成都林溪汤墅别墅项目营销沟通预案70P

都江堰、青城山区域
高山流水 岷山·水都豪庭 美都华庭2期 丽水青 城·玫瑰苑 天下青城·美墅半岛 青城两河山庄 锦绣青城 潮蓉·碧水青城 青城山高尔夫山庄[二期] 水郡 青城皓庭 青城
翠郎园 倾城莲花
西江紫园
温江区域
芙蓉古城·紫薇园 香颐丽都 锦绣森邻 维拉小镇
城北区域
（一）别墅板块及特征（3）总体特征
• 主城区、华阳、温江片区的别墅开发比较成熟，产品比较齐全。 其中主城区的别墅开发产品以独栋、双拼两种高品质别墅为主； 华阳以独栋、联排、叠拼别墅开发为主；温江以双拼、联排别墅 开发为主。 • 牧马山片区以高品质的独栋别墅开发为主，都江堰－青城山片区 以独栋、联排别墅开发为主。龙泉别墅开发较早，但是因为其片 区开发概念模糊，因此较之华阳、温江相对滞后，目前仍以传统 的独栋、联排别墅开发为主。郫县的别墅开发是基本是从2005年 起步，目前市场上主要别墅产品为联排和双拼。
小结
五大板块别墅市场供应的别墅类别特征鲜明，牧马山、都江堰仍是 别墅开发的主战场，其独特的别墅开发的天然环境，成为了支撑了 高价位、高档次的别墅开发的必然条件。
（二）板块销售特征
1、购买人群发生变化
2、别墅户型面积区间特征
不同的户型区间支撑不同的别墅形态
•150 ㎡以下：以度假型的小别墅为主，目前主要集中在都江堰青城山片区。 •150-200 ㎡ ：经济型别墅物业，以近年出现的叠加别墅为主。 •201-250 ㎡ ：成都市场上联排别墅的主流面积区间
•251-300 ㎡ ：以一部分联排别墅和部分独栋别墅为主，这部分大面积的联排别墅
主要分布于成都市周边区域。 • 301-400 ㎡：独栋别墅的主力户型面积 •400 ㎡以上 ：以豪宅为定位的独栋别墅，如维也纳森林别墅、麓山国际等
3、价格特征：（1）别墅价格特征—价差极大
目前成都市别墅的销售价格价差极大，这和产品类型多样化及产品分布 区域息息相关。 目前成都别墅最低售价2000元/平米，最高22000元/平米，整体均价6309 元/平米。
博雅新城 东湖御景 斑竹园
小结
（四）区域竞争对手分析
个案分析（1）锦绣森邻
个案分析（2）金沙雍锦湾
个案分析（3）今日润园
个案分析（4）维拉小镇
个案分析（5）香颂岛
•产品定位：岛居/别墅/生活/境界 •广告语：珍岛居 真境界 •近期报版主题： 园林意境区 私家会所 别墅板块及特征（4）板块特征
2006年别墅供应的主要区域仍然将集中华阳、龙泉、温江、牧马 山、都江堰－青城山五大主流板块。
• 华阳：2006年除了现有别墅楼盘的持续开发，也将有蜀郡等新项目 推出。目前华阳片区的别墅土地储备有近2000亩，预计2006年，该 区域将有至少5个占地100以上的别墅新项目推出，新项目将继续侧 重于居家型类别墅为主。 • 都江堰－青城山：随着成青快速通道的贯通，2006年都江堰－青城 山片区的别墅的实用性和使用价值将得到有效的提升。
林溪· 汤墅营销沟通预案
和众联衡地产顾问机构
（一）别墅板块特征分析
（一）别墅板块及分布特征（1）五大板块
•华阳 •龙泉 •温江 •牧马山 •都江堰－青城山
（一）别墅板块及分布特征（2）分布数量及比例
成都目前别墅供应主要集中在城市周边区域：
• • • • • 都江堰-青城山片区供应量最大，占20% 温江次之，占19% 牧马山占14% 华阳/龙泉均占12% 主城区别墅供应量只占6%
3、价格特征（2）独栋别墅的价格
3、价格特征（3）联排别墅的价格
3、价格特征 （4）双拼别墅的价格
3、价格特征（5）叠拼别墅的价格
（三）在售项目特征分析
1.在售楼盘一览
城西
流水山庄 阳光河畔2期 置信·丽都玉园 迎 宾大道1号 水映长岛 今日润园 香颂岛 成都后花园 香瑞湖 金沙雍锦湾花园
新城南、牧马山区域
麓山国际社区· 水晶岗 锦丽园3期 美洲花园2期 三利宅院二期 牧马山·易城· 蓝湖域 维也纳森林别 墅2期 半山卫城 原乡 萨尔茨堡 蔚蓝卡地亚 江南宅院 南洋国际庄园 中航云岭高尔夫别墅 兰桥尚舍 蓉墅 双城 芙蓉古城 画楠半岛
龙泉区域
利通·天鹅堡 东麓驿境·尚邸 盛世中华云庭 天泉聚龙国际生态别墅 国一·澳乡
T：威胁
1、光华大道片区别墅项目位置较有优势，对本项目客户 分流作用大；
2、本项目位置不利于成都市客户现场咨询了解；
3、成都别墅市场近期投放量增大，对项目客户影响很大。
三、消费者分析
二、项目SWOT分析
S：优势
W：弱势
O：机会
1、地块附近可类比楼盘较少，有利于项目抢占先机； 2、国际新区带来高素质人才，高端客户群扩大； 3、第三届中国温泉旅游论坛10月在成都市举行，难得的宣传机遇； 4、国六条政策影响，继续促进别墅热销； 5、未来温江金马社区的再次开发，为大力提升项目品牌和升值潜力 提供了有力保障。
（一）别墅板块及特征（4）特征
• 双流牧马山：片区具有国际性高尔夫球场、原生松林和坡地等优 势，是成都传统的高档别墅开发区域。2006年随着新川藏路的开 通将进一步缩短该区域与成都主城区的时间距离，该片区别墅也 将逐步由以前度假型别墅过渡到适合居家的别墅。 • 温江：2006年，温江土地供应量为1000余亩。光华大道周边别墅 开发将以居家经济型别墅为主，光华大道延伸线，连接温江与崇 州的世纪大道正在建设中，这条交通要道的改善，区域内预计会 有品牌开发商的大盘出现。 • 龙泉：龙泉的别墅开发较早，但是由于该区域缺乏清晰的定位， 因此相对其他区域的发展显得比较尴尬。
小结
• 以上离本案较近的个案别墅楼盘，其核心价值点传播清晰，楼盘主题风 格突出，在营销上如意境区的营造，样板间的打造上功夫实足。 • 对于本案的思考： 发挥本案的核心价值温泉私家泡汤的唯一性，把这个点做成楼盘最大的 闪光点和卖点，结合其社区环境、文化氛围、重要配套硬件设施，形成 以闪光点+其综合竞争力使其形成楼盘的独特气质。