不动产所有权PPT课件

《物权法》第74条规定，建筑区划内，规划用于停放 汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。规划用于 停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附 赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他 场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
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但是，老赵仔细阅读了自己与开发商签订的《商品房 买卖合同》，翻遍合同也没有找到关于地下车库的内容。 而在风尚小区内，地下车库一直由物业公司在管理，并 且物业公司还从2005年开始就按照每个车位每年2400 元的标准收取停车费。
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2、知识点回顾：物权体系
（1）物权涵义
《物权法》第2条，本法所称物，包括不 动产和动产。本法所称物权，指权利人依法 对特定的物享有直接支配和排他的权利，包 括所有权、用益物权和担保物权。
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（2）物权的构成
所有权
动产
抵押权
质权
1.国家所有权
留置权
2. 集体所有权
物 权
自物权(所有权） 3. 社团所有权 4.建筑物区分所有权
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（三）按所有权性质分类
按所有权性质不同，我国不动产所有权还可以分为 国家所有权和集体所有权、私人所有权。
1.国家所有权
法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民 所有。
国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有 规定的，依照其规定。
城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有 的农村和城市郊区的土地，属于国家有权的区别？
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《土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行社会 主有公有制，即全民所有制和劳动集体所有制。”
全民所有，即国家所有，土地的所有权由国务院代表国 家行使；劳动集体所有，就是农民集体所有。
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2.房屋所有权
房屋所有权是指房屋所有人对其房屋依法享有的 占有、使用、处分和收益的权力。
房屋所有权和土地使用权从法律角度可以分开， 但从土地和房屋的自然属性来说，二者往往结合在 一起，因此在对相关权利进行处分时，我国有“房 随地走”、“地随房走”原则。
于是，老赵就琢磨，这地下车库如果是业主共有的财 产，那么物业公司就没有权利收取停车费。即使收取停 车费，这收取的停车费也应该归所有小区业主共有。
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2007年10月中旬，老赵在与左邻右舍聊天的时候就把 自己的想法一五一十地说了。很多业主都赞同老赵的看 法，要向物业公司讨个说法。但是，物业公司却坚持说， 地下车库是开发商的，与小区业主无关。
——“所有权人使用”和“非所有权人”使用。
《民法通则》第81条，国家所有的矿藏，可以依法由全 民所有制单位和集体所有制单位开采，也可以依法由公民采 挖。国家保护合法的采矿权；
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3）4）收处益分
收益权能是指收取所有物所产生的经济利益或者物 质利益的权能。
处分权能是指所有权人依法对物进行处置，从而 决定物的命运的权能。
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“即使是最穷的人，在他的寒舍里也敢于对抗国王的权 威。风可以吹进这所房子，雨可以打进这所房子，房子甚 至会在风雨中飘摇，但是国王不能踏进这所房子，他的千 军万马不敢踏进这间门槛已经破损了的旧房子。”
——（英） 威廉·皮特
这段话后来被概括为：“风能进，雨能进，国王不能 进。”
波茨坦磨坊的故事和这位英国首相的精彩演讲，之所以 成为物权法的经典，原因在于他们道出了物权法的本质— —“私有财产神圣不可侵犯”。而私权神圣的原则恰恰是 民法三大基石之一。
5.个人财产所有权
不动产
用益物权
土地使用权 地役权 地上权
他物权
农地承包经营权
担保物权——抵押权
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【新课讲授】
一、概念 所有权是对物的交换价值与使用价值的全面支配
权，是一切其他物权的基础。 《物权法》第39条规定：“所有权人对自己的不
动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分 的权利。”
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二、内容：四大权能
所有权的内容就是指所有权的权能。所谓所有权的 权能，是指所有权的作用，或者说是所有权为实现其 利益在法律规定的范围内可以采取的各种手段，即占 有权、使用权、收益权、处分权。
占
使
有
用
所有
收
权
处
益
分
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1）占有和占有权 占有：所有人对财产的实际掌握和控制，这是所
有人利用财产满足自己的各种需要的前提。
有权占有
➢ 处分权能是所有权内容的核心； ➢ “事实处分”和“法律处分”； ➢ 相对于其他权能，处分权一般由所有人直接行使。
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三、不动产所有权分类
（一）按不动产所有权客体——标的物的自然属性分类
不动产所有权按照其客体，可以分为土地所有权和房屋 所有权。
1.土地所有权
土地所有权是指土地所有者对自己所有的土地依法享有占 有、使用、处分和收益的权利。此所有权客体为土地。
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2.集体所有权
集体所有的不动产和动产包括：
➢ 法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、 荒地、滩涂；
➢ 集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；
➢ 集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；
➢ 集体所有的其他不动产和动产。
农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体 所有，城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法 规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。
【教学难点】
不动产所有权权能的分离及所有权的分类
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本
不动产所有权内涵
节
不动产所有权内容
主
占有
要
使用 收益
内
处分
容
不动产所有权分类
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【课程导入】
1、有关物权法的著名小故事
世界钉子户的鼻祖，应该是德国的一位老磨坊主。号称 “军人国王”的德国皇帝威廉一世当年准备在波茨坦修建 一座行宫，但行宫附近的一座磨坊却影响了形象。于是， 威廉一世命内务大臣高价把磨坊买下拆除。不料，老磨坊 主坚决不卖，皇帝盛怒之下令人把磨坊拆了。老磨坊主愤 而起诉，最后法院判决威廉一世必须“恢复原状”，并赔 偿由于拆混房子所造成的损失。据说，这座老磨坊已经成 为了德国尊重私权和司法独立的象征，代表了一个民族对 法律的信念。
可以分为个人所有权、法人财产权和社会团体财产权。
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【案例思考】
老赵的“地下车库”争夺战
2007年10月，《物权法》刚实施，其中一章专门界定 了小区内的业主、业主委员会、物业公司之间的权利义 务关系。作为风尚小区业主的老赵，自然对此十分关心。 他在详细研究了这一章的规定后，却产生了一个疑问： 这小区的地下车库究竟应该是谁的？
第2章 物业权属法律制度
第二节 不动产所有权
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【教学目标】
通过本章节的教学，要求学生理解和掌握不动产所有 权的内涵，掌握并运用不动产所有权的四项权能具体含 义和法律的基本规定，熟悉不动产所有权的分类情况， 提高解决具体实践问题的能力，为学习其他有关法律打 好扎实的基础。
【教学重点】
不动产所有权的概念、特征，以及所有权的取得
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例如，《物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物 抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵 押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并 抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财 产视为一并抵押。” （二）按建筑物所有权是否需要根据结构和使用情况划 分分类
按建筑物所有权是否需要根据结构和使用情况划分 为独立产权和共有产权。
无奈之下，2008年3月20日，以老赵为代表的12位 业主将物业公司、开发商起诉到了法院，要求确认地下 车库为业主共有，并且要求物业公司将自2005年收取的 停车费返还给所有业主。
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2008年5月15日，法院公开开庭审理了该案件。经过 审理，法院查明，虽然老赵等业主与开发商签订的《商品 房买卖合同》中没有明确条文提到地下车库的归属。但是， 《商品房买卖合同》附件中的分摊面积表中并未将地下车 库列入业主的分摊面积。所以，地下车库并不属于开发商 出售给业主的面积。而且开发商在2005年10月已经拿到 了地下车库的所有权证。
善意占有
占
—— 无权占有 (不知道不属于自己)
有
恶意占有（非法）——盗窃
实际占有 —— 观念占有；
【讨论】：在路上捡到东西属于哪一种占有形式？
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2）使 用
民事主体依财产的性质和用途，在不损害所有物本体 或变更其性质的前提下对物加以利用，以供生活需要。
➢ 占有和使用的关系； ➢ 用益物权的出发点：
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3.私人所有权 私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原
材料等不动产和动产享有所有权。 私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、 哄抢、破坏。 （四）按单个不动产所有权主体的数量差异分类
按单个不动产所有权主体的数量差异可将所有权分为单 独所有和共有两种形式。单独所有是指该不动产所有权只 由一个自然人、法人或组织所有。共有是指单个不动产所 有权由两个或两个以上的自然人、法人或组织享有不动产 所有权。 （五）按所有权主体的组成形式不同分类
最终，法院驳回了老赵等人的诉讼请求。虽然，老赵 等业主没有夺得地下车库的所有权。但是，老赵说：“这 案子打得值，起码明白了小区内哪些是属于自己的财产， 哪些是属于别人的财产，哪些是属于大家的财产。”
思考：如何界定不动产的所有权？
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【本讲课程的小结】 不动产所有权的内容 不动产所有权的分类
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