第十章房地产投资分析全套课件——资料包(12个PPT)

183
55%
449
33%
2
33% 33%
33% 50% 33% 33% 33%
3
57% 4%
33% 32% 26% 12% 3%
10．1租售房地产开发项目案例剖 析
10.1.10投资预算
本项目总投资为12 391万元，其中土地费用 420万元、前期工程费28万元、基础设备树立费 10万元、修建装置工程费9 917万元、公共配套 设备树立费96万元、管理费用和销售费用各99万 元〔按修建工程工程费的1%计〕、开发期税费 367万元、其他费用183万元、不可预见费449万 元及财务费用772万元组成。详见表10-2。
10．1租售房地产开发项目案例剖 析
从全市商品房市场看，1998年全市商品房完工 面积19.24万平方米，实践销售14.66万平方米， 预售1.89万平方米，空置4.97万平方米，实践销 售总金额到达9 831万元，总体状况比拟理想。 随着国度扩展内需、鼓舞消费、减免和降低房地 产开发各项收费等各项配套政策的逐渐出台与完 善，经济情势将失掉上升，人们消费预期也将失 掉提升，因此，商品房和商业办公用房销售前景 良好。
12391 11669
722
1983 3824 6119 233 155 78
1968 3754 5947
14
70 172 233 155 78
12391 1 983 3824 6119 233 155 78
续表10-3
投资运用方案与资金筹措表
单位：万元
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.6.1
表10-3
投资运用方案与资金筹措表
单位：万元
序号 1 1.1
2.1.2
3.3
4.1. 4 5.5
2
项
目
总投资
自营资产投资
自营资产投资借款建设期利息
自营资产投资方向调节税
经营资金 开发产品投资 其中：不含财务费用
财务费用
资金筹措
合计 1
2
34 56
12391 1 983 3 824 6 119 233 155 78
10．1租售房地产开发项目案例剖 析
10.1.5规划与住宅规划 由于本地块的地形现状和特点，规划设计将小区中心
设置在地块的几何中心部位，以中心绿地和居委会、文 明活动站等设备组成，并采用空间划分和限定的手法， 组织好由公共空间、半公共空间到私密空间的相互联络 和组合。其他修建布置紧紧围绕小区中心，以点式和条 式住宅相互结合、协调搭配、整齐有致的方法，丰厚寓 居小区的环境战争面规划，使小区相貌更显得新颖别致、 灵敏多样。小区公共修树立备沿周边布置，既丰厚了城 市路途和沿街景观，又给小区的树立开发发明了有利条 件。
10．1租售房地产开发项目案例剖 析
据1997年调查资料显示，项目左近的事业单位 和企业缺房户约有千余房，虽然有些企业先后集 资建了一些住房，但远远满足不了该区职工家庭 的需求。随着该市住房制度革新的深化，房改政 策已不得人心，各企事业单位房改力度的增强， 以及全省城镇中止住房实物分配的实施，肯定会 带动房地产市场的兴隆。
3 891 483 1383
4 094 233 155 78
2 025 2 025 2 025
10．1租售房地产开发项目案例剖 析
10.1.12存款条件 年利率5.85%，按单利计息，宽限期3年，
3年等额还本。 10.1.13税费率
税费率见表10-4。
表10-4
税费率表
税费项目
税费率
营业税
5
城市维护建设税 7
10．1租售房地产开发项目案例剖 析
10.1.7方案想象
××北小区住宅方案设计主要思索了〝功用〞、〝温馨 〞、〝美观〞、〝采光〞、〝通风〞及〝结构上的平安经 济〞等要素，在经济适用方面上功夫，以满足不同家庭户 型结构的需求。方案设计的原那么是：
1．坚持〝住得好、分得开、放得下、买得起〞的设计原 那么；
教育费附加
3
企业所得税
33
房产税（按租金） 12
单位：%
税费项目 公益金 法定盈余公积金 任意盈余公积金 不可预见费 土地增值税
税费率 5 10 0 4 30、40、50超率 累进
10．1租售房地产开发项目案例剖 析
10.1.14销售与出租方案
××小区项目高层、多层住宅和局部营业用房 方案在4年内全部出售。住宅楼从项目开工第2年 末尾预售，分期付款，按20%、70%和10%分3年付 清。出租房第4年末尾出租，出租率第4年为80%， 以后各年均为100%。各类房屋销售方案见表10-5。
10．1租售房地产开发项目案例剖 析
10.1.2树立指点思想 依据树立部有关城市树立的法规及××市总体
规划，小区规划设计旨在发明一个温馨、方便、 平安、优美的寓居环境，并依照〝一致规划、分 期实施、配套树立、充沛应用土地〞的原那么， 综合提高经济效益和社会效益。
10．1租售房地产开发项目案例剖 析
表10-5
房屋销售方案表
年份 2
3
类型
高层楼房 40
40
多层楼房 30
30
营业用房 30
30单位：%45 Nhomakorabea20
30
10
40
10．1租售房地产开发项目案例剖 析
依据××市近期相反房地产项目的售〔租〕价 和居民购置力的预测，方案××小区高层住宅售 价1 800元/平方米，多层住宅售价1 250元/平方 米，营业用房一半出售，售价3 500元/平方米。 售房加权平均价为1 670元/平方米。营业用房另 一半出租，租价1000元/年·平方米，树立期出 租房不预租。
2．坚持〝节地、节能、节材〞的设计原那么：尽量采取 小面宽、大进深等有效手法；在节能方面主要在墙体厚度 和资料上、门窗尺寸选型、屋顶保温等采取一些行之有效 的措施。
10．1租售房地产开发项目案例剖 析
10.1.8实施进度方案及计算期 方案2000年10月末尾施工，树立工期为3
年。项目计算期为6年。 10.1.9用款方案
表10-6 售房支出与运营税金及附加预算表 单位：万元
序号 1 1.1 1.2 1.3
2 2.1 2.2 2.3 3 4
项
目
售房收入
可销售面积(平方 米) 平均售价(元/平 方米) 销售比例(%)
10．1租售房地产开发项目案例剖 析
10.1.15财务剖析 1．剖析依据 树立部发布的«房地产开发项目经济评 价方法»，中国方案出版社出版，2000年。
10．1租售房地产开发项目案例剖 析
2．盈利才干剖析
项目在计算期内运营支出20 671万元，可获利润4 954万元，扣除所得税、公益金、公积金后还有2 821万 元可分配利润。项目交纳的运营税金为1 137万元，所得 税为1 635万元，土地增值税为2 202万元，算计缴征税 金4 973万元。和项目业主投入的资本金3 000万元相比， 在6年内项目盈利和缴征税金的相对额是相当高的，说明 项目的盈利才干是比拟强的。详见表10-6~表10-8。
10．1租售房地产开发项目案例剖 析
依据«××市统计年鉴»〔1998〕显示，缺房户 数8 000户，其中人均寓居面积在4平方米以下的 住房困难户3 000户，随着城市人口的增长，今 后每年还将新增一定数量的住房困难户，因此， 距党中央提出的到2000年城镇居民每户拥有一套 经济适用住房、从而使城镇居民到达小康寓居水 平的要求差距还很大。
用款方案见表10-1。
表10-1
用款计划表
项目 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建 设费 开发间接费 管理费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费
金额（万元）
1
420
100%
28
100%
10
100%
9 917
10%
96
63%
99
33%
99
17%
367
41%
10.1.3树立内容和规模
××小区占地8.78公顷，总树立面积15.7万 平方米，其中，一期工程树立面积3.4万平方米 曾经完工出售。××北小区项目属二期工程，修 建面积12.3万平方米，拟建6层条式楼多栋，修 建面积3.1万平方米，占地5 683平方米；大批营 业用房，修建面积1 320平方米，占地726平方米； 楼群中部布置3栋26层点式楼，修建面积9.1万平 方米，占地3 850平方米。
经营资金
项目总投资
开发产品成本 固定资产投资 经营资金
总投资 12 391
420 28 10 9 917 96
99 99 367 183 449 722
12 391 12 391
估算说明
10．1租售房地产开发项目案例剖 析
10.1.11资金筹措
项目总投资12 391万元。其中项目资本 金3 000万元，分两年等额投入；商业银行 存款3 891万元，3年的存款比例区分为 12.4%、35.6%和52%；缺乏局部拟由预售房 款处置。详见表10-3。
10．1租售房地产开发项目案例剖 析
10.1.6小区绿化
为了发明一个接近自然、环境优美的寓居环境， 小区绿地依照集中、分散结合布置、除小区小心 绿地外，在零星地块见缝插绿地停止树立，应用 路途与景观调理小区气候，方便居民，美化环境， 使人们步入小区后，有一种步移景移、赏心顺眼 的美妙心境。植物栽培以常绿植物为主，配以四 季花卉、水池、亭子、花架、坐凳等园林小品， 构成风景恼人、生机盎然的园林景观。
表10-2
序号
1
1.1 2.1.2 3.3 1.4 1.5 2.1.6 3.7 4.1.8 5.9 6.1.10 7.11 1.12
2
3
3.1 3.2 3.3
项目总投资预算表
单位：万元
项目
开发建设总投资
土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 财务费用
10．1租售房地产开发项目案例剖 析
小区住宅以六层条式为主，适当装点点式住宅，条式 住宅规划采用周边式布置，三两栋为一组，组分解假定 干个半公共空间，既塑造了修建的立面效果，又方便了 小区的管理。依据小区路途的分隔与围全，小区分为4个 组团，即南部的两个寓居组团，北部的公建组团和学院 路东的组团。以南部两个寓居组团构成小区的基本寓居 单元。小区的主要入口有3个，区分面向树立路、西风路 和学院路。在学院路的主要入口处设置新置新村标志， 增强小区的识别性。同时，小区的平面规划综合思索了 日照、通风、防灾、消防等要求，日照间距为1：1.2。
第十章房地产投资分析 全套课件——资料包(12
个PPT)
2021年7月30日星期五
10．1租售房地产开发项目案例剖 析
10.1.1市场剖析和需求预测 ××市地处华北平原，是中南某省重要
的工业城市之一，郊区人口约60万人，面 积187平公里。
10．1租售房地产开发项目案例剖 析
××市1949年郊区面积仅3.4平方公里，人口约3.6万人。 各类房屋总修建面积72万平方米，常住郊区的4 800户贫困 市民，人均寓居面积缺乏2.5平方米，房屋年久失修，褴褛不 堪，其中草灰棚房就有9 700余间人口，除此之外无房可住 的不可胜数。××市人民在束缚前百余年间，尝尽了洪水、 战祸之苦。建国后在党和政府的指导下，城市树立规模失掉 了史无前例的开展，1998年人口到达了529万人，其中非农 业人口到达105万人，各类房屋修建面积添加了14倍。党的 十一届三中全会以来，城区住宅大幅度增长，10多年来，住 宅树立投资平均每年以18%的速度增长，人均寓居面积有了清 楚的添加，一大批破旧、低矮棚户房失掉了改造，广阔城镇 居民的寓居条件和寓居环境失掉了清楚的改善。但是由于经 济条件、住房体制、人口增长等多方面要素制约，加上住宅 树立历史欠账太多，××市的住房供求矛盾依然十分突出， 现有住房中还有不少危、漏房屋亟待改造。
2.6.2
2.6.3
资本金 预售收入 预租收入 其他收入 其他 借款 固定资产投资长期借款
自营资产投资人民币借款 自营资产投资外币借款 房地产投资人民币借款 自营资产投资建设期利息借款
经营资金人民币借款
3 000 1500 1500
5 501
941
3 891 483 1383 3 891 483 1383
10．1租售房地产开发项目案例剖 析
10.1.4规划选址
××北小区位于××郊区西南部，南临西风路， 西面与乡政府和乡医院相临，北靠树立路，中部 偏东有学院路自南向北纵向穿越，将小区分为两 局部。区内临树立路处如今树立路小学、水文队、 银行等单位，其他均为菜田。该地块南北长300 米，东西宽约180米，呈矩外形，自然地势南高 北低，平均海拔高程71.50米左右，最大高差约 0.3米，地势较为平整。