PPP“土地捆绑”策
创新PPP项目土地捆绑开发模式案例分析
创新PPP项目土地捆绑开发模式案例分析随着PPP模式的不断推广，土地捆绑开发模式也越来越受到重视。
土地捆绑开发模式是指政府通过出让土地的方式招商引资，将土地和项目一起打包销售，让私营企业在拥有土地的同时承担相关的开发、建设和运营风险。
这种模式将政府和企业的优势相结合，可以有效地进行投资、开发和运营的有效衔接，降低政府的风险和企业的投资风险。
本文将结合实际案例分析创新PPP项目土地捆绑开发模式的运作机制，以期为其他相关方提供借鉴和参考。
案例分析某地政府为推进旅游开发，计划开展一项具有创新意义的PPP项目，涉及旅游区的规划、建设、运营和管理。
该项目预计投资总额为1.5亿元人民币，由政府和企业按照3:7的比例出资，其中企业方不仅需要承担不低于60%的投资比例，还需要在土地使用权和建筑物的所有权方面承担相应的责任。
该项目中，政府方拥有该地块的土地使用权，企业方需要按照PPP模式建设旅游项目，并在投资建设完成后参与旅游项目的经营和管理。
企业方必须建设符合政府下发的规划方案和建设标准的旅游项目，且在完成投资建设后不得随意变更投资规模和项目内容。
在土地使用权方面，企业方需要通过拥有土地使用权来处理该项目中的投资和开发工作。
政府方在出让土地的同时，需要按照标准规定交付土地用途、详细的用途条件和施工标准等信息。
为保证项目的质量和效益，政府方还需监督和审核企业方的建设和营运工作。
该项目的实施规定了投资方承担相应的风险和责任，增强了私营企业的投资信心，激发了企业的积极性，吸引了更多的社会资本，更好的推进了旅游业的发展。
政府与企业间进行了公平而稳定的伙伴关系转变，实现了双方互惠互利。
结论基于以上案例，可以得出以下结论：首先，政府的土地使用政策和建设标准直接影响到企业的投资意愿和相应的投资风险。
因此，政府在PPP项目实施中，需要对土地用途和建设标准等进行充分、明确的规定，确保项目的质量和效益，促进企业的积极性。
其次，PPP项目需要建立公平、稳定和可持续的伙伴关系，政府和企业间应当在投资、管理和利益共享等方面形成有利于双方的合作关系。
PPP项目用地的法律问题
PPP项目用地的法律问题作者：闫拥军来源：《投资北京》2017年第02期2013年，PPP项目开展以来，国家部委、各级政府密集出台了一系列PPP部门规章、政策文件，促进和规范PPP运作，支持PPP项目的发展，只有国土资源部没有发布任何与PPP 相关的文件。
虽然财政部和发展改革委为了促进PPP项目的发展，多次发文提出 PPP项目可以配置土地、物业，但由于土地的主管机关国土资源部没有给出相关的实施细则，导致PPP项目在全国各地开展比较困难。
直到2016年10月13日，国土资源部与财政部等20家部委在《关于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目加快推动示范项目建设的通知》（财金〔2016〕91号）（下称《通知》）的文件中首次发声。
2016年10月28日，国土资源部又发布《产业用地政策实施工作指引》（国土资厅发〔2016〕38号）（下称《指引》）。
《通知》和《指引》两个文件给出了PPP项目用地的政策，但对于如何理解和实施PPP项目用地却未予以明确，因此，业内专家、学者从各个角度纷纷予以解读，笔者对国土资源部关于PPP项目用地政策进行了分析、解读和研究，提出自己的浅知拙见，抛砖引玉，以此与大家共同探讨与研究。
一、不得直接以PPP项目为单位打包或成片供应土地《通知》指出，PPP项目用地应当符合土地利用总体规划和年度计划，依法办理建设用地审批手续。
在实施建设用地供应时，不得直接以PPP项目为单位打包或成片供应土地，应当依据区域控制性详细规划确定的各宗地范围、用途和规划建设条件，分别确定各宗地的供应方式。
（一）关于以PPP项目为单位打包的法律问题《通知》发布后，各大媒体纷纷冠以“20部委严禁PPP项目与土地捆绑”，这个结论是错误的，国家发展改革委《关于开展政府和社会资本合作的指导意见》明确，准经营性、非经营性PPP项目可以配置土地，允许PPP项目与土地进行捆绑。
但是《通知》禁止PPP项目与配置的土地打包上市供应，尤其是配置根据土地管理法，应该上市招拍挂性质的土地，如住宅用地、商业用地等。
PPP涉土地问题略览
PPP涉土地问题略览PPP项目所属行业、所在区域不同，用地政策亦有不同：财政部和交通运输部联合下发针对铁路交通的《关于在收费公路领域推广运用政府和社会资本合作模式的实施意见》, 国土资源部办公厅针对养老项目关于印发《养老服务设施用地指导意见》的通知,还比如旅游项目、特色小镇项目、农家乐等最近比较热的话题，都涉及不同的土地供应问题；很多地方出台了 PPP项目的用地政策，细化PPP项目的土地供应问题土地开发与PPP模式的应用（一）土地一级开发模式演进根据《土地储备管理办法》第二条的规定：“本办法所称土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为”，延伸出土地一级开发中的三种演进模式：BT模式、土地补偿模式和利润分成模式。
从以上三种模式的交易架构设计，特别是土储中心支付对价的性质方面看，土地一级开发模式的演进是与政府方支付土地一级开发模式的资金来源及性质紧密关联的，也是与政府方融取土地开发资金的渠道和能力息息相关的。
（二）PPP模式在土地一级开发项目中的应用在中央各部委力推PPP模式的背景下，地方推出的PPP项目中，土地一级开发领域的PPP应用案例不在少数，如“重庆的广阳湾国际生态智慧城和钓鱼嘴半岛两个土地一级开发整治PPP项目”在类似的土地一级开发PPP项目中，是由项目实施机构作为采购人，通过招选程序选定中选社会资本或组建PPP项目公司作为土地一级开发的实施主体，履行相应的土地开发责任，但相关的合作内容仅限于土地整理开发，并不涉及项目后期的运维服务事项。
（三）PPP模式在片区综合开发项目中的应用除单纯的土地一级开发项目外，片区综合开发项目是涉及土地整理开发内容较多的PPP项目类型。
所谓片区综合开发PPP项目，是由项目实施机构通过公开竞争机制选定社会资本后，由中选社会资本或PPP项目公司具体负责实施合作区域的土地征拆迁、安置补偿等服务、实施储备土地的前期开发（包括与储备宗地相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设）、负责向合作区域内导入产业及产业发展服务、负责项目设施的运维等服务，社会资本并有权获取合理收益的PPP项目。
PPP项目中土地政策
PPP工程中的土地政策一、建设工程用地政策我国的建设工程使用土地除了农村基础设施用地、宅基地等之外，都要使用国有土地。
一般来讲，我国的土地政策主若是从土地供给方案、土地供给方式、土地供给程序等方面来支持和标准工程的用地。
〔一〕土地供给方案国有建设用地供给方案是指市、县人民政府在方案期内对国有建设用地供给的总量、结构、布局、时序和方式做出的科学安排。
市、县行政辖区内方案期供给的全部国有建设用地纳入供给方案。
国有建设用地供给方案的编制内容包括：明确国有建设用地供给指导思想和原那么；提出国有建设用地供给政策导向；确定国有建设用地供给总量、结构、布局、时序和方式；落实方案供给的宗地；推行方案的保障措施。
〔二〕土地供给方式土地供给方式有两种，一种是有偿使用，一种是无偿使用。
有偿使用包括国有土地使用权出让、国有土地租借、国有土地使用权作价出资也许入股等。
无偿使用的供地方式是指“划拨用地〞。
划拨用地是我国特有的工程建设用地的获取方式之一，是有审批权限的各级政府依照我国?土地管理法?和?城市房地产管理法?的有关规定和 2001 年 10 月 22 日国土资源部令第 9 命令?划拨用地目录? ，向吻合划拨用地条件的建设工程〔工程使用的单位〕无偿供给的土地。
〔三〕土地供给程序1、土地中心依照供给地块的情况，编制招标、拍卖、挂牌文件，在招标、拍卖、挂牌前20日宣布招标、拍卖、挂牌通知。
其内容包括招标、拍卖、挂牌通知，招标或竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本等。
招标申请人、竞买申请人、持以下资料，办理招标、竞买申请登记，土地中心对资格进行审查，并核发竞买回执单。
2、以招标方式进行的，招标人在招标截止时间前，将标书投入标箱，土地中心依照通知规定的时间、地点、公开开启标箱，宣布招标人名称、价格及招标文件等内容，由评标小组综合评定，确认中标人。
以拍卖方式进行的，土地中心依照通知规定的时间、地点、公开进行拍卖，以最高应价确认竞得人。
创新PPP项目土地捆绑开发模式案例分析
创新PPP项目土地捆绑开发模式案例分析PPP项目土地捆绑开发模式是指政府将土地资源与资金、技术等优势捆绑起来，与社会资本合作，共同开发特定项目的模式。
这种模式可以最大限度地调动社会资本的积极性，加速项目的实施进度，提高项目的效率和质量。
下面以某创新PPP项目为例，分析土地捆绑开发模式的优势和特点。
某市规划了一个创新科技园区项目，主要涉及土地的整理和开发，基础设施建设、科研设施建设、科技人才引进等多个方面。
由于项目规模庞大，资金和技术需求较高，市政府决定采用PPP模式进行开发。
政府利用土地资源进行捆绑，将项目所需的土地划拨给社会资本，以换取资金和技术支持。
由于创新科技园区项目的特殊性，需要大量的土地用于建设科研设施和企业办公场所，政府提供土地资源可以有效解决这一问题，提高项目的可行性。
社会资本参与项目的投入和管理，可以提高项目的效率和质量。
社会资本通常具有较强的资金和技术实力，能够快速投入资金和先进的技术设备，加速项目的建设进度。
社会资本在项目运营期间也能够提供专业的管理和运营经验，提高项目的运营效率和利润率。
土地捆绑开发模式还可以吸引更多的社会资本参与到项目中来。
由于政府提供了土地资源作为投入，社会资本的投资风险相对降低，更多的资本愿意参与到项目中来。
政府可以根据项目的需要，将土地资源分解为多个小块，吸引不同规模的社会资本参与，形成多元化的投入体系。
土地捆绑开发模式可以实现更好的利益共享。
政府与社会资本通过合作，可以共同分享项目的收益，实现利益的最大化。
政府还可以通过合理的政策和规划，引导社会资本在项目中发挥更大的价值，促进产业结构的升级和转型。
新政下PPP项目用地政策重点问题简析
新政下PPP项目用地政策重点问题简析作者按：鉴于对PPP项目用地政策和法律问题探讨的文章很多，本文只对新时期PPP项目用地的重点法律问题，结合本文成文前最新的法律法规（包括征求意见稿）及政策等，进行简要梳理和分析。
一、PPP项目用地新规梳理：微观、中观、宏观层面从微观层面看，直接涉及PPP项目用地规范、管理问题的，有三个重要文件：财金【2016】91号文：2016年10月11日，财政部等20个中央部委联合发布的《关于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目加快推动示范项目建设的通知》《财金【2016】91号）；发改投资【2016】2231号文：2016年10月24日，国家发展改革委发布、实施的《国家发展改革委关于印发<传统基础设施领域实施政府和社会资本合作项目工作导则>的通知》（发改投资【2016】2231号）国土资厅发【2016】38号文：2016年10月28日，国土资源部发布、实施的《国土资源部办公厅关于印发<产业用地政策实施工作指引>的通知》（国土资厅发【2016】38号）。
从宏观层面看，有两个法律法规虽仅是征求意见稿，远未正式颁布生效，却是意义重大、影响深远：PPP管理方面：2017年7月21日，国务院法制办公布的《基础设施和公共服务领域政府和社会资本合作条例（征求意见稿）》；土地管理方面：2017年5月23日，国土资源部公布的《中华人民共和国土地管理法（修正案）》（征求意见稿）。
从中观层面看，介乎上述两者之间，影响PPP项目用地政策的新规，包括：PPP模式方面：2017年7月3日，国家发展改革委《关于加快运用PPP模式盘活基础设施存量资产有关工作的通知》（发改投资【2017】1266号）；2017年7月1日，财政部等四部门《关于政府参与的污水、垃圾处理项目全面实施PPP模式的通知》（财建【2017】455号）；2017年5月31日，财政部、农业部《关于深入推进农业领域政府和社会资本合作的实施意见》（财金〔2017〕50号）；2016年12月6日，国家发展改革委、农业部《关于推进农业领域政府和社会资本合作的指导意见》（发改农经[2016]2574号）。
ppp土地问题大全
政府划拨土地的主要依据是《划拨用地目录》(目前是 2001 版)。
该文件中规定，对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，可以以划拨方式提供土地使用权。
对以营利为目的，非国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，有偿方式提供土地使用权。
此外，《国务院关于促进节约集约用地的通知》 (国发〔2008〕3 号)进一步收紧了划拨用地的范围，规定：“今后除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外，对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施(产业)、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用，对其中的经营性用地先行实行有偿使用。
其他建设用地应严格实行市场配置，有偿使用。
”目前国土部门判断营利性的标准是看土地使用权主体的性质，以 PPP 模式运行的项目成立的项目公司都是按照《公司法》成立的公司法人，无法界定为非营利主体(需要在民政部门注册)。
所以，按照现行的土地政策，项目公司很难拿到划拨用地。
如果实施机构名下的土地是划拨土地，那么划拨土地的处置 (转让、租赁、作价入股) 都要补缴土地出让金(即办理土地出让手续)。
如果实施机构名下的土地是出让土地，那么出让土地可以随时进行转让、出租和作价入股。
在现实中，由于项目公司很难获得划拨用地，多数情况下我们操作的 PPP 项目都是通过租赁获得土地，根据 PPP Q&A -4 中关于土地租赁的相关规定，无论是政府直接将土地零租金给项目公司，还是国有企业将划拨获得土地零租金给项目公司都是违规的。
但目前这是实践中普遍存在的做法。
实践中，应让当地国土部门做好相关手续(仅有政府会议纪要和领导批示是不行的)以免在土地出让金审计中出问题。
可以，项目公司可以拿租赁合同办理施工许可证。
只要有施工许可证，就可以开工。
目前，定向出让肯定是违法的。
从法律层面没有办法确保 PPP 项目中标社会资本拿到土地的确定性，但在实际操作中，地方政府的国土部门是可以通过技术性手段确保实现政府意图的，但一定要做成公开竞争的形式，不能把取得 PPP 合同作为参加土地招拍挂的前置条件。
土地开发ppp实施方案
土地开发ppp实施方案土地开发PPP实施方案随着城市化进程的加快和土地资源的日益紧张，土地开发成为了一个备受关注的话题。
为了更好地利用土地资源，提高土地利用效率，政府部门开始推行PPP（政府与社会资本合作）模式，以促进土地开发。
本文将就土地开发PPP实施方案进行探讨。
首先，土地开发PPP实施方案需要明确政府和社会资本的合作方式。
政府在土地开发中扮演着重要的角色，需要通过合理的政策引导和规划设计来推动土地开发。
而社会资本则可以通过投资和技术支持来参与土地开发项目。
双方需要建立合作机制，明确各自的责任和权利，确保合作顺利进行。
其次，土地开发PPP实施方案需要建立有效的风险分担机制。
土地开发项目通常涉及较大的投资和风险，政府和社会资本需要共同承担风险。
政府可以通过提供土地资源和政策支持来降低社会资本的投资风险，同时社会资本也需要承担一定的经营风险。
建立合理的风险分担机制可以激励社会资本积极参与土地开发项目。
第三，土地开发PPP实施方案需要注重项目的可持续性发展。
在土地开发过程中，需要充分考虑生态环境保护和资源的可持续利用。
政府和社会资本需要共同制定可持续发展的规划和标准，确保土地开发项目不会对环境造成严重影响，同时也要保障资源的可持续利用。
最后，土地开发PPP实施方案需要建立规范的监管机制。
政府部门需要加强对土地开发项目的监管，确保项目的合法性和公平性。
同时，也需要建立完善的信息公开机制，让社会公众能够了解土地开发项目的进展和效益，促进社会资本的参与和监督。
总之，土地开发PPP实施方案是一项复杂的工程，需要政府和社会资本共同努力，建立合作机制，分担风险，注重可持续发展，加强监管，才能实现土地资源的有效利用和可持续发展。
希望通过不断的探索和实践，能够找到更加有效的土地开发PPP实施方案，为城市化进程和土地资源的合理利用提供更好的支持。
现行PPP项目用地政策不足与改进建议
现行PPP项目用地政策不足与改进建议作者：赖行健来源：《中国经贸导刊》2017年第05期摘要：一直以来，PPP项目捆绑土地资源的问题存在较大的争议。
本文分析了非经营类、准经营类PPP项目以及轨道交通、城际铁路等交通基础设施PPP项目捆绑土地的优势，同时指出现行PPP项目用地政策通过禁止项目与土地捆绑以遏制违规用地的问题，但这种“一刀切”的做法将对上述宜以土地补偿的项目以及宜进行综合开发的PPP项目造成负面影响，最后提出需出台针对特定PPP项目的用地政策细则。
关键词：PPP项目用地政策土地捆绑项目捆绑土地是我国目前基础设施建设和PPP项目运作中的一种变通办法，土地往往是地方政府，尤其是财力不足的地方政府唯一可利用的资源，例如，一些地方政府进行土地出让时，往往会考虑将经营性商业用地和保障房用地配套出让，以吸引社会资本参与。
但是，PPP 项目捆绑土地与现行的土地法规有违背之处，《土地管理法》等法律规定经营性土地使用权必须通过“招拍挂”方式获取，因此，一直以来，对于PPP项目捆绑土地资源的问题争议较大。
2016年10月，财政部等20部委发布了《关于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目加快推动示范项目建设的通知》（以下简称“《通知》”），严禁直接以PPP项目为单位打包或成片供应土地，该政策的出台将有效遏制通过PPP项目违规取得未供应的土地使用权、变相取得土地收益、借未供应的土地进行融资等问题。
但与此同时，也应看到，实行所有PPP项目不得打包土地的“一刀切”的做法，可能将对市政道路、公园等非经营类、准经营类项目以及轨道交通、城际铁路等交通项目造成负面影响，因此需进一步改进PPP项目的用地政策。
一、特定PPP项目捆绑土地的优势（一）非经营类、准经营类PPP项目可通过合理土地补偿获得合理回报大量非营利性、准经营性PPP项目仅靠项目自身难以收回投资成本，因此政府往往通过建设期补偿、运营期补偿、资源补偿以及部分环节市场化等方式对PPP项目社会资本方进行补偿。
土地整治ppp实施方案
土地整治ppp实施方案土地整治PPP实施方案。
一、背景与意义。
土地整治是指对农村土地进行综合治理，包括土地整理、水土保持、水资源利用、生态环境保护等内容。
而PPP（政府和社会资本合作）模式是指政府与社会资本合作，共同投资建设并运营项目。
土地整治PPP实施方案的制定，旨在充分发挥政府和社会资本的优势，加快土地整治项目的推进，促进农村经济发展，改善农民生活，实现可持续发展。
二、实施方案。
1. 项目选择。
首先，应根据当地实际情况选择适宜进行土地整治的项目。
重点考虑土地资源利用效率低、生态环境恶化严重、农村基础设施滞后等因素，确定项目范围和重点治理区域。
2. 政府引导。
政府在项目实施过程中起着引导和监督作用。
应加强对PPP项目的政策扶持，提供项目规划、土地流转、资金支持等方面的政策支持，为项目顺利实施提供保障。
3. 社会资本参与。
社会资本作为PPP模式的重要组成部分，应积极参与土地整治项目。
政府可以通过招标、竞争性谈判等方式，引入社会资本，形成政府、企业、农民三方共赢的合作模式。
4. 技术支持。
土地整治项目需要依托先进的技术手段和管理经验。
在PPP模式下，可以引入国内外专业技术团队，提供技术支持和指导，确保项目的科学性和可行性。
5. 风险分担。
在PPP模式下，政府和社会资本应共同承担项目运营中的风险。
通过合理的风险分担机制，降低社会资本的投资风险，保障项目的稳定运行。
6. 绩效评估。
为了确保土地整治PPP项目的实施效果，应建立健全的绩效评估体系。
对项目的经济效益、社会效益、环境效益等方面进行定期评估，及时发现问题并加以解决。
三、保障措施。
1. 法律法规支持。
土地整治PPP项目的实施需要依据相关法律法规进行规范。
政府应完善相关法律法规，明确土地整治PPP项目的权责义务，为项目的顺利实施提供法律保障。
2. 资金支持。
土地整治PPP项目需要大量资金投入，政府可以通过财政补贴、土地流转补偿等方式，为项目提供资金支持，降低社会资本的投资成本。
轨道交通PPP项目捆绑经营性用地操作难点分析和解决思路探讨
轨道交通PPP项目捆绑经营性用地操作难点分析和解决思路探讨轨道交通对站点及周边物业价值提升具有明显作用，而站点和周边的物业开发也吸引人口向新开发地区流动，为轨道交通提供了客流保障。
无论轨道交通项目采用以PPP还是其他投融资模式实施，TOD都是城市发展的必选项。
因目前缺乏以TOD为导则的规划审批和管理制度，轨道交通和土地开发工作难以全面统筹，PPP模式下结合土地资源还不能称之为真正意义上的TOD模式，本文暂以捆绑经营性用地的方式进行表述。
目前国内轨道交通项目捆绑经营性用地尚未形成较为成熟的模式，实操中也遇到很多政策上的限制，造成轨道交通与土地综合开发合并实施难以推进和落地。
本文将对相关政策、操作难点和解决思路进行梳理和探讨。
一、轨道交通与土地资源统筹规划问题1、操作难点：TOD模式的核心要点就是将城市发展与轨道建设整合考虑，通过规划将轨道与物业地块进行综合设计，形成一加一远大于二的增值效益。
实践中面临的操作难点一是轨道交通建设与土地综合开发的主管部门不同，协调统筹难度大；二是二者推进路径不同，城市规划往往先于轨道交通规划，有可能遭遇前期规划已经明确了土地开发指标，PPP项目捆绑地块综合统筹设计时很难突破调规，或者可利用土地存量不足，没有相应的土地资源等情形，失去了TOD模式开发的最佳时机。
2、解决路径：统一规划、统筹建设：轨道交通建设和沿线土地开发同步实施是保证TOD模式运营成功的重要条件，建议将轨道交通与沿线土地，特别是站点周边土地进行一体化规划设计，如沿线土地开发已完成规划设计但尚未实施的，可协调规划等部门按照TOD模式调整土地利用规划。
同时建议加强财政、规划、国土、交通等部门统筹沟通，有条件的城市可设立TOD轨道办，有利于发挥对轨道建设及TOD 开发工作的统筹、协调、决策作用，二、捆绑地块是否可纳入PPP项目包的问题1、资源配置相关政策《关于规范政府和社会资本合作(PPP)综合信息平台项目库管理的通知》（财办金[2017]92号）规定新项目入库的负面清单之一：“不属于公共服务领域，政府不负有提供义务的，如商业地产开发、招商引资项目等。
创新PPP项目土地捆绑开发模式案例分析
创新PPP项目土地捆绑开发模式案例分析近年来，随着PPP模式的逐渐成熟，越来越多的项目开始采用这种模式进行开发。
而在很多项目中，土地往往是项目的核心资产之一。
因此，土地捆绑开发模式成为了一种比较新颖和普遍的PPP项目开发模式。
一、土地捆绑开发模式的定义土地捆绑开发模式，是指公共基础设施建设项目的建设单位在土地入选时，将符合条件的土地权利、利用权及后期开发权、经营权、管理权等涉及土地的权利进行捆绑出让，在开发、建设、销售、经营等方面进行整体规划、整合和管理的一种新型开发模式。
而这种模式的目的是为了实现资源协调配置，实现利益共享，提高项目开发效率和项目持续经营能力。
（一）、整合资源，提高开发效率土地捆绑开发模式可以有效地整合土地、建筑、工程和管理等资源，统一规划、统一建设、统一销售和统一管理，实现统筹规划、协调配合，提高开发效率，提高土地利用效率。
（二）、控制项目成本土地捆绑开发模式通过整合不同的资源，实现优势互补，降低了项目的成本，推进了项目的可持续发展。
（三）、提高项目经营效益土地捆绑开发模式可以同时进行多个业务，实现利益共享，可以提高项目的经营效益。
同时，还可以将项目发展的利益共享给社区，促进社区发展。
（四）、促进良好的社会关系土地捆绑开发模式可以有效地促进项目开发过程中的良好社会关系，建立规范的行业遵循原则、责任和约束力。
1、杭州市滨江区PPP项目该项目是杭州市滨江区政府与合作开发商合作的PPP项目，项目总投资约5亿。
采用土地捆绑开发模式进行建设，由政府提供土地，开发商进行开发和建造，并负责后期运营。
项目能够整合不同的资源，加速项目开发进程，提高项目经营效益。
2、上海杨浦区国家高新技术产业基地四、结论总体而言，土地捆绑开发模式是一种新型PPP项目开发模式，可以整合不同的资源，提高开发效率，控制项目成本，提高项目经营效益。
同时，还可以促进良好的社会关系，推进可持续发展。
随着这种模式的不断实践，相信会有更多的项目采用这种模式，实现共赢。
创新PPP项目土地捆绑开发模式案例分析
创新PPP项目土地捆绑开发模式案例分析随着国家政策的推动和市场需求的不断增长，政府与社会资本合作模式PPP（Public-Private Partnership）已经被广泛应用于公共设施建设、城市投资、基础设施交通、环境保护、医疗教育等领域，成为推进国民经济发展的重要手段之一。
土地捆绑开发模式是政府与社会资本合作模式PPP的一种新型模式，其具有可扩展性、可替代性、灵活性和实效性等特点。
本文将以深圳市南山区地铁沿线的一个PPP项目为案例，分析PPP 项目土地捆绑开发模式的特点及优势。
一、案例背景项目地位于深圳市南山区重要的地铁沿线，是南山区重点发展区域之一，总用地面积达17.5万平方米。
本项目由国有土地使用权和储备用地一起组成，其中58,156平方米用于开发商建设商业、办公、住宅项目，9,844平方米储备用地则用于公共设施建设。
项目由南山区政府与开发商共同合作开发，项目投资总额为20亿元人民币。
为了减轻开发商的资金压力和风险，政府采取了土地捆绑开发模式，即将国有土地使用权和储备用地一起出让。
二、土地捆绑开发模式的特点土地捆绑开发模式是将国有土地使用权和储备用地捆绑在一起出让，要求开发商在一定时间内按规划用途开发并且完成相应的公共设施建设。
它的特点如下：1.资源利用效率高。
通过捆绑开发，可以充分利用土地资源和设施配套资源，避免建设公共设施占用开发商的资金。
2.资金风险分担。
政府可以出具政府购买服务的方式，对于开发商的开发资金风险进行分担，保证开发商持续投入开发。
3.市场风险共担。
政府可以承担设施建设和投资回报差异风险，回购或者以其他方式进行调整和补偿。
4.公共空间维护得到保障。
由于在捆绑开发模式中，公共设施的维护和管理是由政府负责的，所以公共空间的维护得到了保障。
1.政府与开发商利益联结。
在PPP项目中，政府购买服务模式实现政府和开发商之间的利益联结，由政府负责资金的赋能、运作和管理，推动PPP项目的高效实施。
创新PPP项目土地捆绑开发模式案例分析
创新PPP项目土地捆绑开发模式案例分析一、背景介绍近年来，我国城市化进程加快，土地资源日益紧缺，土地利用效率亟待提高。
城市基础设施建设、公共服务供给面临诸多挑战。
为了解决这一问题，政府提出了PPP（政府与社会资本合作）模式，通过引入社会资本，实现政府和企业、社会资本的合作，共同推动项目的开发和建设，从而提高土地资源的利用效率和城市基础设施建设的水平。
在这种背景下，创新的PPP项目土地捆绑开发模式应运而生。
该模式将土地资源和城市基础设施建设项目捆绑在一起，通过有效整合资源，提高土地利用效率，为城市基础设施建设提供更大的支持。
本文将以某地区创新PPP项目土地捆绑开发模式为例，对该模式进行深入分析和研究。
二、案例介绍某地区位于我国东部，是一座经济发达、城市化程度较高的城市，但同时也面临着土地资源有限和城市基础设施建设不足的问题。
为了解决这一问题，该地区政府决定采取创新的PPP项目土地捆绑开发模式，旨在整合土地资源，推动城市基础设施建设，提高土地利用效率。
在该模式下，政府将部分土地资源和城市基础设施建设项目捆绑在一起，向社会资本开放，通过引入社会资本，实现项目的开发和建设。
政府还积极引导和支持企业、社会资本参与，共同推动项目的实施和落地。
三、模式特点3.提高效益，优化空间。
采用土地捆绑开发模式，能够优化土地利用结构，提高土地的经济效益和使用效率，为城市基础设施建设提供更多的空间支持。
四、模式创新2. 注重可持续发展。
该模式注重土地的可持续利用和城市基础设施的可持续发展，通过有效整合土地资源，提高了城市基础设施建设的水平，实现了可持续的城市发展目标。
3. 引入市场化机制。
采用土地捆绑开发模式，引入了市场化机制，通过公开竞价等方式开放土地资源，吸引各方参与，实现了资源的最优配置和效益的最大化。
五、模式实施效果2.促进了城市基础设施建设的提升。
通过引入社会资本，推动了城市基础设施建设项目的实施和运营，提高了城市基础设施水平，为城市的可持续发展提供了更好的支撑。
PPP项目用地问题分析
PPP项目用地问题分析PPP项目用地问题分析作者 | 徐玉环来源 | 济邦咨询我国关于土地方面的规定，非常之多，且部分规定之间存在衔接不到位的地方；PPP项目用地仅是其中一个方面，其中涉及主体众多，且在诸多方面存在限制，非一文所能囊括。
本文仅从PPP项目操作实践过程中，所遇到的土地相关问题进行粗浅分析，供大家探讨。
一、PPP项目用地的取得根据《中华人民共和国土地管理法》第五十四条，“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得……（二）城市基础设施用地和公益事业用地……”从本规定可以看出，有偿出让方式是主要使用方式，划拨方式必须要符合相应的情形，并应报经县级以上人民政府批准。
各地在适用划拨地操作时，基本是按照《划拨用地目录》（2001年施行）明确列示的来操作。
划拨用地目录中，对于“城市基础设施用地和公益事业用地”等明确是可以以划拨方式取得，据此可以理解PPP项目中的大部分用地，可以采取划拨地；但对于社会基础设施项目用地（如教育设施、医疗卫生设施等），则强调其公益性和非营利性，否则根据规定将属于“应当以有偿方式提供土地使用权”的情形。
济邦咨询公司正在操作的新虹桥国际医学中心营利性医院项目中，各医院项目法人即是通过协议出让的方式获得相应的土地使用权。
关于基础设施及市政公用PPP项目（包括但不限于污水、垃圾焚烧发电、供气等），项目法人关于土地使用的权利，就我们的实际操作经验概括下来，主要有以下三种：项目法人享有划拨土地使用权、出让土地使用权以及通过租赁方式享有对土地使用的权利。
通常为平抑政府购买服务费用（或向公众收费水平）或者市政管线、站、场等涉及多方主体的用地，一般采取划拨用地的方式。
但划拨用地融资，目前争论不一。
当然也有项目法人通过出让方式获取土地使用权，但基本是采取协议转让的方式，由政府在PPP协议中保证项目用地获取，土地出让金上交财政，由财政统一调配，是否能用于该项目的补贴则不一定；在土地出让价格方面采取暂定价的方式，如果未来土地实际获取成本低于或高于该等成本，相应调高或调低相应的产品或服务的价格。
PPP土地整理及配套基础设施建设PPP项目实施方案
PPP土地整理及配套基础设施建设PPP项目实施方案一、基本情况1、项目名称：PPP土地整理及配套基础设施建设项目2、项目位置：该项目位于某省某市的一个新建区域，总用地面积为XXXX亩，其中需要土地整理的面积为XXXX亩。
3、项目建设主要内容：该项目主要包括土地整理及配套基础设施建设两个部分。
（1）土地整理：针对该区域内的已有农村土地，进行农村土地整治和城乡一体化开发，包括村庄环境整治，土地规划整理等。
（2）配套基础设施建设：该项目的基础设施建设主要包括道路、排水系统、供水系统、燃气系统、电力系统等各项基础设施建设。
4、项目总投资额：该项目总投资额约为XXXX万元。
（其中土地整理投资约为XXXX万元，配套基础设施建设投资约为XXXX万元。
）二、PPP模式及资金来源1、该项目采用PPP（政府和社会资本合作）模式实施，其中以政府投资为主导，社会资本为补充，共同建设、共同运营。
2、项目资金主要来源为政府、社会资本和金融机构贷款。
其中，政府投资占比约为50%左右，社会资本占比约为30%左右，贷款占比约为20%左右。
三、PPP模式运作机制1、项目管理模式（1）政府设立PPP项目管理机构（2）PPP项目管理机构进行PPP项目合作方案的编制、合作机构的甄选和管理（3）公开招标方式选定PPP项目合作机构（4）在PPP合作期间，PPP项目管理机构对PPP项目合作机构进行监管和评价2、项目收益分配机制（1）PPP合作期满后，政府回收自有土地，自有资产（2）PPP项目合作方运营期间所得的收益将按照约定的方式进行分配（3）PPP项目合作期间，政府对PPP合作方进行财务管理和考核3、风险分担机制（1）PPP合作期限内，由政府和PPP合作方共同承担项目风险和运营风险（2）PPP项目合作方承担违约风险4、PPP项目退出机制（1）PPP项目合作期限届满或提前解除合同时，PPP合作方应对政府提出的自有资产及其他承诺进行交还或履行（2）租赁期满后，PPP合作方所建设的基础设施自动划归政府（3）在PPP合作结束时，编号的土地将归还政府，并形成土地整理公共资源四、PPP项目实施流程1、项目策划阶段（1）确定PPP项目类型，明确PPP项目各方责任和权利（2）启动PPP项目管理机构，对项目进行详细的调查和研究，确定项目可行性及投资金额（3）制定PPP项目合作方案和资金来源方案（4）发起PPP项目投资招标2、项目开发阶段（1）PPP项目合作方与PPP项目管理机构达成初步合作意向（2）PPP项目管理机构对PPP项目合作方进行资格审核（3）PPP项目合作方准备PPP项目合作方案，提交PPP项目管理机构审核（4）PPP项目管理机构审核项目合作方案，决定是否进入下一步合作3、项目实施阶段（1）政府与PPP项目合作方签署PPP项目合作协议（2）PPP项目合作方按照PPP项目合作协议要求进行项目建设和运营（3）PPP项目管理机构对PPP项目合作方进行政策支持与监管4、PPP项目退出阶段（1）PPP项目合作期结束时，PPP项目合作方将项目主体资产和其他资产以书面形式归还政府（2）PPP项目管理机构和PPP项目合作方进行项目总结和评价五、项目风险分析1、技术风险：由于该项目涉及到重要基础设施建设，未来可能遭受技术风险，需要采取有效措施降低风险。
创新PPP项目土地捆绑开发模式案例分析——2022 年冬奥会延庆赛区PPP项目
2019年第4期【摘要】土地是PPP项目的重要生产要素，地方政府以何种方式和价格向社会资本方（项目公司）提供土地，很大程度上影响甚至决定了PPP项目的社会资本方（项目公司）投资回报水平。
2022年冬奥会延庆赛区PPP 项目现行土地招拍挂出让制度下，创新实施PPP项目土地捆绑招标，引入优质社会资本和可持续发展机制，有效推进项目的实施，对政府运作土地资源补偿型PPP项目有积极的启示和重要的借鉴作用。
【关键词】PPP；土地；捆绑招标延庆PPP项目是全国首例社会投资人、工程施工总承包和国有建设用地使用权“三合一”招标项目，尤其是其中经营性用地捆绑招标和“ROT （改建-运营-移交）+BOO（建设-拥有-运营）”的运作模式[1]引起业界广泛关注和讨论。
一、项目背景延庆赛区场馆作为2022年冬奥会三大场馆群之一，将建成绿色生态可持续发展的典范工程。
冬奥会延庆赛区PPP项目建设规模约10万平方米，包括国家高山滑雪中心、国家雪车雪橇中心及配套基础设施、延庆奥运村、山地媒体中心及配套基础设施。
项目静态总投资约28亿元（不含土地费用），项目合作期限约为30年，分为项目建设期、奥运服务期和项目运营期，整个项目将在2020年6月1日实现竣工。
2022年，北京冬奥会期间，延庆赛区将承担高山滑雪和雪车雪橇项目的比赛和训练。
赛后，两个竞赛场馆将继续承办世界杯等顶级国际赛事，同时成为大众体验冰雪和户外运动的重要场所；延庆冬奥村赛后将转换成为山地滑雪旅游度假酒店，为冰雪运动及山地活动爱好者提供服务；周边村落将打造成为一个集民宿、文化展示和旅游服务为一体的冬奥小镇；延庆赛区将成为集国际赛事、休闲度假、冰雪及山地运动、户外教育等主题功能为一体的京郊四季旅游新地标。
二、项目概况为推进实施2022年北京冬奥会场馆和相关基础设施建设，北京市人民政府市重大项目办牵头负责延庆赛区PPP项目捆绑招标，授权北京市延庆区人民政府（以下简称“延庆区政府”）统筹招标事宜，延庆区政府为项目实施机构，北京市规划和国土资源管理委员会（以下简称“市规划国土委”）为项目国有土地使用权出让方，北京控股集团有限公司（以下简称“北控集团”）为项目政府出资人代表。
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ppp “土地捆绑”策
在城镇化建设中，土地捆绑并不鲜见。
例如一些地方
政府进行土地出让时，为了保障地价的平稳，往往会考虑将经营性商业用地和保障房用地配套出让，这样做也可以解决保障房的供应量。
不过，过去几年的土地捆绑项目往往也会陷入逐利怪圈，例如，很多基建投资者会要求在给地方政府建设道路、水务管网时，将项目周边的土地低价出让于该开发企业，同时地方政府出于城市开发的考虑，往往也会利用土地换项目。
那么对于PPP项目来说，土地捆绑项目是否可行，又该
如何进行合理设计而不至于使其踏入追逐暴利的深水区
呢？
“以地养地”
在对于棚户区改造安置住房、廉租住房等保障性住房领域进行PPP模式设计时，会因商业价值少、收益率低等原因，难以吸引社会资本进入。
中国国际工程咨询公司研究中心处长、教授级高级工程师徐成彬认为，对于这样的准经营性项目来说，在引入PPP 模式时需要设置合理的利益补偿机制，以提升民间资本的积极性，实现现金流的平衡。
他认为，他曾经负责财务分析的
北京西红门经济适用房项目的捆绑式PPP具有一定的借鉴意
义。
2001 年，北京南城（老崇文区和老宣武区）进行旧城改造，南城居民需要搬迁到位于南四环西红门的经济适用房。
在当时，宣武和崇文是历史上的贫困区，因此如何保障搬迁之后的居民能够实现“居者有其屋” 、不受高房价的困扰是摆在北京市建设委员会面前的现实压力。
据了解，当时北京的经济适用房都集中在北部的回龙观和天通苑，房价在3000-3600 元/平方米，参考这样的市价标准，北京市政府对于西红门的经济适用房规划为单价不能超过3000 元/平方米。
不过实际上考虑到南城居民的购买力，最后招标文件建议该经济适用房最高销售单价不得超过2600 元/ 平方米。
于是，“价低者得”便成为了衡量西红门项目的“中标人”的重要指标。
然而，当时住房的建造成本都要达到2300-2400 元/平方米左右，按照这样的招标策略，西红门项目必将是一个乏人问津的“极瘦”项目。
为了平衡各方利益，该项目提出采用PPP模式设计方案。
在投融资规划方面，该经济适用房项目“捆绑”了周边更具盈利能力的商品房用地，形成一个大的经营性项目，即以商品房这种经营性资源来平衡经济适用房的资金回报。
在此基础上通过招标这种竞争机制选择这
个“捆绑”项目开发商。
不过，当时土地市场尚无“招拍挂”政策，北京的开发
企业普遍通过协商的方式从政府手中拿到价格便宜的项目用地。
纵然经过“捆绑式”设计，该项目对于很多北京开发企业仍旧没有足够的吸引力。
最终，该项目设计方选择开放市场，招揽外地开发商参与竞标。
2002 年6 月，这个北京市场史无前例的“捆绑式”项目的建设权由湖南电广传媒和长沙金海林置业联合体以17.65
亿元的总价获得。
据了解，整个项目开发建设总投资为50 亿元，项目联合体将该经济适用房的最高销售单价限定在2280 元/ 平米，经过四年的开发建设（经济适用房为两年），最终民企获得 3 亿元左右的利润。
整个项目融资经过这样的“捆绑式”设计，有效降低了风险。
徐成彬分析称，对于社会资本来说，将准经营性土地捆
绑一个经营性资源，可以有效改善和丰富PPP项目的现金流，增强财务可持续性，也有利于进行地块整体规划设计。
同时，他也指出，这类捆绑设计如今面临最大的问题是国家自2002 年开始对于土地政策进行了调整，经营性土地需要采取“招拍挂”手段上市。
这种情况下，方案研究应该转变思路，将某些非经营性项目或设施，作为经营性土地的必要配套工程，整体“招拍挂”上市，并约定非经营性项目或设施的建设质量和进度要求，通过市场手段实现资源最优化配置。
以地养铁”
在PPP 项目中，除了非经营性的土地可以选择和经营性用地捆绑的方式之外，近几年轨道交通捆绑线上用地也斩露头角。
例如，2014年，徐州市地铁三号线PPP项目对外招标，中标方
绿地集团和上海建工集团联合体便主张以“项目投融资建设+施工总承包+物业开发”的模式，除了承担起徐州地铁三号线的工程资金投入、规划设计、工程建设、运营等之外，还将参与地铁沿线区域的综合开发，以打造出集商业办公、酒店等功能于一体的地铁上盖城市综合体及配套服务实施。
2014 年底，由徐州市政府、绿地集团、上海建工集团、申通地铁联合成立了SPV项目公司，上海建工负责建筑承包EPC项目；申通地铁负责轨交运营；绿地则在联合体中扮演财务投资人和房地产开发商及联合体平台资源整合者等多重角色。
一位分析人士认为，轨道+物业的捆绑式合作的好处是一方面，相较于运营商主导地铁投资后再引入开发商的方式，捆绑式投资更有助于政府和社会资本在早期规划阶段识别和判断拟捆绑土地资源的价值。
另一方面，如果不进行捆绑，那么在投资结构中必然要切割出房地产和轨道交通两个项目公司，分散的项目结构使得房地产盈利的收
益难以输送到轨道交通中，势必存在资金
无法打通的问题
事实上，轨道交通与“上盖土地”捆绑式开发的模式在发达国家和地区推广应用的案例很多。
例如，港铁从上世纪90 年代就开始进行“物业+轨道发展”的模式。
经过十余年的发展，港铁轨道运营和物业发展利润比重已有70：30 倒
挂为36：64，物业发展成为港铁主要利润来源。
港铁承担了部分政府在城市发展建设的职能，通过城市发展与轨道建设两个不同的主体整合考虑，总体提高了社会与土地经济效益。
体现在，第一，港铁有机会前期参与规划阶段，并通过规划轨道与物业地块融合设计，最大化利用车站人流培育商业价值，创造日后更有利的土地增值条件。
同时，由于与车站对接的居民和就业人口有一定保证，也为将来的载客量及票务收入持续上升提供了稳定支持。
第二，由于充分参与前期规划，港铁有足够的权力和空间，让轨道建设与城市发展“同步进行” 。
第三，地铁物业范围不受站点范围限制。
港铁物业会出现在轨道路线穿过地块的空间，进行地基土建时，已对如何融合物业发展进行过考虑。
轨道建设时，必须对轨道上的物业发展设计充分考虑，充分让土地价值与效益最大化。
尽管“轨道交通+土地开发”模式可以整合资源提升资产价值，使得ppp项目全生命周期具有财务盈利能力和可持续性。
不过，过去几年在我国内地土地捆绑到地铁中却并不容易实现。
徐成彬对记者表示，他曾经负责北京地铁一号线苹果园交通枢纽土地开发项目策划，也选择了这一模式，得到了石景山区人民政府的肯定和支持，但最后面临的却是政府不得不将地铁交通枢纽工程与周边土地开发进行分家的尴尬，即前者由政府负责投资和建设，后者通过土地“招拍挂”上市运作。
当时从政策层面，地铁“上盖土地”捆绑开发尚需进行“招拍挂” ，直到2014 年政策层面才允许在轨道交通开发过程中，地铁沿线的项目土地可以避开“招拍挂” 环节。
不仅如此，对于一些承建商来说，土地捆绑方式让他们顾虑重重。
通常，土地捆绑包括两种形式，一种是通过土地一级开发带来增值收益后，政府按照一定比例分成实现与投资者分享。
然而自2014 年8 月《预算法》修订后不再有预算外收入，纳入财政总投入的土地很难轻易再让出。
于是只能通过第二种方式即土地二级开发出售商业地产的途径。
这样的话如果没有合理的PPP结构设计，最终难以把捆绑的土地转变为价值。
例如，某价值约70 亿元的一个轨交土地捆绑项目，被拆分成了两部分的交易结构。
其重资产投资的部分，政府希望以捆绑的土地的二级开发收益进行弥补，最终经过测算，为了平衡回报，
捆绑的地块需要再投入约200 亿进行二级开发。
易居研究院院长助理兼综合研究中心总经理崔霁认为，面对土地“招拍挂”的限制，如果房地产企业通过战略联盟，在获取轨交沿线土地时与地方政府谈判，设定一些量身定制的条件，例如要求拿地企业既有轨道交通建设、运营、管理经验，又有丰富的房地产开发经验。
这样，地方政府在土地招拍挂中设定这一条件
后，可以将很多单纯做房地产开发企业和地铁建设运营管理公司刨除在外，则更有利于项目进行。