江阴徐霞客镇(璜塘镇)宏观

城市化水平： 2020年69.0%。
宏观经济运行概况
江阴生产总值分析
单位:亿元
2500 2000 1500 1000 500 0 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年
2004年到2008年，江阴国内生产总值每年增长率都在百分之二十以上，2008年国内生 产总值增长率更是达到了28.5%，宏观经济效益稳步攀升。 2009年受金融危机滞后效应影响，生产总值出现了放缓，但仍保持了12.0%的增长率。 未来在中央政府调整经济结构，加强产业扶持的情况下，区域经济仍将保持较快发展。
宏观市场小结
房地产具有金融资产属性，在通胀预期强化的条件下，房 房地产具有金融资产属性，在通胀预期强化的条件下， 地产价格走低可能性不大。 地产价格走低可能性不大。
江阴当地购买力较强，在城市化建设不断推进下，江阴的 江阴当地购买力较强，在城市化建设不断推进下， 房地产市场仍有较大的潜力。 房地产市场仍有较大的潜力。 城东区域随着开发建设的深入，区域整体的商务和居住环 城东区域随着开发建设的深入， 境都将大幅度改善，区域价值潜力较大。 境都将大幅度改善，区域价值潜力较大。
单位:套 200 160 120 80 40 0 长江国际 浦江23 月成交套数 67 13 一方城 110 怡江城 东方大院 金色水岸 水岸新都 12 58 23 23 阳光国际 敔山湾花 花园 园 42 13
从消化情况来看，城东板块由于整体环境较为成熟，各案的去化速度较为平均， 其中东方大院以花园洋房提升项目品质的策略取得了相对较好的市场消化成绩。 结合产品来看，城东板块的区域认可度较高，因此在江阴市场内价格较高。区域 内的购房者购买力强大，并对于产品品质要求较高，高品质的项目更受区域客户 的青睐。
2006年到2008年，江阴固定资产投资增长率都在10%以下；2009年全市完 成固定资产投资500.79亿元，同比增长25.1%，较08年同期增幅17.5个百 分点，江阴固定资产投资增长猛增。 江阴城市化建设进程加快，城市化水平迅速提高。
江阴房地产市场概况
江阴房地产开发投资额分析
单位:亿元
120 100 80 60 40 20 0 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年
收入增长速度
54000 43282 45000 38171 36000 27757 23955 27000 20252 16113 18000 13702 21013 18602 24214 32805 27119 30184 46430
9000
0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
宏观经济运行概况
江阴户籍总人口增长速度
单位: 万人
150 120 90 60 30 2004年 0
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
江阴人口总体保持稳定增长，2009年全市户籍总人口为120.35万人，同 比增长0.3%。人口增长促进房地产市场刚性需求。
2010年
万人
宏观经济运行概况
阳
光
敔
山
湾 花
一
江
怡
方
色
岸
花
园
区域住宅市场分析
单位:套
3000 2400 1800 1200 600 0 长江国际 供应量 需求量 2692 1951 浦江23 234 13 一方城 817 661
各案供需分析
供应量 需求量
怡江城 1050 664
东方大院 1488 1382
金色水岸 水岸新都 405 271 753 592
江阴房地产市场概况
江阴商品房销售面积分析
单位:万平方米
2010年 2009年 2008年 2007年 2006年 2005年 2004年 0 40 80 120 160 200 240 280
前几年，房地产市场需求稳定增长，2008年受国际国内经济环境影响，房地产 市场需求急剧萎缩，2009年在通胀预期下，江阴的房地产市场需求急剧猛增， 同比增长近百分之三百。 未来房地产市场虽然受到政策打压，但在通胀预期进一步加压的情况下，市场 需求仍有较大空间。
楼盘房型信息统计
楼盘名 湖畔花园鑫湖 湾 璜塘海润一号 中江大院 金凤中路商 住楼一期 桃源新居 合计户数 供应比例/成 交比例 销售率 194 2.05% 102 1.44% 1287 14% 974 14% 4826 51% 3522 50% 1059 11% 784 11% 2103 22% 1716 24% 一房 供应 销售 二房 供应 销售 三房 供应 销售 四房 供应 销售 供应 其他 销售 合计 供应 2692 234 817 1050 1488 9469 100% 销售 1951 13 661 664 1382 7098 100%
楼盘基本信息统计
楼盘名称 湖畔花园鑫湖湾 璜塘海润一号 中江大院 金凤中路商 住楼一期 桃源新居 2010年1月 193 158 82% 3909 8
开盘日期
纳入网上套数
去化套数
销售率
成交均价
月均去化套数
项目特色：从项目规模看，区域楼盘以20万平方米以上的大盘为主； 从产品类型看，在售个案都以花园洋房的产品来提升项目品质；从 产品形态看，各案产品类型均较为丰富，房型面积范围较大。 从销售情况看，区域内在售楼盘的销售价格差距较大，但销售速度 较平均，说明区域购房者对于价格并不十分敏感。
单位:万平方米 300 240 180 120 60 0 2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2007年之前，江阴每年的房地产竣工面积保持相对稳定；2008年，由于07、08 年对房地产大幅度投资开发效应显现，当年的房地产竣工面积出现了急剧反弹。 2009年竣工面积下降，但整体仍保持在较高位运行。比照09年江阴房地产的投 资额，未来江阴的房地产市场供应仍较为充足。
宏观市场分析
江阴区域介绍
江阴地处长江三角洲经济腹地，有着较强的经济竞争力和深厚的历史人文底蕴， 江阴地处长江三角洲经济腹地，有着较强的经济竞争力和深厚的历史人文底蕴， 作为现代化的工业港口城市，具有广阔的发展前景。 作为现代化的工业港口城市，具有广阔的发展前景。
江阴市总面积987.5平方公里，是 长江下游新兴的滨江港口城市和 交通枢纽城市，是历史上著名的 军事重镇和重要商港。 江阴连续多年领跑中国县域经济， 创造了全国百分之一的上市公司、 近二百五十分之一的地区生产总 值、超三百分之一的财政收入。 2008年，江阴市实现地区生产总 值1 530亿元，在第八届全国县域 经济基本竞争力评价中名列第一， 实现“六连冠”。
宏观经济运行概况
江阴人均GDP 江阴人均 GDP 分析
单位:万元
20
15
10
5
0 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年
2004年到2008年，江阴人均GDP每年增长率在百分之二十以上，至2008年江阴人均 GDP达到12.76万元，同比增长28.2%，远高于全国GDP增长幅度，综合实力快速提高。 2009年受金融危机后续影响，人均GDP增速放缓，同比增长11.6%，但仍高于全国 （8.2%）增长水平。
产品结构分析 楼盘基本信息统计
楼盘名称 湖畔花园鑫 湖湾 璜塘海润一 号 中江大院 金凤中路商 住楼一期 桃源新居 产品类型 低层,高层 低层,多层 多层,小高层 多层,小高层 多层 建筑面积 65000 11000 15900 37900 19300 占地面积 65566 9005 10171 37752 13006 容积率 0.99 1.2 1.6 1 1.5 面积范围 高层:130-260 低层:400-700 多层:80-150 低层:170-400 多层:100-160 小高层:80-140 多层:90-140 小高层:110-120 80-140 总价范围 高层:97-195 低层:640-1120 多层:80-150 低层:170-400 多层:33-53 小高层:28-49 多层:29-47 小高层:42-47 33-59
2007、2008年，江阴房地产开发出现高增长；2009年江阴房地产开发出现减 速现象，当年完成房地产开发投资78.95亿元，较08年同比仅增长1.5%。 尽管09年受政策影响，江阴的房地产开发出现减速，但总量仍保持在高位运 行，房地产业是区域经济的重要组成部分。
江阴房地产市场概况
江阴房地产竣工面积分析
52.58%
75.68%
72.98%
74.03%
81.60%
74.96%
从供应上来看，三房供应比例最高达51%；其次为其他房 型和二房，分别为22%和14%。迎合了江阴当地消费群体的 居住喜好。 从成交比例来看，三房房型所占比例最高，达50%；其次 为其他大面积房型为24%和23.97%。 从销售率看，个案住宅整体销售率为74.96%。江阴整体的 房产市场销售情况较好。
城镇职工年平均工资
人均可支配收入
江阴城镇职工年平均工资和人均可支配收入稳步增长，2009年增长率分别 为13.4%和12%，随着收入的不断增长，人民生活水平资产投资分析
单位:亿元
700 600 500 400 300 200 100 0 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年
江 23
方
江
园
国 际
长
浦
东
金
水
从成交价格看，城东板块价格表现好于城西板块，城西板块的成交价格集中 在5500-6000元/平方米的区间内；城东板块的成交价格由于区位差别而差异 较大，区位优势明显的价格在11000元/平方米左右，区位较偏远的在70008000元/平方米的区间内。 市场上产品的价格差距来看，由于城东板块产品上的差距相对较大，导致 产品之间出现了明显的价格差距。整个市场上多以大面积的普通住宅产品为 主，符合江阴购房者的消费偏好。
楼盘面积段信息统计
80以下 楼盘名 供应 湖畔花园鑫湖 湾 璜塘海润一号 中江大院 金凤中路商 住楼一期 桃源新居 合计户数 供应比例/成 交比例 销售率 8 6 / / 54 546 5.8% 50% 销售 4 0 / / 53 272 3.8% 供应 71 65 387 9 96 628 6.6% 72% 销售 54 8 343 7 40 452 6.4% 供应 314 19 67 44 / 453 4.8% 66% 销售 216 0 30 44 / 298 4.2% 供应 299 / / 93 / 427 4.5% 82% 销售 287 / / 32 / 350 4.9% 供应 181 2 24 183 138 542 5.7% 90% 销售 154 0 20 182 129 489 6.9% 80-90 90-100 100-110 110-120
住宅市场分析
项目分布图
璜塘海润一 号
湖畔花园鑫 湖湾
金凤中路商 住楼一期 中江大院
项目分布图
桃源新居
璜塘海润一 号
湖畔花园鑫 湖湾
中江大院
金凤中路商 住楼一期
区域住宅市场分析
各案成交价格分析
单位:元/平方米 15000 12000 9000 6000 3000 0
城 国 际
城
大 院
水 岸
新 都
江阴整体规划
城市新一轮规划，加速城市发展和完善，推进城市化进程，导入大量人口， 城市新一轮规划，加速城市发展和完善，推进城市化进程，导入大量人口， 整合优势资源，本地经济及房地产有更多的上升空间。 整合优势资源，本地经济及房地产有更多的上升空间。
城市规划区： 城市规划区：全市区域，总面积988平方公里。 城市规划用地范围： 城市规划用地范围：东起江阴市界，西至新沟 河，南起南快速路，北至长江，总面积约198平 方公里。 城市性质：现代化的工业港口城市，交通枢纽， 城市性质： 历史文化名城。 城市人口规模： 城市人口规模：55万人。 城市用地规模： 城市用地规模：6600公顷，人均建设用地120平 方米。 城市化水平预测： 城市化水平预测： 市域总人口： 2020年145万人。 城镇人口： 2020年100万人。 城市目标： 城市目标：建成富有特色的现代化滨江城市。 城市发展方向： 城市发展方向：向西、向南发展，完善东北。 城市规划结构： 城市规划结构：保持沿江带状组团的结构形态。 城市空间结构： 城市空间结构：一城四区即中心城区、澄东片 区、澄西片区、长泾片区、青阳片区。
阳光国际 花园 1386 1293
敔山湾花 园 644 271
从供需结构来看，得益于区域整体房地产市场的良好状态，整体呈现供需平衡， 城东板块在目在现有市场下,取得较好的销售率。 预计在目前通胀预期压力增加的情况下，如果后续缺少新增供应入市，区域将 出现供求失衡的趋势。
区域住宅市场分析
各案月成交套数比较