2019芜湖市华强城R05地块项目定位及物业发展建议263P
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➢地块规模中等，不占有优势 R05地块占地5.88万平米，总建约12万平米，在整体项目中属于中等规 模
➢容积率较高，项目排布难度较大 R05地块容积率为2.04，学校占地较大，项目排布难度较大
➢缺乏优势资源 R05地块位于项目中部，远离长江及方特公园，地块内部有水景可利用 ，但非强势资源
第一部分 报告思路
经济走势
芜湖市宏观经济持续快速发展带动了房地产业的 发展，房地产市场向平稳发展期过渡
04年-08年芜湖市历年GDP走势
800
749.65 25.00%
700 600 500 400
19.70% 581.12
345.0174.60%400.6156.20% 479.72
16.50%
300
20.00% 15.80%15.00%
15% 150
75.82.7%97.2
142.9 171.9
10%
0 2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
南京 镇江 句容
马鞍山 巢湖
100Km
芜湖
沿江城市带
城镇发展轴
城市定位
长江中下游重要的综合交通枢纽、区域性经济文化 中心，先进的制造业基地，滨江特色旅游城市
芜湖是长江重要口岸，著名的鱼米之乡，与无锡、长沙、 九江并称为全国四大米市； 由于芜湖较早地辟为通商口岸，安徽最早的一批民族工业 在芜湖建立，进入21世纪，芜湖快速发展，先后建立了芜湖 经济技术开发区、芜湖长江大桥综合经济开发区、芜湖鸠江 经济开发区、芜湖南陵工业园、芜湖高新技术产业开发区等 11家重点园区，成为区域性经济中心； 芜湖旅游资源优越，早有“芜湖八景”，近有方特欢乐世 界，已发展成为滨江特色旅游城市。
欢迎
文末有福利
项目研究工作的阶段划分
2009/08/14
2009/08/26
2009/09/08
2009/09/14
第一阶段（市场调研） 市场现状及客户访谈
第二阶段（中期） 项目整体定位及物业发展建议
第三阶段（终期） 提交终稿
工作
➢城市发展、宏观经济背景研究 ➢房地产市场调研 ➢对政府官员及业内精英深度访谈 ➢项目地块解析及客户定位 ➢案例借鉴 ➢消费者深度访谈
25294 3463
32500 4755
5000
4000
3000
2000
1000
2004年
2005年
2006年
2007年
0 2008年
人均GDP（元）
折合美元
安徽经济第二强市， 仅次于省会合肥，城市 经济表现出良好的发展 势头
2019年底芜湖市人均 GDP达4755美元，目前 芜湖市房地产市场处于 快速速发展阶段逐渐转 向平稳发展阶段
项目属性
地块位于整体项目中部， 高容积率、限高、中等规 模开发用地
华强城 R05地块
➢项目规模大，开发时间长 项目总规模260亩，占据长江大桥综合开发区全部住宅开发用地
➢交通便利，配套逐渐完善 地块西邻芜湖三大南北主干道长江路和银湖路，交通便利； 由方特欢乐世界带动区域配套逐渐完善；
➢长江资源优势明显，火车道、机场噪音影响明显 毗邻长江，江景资源丰富； 军用机场航线在地块上方，火车道在地块北侧，对地块有直接影响；
1
项目本体分析
2
核心问题界定
——S-C-Q情境分析，挖掘项目实现目标的阻碍因素
3
城市背景研究
4
房地产市场分析
5
项目发展方向初判
项目开发背景
开发商背景
深圳华强集团有限公司，创建于 1979年，是一家以高科技产业为 主导的大型投资控股公司。在国内外拥有多家上市公司。集团连续 多年被列入全国500家最大工业企业 深圳华强集团有限公司自2019年底投资芜湖以来，携70亿巨资和 雄厚技术实力，引进经济特区先进的理念，着力打造华强旅游城项 目。
工作内容
收集的数据
项目和地区背景分析 •项目周边及地块勘察 •芜湖发展现状 •城市总体规划 •城市房地产市场状况
进行的访谈
•芜湖市房产局 •芜湖市规划局 •大桥开发区主任
房地产市场的集中 分析
•目标消费者访谈
•地产专业人士
•问卷涉及私营业主、产业员工、 •目标消费者深度访谈
区域置业等客户
•调查各区域重点楼盘
长三角都市圈
城市发展通道
紧密圈层
芜湖市位于安徽省东南部，长江下游南岸， 有安徽“小上海”之美誉，历史文化资源十分 丰厚； 皖南经济、文化、交通、政治中心，是国务 院批准的沿江重点开放城市，受南京1小时都 市圈辐射明显； 现设镜湖、弋江、鸠江和三山四个区，市区
人口105万。
核心圈层 扬州 滁州
50Km
江
中
路
8
7
7
12 长江中路商业街 2 芜湖德安羽绒有限公司
4 杨家门水厂
银湖中路干道——方特公园带动，欧尚超市、纺织城、巨龙超
周边概况 市、汉爵阳明大酒店等沿街分布，商业及居住氛围的成熟带动
区域逐渐融入主城
3 吉和大市场
1
2 福兆专卖店
3 方特假日酒店 4 巨龙超级市场 7 欧尚超市
银 湖2 中 2路
问题2： R05地块作为成员地块，如何定位才能更好的促进整盘发展 ？
问题3：面对我们的客户，R05地块提供什么样的生活模式（产品+服务）？
第一部分 报告思路
1
项目本体分析
2
核心问题界定
3
城市背景研究
——从经济、人口、规划了解城市的发展脉络
4
房地产市场分析
5
项目发展方向初判
城市位置
长江中下游重点沿江城市，南京一小时都市圈辐 射城市
69.0%
150.2 60% 600
51.4%
49.8%
35.7%88.9 59.3
45% 450 30% 300
28.2%
47.0%
51.7% 615
435.8 28.5% 30.0%
20.3%
287.2
220.9
41.1%40% 25%5043.7Fra bibliotek25.9 28.9
13.6 17.2
11.4%
3
3 34
5
5
6 6 5 7
4
96 10
11
8
7
8
8
5 9
5 金宝大酒店 5 芜湖纺织城
8 汉爵阳明大酒店
地块概况
地块位置并非最佳，干扰因素较多，内部有可塑资源，高容 积率和学校成为项目排布限制因素
R05地块 面积（万平米）
用地性质 用地年限 建筑限高（米） 建筑密度（%）
容积率 绿化率（%）
停车位 居住人口
经济目标：在现有的区域资源、区位、项目资源条件下，实现 项目利润最大化；
战略目标：帮助企业实现战略转型，通过打造专业团队，塑造 精品项目，形成华强城开发模式模板，最终实现全国各大城市旅 游地产复制的终极目标；
风险目标：合理开发各地块，在统筹全局下，规避内部项目竞 争，防范因地块各自为政导致的整体品牌弱化。
工业厂区
1 巨勇集团 2 芜湖德安羽绒有限公司
3 雅苑 4 景江东方 5 香格里拉花园 6 艺江南 7 春江花园 8 牡丹园
休闲娱乐
1 凤翔云农家美食城 2 徽韵食府
2
14
2
5
3
3
42 12 1 6
3 34
5
12
5
4 6
6
5
7
3 安徽凯帆化工有限公司 4 杨家门水厂
3 方特假日酒店，方特公园
4 美食街
项目整体被主干道切开，各地块价值差异较大；
限高和容积率限制项目产品类型，成为项目定位的约束条件；
片区机场及火车道造成噪音影响，为项目开发带来诸多不利因 素。
利润最大化是非刚性目标，本项目是探索开发，诸多约束 条件提升风险，因此从风险的控制以及整盘操控方面考虑 对于目标的实现更有价值
核心问题分析
R2
地块北侧一段铁路将对 居住环境造成一定影响
地块处于空军主航道， 机场噪音是项目最大不利 因素
经济技术开发区
空军导航站
主城区
主航道
周边概况
项目所在区域商业配套已相对成熟，由主城和开发 区的过渡区域逐渐融入到主城中
行政文卫
住宅小区
1 1
1 芜湖职业技术学院
1 大桥安置房
2 开发区管委会
2 紫苑
3 杨家门专科医院 4 东方医院 5 向阳小学 6 芜湖河运学校 7 市二十九中 8 芜湖机械高级技工学校
第一部分 报告思路
1
项目本体分析
——寻找项目发展的思路与出路
2
核心问题界定
3
城市背景研究
4
房地产市场分析
5
项目发展方向初判
区域概况
项目所在区域为主城边缘，是城市交通枢纽并有优 越自然资源，但受到机场及火车噪音影响
项目位于镜湖区，主城 边缘，临近开发区，属于 过渡地带；
项目位于长江东岸，长 江大桥、合芜高速公路南 侧，银湖路、长江路两条 主干道经过。项目是城市 交通枢纽，兼具优越的自 然景观资源
我们想要什么？ （针对目标的规范分析）
➢战略目标：打造精品项目，塑造 企业品牌 ➢经济目标：利润最大化 ➢风险目标：风险控制
S
我们有什么？ （针对现状的实证分析）
➢经验：前面两期的产品定位没有实 现 ➢区域：消费者陌生，认可度下降 ➢项目：噪音影响，有一定景观
核心问题是什么？
问题1：在现有的市场格局下，华强城整盘未来的发展占位如何 ？
快速发展期
平稳发展期
8,000-20,000US＄ 减缓发展期
固定资产 近年来芜湖房地产投资快速增长，其占固定资产投资 投资 比例稳定增长，房地产行业处于快速增长期
01-08年芜湖房地产开发投资走势
01-08年芜湖固定资产投资走势
200
75% 750
55%
150 41.1%
100
50.4%
26.9%
城市认知点：方特欢乐世界
➢方特欢乐世界是华强集团着力打造的大型城市综合游乐场，总面积约125万 平方米，是亚洲目前规模最大的第四代主题公园； ➢方特欢乐世界在长三角区域具有广泛的影响力，成为大桥开发区的核心主体， 带动城北区域走向成熟，是华强给芜湖和长三角的一张名片。
项目开发目标与约束
客户目标 约束条件
•客户访谈表
假设和量化
•区域价值分析的结果 •案例借鉴 •目标客户分析
进行的分析
•地块解析和界定 •芜湖城市性质研判 •宏观经济背景分析 •区域房地产供求情况分析 •区域价值分析
•土地市场分析 •房地产市场供给分析 •房地产需求分析 •目标消费者价值取向分析 •区域发展趋势分析 •消费者需求分析
•定位的市场及资源支撑条件 •物业发展建议
城市 GDP
合肥 1664
芜湖 745
滁州 512
淮南 449
巢湖 482
马鞍山 636
房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系
小于4% 萎缩
4%-5% 停滞
5%-8% 稳定发展
大于8% 高速发展
0-800US$ 启动期
人均GDP与房地产发展关系
800-5,000US$
5000-8,000US$
8
7
11
8
5 国元农业保险有限公司
5 金宝酒家
7
7
6 大汉松骨足疗
8
7 巴比伦KTV
5
商业配套
8 汉爵阳明大酒店、KTV 9 金色阳光花园浴场
以项目为圆心， 1.5KM为半径区
1 农贸市场 2 福兆专卖店 3 吉和大市场 4 巨龙超级市场
5 芜湖纺织城
9 艺江南商业街
6 香格里拉商业街 10 中鹰汽车专卖店
7 欧尚超市
11 天门山西路商业街
8 银河路商业街 12 长江中路商业街
域配套图
2 3 4
96 10
8 9
周边概况
长江中路干道——曾经厂房密集，八十年代繁华一 时，现今工厂倒闭，区域没落，期待改造
4 东方医院
3 安徽凯帆化工有限公司
1 农贸市场 1 巨勇集团
2
4 1 5 3
42 12 1 6
1
长
4
5.88 二类居住
70年 36 30 2.04 35 830
4800
4 内部坡地
3 内部水塘
1 长江大桥高架
2 火车道
1 2
R08
R07 3R045
R03
R09
R06
R04
G01
G02 R01
R010
R011
R02
区域属性
由方特公园及大型社区带动，区域发展成熟，逐 步向主城区融入
区域发展不均
银湖中路沿线商业、娱乐发达，沿街酒店、超市、沿 街商铺密集，而曾经繁华的长江中路由于沿线工厂大 多倒闭而没落，亟待改造。
10.00%
200
5.00%
100
0
0.00%
2004年 2005年 2006年 2007年 2008年
GDP（亿）
增幅（%）
04年-08年芜湖人均GDP走势
35000 30000 25000 20000 15000 10000
5000 0
15392 1924
17750 2195
21045 2695
重点项目带 动区域成熟
方特公园带来大量人流量，同时带动与公园相关的酒 店、餐饮业的发展，香格里拉等住宅项目入住带动生 活氛围，促使与生活相关的超市、大卖场繁荣
由“过渡区”向 主城区融入
区域原本为主城与开发区之间的过渡地带，目前由于 大量人口入住，娱乐、商业、休闲服务业的发展，区 域成熟度大幅提升，正逐步融入主城范围
➢房地产市场深度剖析 ➢案例借鉴 ➢整体发展战略 ➢项目定位 ➢物业发展建议
最终成果 ➢房地产市场调查分析结果
➢提交整体报告 （中期）
➢根据客户建议深化研 究，完善报告 ➢05地块开发策略
➢提交整体报告 （终稿）
芜湖整体市场分析
及华强城项目研究报告
解析城市 解析地产 解析项目
项目前期基础调研工作——重点供给和需求结构性特征
➢容积率较高，项目排布难度较大 R05地块容积率为2.04，学校占地较大，项目排布难度较大
➢缺乏优势资源 R05地块位于项目中部，远离长江及方特公园，地块内部有水景可利用 ，但非强势资源
第一部分 报告思路
经济走势
芜湖市宏观经济持续快速发展带动了房地产业的 发展，房地产市场向平稳发展期过渡
04年-08年芜湖市历年GDP走势
800
749.65 25.00%
700 600 500 400
19.70% 581.12
345.0174.60%400.6156.20% 479.72
16.50%
300
20.00% 15.80%15.00%
15% 150
75.82.7%97.2
142.9 171.9
10%
0 2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
南京 镇江 句容
马鞍山 巢湖
100Km
芜湖
沿江城市带
城镇发展轴
城市定位
长江中下游重要的综合交通枢纽、区域性经济文化 中心，先进的制造业基地，滨江特色旅游城市
芜湖是长江重要口岸，著名的鱼米之乡，与无锡、长沙、 九江并称为全国四大米市； 由于芜湖较早地辟为通商口岸，安徽最早的一批民族工业 在芜湖建立，进入21世纪，芜湖快速发展，先后建立了芜湖 经济技术开发区、芜湖长江大桥综合经济开发区、芜湖鸠江 经济开发区、芜湖南陵工业园、芜湖高新技术产业开发区等 11家重点园区，成为区域性经济中心； 芜湖旅游资源优越，早有“芜湖八景”，近有方特欢乐世 界，已发展成为滨江特色旅游城市。
欢迎
文末有福利
项目研究工作的阶段划分
2009/08/14
2009/08/26
2009/09/08
2009/09/14
第一阶段（市场调研） 市场现状及客户访谈
第二阶段（中期） 项目整体定位及物业发展建议
第三阶段（终期） 提交终稿
工作
➢城市发展、宏观经济背景研究 ➢房地产市场调研 ➢对政府官员及业内精英深度访谈 ➢项目地块解析及客户定位 ➢案例借鉴 ➢消费者深度访谈
25294 3463
32500 4755
5000
4000
3000
2000
1000
2004年
2005年
2006年
2007年
0 2008年
人均GDP（元）
折合美元
安徽经济第二强市， 仅次于省会合肥，城市 经济表现出良好的发展 势头
2019年底芜湖市人均 GDP达4755美元，目前 芜湖市房地产市场处于 快速速发展阶段逐渐转 向平稳发展阶段
项目属性
地块位于整体项目中部， 高容积率、限高、中等规 模开发用地
华强城 R05地块
➢项目规模大，开发时间长 项目总规模260亩，占据长江大桥综合开发区全部住宅开发用地
➢交通便利，配套逐渐完善 地块西邻芜湖三大南北主干道长江路和银湖路，交通便利； 由方特欢乐世界带动区域配套逐渐完善；
➢长江资源优势明显，火车道、机场噪音影响明显 毗邻长江，江景资源丰富； 军用机场航线在地块上方，火车道在地块北侧，对地块有直接影响；
1
项目本体分析
2
核心问题界定
——S-C-Q情境分析，挖掘项目实现目标的阻碍因素
3
城市背景研究
4
房地产市场分析
5
项目发展方向初判
项目开发背景
开发商背景
深圳华强集团有限公司，创建于 1979年，是一家以高科技产业为 主导的大型投资控股公司。在国内外拥有多家上市公司。集团连续 多年被列入全国500家最大工业企业 深圳华强集团有限公司自2019年底投资芜湖以来，携70亿巨资和 雄厚技术实力，引进经济特区先进的理念，着力打造华强旅游城项 目。
工作内容
收集的数据
项目和地区背景分析 •项目周边及地块勘察 •芜湖发展现状 •城市总体规划 •城市房地产市场状况
进行的访谈
•芜湖市房产局 •芜湖市规划局 •大桥开发区主任
房地产市场的集中 分析
•目标消费者访谈
•地产专业人士
•问卷涉及私营业主、产业员工、 •目标消费者深度访谈
区域置业等客户
•调查各区域重点楼盘
长三角都市圈
城市发展通道
紧密圈层
芜湖市位于安徽省东南部，长江下游南岸， 有安徽“小上海”之美誉，历史文化资源十分 丰厚； 皖南经济、文化、交通、政治中心，是国务 院批准的沿江重点开放城市，受南京1小时都 市圈辐射明显； 现设镜湖、弋江、鸠江和三山四个区，市区
人口105万。
核心圈层 扬州 滁州
50Km
江
中
路
8
7
7
12 长江中路商业街 2 芜湖德安羽绒有限公司
4 杨家门水厂
银湖中路干道——方特公园带动，欧尚超市、纺织城、巨龙超
周边概况 市、汉爵阳明大酒店等沿街分布，商业及居住氛围的成熟带动
区域逐渐融入主城
3 吉和大市场
1
2 福兆专卖店
3 方特假日酒店 4 巨龙超级市场 7 欧尚超市
银 湖2 中 2路
问题2： R05地块作为成员地块，如何定位才能更好的促进整盘发展 ？
问题3：面对我们的客户，R05地块提供什么样的生活模式（产品+服务）？
第一部分 报告思路
1
项目本体分析
2
核心问题界定
3
城市背景研究
——从经济、人口、规划了解城市的发展脉络
4
房地产市场分析
5
项目发展方向初判
城市位置
长江中下游重点沿江城市，南京一小时都市圈辐 射城市
69.0%
150.2 60% 600
51.4%
49.8%
35.7%88.9 59.3
45% 450 30% 300
28.2%
47.0%
51.7% 615
435.8 28.5% 30.0%
20.3%
287.2
220.9
41.1%40% 25%5043.7Fra bibliotek25.9 28.9
13.6 17.2
11.4%
3
3 34
5
5
6 6 5 7
4
96 10
11
8
7
8
8
5 9
5 金宝大酒店 5 芜湖纺织城
8 汉爵阳明大酒店
地块概况
地块位置并非最佳，干扰因素较多，内部有可塑资源，高容 积率和学校成为项目排布限制因素
R05地块 面积（万平米）
用地性质 用地年限 建筑限高（米） 建筑密度（%）
容积率 绿化率（%）
停车位 居住人口
经济目标：在现有的区域资源、区位、项目资源条件下，实现 项目利润最大化；
战略目标：帮助企业实现战略转型，通过打造专业团队，塑造 精品项目，形成华强城开发模式模板，最终实现全国各大城市旅 游地产复制的终极目标；
风险目标：合理开发各地块，在统筹全局下，规避内部项目竞 争，防范因地块各自为政导致的整体品牌弱化。
工业厂区
1 巨勇集团 2 芜湖德安羽绒有限公司
3 雅苑 4 景江东方 5 香格里拉花园 6 艺江南 7 春江花园 8 牡丹园
休闲娱乐
1 凤翔云农家美食城 2 徽韵食府
2
14
2
5
3
3
42 12 1 6
3 34
5
12
5
4 6
6
5
7
3 安徽凯帆化工有限公司 4 杨家门水厂
3 方特假日酒店，方特公园
4 美食街
项目整体被主干道切开，各地块价值差异较大；
限高和容积率限制项目产品类型，成为项目定位的约束条件；
片区机场及火车道造成噪音影响，为项目开发带来诸多不利因 素。
利润最大化是非刚性目标，本项目是探索开发，诸多约束 条件提升风险，因此从风险的控制以及整盘操控方面考虑 对于目标的实现更有价值
核心问题分析
R2
地块北侧一段铁路将对 居住环境造成一定影响
地块处于空军主航道， 机场噪音是项目最大不利 因素
经济技术开发区
空军导航站
主城区
主航道
周边概况
项目所在区域商业配套已相对成熟，由主城和开发 区的过渡区域逐渐融入到主城中
行政文卫
住宅小区
1 1
1 芜湖职业技术学院
1 大桥安置房
2 开发区管委会
2 紫苑
3 杨家门专科医院 4 东方医院 5 向阳小学 6 芜湖河运学校 7 市二十九中 8 芜湖机械高级技工学校
第一部分 报告思路
1
项目本体分析
——寻找项目发展的思路与出路
2
核心问题界定
3
城市背景研究
4
房地产市场分析
5
项目发展方向初判
区域概况
项目所在区域为主城边缘，是城市交通枢纽并有优 越自然资源，但受到机场及火车噪音影响
项目位于镜湖区，主城 边缘，临近开发区，属于 过渡地带；
项目位于长江东岸，长 江大桥、合芜高速公路南 侧，银湖路、长江路两条 主干道经过。项目是城市 交通枢纽，兼具优越的自 然景观资源
我们想要什么？ （针对目标的规范分析）
➢战略目标：打造精品项目，塑造 企业品牌 ➢经济目标：利润最大化 ➢风险目标：风险控制
S
我们有什么？ （针对现状的实证分析）
➢经验：前面两期的产品定位没有实 现 ➢区域：消费者陌生，认可度下降 ➢项目：噪音影响，有一定景观
核心问题是什么？
问题1：在现有的市场格局下，华强城整盘未来的发展占位如何 ？
快速发展期
平稳发展期
8,000-20,000US＄ 减缓发展期
固定资产 近年来芜湖房地产投资快速增长，其占固定资产投资 投资 比例稳定增长，房地产行业处于快速增长期
01-08年芜湖房地产开发投资走势
01-08年芜湖固定资产投资走势
200
75% 750
55%
150 41.1%
100
50.4%
26.9%
城市认知点：方特欢乐世界
➢方特欢乐世界是华强集团着力打造的大型城市综合游乐场，总面积约125万 平方米，是亚洲目前规模最大的第四代主题公园； ➢方特欢乐世界在长三角区域具有广泛的影响力，成为大桥开发区的核心主体， 带动城北区域走向成熟，是华强给芜湖和长三角的一张名片。
项目开发目标与约束
客户目标 约束条件
•客户访谈表
假设和量化
•区域价值分析的结果 •案例借鉴 •目标客户分析
进行的分析
•地块解析和界定 •芜湖城市性质研判 •宏观经济背景分析 •区域房地产供求情况分析 •区域价值分析
•土地市场分析 •房地产市场供给分析 •房地产需求分析 •目标消费者价值取向分析 •区域发展趋势分析 •消费者需求分析
•定位的市场及资源支撑条件 •物业发展建议
城市 GDP
合肥 1664
芜湖 745
滁州 512
淮南 449
巢湖 482
马鞍山 636
房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系
小于4% 萎缩
4%-5% 停滞
5%-8% 稳定发展
大于8% 高速发展
0-800US$ 启动期
人均GDP与房地产发展关系
800-5,000US$
5000-8,000US$
8
7
11
8
5 国元农业保险有限公司
5 金宝酒家
7
7
6 大汉松骨足疗
8
7 巴比伦KTV
5
商业配套
8 汉爵阳明大酒店、KTV 9 金色阳光花园浴场
以项目为圆心， 1.5KM为半径区
1 农贸市场 2 福兆专卖店 3 吉和大市场 4 巨龙超级市场
5 芜湖纺织城
9 艺江南商业街
6 香格里拉商业街 10 中鹰汽车专卖店
7 欧尚超市
11 天门山西路商业街
8 银河路商业街 12 长江中路商业街
域配套图
2 3 4
96 10
8 9
周边概况
长江中路干道——曾经厂房密集，八十年代繁华一 时，现今工厂倒闭，区域没落，期待改造
4 东方医院
3 安徽凯帆化工有限公司
1 农贸市场 1 巨勇集团
2
4 1 5 3
42 12 1 6
1
长
4
5.88 二类居住
70年 36 30 2.04 35 830
4800
4 内部坡地
3 内部水塘
1 长江大桥高架
2 火车道
1 2
R08
R07 3R045
R03
R09
R06
R04
G01
G02 R01
R010
R011
R02
区域属性
由方特公园及大型社区带动，区域发展成熟，逐 步向主城区融入
区域发展不均
银湖中路沿线商业、娱乐发达，沿街酒店、超市、沿 街商铺密集，而曾经繁华的长江中路由于沿线工厂大 多倒闭而没落，亟待改造。
10.00%
200
5.00%
100
0
0.00%
2004年 2005年 2006年 2007年 2008年
GDP（亿）
增幅（%）
04年-08年芜湖人均GDP走势
35000 30000 25000 20000 15000 10000
5000 0
15392 1924
17750 2195
21045 2695
重点项目带 动区域成熟
方特公园带来大量人流量，同时带动与公园相关的酒 店、餐饮业的发展，香格里拉等住宅项目入住带动生 活氛围，促使与生活相关的超市、大卖场繁荣
由“过渡区”向 主城区融入
区域原本为主城与开发区之间的过渡地带，目前由于 大量人口入住，娱乐、商业、休闲服务业的发展，区 域成熟度大幅提升，正逐步融入主城范围
➢房地产市场深度剖析 ➢案例借鉴 ➢整体发展战略 ➢项目定位 ➢物业发展建议
最终成果 ➢房地产市场调查分析结果
➢提交整体报告 （中期）
➢根据客户建议深化研 究，完善报告 ➢05地块开发策略
➢提交整体报告 （终稿）
芜湖整体市场分析
及华强城项目研究报告
解析城市 解析地产 解析项目
项目前期基础调研工作——重点供给和需求结构性特征