旅游地产综合体策划盛方咨询

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旅行综合体的提出，源生于都市综合体；而都市综合体，又来自建筑综合体。

1、建筑综合体
建筑综合体（building complex），也称“综合体建筑”，指由多个使用功能不同的空间组合而成的一种综合建筑。

它相关于功能单一的传统建筑而言。

这是现代化、都市化快速推进历程中，都市建筑形状演进的一种时期性产物。

在现代都市中，一座建筑（如中央商务区的写字楼）假如全被办公室、写字间所充塞，只具备单一的办公（写字）功能，而无餐饮、康体、娱乐、购物、寓所等设施，办公环境将变得空泛乏味，专门难受到市场与客户的青睐。

建筑综合体因此应运而生。

它将都市活动中如办公、居住、商业、餐饮、会议、文娱等多种不同的功能空间，在各层之间或一层之内的各房间之间进行有机地组合，组成一个既有分工、又有联系的多功能的大型单体建筑综合体。

2、都市综合体（都市综合体）
都市综合体，基生于组群式建筑综合体。

随着都市规模不断扩大，都市化程度的提高，都市中不断显现多个建筑综合体相邻成群的都市新形状，其功能比建筑综合体更为集约、规模更大，而且，其交通与外界的联系比建筑综合体更为紧密，甚至其运作受到内外部交通的制约。

因此，都市综合体这一专门的都市形状
就应运而生了。

都市综合体，它更多地显现在现代化的都市空间之中，因此，也常称作“都市综合体”。

所谓“都市综合体”，是将商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等都市生活空间进行三项以上的有机组合，在不同功能之间建立一种空间依存、价值互补的能动关系，并与都市的交通和谐，从而形成一个功能复合型的、高效率、大空间的、复杂而统一的综合体。

大型的都市综合体，专门适合经济发达的大都会和经济发达都市，尽管在功能选择上会依照都市的经济特点而有所侧重，但一样来说，酒店功能（或者写字楼功能）与购物中心功能的组合，是其最差不多的组合。

3、旅行综合体的显现
旅行综合体，就源生于都市化进展的这一新载体、新组织、新形状——都市综合体。

旅行综合体，确实是突出旅行功能或者说是以旅行功能为主导的一种都市综合体。

只是，目前学术界对“旅行综合体”的研究成果甚少，且缺少明确定义，致使“旅行综合体”概念模糊不清，难以形成系统的理论体系。

所谓的旅行综合体涉及了旅行、文化、商业、酒店、房地产等多个产业，它可由旅行景区、高星级酒店、酒店式公寓、高尚居住社区、中高档购物中心、游乐场、休闲娱乐街区、市民广场、剧院和一系列交通、市政配套设施组成。

这种项目集商务、文化、娱乐、休闲于一体，关于集约土地资源，集聚都市产业，提升土地价值，打
造特色新地标，营造充满活力和人气积聚的市民文化休闲活动中心区具有重要作用。

它是一种全新的、开放的、生态的、环保的、地标性的综合性都市结构体系，是多功能、复合性的第三产业集群，是旅行经济的龙头，也是都市活力的源泉。

简而言之，旅行综合体是指在一个特定的旅行空间里，拥有各种旅行功能和旅行设施，能够满足游客各种需求，同时提供全方位服务的。

旅行综合体显现的本质在于通过复合、集聚两种手段，提高了空间效率和空间价值。

分开来说，由于功能和业态在小尺度范畴内的高度集聚和复合，一是降低旅行者消费的成本，相应的给予、提高了旅行者的旅行消费水平；二是同样降低了旅行地的交易成本，相应提高了旅行地的综合效率和效益。

第三，正是由于契合了上述两种空间效率和价值，使旅行综合体在全球范畴内的显现成为可能，因为提升了旅行地价值和开发商的开发价值；第四，对旅行综合体本身来说，为应对资源约束强化和众多旅行资源开发问题，同时产业（如服务业的兴起）、技术（如交通、营建）、经济条件的不断提高和对消费水平要求的提升，集聚在更大层面和更小范畴、更多业态和更大规模的旅行综合体成为可能，这就表达了旅行综合体的开发价值并保证了它的进展。

应该说，在旅行地产行业，“旅行地产综合体”差不多不是什么新奇的词组和说法，然而，中国旅行地产进展的成功体会与多维路径，使得其内涵不断的丰富、业态不断的多元、体系不断的完善、领域不断的宽敞，一些专家学者差不多将其列入旅行地
产领域的外延学科进行研究，一些投资企业也将其按照连锁模式进行整体复制开发，一些政府领导也拿出土地做区域驱动进展的政绩工程。

笔者看来，这些诸多现象差不多上现实而自然形成的规律性结果，从进展的路径与以后的价值来看，应该要紧表达以下的核心思想与开发理念，笔者称之为“中国特色的旅行地产综合体的两点双线论”。

旅行地产综合体的区域产业链要从旅行地产产业的驱动力来表达，随着旅行地产产业成为国家战略支柱产业，其关联作用、拉动作用、融合作用、辐射作用等逐步突显出来。

第一是围绕旅行地产产业为核心的多产业横向连动进展将成为区域经济里程碑式的新模式。

那个地点所说的旅行地产业不仅仅泛指过去社会认知认可的传统的山水旅行地产景区景点，而且还有现代意义上的都市旅行地产观光产品、旅行地产休闲产品、旅行地产度假产品等等。

那个地点所说的多产业不仅仅是指传统意义上的一、二、三产业的连动，而且更加注重的是现代服务业内部之间的多业态组合；其次围绕游客出行并多方位消费为主题的纵向联合将成为以后区域旅行地产经济的核心主题。

那个地点所说的纵向联合确实是指游客出行旅行地产过程中能够涉及到的门票消费、购物消费、租赁消费、夜间消费、特色消费、美食消费、民俗消费、社交消费等等产业或者业态门类的连动并形成旅行地产游线；
行业价值观是从旅行地产综合体能够表达出的社会与经济两个方面的能量开释来考虑的。

从社会价值来说，要紧有五个方
面的表达：一是旅行地产综合体让各个行业的从业者整合形成泛旅行地产产业的就业群体；二是旅行地产综合体让不同身份的居民们进入全新的一种生活方式；三是旅行地产综合体让多元业态变换成特色有序的主题旅行地产产品；四是旅行地产综合体让都市化旅行地产和旅行地产都市化成为完美的进展现实；五是旅行地产综合体让文化、体育、文物、商业、交通、教育、地产、环境等成为主客共享的全新空间；从经济价值来说，要紧有三个方面的表达：一是旅行地产综合体让旅行地产经济从一票经济走向了多元收益的综合经济；二是旅行地产综合体让企业收益走向了全社会收益的立体经济；三是旅行地产综合体让传统地产收益实现了高附加值的“核”动力引爆经济。

旅行地产综合体差不多或者正在成为中国旅行地产产业进展的具有可操作价值的现实目标，然而如何实现有序、有利、有人气的开发结果，笔者依照多年的规划开发体会提出了“资源—产品—消费”论。

第一必须优化以旅行地产项目开发为主题的优势资源配制，使有限的资源发挥最大的效益。

在树立“大旅行地产”的开发概念的同时，要注意开发的时序性，既要考虑到目前又要兼顾以后。

其次必须建立合理的旅行地产产业结构以形成完美的观光休闲度假产品。

要紧有住宿接待设施、休闲娱乐经营、交通运输体系、旅行业务组织和目的地旅行地产组织五个部分组成，各个部分相互配合，组成旅行地产大系统，只有各个部分比例恰当，才能保证旅行地产活动顺利进行，才能使旅行地产活动
发挥出最大的经济、社会、生态效益。

再次必须幸免区域内部旅行地产综合体之间同质化竞争，实现区域竞合进展。

由于旅行地产综合体的位置固定性和旅行地产客源的可选择性，旅行地产综合体之间的产品竞争在所难免，因此在旅行地产综合体规划进展和旅行地产综合体开发建设过程中，就必须坚持差异进展、特色主题的差不多原则，使旅行地产综合体之间的空间竞争限制在各自均能承担的范畴之内，促进各地旅行地产综合体有序开发、公平竞争，形成竞合进展的共赢特色。

旅行地产地产与新生活方式的联姻不仅仅是经济社会进展的需要与人们生活本能的需求，而且是旅行地产综合体进展的轴心与核心。

总结我主持规划过的一些中国知名旅行地产休闲都市如天津市、大连市、杭州市、宁波市的成果体会，我觉得能够从以下几个方面来表达这种支撑力价值：第一文化特色和区域内涵个性突出。

过去传统的山林湖泊、历史遗迹等旅行地产景区景点资源不能代表现时代的休闲产业产品，而是要将休闲资源与地域文化结合形成都市自己的文化特色。

有了文化才有内涵，旅行地产地产才具有综合的竞争力和长久的吸引力；其次创意产品和休闲业态价值多元。

创意能够给旅行地产地产带来活力。

必须摒弃过去千篇一律的休闲模式，更加推崇创意性的休闲，以满足人们的个性化、多元化休闲需求；再次休闲心态和日常生活融合一体。

只有业主拥有日常化的休闲消费适应才能形成一个旅行地产地产项目的休闲氛围，单靠旅行地产者和过去传统的旅行地产行为
方式是不能做到的。

在先进的休闲空间里感受不到生活的紧张和压力，看到的是居民悠闲缓慢的生活节奏和充满在空气中的休闲气氛；最后，生态空间和环境设施形成体系。

如生态环境的设计与花园花木的再造应该成为旅行地产地产不可忽视、不可或缺的生活空间，这种空间的规划策划能够使不同阶层的人们能够共同享受阳光、绿地，并有机会互相交流，构成和谐温馨的休闲气氛。