二手房交易不忘“买卖不破租赁”_合同范本

二手房交易不忘“买卖不破租赁”_合同范本【案情回放】
李某和丁某签订房屋租赁合同，由丁某承租李某两室一厅房屋一套，租期3年。

一年后，李某将该房屋卖给林某，林某以新房主身份要求丁某立即搬出，该房他要留给儿子结婚用。

丁某觉得林某的要求于理不合而坚决不搬走，但林某也坚持自己的要求，双方僵持不下。

【法言法语】从我国有关法律法规来看，丁某可以稳步暂住该房屋，直到合约期限期满年才。

他们之间牵涉的就是房屋租赁合约和买卖合同的关系，当中存有着一个“交易崩出租”的黄金法则，即当出租房屋的所有权出现迁移时，承租人对于该房屋的使用权，不能因为该房屋的交易而受到影响，买受人仍可以继续履行原出租合约的规定。

也就是说，此时出租权的效力大于买卖双方的房屋受让效力，只有当出租期限到期时，买受人方才可以行使完备所有权。

我国《合同法》规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

”此“买卖不破租赁”原则，不只是买卖引起的所有权变动不破坏租赁关系，也包含了因赠与和继承引起的所有权变动。

结合本案，李某和丁某形成的是房屋租赁合同，而李某和林某形成的是房屋买卖合同，并且租赁合同签订在先，房屋所有权变动在后，于是房屋在租赁期间变更为林某所有的，丁某可以其租赁权对抗林某，也就是说，在林某取得房屋所有权时，丁某就自动成为新的出租人，他无须与林某另行订立租赁合同，林某也必须与其继续履行原租赁合同，不得单方解除，直至期满。

此外，根据我国《合同法》的规定，出租人收买租赁房屋的，应在收买之前的3个月内通告承租人，承租人拥有以同等条件优先购买的权利。

如果前业主没通告过承租人该房屋必须出售或者承租人没对此做出有关意思则表示的，承租人有权命令人民法院宣告该交易关系违宪。

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卖方：_______________（缩写甲方）身份证号码：_____________________
买方：_______________（简称乙方）身份证号码：_____________________
根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在公平、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方出售房产签定本合同，以资共同信守继续执行。

第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区________________________拥有的房产（别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面），建筑面积为_____平方米。

（详见土地房屋权证第_______________号）
第二条上述房产的交易价格为：单价：人民币________元/平方米，总价：人民币
___________元整（大写：____佰____滚____万____仟____佰____滚____元整）本合同签
订之日，乙方向甲方缴付人民币__________元整，做为购房定金。

第三条付款时间与办法：
1、甲乙双方同意以银行按揭方式退款，并签订合同在房地产交易中心缴付税费当日
缴付首付款（不含定金）人民币____滚____万____仟____佰____滚____元整给甲方，余下
房款人民币____________元整提出申请银行按揭（例如银行实际审核数额严重不足前述提
出申请额度，乙方应当在缴付税费当日将差额一并缴付给甲方），并于银行贷款当日交纳
甲方。

2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支
付首付款（含定金）人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款
人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。

第四条甲方应当于接到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方
采用，并应当在交房当日将_________等费用还清。

第五条税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产
过户手续所需缴纳的税费。

经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权
过户手续费由______方承担。

第六条违约责任甲、乙双方合约签订后，若乙方中途偿付，应当书面通知甲方，甲
方应当在____日内将乙方的已退款谅利息）退还给乙方，但购房定金归属于甲方所有。

若
甲方中途偿付，应当书面通知乙方，并自偿付之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及
已退款退还给乙方。

第七条本合同主体
1.甲方就是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。

2.乙方是____________，代表人是____________.
第八条本合同例如须要办理公证，经国家公证机关____公证处公证。

第九条本合同一式份。

甲方产权人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份，厦门市
房地产交易中心一份、________公证处各一份。

第十条本合同出现争议的化解方式：在按期过程中出现的争议，双方可以通过协商、诉讼方式化解。

第十一条本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同
同具法律效力。

第十二条双方签订合同的其他事项：
出卖方（甲方）_________________ 购买方（乙方）__________________
身份证号码： __________________ 身份证号码： ___________________
地址：___________________ 地址：____________________
邮编成：___________________ 邮编成：____________________
电话：___________________ 电话：____________________
代理人（甲方）_________________ 代理人（乙方） _________________
身份证号码： ___________________ 身份证号码： ___________________
鉴证方：
鉴证机关：
地址：
邮编：
电话：
法人代表：
代表中：
经办人：
日期：年月日
鉴证日期：_______年____月____日
卖方(以下缩写甲方)：___________________
买方(以下简称乙方)：___________________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，在公平、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方出售二手房，甲、乙双方达成一致如下协议：
第一条甲方产权证明及其他出售资格证明
房屋产权证号：____________________
原单位批准证明：____________________
第二条乙方所售商品房的面积
乙方向甲方购买二手房建筑面积共____平方米(其中实得建筑面积____平立米，公共
部位与公用房屋分摊建筑面积_____平方米)，共____套____间。

(该商品房房屋平面图见
本合同附件一，房号以附件一上表示为准)。

该商品房分别为本合同第一条规定的项目中的：
第___幢座____层___号房。

上述面积为(甲方暂测)(房地产产权备案机关实际测量)面积：例如暂测面积与房地产
产权备案机关实际测量的面积存有差异的，以房地产产权备案机关实际测量面积(以下缩
写实际面积)为依据。

根据法律规定的房屋所有权与该房屋占用土地范围内的土地使用权一致的原则，该商
品房相应占有的土地使用权，在办理土地使用权登记时由政府主管部门核定。

第三条价格与费用
按实得建筑面积计算，该房屋单位(售价)(暂定价)为(________币)每平方米______元，总金额为(____币)______元整。

除上述房价款外，甲方依据有关规定代政府缴纳以下税费：
1.代收____，计(_____币)____元整;
2.收款____，计(_____币)____元整;
上述代收税费合计(_____币)______元整。

第四条实际面积与暂测面积差异的处置
该商品房交付时，房屋空军部队际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的
±___%(不包括±____%)时，上述房价款保持不变。

实际面积与暂测面积差别少于暂测面积的±____%(包含±____%)时，甲乙双方同意按
下列第__种方式处置。

1.乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起>______天内将乙方已付款
退还给乙方，并按_____利率付给利息。

2.每平方米价格维持维持不变，房价款总金额按实际面积调整。

第五条付款时间约定
乙方应按以下时间如期将房价款当面交货甲方或流至甲方选定的银行(帐户名称：
_____，帐号：_____)：
1.____年__月__日前支付全部房价款的___%，计(_____币)___元;
2.____年__月__日前缴付全部房价款的___%，计(_____币)___元;
3.____年__月__日前支付全部房价款的___%，计(_____币)___元.
第六条更替商品房的退款额签订合同
在双方交接该商品房时，乙方累计支付的款额应当占全部房价款的_____%，计(___币)_____元。

其余房价款在房产产权登记机关办完权属登记手续后______天内付清。

第七条乙方逾期退款的违约责任
乙方如未按本合同第八条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。

自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，月利息按____计算。

逾期超过___几天，即视为乙方不履行本合同。

届时，甲方有权按下述第_____种约定，追究乙方的违约责任：
1.中止合约，乙方按总计应付款的___%向甲方缴付违约金。

甲方实际经济损失少于乙方缴付的违约金时，实际经济损失和与违约金的差额部分由乙方据实索赔。

2.乙方按累计应付款的___%向甲方支付违约金，合同继续履行。

第八条交货期限
甲方须于______年_____月____日前，将符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的房屋交付乙方使用。

但如遇下列特殊原因，除甲、乙双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据予以延期：
人力不容畏惧的火灾、水灾、地震等自然灾害;
第九条甲方逾期交付的违约责任。

除本合同第八条规定的特定情况外，甲方例如未按本合同规定的期限将该商品房交货乙方采用，乙方有权按已交货的房价款向甲方追责偿付利息。

按本合同第八条规定的最后交货期限的第二天起至至实际交货之日终了，月利息在___个月内按____利率排序;自第___个月起至，月利息则按____利率排序。

逾期少于___个月，则视作甲方不履行职责本合同，乙方有权按以下第___种签订合同，追责甲方的违约责任：
1.终止合同，甲方按乙方累计已付款的____%向乙方支付违约金。

乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。

2.甲方按乙方总计已退款的____%向乙方缴付违约金，合约继续履行。

第十条交接与乙方责任.
甲方应当书面通知乙方办理交货该房屋相关手续。

乙方应当在接到该通告之日起___天内，至甲方选定地点付清本合同第九条规定的应付款项。

若在规定期限内，乙方仍未付清全部应付款，甲方有权按本事同第七条规定向乙方追责违约责任。

第十一条交接与甲方责任。

在乙方付清本合同第九条规定的应付款之日起___天内，双方对该商品房展开环评更替、更替钥匙，签订房屋更替单。

若因甲方责任在乙方付清全部应付款之日起___天后仍未展开环评更替，乙方有权按本合同第十二条的签订合同追责甲方违约责任。

第十二条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任。

甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准超过没本合同附件二规定的标准的，乙方有权建议甲方补偿双倍的装饰、设备差价。

第十三条质量争议的处理。

乙方对该商品房明确提出存有关键性质量问题，甲、乙双方产生争议时，以_____出示的书面工程质量测评意见做为处置争义的依据。

第十四条甲方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。

甲方允诺与该商品房正常采用轻易关联的以下基础设施、公共服务设施建筑能资金投入正常运转：
第十五条关于产权登记的约定。

乙方在实际发送该房屋之日起，在房地产产权备案机关规定的期限内向房地产产权备案机关办理权属登记手续，甲方给与帮助。

例如因甲方的过错导致乙方无法在双方实际更替之日起___天内获得房地产权属于证书，乙方有权明确提出退租，甲方须在乙方明确提出退租建议之日起____天内将乙方已退款退还给乙方，并按已退款的___%索赔乙方损失。

第十六条自乙方实际接收该商品房之日起，甲方对该房的下列部位和设施承担质量保修责任，保修期内的保修费用由甲方承担：
1.墙面质保_____月;
2.地面保修_____月;
3.顶棚质保_____月;
4.门窗保修_____月;
5.上水质保_____月;
6.下水保修_____月;
7.暖气质保_____月;
8.煤气保修_____月;
9.电路质保_____月;
第十七条甲方保证在交接时该商品房没有产权纠纷和财务纠纷，保证在交接时已清除该商品房原由甲方设定的抵押权。

如交接后发生该商品房交接前即存在的财务纠纷，由甲方承担全部责任。

第十八条本合同未尽事项，由甲、乙双方自行订立，并签定补充协议。

第十九条本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。

本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵从中华人民共和国有关法律、法规和政策继续执行。

第二十条本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成时，甲、乙双方同意由_______仲裁委员会仲裁(甲、乙双方不在本合同中约定仲裁机构，事后又没有达成书面仲裁协议的，可向人民法院起诉)。

第二十一条本合同(经甲、乙双方盖章)(经_________公证(指外销房))之日起生效。

第二十二条本合同生效后，甲乙双方任何一方无正当理由要求终止合同的，除双方签订补充协议外，责任方须按本合同及其补充协议的有关条款之规定承担违约责任，并按实际已付款(已收款)的_____%赔偿对方损失。

第二十三条本合同自生效之日起___天，由甲方向_____提出申请备案备案。

第二十四条本合同连同附表共_______页，一式______份，甲、乙双方各执一份，
_____________各执一份，均具有同等效力。

甲方(签章)：_________________
___________年_______月_______日
乙方(签章)：_________________
___________年_______月_______日
二手房卖方(甲方)：二手房买方(乙方)：根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方遵从自愿、公平和诚实信用的原则，签定本合同，以资共同严格遵守。

第一条甲方将自建的房屋及该房屋挤占范围内的土地使用权(以下缩写房地产)受让给乙方。

房地产具体内容状况如下：(一)房地产座落在上海市***[区][县](部位：***)房屋类型***结构：;(二)房屋建筑面积***平方米，该房屋挤占范围内的土地使用权[面积][分摊面积]***平方米。

(三)房地产四至范围(四)该房地产土地所有权性质为[国有][集体所有]土地;土地使用权以[土地出让][拨付]方式赢得;(五)房屋平面布局及附属设施状况、套内装饰标准(六)甲方依法获得房地产权证号：***;乙方对甲方上述受让的房地产具体内容状况已充份介绍，自愿保单上述房地产。

第二条甲、乙双方经协商一致，同意上述二手房交易受让价格为(币)计***元。

(大写)：千百滚万千百滚离整。

甲、乙双方同意，在本合同自签定之日起的***天内，乙方将上述二手房交易受让价款分后__异药甲方，具体内容退款方式、期限自立退款协议。

乙方交货的房价款，甲方应当出具收款凭证。

第三条甲方装让的房地产为[土地出让方式][拨付方式]获得国有土地使用权的，可供以下第[一][二]款办理。

一、甲方获得国有土地使用权的采用年限为年(从***年***月至***年***月***日终了)，其中乙方按本合同签订合同转让上述房地产，具有国有土地使用权的年限为_____年(从***年***月***日至***年***月***日终了)，为乙方依法采用国有土地使用权的有效期限。

甲方将上述二手房交易受让给乙方后，土地出让合约列明的权利、义务一并迁移给乙方。

二、按照中华人民共和国法律、法规、规章及有关规定，[应当办理][可以不办理]土地使用权土地出让相关手续的，应当由[甲方][乙方]按规定[办理土地使用权土地出让相关手续并交纳土地使用权出让金][将受让房地产所荣获收益中的土地收益上交国家].第四条甲、乙双方同意，本合同生效后，除人力不容畏惧的因素外，甲方订于***年***月***日将裁定房地产交货(迁移占据)乙方。

交货标志：***。

第五条除房地产交易管理机构依法做出予以过户同意外，上述房地产权利迁移日期以[市][区][县]房地产交易管理机构立案该二手房交易受让过户提出申请之日为依据。

第六条上述房地产风险责任自该房地产[权利迁移][迁移占据]之日起迁移给乙方。

第七条本合同生效后，甲、乙双方应当按国家及本市有关规定交纳税、费和。

在上述房地产[权利迁移][迁移占据]前未缴付的采用该房屋所出现的物业管理费、水电费、煤气、电讯费和等其他费用，按本合同附件四签订合同缴付。

自[权利迁移][迁移占据]后该房地产所出现的费用，按本合同附件四签订合同缴付。

第八条甲方受让给乙方的房地产根据原房地产权证记述的属于[定居][非定居]房屋，其有关关系(包含抵押、相连、出租等其他关系)见到附件五，业主公约见到附件六。

乙方在采用期间严禁擅自改变房屋结构和采用性质，乙方对该房地产存有关联的公共部位、地下通道和设施采用拥有适当的权益分担适当的义务，并应当保护公共设施和公共利益。

乙方证实上述转让房地产的业主公约，拥有适当的权利和分担适当的义务。

上述房地产在办理受让过户更改备案后，甲、乙双方共同至物业管理单位办理该二手房交易受让后更改采用、修理管理户名及有关相关手续。

第九条甲方确保在上述受让的房地产更替时没产权纠纷和财务纠纷。

例如上述二手房交易受让更替后出现更替前即为存有的产权或财务纠纷，由甲方分担全部责任。

第十条乙方未按本合同签订合同期限退款的，应当按逾期未退款向甲方缴付利息，利息自应付款之日起第二天至实际退款之日终了，利息按排序。

逾期***天后，甲、乙双方同意按以下[一][二]款内容处置。

一、乙方除应当缴付利
息外，还应当按逾期未退款的***%向甲方缴付违约金，合约继续履行。

二、甲方有权通告
乙方单方解除合同，甲方从乙方已退款中计入乙方应当向甲方缴付逾期未退款***%的违约金，余款退还给乙方，已退款严重不足违约金部分，乙方应当在收到书面通知之日起日向
甲方缴付。

若乙方偿付给甲方导致经济损失的，甲方实际经济损失少于乙方应当缴付的违
约金时，实际经济损失与违约金的差额应当由乙方据实索赔。

第十一条除人力不容畏惧因
素外，甲方未按合约签订合同的期限将上述房地产交付给乙方的，应当按已收款向乙方缴
付利息，利息自签订合同交货之日起第二天至实际交货之日终了，利息按排序。

逾期***
天后，甲、乙双方同意按以下第[一][二]款内容处置。

一、甲方除应当缴付利息外，还应
当按已收款的***%向乙方缴付违约金，合约继续履行。

二、乙方有权通告甲方单方解除合同，甲方除应在收到书面通知之日起日内向乙方退还已缴付的房款和利息(自乙方缴付房
款之日起至解除合同之日终了)外，还应当按已缴付房款的***%向乙方缴付违约金。

若甲
方偿付给乙方导致经济损失的，乙方实际经济损失少于甲方应当缴付的违约金时，实际经
济损失与违约金的差额应当由甲方据实索赔。

第十二条怒甲、乙双方协商一致，本合同未
尽事宜，在不能违背本合同原则的前提下，可以签定补足条款或补充协议，甲、乙双方签
定的补足条款和补充协议及附件为本合同不可分割的一部分。

本合同及其附件空格部分核
对的文字与铅印文字具备同等效力。

第十三条本合同由甲、乙[双方签订][公证处公证]之
日起生效。

甲、乙双方在签订本合同时，具备全然民事行为能力，对各自的权利，义务确
切明白，并按本合同规定履行职责。

第十四条本合同采用于中华人民共和国法律、法规。

甲、乙双方在旅行本合同过程中若出现争议，应当协商化解，协商无法化解的，选取以下
一种方式化解：(不选取的划除)(一)递交仲裁委员会仲裁;(二)依法向上海人民法院控告。

第十五条本合同一式份，甲、乙双方各执份，上海市[区][县]房地产交易管理机构一份，
上海市[区][县]房地产备案机构一份(本合同经公证的公证部门存留一份)。

卖方(甲方)：
买方(乙方)：**年**月**日 **年**月**日上海二手房买卖合同签定特别注意：依照以上《上海二手房交易合同范本》，买房双方分别签定了几份买卖合同，合约房价不一致，签
定多份合约的目的就是为了避免税费，亦或是套取贷款，对于合约中签订合同的房价不一
致情况，例如交易过程中当事人双方对于房屋成交量价格产生争议，如何展开合约价格、
效力判定展开判定，这就是司法实务中经常出现的问题。

根据法律规定及上海市高院意见，我们指出，对于前后合约签订合同的房价不一致这一情况，根据后合约优先于前合约的原则，原则上应当以后签定的合约为依据。

例如一方当事人绝无证据证明双方为避免纳税、
套取贷款等，而故意在此后的《上海二手房买卖合同》等合约中签定不实价格的，因该项
更改非双方更改房价的真实意思，且具备非法目的，不应予以判定，仍应当以前合约签订
合同的成交价履行职责。

推论时，除由异议方分担举证责任外，还应当融合前后《上海二
手房买房合约》签定后的履行职责情况、前后合约签订合同的成交价与市场价格的差距大小、合约备案备案情况等综合推论。

此外，对于当事人确存有避免纳税、套取贷款等犯罪
行为的，可以一并建议有关部门不予处置。

之所以发生房价与实际保险费不一致，就是因
房屋买卖中上下家为增加交易成本(包含套取贷款)，房产中介为催生房地产买卖合同的设
立交易，往往违规操作，通过劝服买卖双方以减少房价款、提升翻新款的方式贿赂，短期
看看的确增加了交易纳税成本，但长远看看弊大于利，尤其对买家来说风险更大。

综上，
为避免二手房买房合约中因逃税吐出法律风险，建议买卖合同当事人双方依照上海市法定价交易，方能够确保权益防止不必要的纠纷。

北京二手房交易合同【1】
甲方(卖方) 姓名：
身份证号码：
邮编：
住址：
乙方(买方) 姓名：
身份证号码：
邮编：
住址：
依照《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规，甲乙双方经亲善协商，就房屋买卖事宜达成一致一致意见，特签定本合同。

一、销售标的物
甲方向乙方出售如下产权物业：
1、座落地址：北京市
房屋所有权证号为：
2、结构：建筑面积：
3、乙方购房用途：
4、房屋所有权人：
二、价格及退款方式
买卖产权价：人民币(大写) 元整;
退款方式：
三、责任与权利
甲方：。