李嘉诚内地抛售物业预示着什么

李嘉诚内地抛售物业预示着什么
佚名
【期刊名称】《重庆与世界》
【年(卷),期】2013(000)010
【总页数】2页(P54-55)
【正文语种】中文
李嘉诚对风险极度谨慎他的经典言论是“用90%的时间考虑失败”。

同时他也是跨越周期的投资高手采取多元化的稳健策略低买高卖。

随着“长和系”近两年来大手笔投资欧洲近期又在内地频繁抛物业套现无不体现了李嘉诚“不把鸡蛋放在一个篮子里”的思路。

在一些业内人士看来李嘉诚大手抛售物业让当前的楼市弥漫了一些危险气息或许暗示了国内楼市已经见顶。

抛内地物业转战欧洲
“长和系”旗下的地产项目最近“套现”动作不断。

据了解长江实业即将在北京推出新一期别墅产品“誉天下·瑞景花苑” 较之前一期可能涨价30%至50%。

长
江实业董事郭子威表示这也是该项目的最后一期。

之前长实已借助该项目的销售套现约70亿元。

而和记黄埔在日前公布了其位于南京的首个项目案名为“涟城”。

和黄方面称该项目是精装高层加别墅 800万元起。

值得注意的是有报道称在捂盘十余年后长江实业才在2008年推出“誉天下”第一批别墅。

而在2010年底在拿到上述南京地块后和黄直到今年上半年才开始缓
慢开工。

李嘉诚在多个内地城市的大手笔“套现”的同时推出上述项目也被疑为“套现落跑”。

频频出售低回报资产
早在亚洲金融危机之前投资型物业给长江实业带来的贡献并不明显。

资料显示1997年物业销售占长江实业销售收入的79.88% 占经常性利润的84.61%。

而在1998年长江实业加大了对投资型物业的开发当年的固定资产较1997年猛增423%。

伴随着近几年来商业地产对于业绩增长的贡献越来越缓慢李嘉诚敏锐地将低回报
的资产出售套现转投高回报率的资产。

记者梳理近几年来长江实业的财报发现物业租赁业务的营业额一直处于不断扩大态势。

2011年、2012年长江实业自身的
物业出租营业额分别为13.77亿港元、18.67亿港元。

长江实业2013年中报表显示这一部分的营业额为10.02亿港元。

不过相比之下的收益增长则日渐缓慢。

在长江实业财报“营业额及业务收益”一
栏中 2012年长江实业集团及子公司、合营公司的“物业租务”总额达19.78亿港元相比2011年同比增长达16.48% 然而在2013年前6个月这一比例下降至
8.24%。

值得注意的是从1991年到2011年的20年间和记黄埔的平均净资产收益率超过11%，长江实业的平均净资产收益率更接近15%。

但广州西城都荟广场的回报率
只能达7%，陆家嘴写字楼的租金回报仅约5%。

百佳超市虽然在2012年营业额高达200多亿港元但受制于租金成本高企等多种
因素毛利也仅有2%～3%。

这对于追求稳健收益的李嘉诚来说确实有点不能接受。

中房商学院高级研究员韦华伟认为从地产功能来看目前商业地产的“遍地开花”正面临着同质化与过剩的巨大风险。

此前“长和系”曾有过多次将低回报的资产出售套现的情况。

最典型的是2008
年全球金融危机前后在几个月内数次战略性售出其上海物业 2008年5月李嘉诚旗下香港上市公司和记港陆以44.38亿元出售其位于上海长乐路的世纪商贸广场
写字楼物业年底和记黄埔又抛售了9栋御翠园商业别墅同样远低于之前同类产品售价。

土地市场投入骤减
除了上述商业地产项目准备套现外“长和系”近些年来在土地市场上的变化也引发了业内的关注。

回顾“长和系”在内地十余年的发展路径可以发现几乎从未偏离
其“低价拿地、长线操作”的策略。

2011年以前每年都有一些土地储备吸纳土地成本比较稳定但2012年至今“长和系”在土地市场上却鲜有动作。

长实与和黄2007年报显示长实在全球范围内共拥有可建楼面面积约2150万平方米的土地和黄则共拥有可建楼面面积约1090万平方米的土地绝大部分位于内地。

2008年全球金融危机的爆发对房地产行业造成了冲击期间“长和系”加速在内
地市场的扩张。

长江实业2008年单独操刀位于北京的纯住宅大盘“长和系”则“逢低买入”土地。

记者梳理财报发现在2008年、2009年年报中长江实业的董事会均明确表达了
加强土储的愿望。

2010年初李嘉诚更是公开表示长江实业土地储备足够未来5
至6年使用由于平均成本较低加上负债低和备用资金充裕可动用不少于500亿港元进行投资。

“长和系”拿地成本如何以2011年为例长实及和记黄埔共在内地成功竞得5块土地面积约65.54万平方米平均拿地成本仅为1872元/平方米。

和记黄埔2012年年报显示公司当前土地储备约1022万平方米大部分通过与长江实业共同持有
在内地的平均土地成本为1980元/平方米。

财报显示 2012年在内地长江实业仅与和记黄埔的合营公司在当年5月份拿下上
海青浦区一块约14.5万平方米的住宅用地其他再无拿地动作。

而梳理公开资料发
现和记黄埔也仅仅在2012年12月4日以成交价为2320万元拿下了武汉蔡甸区的一块地楼面地价1502元/平方米。

有媒体报道称李嘉诚2013年上半年未在内地投资一分钱。

长江实业2013年中报也显示今年上半年该公司在内地市场上并没有一块土地入账。

在香港长江实业最近一次拿地是在去年11月。

2013年上半年长江实业未在香港拍得任何地块。

此外“长和系”也不再像之前那样对土地储备频频表态。

在2012年年报中长江实业仅仅只是表示“中央政府调控将主导房地产市场持续发展集团将继续推动内地业务长期持续增长如期推展各项发展项目予以配合”。

2013年中报则没有提及土地市场的策略。

在近日地王频频再现的时候“长和系”在土地市场上的“消失” 也不得不让人们警惕甚至引发了舆论对长和系市场“撤资”的疑虑。