建设用地审查报批工作

建设用地审查报批工作
一、国家建设用地
（一）几个名词解
1、国家建设用地：国家建设所使用的土地，又称国有建设用地，它包括国家所有的土地国家征收的原属于农民集体的土地。

2、农用地转用：将农用地依据土地利用总体规划、土地利用年度计划和国家规定的批准权限批准后转变为建设用地的行为，也称为农用地转为建设用地，它体现了土地用途制度的核心。

3、土地征收：国家为公共利益的需要，依法将集体所有土地征为国家所有，并给予补偿的行为。

注意征收与征用的区别。

（二）审批权限。

1、农用地转用审批权限：（1）从项目层次看，国务院批准的建设项目，国务院有关部门、国家计划单列企业和省政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目，涉及农用地转为建设用地的，报国务院批准，除此以外的由省政府批准或省政府授权市（洲）政府批准农用地转用。

（2）从土地利用规划层次看，长株潭衡四城市中心城区建设用地由国务院批准农用地转用，其余城市和城镇（建制镇）建设用地由省政府批准，村庄、集镇建设用地由市（洲）政府批准。

2、土地征收审批权限：
1）基本农田；
2）耕地超过35公顷（525亩）；
3）其它土地超过70公顷（1050亩）。

其余的报省政府批准，市、县政府没有批准征收权利。

3、两者关系：
征收农用地必须先行办理农用地转用审批，两者可以同时办理农用地转用审批，两者可以同时办理但一般不得先征收后转用，符合条件的，可以只转用不征收，如集体建设用地，也可以只征收不转用，如垃圾填埋场、城市公园和绿地、水库淹没区等。

（1）转用权（国）、征收权（国或省）——报国务院同时批准；
（2）转用权（省）、征收权（省）——报省政府同时批准；
（3）转用权（省）、征收权（国）——先转（省）后征（国）
（三）三种报批方式的主要特点及资料要求。

1、城市批次用地：（1）批次数量和规模有限；（2）用县政府土地开发论证报告代替发改等相关部门意见：（3）无须填供地方案；（4）无须压矿与地灾资料；（5）商品房用地必须纳入批次报批。

2、圈内单个项目用地：（1）必须提供立项资料和规划平面图与用地规划许可证；（2）无须填供地方案；（3）无须压矿和地灾资料；（4）可以多个项目打捆报批。

3、圈外单独选址项目用地：（1）必须提供立项、可研、初设和规划手续；（2）必须填供地方案；（4）必须有地灾和压矿资料；（5）圈外划拨地不收新增费。

（四）报批资料及要求。

1、文字资料：（1）农用地转用和土地征收报批单；（2）呈报意见；（3）一书四方案；（4）土地权属汇总表和分类面积表；（5）耕地补充验收确认书和指标确认书等；（6）预审意见；（7）土地开发利用论证报告；（8）初设批复；（9）压矿与地灾资料；（10）征地告知确认及听证材料。

2、图纸资料：（1）勘测定界图及技术报告；（2）1：10000标准分幅土地利用现状国；（3）土地利用总体规划国；（4）补充耕地位置国和竣工验收国；（5）经审定的平面布置国或线型工程平面国。

3、相关部门意见：
（1）规划：
批次用——蓝线图、平面布置图；
圈内单个项目用地——蓝线图、平面布置图、用地规划许可证。

圈外单独选址项目用地——蓝线图、平面布置图、用地
规划许可证
（2）发改（略）；
（3）林业（略）；
（4）环保（略）。

（五）几个具体问题。

1、关于项目立项：
（1）项目名称
（2）项目建设内容
2、关于产业政策和供地政策：
（1）禁止目录
（2）限制目录
3、关于控制指标：
（1）工业项目：①投资强度；②容积率；③办公及生活服务设施；④建筑密度（系数）；⑤绿地率。

（2）其它项目：①行政办公用地；②学校用地；③安置用地；④加油站用地。

二、其它审批事项
（一）乡（镇）村集体建设用地。

1、概念：只改变土地的用途或土地使用权，不改变土地的所有权，俗称“只转不征”。

2、范围：
（1）兴办乡（镇）、村公益事业和公共设施；
（2）兴建农村村民住宅；
（3）兴办各类工商企业。

上述（1）可使用本集体经济组织以外的农民集体所有的土地；（2）（3）项必须使用本单位经济组织农民集体所有的土地。

（二）临时用地。

1、适用范围：（1）工程项目的堆场、运输通道和其他临时设施；（2）架设地上线路、铺设地下管线进行地质勘探等；（3）采石、挖砂、取土等；（4）为选择建设地址对土地进行勘测的；（5）搭建临时性设施或者存储货物；（6）其他确需临时使用土地的。

2、审批权限：（1）临时使用基本农田的，报省国土资源厅批准；（2）临时使用其他耕地的，报市国土资源局批准；（3）临时使用其他土地的，报县国土资源局批准。

3、几点规定：
（1）临时使用10日内不改变地形地貌的，免办批准手续；
（2）临时用地使用期限一般不超过2年，工期较长的重点工程一般不超过3年；
（3）临时用地不能超出批准范围和约定用途使用土地，也不得修建永久性建筑物、构筑物和其他设施；
（4）临时用地期满后，必须清除废弃物，恢复土地原
状。

（三）用地区位调整
1、审批条例：（1）拟调入用地必须符合土地利用总体规划和城市规划；（2）省政府农用地转用和土地征收审批单仍未失效；（3）原批准用地仍保持土地利用现状，尚未实施征地；（4）所安排项目必须符合国家产业政策和供地政策；（5）征地补偿必须按调整时的政策标准执行，并按规定做好被征地农民的社会保障工作；（6）拟调入用地的总面积、农用地转用面积、占用耕地面积不得突破原批准的面积。

2、资料要求：（1）请示报告；（2）调整用地区位面积地类对照表；（3）理由及依据文件；（4）原批文及报件资料；（5）拟调入用地的报批资料。

（四）改变用途审批
1、审批条件：（1）原经省批准农用地转用和土地征收；（2）符合土地利用总体规划和城市规划；（3）城乡规划主管部门同意；（4）农用地转用和征收审批单仍在有效期内；（5）改变用途导致新增费等报批规费发生变化的，应按规定补缴。

2、资料要求：
（1）请示报告
（2）规划部门意见
（3）原审批单及报件资料
（4）涉及变更项目的，须提供变更项目的立项文件和设计文件
征地拆迁补偿工作
（一）
一、征地补偿的实施主体
根据《中华人民共和国土地法实施条例》第25条规定：征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市县人民政府组织实施。

根据《长沙市补偿安置条例》第3条规定，县人民政府土地、劳动和社会保障、民政行政主管部门按职责分开，负责征地补偿安置具体工作。

其它有关部门依照各自的职责共同做好相关工作。

征地补偿由国土部门负责，就业培训和社会保障由劳动部门负责，失地农民最低生活保障由民政部门负责，住房安置由县人民政府负责，失地农民转户，由公安部门负责农村集体资产处置和分配，由农村经营管理部门负责。

二、征地程序
征地程序包括八大程序，即
预征公告程序
↓听证程序征地审批程序
↓
征地公告程序
↓
调查登记程序
↓
征地补偿安置方案征求意见公告程序
↓听证程序征地补偿安置方案实施公告程序
↓
征地补偿安置方案实施程序
↓
抄报有关部门程序
三、征地补偿
征地补偿包括土地补偿费，劳务安置费和被征收土地上的附着物和青苗补偿。

其补偿依照《中华人民共和国土管理法》第47条规定，由省、自治区和直辖市人民政府制定。

目前，我县征地补偿标准是按省人民政府湘政发[2009]43号文件，即湖南省人民政府《关于公布湖南省征地补偿标准的通知》和长沙市[2010]96号函所规定的标准执行，其执行标准是区片地价，征地补偿的区域是县为单位划分并公布，征地补偿是土地补偿费和劳力安置费两项之和，被征收土地上的附着物和青苗补偿由省政府授权并批准，按长沙市人民政府103号令所规定的标准执行，其标准如下：
月1日起施行，征地补偿标准包含土地补偿费和安置补助费两项费用。

青苗补偿费按长沙市政府103号令标准执行，水田1700元/亩，旱土1190元/亩，经济林、园地6800元/亩，林地3400元/亩；生产设施包干费用水田2500元/亩，旱土1200元/亩，其他为800元/亩。

2、长沙市人民政府根据43号文件，结合各县（市）实际对征地补偿区域进行划分（见长政函[2010]96号）。

3、水域其补偿标准参照水田标准执行，交通用地、工矿居民点参照水田标准执行，无青苗补偿费和集体设施包干设施补偿费。

四、拆迁补偿
房屋拆迁补偿费
货币安置方式房屋拆迁补偿标准
单位：元/m 2 农村集体经济组织统一安
置的农户补拆迁房屋的补
偿 非农户及货币安置的农户被拆迁房屋的补偿
房屋的主体价格按合法面积
补偿 房屋装修和室内设施按合法面积包干补偿 室外设施按合法面积和人口限额补偿 购房补偿按合法面积补偿
留地安置方式房屋拆迁补偿标准
1、房屋室外设施补偿：（1）按合法建筑面积80元/平方计算；（2）每户按人口数5000元/人计算，独生子女的凭计生部门的《独生子女证》增加5000元。

（3）以上两项合计4口之家包干补偿不超过34000元；5口之家包干补偿不超过42500元；6口及6口以上之家包干补偿不超过51000元。

2、购房补助费：农业户根据拆除房屋的合法建筑面积，第一、二层的按600元/平方，第三层（含三层）以上的购房补助费按200元/平方计算，另外按需安置的农业人数另增加21500元/人，支付给县人民政府提供安置保障住房。

非农户的第一、二层的购房补助费按1000元/平方，第三层（含三层）以上的购房补助费按300元/平方计算。

符合购买安置保障住房条件的，购买面积为每人50平方米，购买
价格按平方米均价880元确定，剩余或超出规定购买面积的部分按市场价格找补差价。

3、生产用房：每户不超过100平方米，未经批准的超面部分一律不予补偿；生产用房包干补偿后，不再补偿其他费用。

生产用房需四面有墙体、填心门窗，畜舍、杂层高茺在2.2米以上，达不到以上标准的按50%计算。

4、农用工具：按每户850元补偿，上表未列入。

五、安置模式
城市规划区内被征地农民城市规划区外被征地农民
不具备货币安置条件的不具备货币安置条件的
货币安置农村集体经济组织
统一安置
货币安置农村集体经济组织
统一安置
住房安置生产安置住房安置生产安置
县（市）、区人民政府提供经济房源纳入城
镇居民
社会保
障体系
纳入城
镇就业
服务体
系
集中重
建或者
零星安
置
调地安置
征地补偿标准
备注：1、根据湘政发[2009]43号文件规定，征地补偿标准从2010年3月1日起施行，征地补偿费和安置补助费两项费用。

青苗补偿费按《长沙市征地补偿实施办法》（市政府103号令）标准执行。

2、长沙市人民政府根据43号文件，结合各县（市）实际对征地补偿区域进行划分（见长政涵[2010]96号。

3、交通用地、工矿居民点、水域其补偿标准参照水田标准执行。

交通用地、工矿居民点无青苗补偿费和集体设施包干设施补偿费。