对两个房地产司法鉴定估价实务案例的解析思考---打印

对两个房地产司法鉴定估价实务案例的解析思考
常州中瑞房地产估价有限公司陆善斌陈忠明
实务案例一：
背景资料：常州市××法院因审理×××财产权属纠纷案，需对评估、拍卖××××花园的壹幢别墅进行鉴定，而委托我们进行评估。

取得资料：①法院出具的《司法鉴定委托书》②常州市××镇村镇建设管理服务所与当事人于2004年8月8日签置的《××××花园三期代建农民别墅房协议》。

现场查勘：委估房地产已交付，未装修，实际为暂时闲置状态。

外围调查：经向房地产所在地的建管所、土管所、居民走访，委估房地产，实际为现在极敏感的“小产权房”，建管所说尚未办理房产证，土地所说土地已为国有，但以各种理由不让查档验证，当事人无法出具正式的权证，当地居民谈到只要交上三万元，就可转让，但没有权证，电视中几曾曝光。

本案面临的主要问题是：
1）根据“代建协议”，“代建农民别墅房的房产证为村镇房屋所有权证，土地使用证为集体土地使用证；今后如果申请办理国有土地及国有房产权，所发生费用由申请代建方承担”。

为此，在目前的估价时点下，委估房地产能否申办国有权证？何时申办国有权证？申办税费将是多少？均存在重大的不确定性。

2）委估房地产，土地性质不明，权属存在重大瑕疵，目前条件下，无法进行正常的买卖与过户。

3）根据“代建协议”，委估房屋宽带网、水、电、有线电视、煤气管道开通费用由申请代建方承担。

因为委估房屋只是已交付，但未实际使用，相关当事人未出具有关的资料，上述费用的多少、是否已付清，也处于待定状态。

我们的思考：
1）涉诉相关当事人、执行法官、司法鉴定处对于委估房屋的目前法律环境下能否正常拍买过户，实际都是清楚的。

明知不能为而要为之，合法性原则----这不是估价师所能越的红线，这也是估价师面临的重大法律风险。

2）有关人士提出估价技术路线----“按现行同类国有权证下的别墅价值扣减应该发生的税费计算出委估房地产的现行价值”，该技术路线貌似合理，但正因为将来实际发生的税费存在重大不确定性，现在估价时点下应该发生的税费也就无从谈起。

所以明知不能为而为之，白纸黑字的估价报告下这“应该发生的税费”的量差所引起的后果，不是估价师所该承受的痛，这也是估价师面临的重大经济风险。

我们的处置：
根据我们的调研与分析，该房地产司法鉴定估价业务，存在重大法律与经济风险，我们出具书面回执，建议司法鉴定处与执行法官，在目前的条件下进行评估、拍卖程序是不恰当的，当由协议当事人自己协议确价。

实务案例二：
背景资料：常州市××法院因审理×××金融借款合同纠纷案，需对常房权证字××××号房屋及常房权证字××××号土地使用权证范围内的建筑物、构筑物进行评估。

取得资料：①法院出具的《司法鉴定委托书》②常房权证字××××号《房屋所有权证》③××××号《国有土地使用权证》。

现场调查：委估房屋与构筑物，实际为某中外合资企业厂区内的所有房屋与构筑物，该工厂实际已停产多年，早已断电断水，只有留守人员在门卫。

厂区的土地使用权与设备有另外二个事务所评估。

本次评估中，房屋部分有权证、相当部分无房屋所有权证、还有大量特殊专用的构筑物，同时还涉及消防工程、隐蔽工程、绿花等。

外围调查：通过对委估厂区所在地相关企业、政府部门的走访，委估厂区所在地原为纺织印染工业区，因为环保形势所需及相关政策调整，该纺织印染工业区关停转企业不再允许从事纺织印染工业，但未有相关政府部门正式的文件确认。

本案面临的主要问题是：
1)由于房屋构筑物、土地使用权、设备分别由三家机构评估，有可能存在重复评估或漏评现象；
2）消防工程、隐蔽工程由于没有确切的资料，无从下手并难于把握；
3）特殊专用构筑物由于工业区划功能的实际调整，其对于价值的影响，如何核定测算？
4）没有房屋所有权证的房屋其建筑面积的测量与计算；
5）厂区内资产整体打包与分项分部分别出售的可能性及其对其从价值的影响？
我们的思考：
1）估价师不是神仙，不是什么房地产都可以评，特别是司法鉴定项目，只有在可评的基础资料足够的前提下，方可操作。

对于消防工程、隐蔽工程，必须有相关方提供足够的资料，如：地下管道、地下管线的①材质②数量清单③设计图④施工图⑤竣工决算表⑥工程结算审计报告；污水池、污水处理池等特殊构筑物的①材质②数量③主要经济技术指标④设计图⑤施工图⑥竣工决算表⑦工程结算审计报告等。

2）在没有书面可验证证明文件的条件下，对于特殊厂房、专用构筑物，考虑到委估厂房整体之实际，应当按原地持续使用假设进行考量。

3）对于厂区内各类资产是否整体打包还是分项分部分别出售，作为是同一次委托，在没有书面明确的条件下，应分项列示，分类汇总，确认总价，实际到底如何拍卖出售的操作，已超出估价师的职业范围。

我们的处置：
1）向司法鉴定处反映情况，由其出面协调双方当事人、房屋构筑物、土地使用权、设备三家评估机构，现场办公，明确各自的评估对象与具体范围，各自应当提供或补充的资料及各自要求提供或补充的资料，特别明确对于不能及时提供或补充的资料的后果及其责任承担。

尽可能减少可能存在的重评与漏评，尽可能减少不必要的时间延误，尽可能减少无为的责任推诿与扯皮。

2）房屋建筑面积以《房屋所有权证》上所载的数据为依据，无权证房屋建筑面积以估价师现场实测的数据为依据。

如面积变化，其价值应随之相应调整。

3）评估结果包含于房地产不可分割的满足其使用功能的水、电、气以及配套的所有相关辅助设施，围墙、砼场地、绿化、厂区内管道等构筑物均已单列，但均不含土地使用权的价值。

4）估价结果未考虑特殊交易方式、付款方式及房地产性质、用途变更、房屋质量、债权债务、无权证房屋或有税费罚款等对评估结论的影响。

5）厂区内，相关车间、房屋以外的电缆、消防设施、照明设施等，因我们未能取得足够的资料，本次估价未考虑该部份的价值。

6）厂区内外管道，其中：厂区外的管道数量相关单位未能提供，但提供了相关单位实际支付凭证，根据司法鉴定委托书，本次估价不列入估价范围；厂区内的管道的数量与价值是由估价师给合设计施工图进行分析，并结合现场查核与目前市场情况综合加以确定。

鉴于上述二个实务案例，结合我们多年的实践，我们发现：
1）房地产司法鉴定估价，表面上委托事项明确，但实务中具体到实物状况、权益状况等具体细节，由于当事人一方或双方的不合作，要真正明确评估的各个事项，没有估价师的一番心血，是难上加难的。

2）房地产的法律性质与使用功能对其价值的影响是显著的，也是重大的。

估价师对此可以适当使用评估假设，但不得滥用估价假设前提。

估价假设前提应当具有合法性、合理性和验证性。

估价师同时必须对估价假设前提进行必要的披露和阐述。

不合法的估价假设，不合理的估价前提，在可验证的将来都有可能存在重大的法律风险与经济风险。

3）地处不同的房地产是整体评估还是分别评估当慎之又慎，特别是出具估价报告后，整体评估与分别评估，万不能再作变更，不然就算价值没有实质性变动，但估价报告表象上的随意分拆整合，在房价变化较大的外环境下，但仍难逃祥林嫂般没完没了的解释，烦不胜烦
（案例资料见：《扬子。

晚报》2009年8月7日A5版：“南京中院20万封口费事件调查”）
直面问题，正视现实，为优化程序，明确责任，规避风险，提升质量，房地产司法鉴定估价实务中，拟建立健全以下制度：
一、资料供提签单制
估价的基本事项：估价目的、估价对象、估价时点，应当明确并细化，特别是估价对象与具体范围、估价对象的物质实体状况和权益状况（包括估价对象的房屋所有权证、国有土地使用权证等权属资料，装修情况说明，查封、预查封、抵押权设立、出租等情况说明，特殊基础与结构情况说明、重大事故或灾害发生与影响情况说明等）形成表格，简明清晰，由要求提供方、实际供给方、司法鉴定处、估价师四方进行书面签单，并同时对供提双方的内容要求、时间要求、真实性完整性责任承担进行明确，并形成制度。

资料供提签单制按相关的法定程序进行，一方面为估价师的估价工作提供最基本的“原料”，另一方面也为涉诉双方理清估价对象提供了平台，更大大降低了可能存在的法律风险与经济风险。

二、四方现场查勘制
估价对象的现场查勘，是房地产司法鉴定估价实务中极其重要的基础环节。

特别是复杂、量大、价高的项目，涉诉双方的当事人或其代理人、司法鉴定处、估价师四方人员当都亲临现场，对估价对象与范围进行指认与查勘，把可能存在的问题早日进行明晰。

三、估价报告初稿询征制
估价报告初稿在估价师评定估算，内部复核，形成初稿后，拟将初稿呈司法鉴定处进行审阅，并向相关法官询征。

房地产司法鉴定估价一般都价值量大，面临问题错综复杂，极容易形成误认与误会。

综合相关意见后估价师独立客观进行专业性分析与职业判断，最后出具正式估价报告。

估价报告初稿询征制，就是为了消化估价实务中存在的问题，使用各方得到有效的磨合，也为价值确认的趋同性提供渠道与可能。

四、后期运作联报制
估价报告正式出具后，对委托司法鉴定的房地产项目，其后期的运作，如：拍卖过程、拍卖价格等，拟经过司法鉴定处由相关的拍卖公司进行定期或不定期的联合书面通报。

这不只是为加强估价师与拍卖公司的信息沟通，更是为不断总结多变的房地产市场条件下错综复杂的房地产司法鉴定估价实务的经验与教训，为房地产司法鉴定质量的不断提升提供基础。

五、多形式的业务切磋制
房地产司法鉴定估价，对于执行局的法官、司法鉴定处、估价师、拍卖公司，其实人人都有一番心得，个个都有一番心声，因为实务是如此之复杂，情况是如此之多变，定期或不定期多种形式让这四方人士能经常切磋实务，相互沟通、相互理解、相互合作，共同面对，共同应对，才能造就房地产司法鉴定的“和谐都赢”的局面。