布置在快车道下，一般布置在人行道或绿化带内，满足和建筑物的安全距离要求。

第五十八条管线综合规划
主干道路快车道下不敷设市政管线，布置在支路机动车道下的地下管线，应结合机动车道划线，布置在车道中间，避免对车辆行驶造成不便。

其中，给水、污水、雨水、燃气管线敷设方式为直埋敷设；电力、通信线路为排管暗埋敷设。

电信管、燃气管、污水管一般布置在道路东侧或北侧；电力管、供水管一般布置在道路西侧或南侧；路灯电缆沿灯杆直埋敷设。

地下管线相互交叉时，各种管线垂直方向的相互关系从浅到深的一般次序为：通信管线、电力管线、给水管线、燃气管线、雨水管线、污水管线。

当管线竖向位置发生矛盾时，宜按下列规定处理：压力管线让自流管线；可弯曲管线让不易弯曲管线；分支管线让主干管线；小管径管线让大管径管线
第五十九条环卫设施规划
预测生活垃圾日产生量为1.1吨。

规划新建压缩式垃圾中转站1座，预留用地1000平方米。

垃圾中转站与周围建筑物的间隔不小于5米。

规划区生活垃圾收集后全部送到县城垃圾处理厂进行卫生填埋。

住宅区和商业区等垃圾产生较为集中的区域，每平方公里至少设置一座垃圾收集站，用地面积不小于100平方米，可附设于其他建筑物内。

规划新建小区、大型公共服务设施必须配建垃圾收集站。

规划建设不少于3座公共厕所。

主要街道按每隔500米设置一座，一般街道按不大于800米设置一个，每座公厕建筑面积不少于60平方米，均采用水冲式。

垃圾箱一般设置在道路两侧和路口，间距按商业街道50米、交通干道80米，一般街道100米布置。

第六十条消防规划
规划新建1个标准消防站，预留用地3000平方米。

消防站的建设要与社区的开发建设同步进行实施。

消防站应布置在城市主次道路两侧，以利于消防车的出救。

消防站车库门应朝向城市道路，至城市规划道路红线的距离宜为10～15米。

消防给水与市政给水管网合建，充分利用天然水源。

消防给水管道及室外消火栓应沿道路设置，消火栓间距应控制在120米以内。

对于规划主干道，宜在道路两边设置消火栓，并宜靠近十字路口。

第九章建设开发控制
第六十一条规划地块编号分为三级：开发单元与开发街坊用“大写英文字母+阿拉伯数字表示”表示；地块用“阿拉伯数字”表示。

如A03-01地块表示的就是本规划范围内A单元03街坊的01号开发地块。

规划区分为A、B两个单元，共15个地块。

第六十二条绿线控制规划
1.划定：规划范围内所划定的城市绿线是城市各类绿地范围的控制线，包括街头绿地和防护绿地，具体参见（绿线控制规划图）。

2.绿线控制要点：居住区绿化、单位绿化及各类建设项目的配套绿化都要达到《城市绿化规划建设指标的规定》的标准；绿线内的用地，不得改作它用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设；有关部门不得违反规定，批准在城市绿线范围内进行建设；因建设或者其他特殊情况，需要临时占用城市绿线内用地的，必须依法办理相关审批手续；在城市绿线范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施应当限期迁出；任何单位和个人不得在城市绿地范围内进行截溪、取土采石、设置垃圾堆场、排放污水及其他对生态环境构成破坏的活动；近期不进行绿化建设的规划绿地范围内的建设活动，应当进行生态环境影响分析，并按照《城乡规划法》的规定，予以严格控制。

第六十三条蓝线控制规划
1.蓝线划定：规划范围内城市蓝线主要是自然坑塘地表水保护和控制的地域界限，控制宽度不小于10米。

具体参见《蓝线控制规划图》。

2.蓝线控制要点：城市蓝线一经批准，不得擅自调整。

因城市发展和城市布局结构变化等原因，确实需要调整城市蓝线的，应当依法调整城市规划，并相应调整城市蓝线；调整后的城市蓝线，应当随调整后的城市规划一并报批；调整后的城市蓝线应当在报批前进行公示，但法律、。