地役权问题研究

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1我国《物权法》中正式确立了地役权制度。这一制度源于罗马法，后为各国民法所接受，并随着各国社会的发展而发展。所谓地役权是指地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，

以提高自己的不动产的效益。

他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。地役权主要是在供役地上设定负担，以提高需役地的价值和效益，为人们的生产和生活提供便利，可以弥补物权法定原则的不足，实现资源的优化配置，保护人们赖以生存的环境。

一、地役权的性质

《物权法》第164条规定：“地役权不得单独转让。土地承包

经营权、

建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。”第165条规定：“地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权

一并转让。”

这些具体规定体现了地役权的从属性，这是否说明地役权是一种从权利，不是一种独立的用益物权呢？答案是否定的。

地役权在性质上是一种独立的权利，属于用益物权的范畴。地役权虽具有从属性，但它是为需役地的便利在供役地上设立的。所谓便利是指供役地对于需役地必须提供利用土地的方便，便利的内容只要不违反法律和社会公序良俗，可由当事人自愿商定。可以看出，地役权的存在在于保证需役地人的用益目的，而不是要依从于哪一个权利。如果没有需役地的便利需要，也不

会有地役权的设定。

需役地的存在是地役权存在的前提条件，这只能说明地役权的从属性，而非从权利。如果将有存在前提的权利都认为是从权利，则绝大多数权利恐怕都是从权利[1]。所以应看到从属性所体现的本质属性。地役权是需役地和供役地之间的权利，直接依附于不动产，不受不动产所有人或使用人变动的影响，不能与需役地相分离单独转让或单独作为其他权利的标的。在地役权关系中，供役地人就其土地的利用，仅负有容忍或

不作为的义务。

需役地人则不得脱离实际需要，无故设立或扩大权限；不得与需役地分离而转让其地役权；不得将供役地作为抵押、租赁或其他的标的[2]。可见，地役权中的供役地必然为需役地所用，如果供役地没有对需役地利用提供便利，就无需设立地役权。

二、地役权的适用范围

1.地役权的主体范围。

传统民法中，地役权法律关系发生于梯地所有人（供役地人和需役地人）之间。随着现代社会经济的发展，民法已经从保护土地所有权的重心转向了对土地利用权的重心的保护，所以地役权主体的范围也应当从土地所有人向土地的利用人扩展。我国《宪法》《土地管理法》《农村土地承包法》等法律都规定了土地

归国家和集体所有，而

《物权法》中关于用益物权的规定，进一步明确了建设用地使用权人、农村土地承包经营权人、宅基地使用权人的权利和义务，确定了他们作为土地利用人的法律地位。《物权法》并未明确规定地役权的主体范围，但从《物权法》关于地役权的具体规定来看，建设用地使用权人、农村土地承包经营权人、宅基地使用权人都可以设立地役权，成为地役权法律关系的当事人。

在我国，依照法律规定，土地和房屋都可以成为租赁法律关系的标的物，那么承租人是否可以设定地役权，成为地役权主体呢？《物权法》没有规定。现代民法的发展中，租赁权有物权化的趋势，承租人依法在租赁期限内设定地役权不仅不会损害不动产的所有人利益，反而会使租赁物的使用价值得以充分发挥，增加不动产所有人的利益。当然承租人可以作为需役地人享有地役权，但是承租人是不能作为供役地人的。因为设定地役权是为不动产设定负担的行为，而设定负担的行为应当属于物权的权能，而不是债权的权能。承租权虽有物权化的趋势，但它毕竟是债权。承租人不享有就其使用的不动产设定负担的权利，其自不

能成为供役地人[3]

。

2.地役权的客体范围。从我国《物权法》的规定来看，地役权的客体为不动产。我国《担保法》第92条对不动产界定为，“土地以及房屋、林木等地上定着物”。作为地役权客体的不动产应当以土地和建筑物为限。

土地是人类赖以生存的源泉，是人类社会最主要的物质资源。

尤其在我们这样一个历史较长的农业大国，土地法律制度历来为立法者所关注，成为不同历史时期各种不同社会形态的法律制度中最重要的内容[4]。土地是物权的客体，包括已开发的土地和荒地，也包括林地、草原、滩涂、水面等自然资源的土地，不仅指土地的地标，也包括地表以上和以下的部分。随着社会的发展，城市进程的加快，地役权的设定涉及对建筑物的利用，业主的建筑物区分所有的出现使得建筑物之间、建筑物与土地之间提供便利的情况越来越多，如在邻人的墙上开窗以便通风和采光，两幢楼之间建设空中走廊，楼层之间管线的设置安装，风景眺望以开拓视野，汲水排灌等等。所以赋予当事人为自己不动产的便利而就他人的土地或建筑物设定地役权的权利。

《物权法》第156条规定：“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。”这一内容赋予

地役权问题研究

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摘要地役权与相邻关系是彼此独立、各具特色、有所交叉、相互联系的两种不同的法律制度，两者的目的不在于对他人不动产的占有，而是为土地利用的便利而设置的权利。相邻关系源于法律的规定，主要功能在于保障相邻方的最低基本需求，而地役权源于当事人的约定，主要功能在于满足地役权人的更高利益需求。

关键词地役权相邻关系需役地供役地53--

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1当事人为提高自己不动产的利益，可以与对方当事人自由协商使用对方不动产的权利。可以看出，地役权的适用在于因不动产的利用而发生的利益关系问题，诸如土地利用、用水排水、通风采光、眺望等问题。

三、地役权的公示方法

《物权法》第158条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，

可以向登记机构申请地役权登记；未登记的，不得对抗善意第三人。”第169条规定：“已经登记的地役权变更、转让或消灭的，应当及时办理变更登记或注销登记。”这些规定说明我国《物权法》在地役权设立上采取的是登记对抗主

义。登记对抗主义，又称为形式登记主义，以法国、日本等国为代表，是指当事人一形成物权变动的意思表示，即发生物权变动的法律效果，只是在未依法公示前，不具有社会的公信力，不能对抗善意的第三人，即不知情的第三人，可以以当事人未公示为理由否认其物权变动的法律效果。这种把登记作为对抗要件，起着

公示和保护善意第三人的作用，而对物权变动不起决定作用[5]。地役权变动是否进行登记完全取决于当事人的意思，法律不做强制性要求。

如果当事人未对其地役权进行登记，则善意第三人取得供役地的所有权或使用权后，存在于供役地之上的地役权消灭。如果地役权进行了登记，则后续对该地役权的取得、变更、消灭都必须办理相应的登记手续，否则，地役权的变动不能生效[6]。

四、地役权与相邻关系之分析比较

地役权与相邻关系是两种不同的法律制度，彼此有联系，也

有区别。如果搞不清楚两者的关系，

就有可能以此代彼，导致司法实践的混乱和困惑，为此，我们有必要弄清楚两者的关系。

地役权与相邻关系都以相邻人的不动产为自己不动产提供

便利的权利，在内容上有所交叉重合，都涉及通行、

用水、排水、通风、采光等问题，以调节不动产的利用为目的，不以对相邻人

不动产的占有为目的，均解决相邻不动产的所有人和使用人之

间因不动产的使用所致的权利义务关系问题，并且，相邻关系所

调整的范围也可由地役权加以调整[7]，这是它们的共性。正是基于这一共性，《法国民法典》把相邻权规定为法定地役权[8]。相邻

权虽具有法定性，但相邻人为满足自己的利益需求，是可以通过

设定地役权来排除相邻权的适用。例如，按照相邻关系，相邻人

不得设置屋檐将雨水泄于相邻的不动产，但当事人可以设立需

役地屋檐之雨水直注相邻供役地的地役权[9]。相邻关系是对相邻

不动产利用关系的最低程度的限制。当这种最低限度的利用不

能满足相邻人的利益需要时，相邻人可以通过设立地役权来满

足自己的实际需要。然而，相邻关系与地役权有着本质的区别，

具体表现在以下几个方面：

第一，价值取向的不同。相邻关系又称为相邻权或法定地役权，是指不动产的相邻各方在行使所有权或使用权时，因相互间

应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。相邻关系是

由法律直接规定的权利义务关系，是对所有权内容的扩张或限

制，制度设立的本旨在于谋求不动产相邻各方利害关系的平衡，

减少纠纷，维护正常的生产生活秩序，保障相邻各方社会生活的

基本实现。法律对相邻关系的规定是人权保障的最低最基本的

要求。而地役权是指地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。它以需役地和供役地的关系存在为前提，是为需役地的便利由地役权人（需役地人）和供役

地人自由协商设定的，通过协商可以排除相邻关系的适用。

地役权不是对供役地人土地的全面利用，不是对供役人土地的占有，不能影响供役地人对自己土地的利用，它直接附属于土地，不受

土地所有权人或使用权人变动的影响，其设立的目的在于通过

对他人不动产的利用来提高自己不动产的利用价值。也就是说，在供役地上设定负担，

为需役地提供更大更多的便利，使需役地在现有价值的基础上增值。

第二，所属范畴不同。相邻关系属于所有权的范畴，是由法律直接规定的权利，

是所有权的扩充或限制，不是一种独立的物权。

而地役权属于用益物权的范畴，是由双方当事人合意设定的权利，

属于约定的对所有权或使用权内容的扩张或限制，是一种独立的物权。

第三，是否有偿不同。相邻关系是法律对不动产利用关系的最低限度的调节，

目的在于保障相邻方的最基本的利益需求，故而是无偿的。当相邻人因利用不动产给他人造成损失的应承担

赔偿责任，但这种赔偿不具有对价的性质。而地役权则在于充分利用土地，

发挥土地的效益，满足地役权人的更高利益需求，从而弥补相邻关系功能的不足，

故而是有偿的，当然当事人也可以约定地役权取得的无偿。

在有偿的情况下，需役地人支付的费用则具有对家的性质。第四，是否相邻不同。相邻关系要求其所调整的不动产必须是相邻的，尽管不要求是相互毗连，但在社会观念上应当被认为

是相邻方可[10]。而地役权不受土地是否毗邻的限制，

只要有供役地和需役地的存在即可。

第五，调整方法不同。相邻权是一种法定权利，在调整相邻

关系时,自应从法律规则和法律精神出发，

结合社会习惯，解决实际问题。而地役权是一种意定权利，在调整方法上应尊重当事

人的意志，依当事人的约定来解决彼此间的权利义务关系。

第六，救济请求权不同。相邻关系受到损害后，不能直接以

相邻关系为基础提起诉讼，而应当提起所有权的行使受到妨害

之诉[11]。而地役权受到侵害后，受害人可直接以地役权受损害为

由提起诉讼。

参考文献：

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2007.257,248,249.

[8]马骏驹,余延满.民法原论[M].北京:法律出版社,1998.436.

乔瑞堂河北司法警官职业学院副教授

周兢河北司法警官职业学院副教授（责编樊誉）54--