2022无锡春华里规划及定位策划案-32P

男性52%
女性48%
人口性别
家庭户口85%
集体户口15%
户别占比
70.62%
◼新吴区人口总量较低，45%非户籍占比位列第一，32
万非户籍位列第二梯队。◼近十年男性人口占比逐年上升。
◼七普数据平均每个家庭户的人口为2.63人，比2010年新吴区第六次全国人口普查的2.88人减少0.25人。
◼新吴全区常住人口中，居住在城镇的人口为642103人，占89.15%；居住在乡村的人口为78112人，占10.85%。与2010年新吴区第六次全国人口普查相比，
2021年无锡各区县
2021年GDP（亿元） 2021年社消 人均社消
0.03
59.7
40.7
2021年新吴区产业结构
第一产业 第二产业 第三产业
◼2021年，全区社会消费品零售总额414亿元，
位列无锡各区县第四位。◼2021年全区人均收入破6万，位列全市第一
◼2021年，全市规上工业增加值1389.68亿元，
B.项目概况
【项目概况】项目位于春华路西侧，与河道相隔，通达一
般昭示性不佳；与体育公园相邻，运动健康标签
北侧坊前路
西侧体育公园
南侧春华路
东侧春华路春华路沿路
◼【通达性一般】项目主入口位于坊前路，该路段已封闭车行无法进入，次入口位于春华路，与人行入口相交。◼【昭示性不佳】项目底商与主道路有河流、绿化相隔视觉受限，加之入口较少，低通达性增加消费成本。◼【自然环境较好】项目与泰伯体育公园一路之隔，可从项目进出，为项目提供运动、健康概念及对应客群的伴生消费。
锡春华庭 1408
玫瑰公馆 1416
花样年花郡家园 1531
新佳园 1571
中海·寰宇天下 1580
国信世家 1597
雅居乐公园里(建设中) 1676
康正楼 1691
金科米兰花园 1732
华宇·观澜华府 1765
中邦城市 1794
雅正楼 1801
致正楼 1834
吉宝季景铭邸 1836
龙湖粼云上府 1866
【重点客群描摹】
价值层面
财富层面
高
中
低
传统 转型 新型
沉稳、有相对稳定的社交圈、注重礼仪道德、重视其身份和声誉、尊贵奢华的生活方式
思想深刻、有极强的洞察力、有远见、有较高的声望、重视自己的社交圈和生活圈
在舒适和高品质的生活基础上，强调个性化的生活方式、较强的创造力和挑战精神、拥有其身份和个性的标志物
2021年全国GDP前15城市经济总量及社消
2021年GDP 2021年社消 占比
1%
48%
51%
2021年无锡产业结构
第一产业 第二产业 第三产业
◼2021年，全市社会消费品零售总额3306.09亿元，同比增长10.4%，两年平均增长4.5%。◼2021年，全市规上工业增加值4926.42亿元，同比增长12.9%，两年平均增长9.7%。◼2021年进出口总值达1057.01亿美元，同比增长20.4%。其中，出口总值同比增涨27.6% ，进口总值同比分别增长10.4%。
快餐、烧烤、小吃店为主，客单50~100。
【商业机会】
1、上班族“夜行物种”，以夜经济为运营业绩发力点2、青年客群，特色品类接受度高，易形成圈层热点，同时存在市场空白。3、社交需求、健康需求及学习需求旺盛4、注重性价比，高性价比的共享业态，具备发展潜力。
D.业态定位
【商业定位】
客群定位：重点客群：2KM范围内，25~45岁产业上班族重点客群：项目内部公寓租赁客
【项目概况】小体量公寓+底商+商墅，商业在功能上满
足公寓配套及周边客群需求；
总建筑面积：1.71 万平方米▪地下部分：0.34 万平方米▪地上部分：1.37 万平方米商墅：0.36 万平方米公寓：0.86 万平方米商业：0.15 万平方米
物业形态 户型 建筑面积
（㎡） 套数
公寓 一室一
厅
约25㎡ 11
群
业态定位：1、目标客群生活配套、公共社交、运动健康需求2、补缺区域市场高性价比的特色业态。
聚焦配套、餐饮、运动健康的
高品质活力时尚街区
四大元素：开放空间、健康运动、共享经济、水岸街区
项目本体：小体量，区域特色商业共享体育公园客流及资源
【业态定位】
生活配套 生活配套
总体规划商业面积约5100方，其中自营配套200方，外租部分4900方，预计商户数量24~30个；面积占比：生活配套占比13%，餐饮占比29%，休闲娱乐占比38%，办公占比19%。
◼新吴区经济发展较好，主导产业：物联网及数字产业、集成电路、生物医药、智能装备、新能源等◼2021年新吴区GDP2271.06亿，社会消费品零售总额414.66亿，七普人口总量72.02万人。
三阳广场
总长：8KM
滨湖商圈
总长：10KM
【区域经济】先进制造业聚集地，物联网、集成电路、生
命科技发展提速；
同比增长13%。◼三次产业比例0.03:59.7:40.7，对外贸易全市
占比超50%。
【区域人口】先进产业带来大量人口流入及城镇化加速，
新无锡人、外来务工人员占比高
0%
10%
20%
30%
40%
50%
0
50
100
150
200
江阴市新吴区宜兴市梁溪区惠山区锡山区滨湖区经开区
无锡各区县人口结构
常住人口 户籍人口 非户籍占比
城镇人口增加226204人，乡村人口减少43684人，城镇人口比重上升11.81%。
【城市小结】高潜力城市产业新区
【城市概况】产业转型示范城市，先进制造、贸易提速经济总量【区域概况】城市产业聚集，经济发展高地【发展规划】城市科技发展区块，产业着力深化先进制造、贸易物流。【区域人口】外来人口占比高，核心消费客群充足
◼两带：锡东、锡西生态
带调
【项目区位】项目位于无锡新吴区旺庄板块，距离无锡市
中心8km，距新吴万达商圈8km，距滨湖区约10KM
◼新吴区位于无锡东南部，总面积220平方千米，下辖6个街道和4个园区，旺庄街道、硕放街道、江溪街道、新安街道、梅村街道、鸿山街道，无锡新加坡工业园、无锡高新技术产业开发区、无锡高新区综合保税区、无锡太湖国际科技园。
【交通概况】轨交便利性不高，项目0.5KM内公交站点
五个，基本满足区域内短程交通
本案
2号线庄桥站总长：2.3KM
3号线旺庄站总长：2.7KM
3号线新华路总长：2.7KM
0.5KM
万裕苑 万裕苑
泰伯广
场
泰伯大
道
新芳路
【项目小结】公园旁，社区型配套或区域型特色商业
【项目体量】小体量，社区型配套商业或区域型特色商业【产品结构】1500方公寓底商及3600方商墅【辐射范围】区域内共公交通为主，跨区域便利性差，车位数量有限，客群辐射周边2公里。【周边资源】泰伯体育公园资源。
C.客群概况

【2KM概况】产业聚集区4个，写字楼2个，住宅小区38
个。
本案
旺庄产业园区总长：2KM
梅村产业园区总长：3KM
太湖产业园区总长：7KM
硕放产业园区总长：8KM
民生大厦
IC设计大厦
国际一花园 376 东鼎家园 1018
无锡市南山慈善家园 550 融侨观邸2期 1025万裕苑 637 新丰苑 1032
约50㎡ 151
约60㎡ 12
底商 20-100㎡ 26
商业 独栋 220-300左
右 14
◼【公寓配套商业方向】公寓产品174套预计常住客群200~250人，内生客群数量不足，商业客群立足周边。◼【商业部分】体量小，定位社区型商业或特色型区域级商业。◼【停车位有限】总计停车位82个，去除公寓部分车位，商业车位数量有限，客群到达方式以公共交通及步行为主。◼【商墅部分】商墅总计三层，工程条件有限，业态定位上需进行分隔。
新城香溢紫峻园 1923
【周边客群】周边人口规模8.16万人，男性多于女性，年龄25~45岁，本科及以上高素质人群，无车占比高
【周边客群】上班族为主，收入水平城市中等偏上，工作地点集中在区域内产业园内，以餐饮及日常购物消费为
主。
【重点客群特征】
1、25~45岁，男性多于女性。2、区域内产业园上班族，文化水平较高，整体收入中等偏上。3、餐饮及日常购物类消费为主。4、交通方式通常为步行或公共交通。
怀旧内敛、道德感强、有一定的信仰（如宗教信仰）、喜欢清静和人文气息浓的地方
丰富的阅历、有敏锐的洞察力、较强的人际网、存在一些显示身份的炫耀心理同时也注重生
活品质和舒适性。
重视生活的舒适性和品质、关注细节、个人意识强、社交面广、勇于尝试新的东西、追求适合自己的新生活方式
思想守旧、顽固、爱面子讲派场、对金钱的看法和在其使用上存在一些矛盾、对价格有一些敏感
新都会II期 735 建发·泊月湾 1160新丰苑西区 779 和睦家园 1180新都会花园 823 融侨观邸1期 1226
富力桃园 883 瑞城花园 1289
新城金郡 885 润园 1289
中奥滨河境(建设中) 948 马赛公寓 1301春潮花园二区(行创四路) 1345
春潮花园 1372
鑫明新村小区 1377
快递站 20
24小时便利店 50 咖啡简餐 200
火锅类 150 烤肉类 200 特色餐饮 200 西餐类 200 网红餐饮 200
烘培 150 居酒屋 50 清吧 150 水吧 20 日料 80 深夜食堂 50
水岸风情街
体育公园
运动布道
【业态落位】
水系
【配套业态定位】
聚焦“共享经济”，同时服务公寓配套服务内容，纳入商业部分统一规划，以满足运动健康、生活配套、会客社交、休闲娱乐等需求。同时通过“社区共享+业主权益”整合进入公寓配套体系内。
【城市发展】强化老城和太湖新城的核心地位，科技、锡山、惠山三大城区将成为重要产城综合发展片区。本
案处于科技城区，为城市发展重点板块
◼规划结构：一主两群，
三心两带◼一主：主城区，包括中
心老城、太湖新城、锡东城区、惠山城区、科技城区、山水旅游功能区
◼两群：锡东、锡西城镇
组群◼三心：老城商贸中心、
太湖新城商务中心、蠡湖休闲中心
共享健身
共享客厅
共享书吧
共享办公
【特色餐饮业态定位】
补缺周边餐饮品类，客单50~100的网红类火锅、烤肉、西式餐饮等，满足社交、聚餐等需求，打造网红餐饮集群。
【夜经济定位】
针对青年客群，利用项目水系资源，规划以清吧、啤酒吧、深夜食堂等为主的夜经济娱乐圈。打造区域内精品夜生活核心。
【空间规划意向】
地段（含车流、人流） 20% 120 0.24 130 0.26 120 0.24 130 0.26
万达商圈总长：>8KM
哥伦布商圈总长：>5KM
商圈内，大型综合体恒大新之城商业中心，经营状况较差，开业率不足30%，超市、街区餐饮开业率高，零售培训类皆以闭店
商圈内，社区底商开业率较高，业态聚焦生活配套、餐饮等业态，租金范围：首层60~90元/平/月。
【区域业态】区域商业业态，餐饮占比高，以小型餐馆、
内部增加商业外摆，提高商业空间开放性，通过灯光系统提高时尚感
河道部分重新修整，增加灯光系统与雾森打造项目内部景观
项目体育公园接驳处，打开入口，提高公园客群的通达性，加强伴生消费导入改造现有路面至塑胶健走、跑道，提到项目运动健康元素
比较项目 权重
春潮花园 新城尚东雅园 长江国际花园 新之城沿街商铺拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数
无锡春华里项目规划及定位建议
2022年7月
A.城市概况
【城市经济】长三角经济带，经济总量高，先进制造业
及对外贸易带动经济发展，人均数据表现亮眼。
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
0
10000
20000
30000
40000
50000
上海北京深圳广州重庆苏州成都杭州武汉南京天津宁波青岛无锡长沙
责任感强、有不断提升自身的强烈愿望、务实、对金钱在某种程度上保有“节俭”精神、对价格有一定的敏感度
小资一族、注重生活品质、懂得享受生活、关注时尚流行元素、对价格有一定的敏感
【区域商业】项目位于新之城商圈，街铺、街区为重点商
业形式，生活配套、餐饮为主要业态。
本案
新之城商圈总长：0.8KM
宝龙茂业商圈总长：>3KM
3# 4# 5# 6#
2~3F 办公 500 2~3F 会所 500 2~3F 会所 500 2~3F 办公 5002# 1F 健身房 250 1F 瑜伽馆 250 1F 桌球游戏
馆 250 1F 电玩娱乐 250
3F 共享配套 200
内部开放式外摆街区
2F 美容美发 200
1F 入口
洗衣房 80 1#
0%
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1000
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江阴市新吴区宜兴市梁溪区惠山区锡山区滨湖区经开区
2021年无锡各区县GDP及社消
2021年GDP（亿元） 2021年社消 占比
0
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60000
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江阴市新吴区宜兴市梁溪区惠山区锡山区滨湖区经开区