发生销售退回业务,只冲记收入,不冲回已结转成本

问题：“19、发生销售退回业务，只冲记收入，不冲回已结转成本。

”
学习体会：
退房，是最近房地产市场趋冷时候的重点和热点。

今天就学它了。

一、退房介绍
退房也是一个复杂的业务，究竟什么情况下购房者有权利退房，什么情况开发单位想退房，目前的规定比较复杂。

总体来说，出现退房情况归集起来主要有四种原因：一是开发单位违约；二是购房者违约；三是双方都不违约，但双方就退房问题达成一致意见；四是双方都违约，但协商达不成一致意见。

但是，现在讨论的基本都是开发单位违约，购房者有权退房的情况
1、《商品房销售管理办法》中的规定
⑴套型与设计图纸不一致
第十九条：“房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。

买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

”
⑵面积误差过大
第二十条：面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。

买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。

⑶房地产商变更规划、设计
第二十四条：“经有关部门批准的规划、设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。

买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。

房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

”
⑷房屋主体结构质量有问题
第三十五条：“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。

经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

”
是否属于主体结构质量，不能凭购房者主观臆断，需要通过有资质鉴定单位的鉴定，确定存在主体质量问题，经买受人申请就可以解除合同。

但本条仅限于房屋主体结构质量问题。

如属于保修范围内普通质量问题的，可要求开发商履行保修责任但不支持退房。

2、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的规定
⑴未取得相应资格
第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起
诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

”
根据《中华人民共和国合同法第》五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

”
⑵擅自抵押和出卖
第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

“
⑶隐瞒重要事实
第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

”
⑷房屋主体结构质量有问题
第十二条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

”
这条规定同《商品房销售管理办法》第三十五条基本一致。

⑸房屋质量问题严重影响正常居住使用
第十三条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

”
这条规定的比较含糊，没有规定具体的认定标准，因此，判决过程中根据具体情况有很大的自由裁量权。

“严重影响居住”应是所存在的质量问题足以影响居住，其不可修复或不宜修复。

此质量问题既包含施工问题也包含设计问题，判断是否影响居住则从社会习惯性可接受的居住条件和居住环境考虑，需符合常人生理和心理及社会风俗习惯的正常标准。

同时，对于室内空气质量、是否符合《民用建筑节能条例》节能标准等等，在有的地方也作为符合签署质量问题的标准。

⑥面积误差过大
第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

”
这条规定同《商品房销售管理办法》第二十条基本一致。

⑺延迟交付房屋
第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。

对方当事人
没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

”
⑻延迟办理产权
第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

”
⑼无法获得贷款
第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。

因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

”
注意：本条对购房者和开发单位双方都有约束力。

3、《中华人民共和国合同法》中的规定
第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
因重大误解订立的；
在订立合同时显失公平的。

”
同时，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中也有类似的规定：
第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

”
因此，如果销售广告和宣传资料严重违反事实，给购房者造成重大误解的，可以退房。

4、合同中的特殊约定
商品房的制式合同，是很受购房者和大众群体诟病的，经常会被评为“霸王条款”。

根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“格式条款是当时事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

”采用格式条款的合同称为格式合同，或制式合同。

合同法中对于制式条款有很多限制：
第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

”
第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。

对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。

格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

”
因此，对于合同中的特殊约定，通常采用非制式的条款，或者采用附件的形式进行特殊约定。

在这些条款中，可以对退房的理由进行额外的约定。

5、特殊提示
⑴价格变动
依据合同法第六十三条及其释义，对仅因房价波动而退房的要求一般不予支持。

因此，前一阵子闹得沸沸扬扬的杭州万科购房者退房的事件，只能是无话可说。

⑵没有备案
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条：“当事人以商品房预售合同未按照
法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

”
6、开发单位的情况
开发单位会碰到形形色色的退房，甚至有时候开发单位自己也想退房，说说几个有意思的退房理由哈：
⑴按揭贷款办不下来；
⑵房屋转卖；
⑶假按揭退房；
⑷人为调整利润调回；
⑸人为调整销售量退回；
⑥人为调减利润调回；
⑺纳税筹划调回；
⑻提住房公积金；
⑼房屋降价碰上的退房，例如万科；
⑽啥也不为。

上述理由有的有道理，有的没有道理，有的是购房者主动，有的是开发单位主动。

但是，是否能办下来退房，光有这些理由是不够的。

7、退房前后差价谁来赔
对于这种情况，是很多购房者心理不平衡的地方，也是很多开发单位予以利用的地方。

例如：购房者与开发单位2004年签署商品房协议，当时购买单价4000元/平方米，经过几年变化，目前房价为9000元/平方米。

目前符合商品房的交付条件了，但是开发单位违约，购房者有权利退房。

这时候退房应当按照什么价格予以补偿呢？
⑴按照购买时的价格补偿；
⑵按照现在的价格补偿；
⑶按照购买时的价格，按照合同计算的违约金和赔偿金补偿。

从道理上来说，如果开发单位仅按照合同签订时的价格给予补偿，有违公平原则。

通常来说，如果由于开发单位的违约导致的退房，购房人有权依法解除合同，并根据实际情况要求开发商承担退还全部购房款、赔偿贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费、违约金、惩罚赔偿金等法律责任。

二、退房的流程
1、退房的阶段
商品房的买卖涉及的周期比较长，因此退房因要分为几个阶段分别对待：
⑴订金(定金或认购金)阶段
如果购房者已向卖方支付了订金(定金或认购金、保证金、会员费等)，但没有说明所交款项的性质，也没有任何约定，开发单位应当向购房者退回所交款项。

如果卖方所售项目有《预/销售许可证》，购房者与卖方有约定，所交款项为定金，且如果买卖双方就《商品房买卖合同》达不成一致意见，最终没有签订合同，如果由于购房者的原因，所交款项予以没收，定金一律不退。

⑵已做备案登记阶段
买卖双方已到房地产主管机关做了备案登记，但房屋还未交付使用，这个阶段如果一方想退房首先要与对方协商，看能否达成一致意见。

如果双方达成了一致意见，要以书面形式表示出来，签订正式退房协议。

协议的内容主要应包括双方同意解除原房屋买卖合同、违约责任由谁来承担、如何退款、如何履行等问题。

如果买卖双方中一方违约，且达不成一致意见，那么主张解除合同的一方，应当通知对方：合同自通知到达对方时解除。

对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

如果双方协商达不成退房协议，可直接向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。

此外双方还应到房地产登记主管机关办理注销预售登记手续。

⑶交付使用阶段
在房屋竣工后，购房者已办理了入住手续，交了政府部门应收的税费之后，但房产证还没有办理下来之前退房的，这个阶段要求退房的一般都是购房者，大多是开发单位违约。

这个阶段除与第二个阶段要求一致外，还涉及到物业、装修损失、税费、搬离时间等问题。

如开发单位违约，装修损失应经过中介机构评估，确定装修损失。

购房者还应与物业公司签订解除物业管理的合同，卖方所代收的税费也应退还。

如达不成协议，购房者可向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。

⑷房产证办理完毕阶段
房产证办理完毕之后，房屋的所有权已完成了转移，除非合同里有约定，否则一般情况下购房者是不能退房的。

但如果发生前面所说的允许退房的情况，需双方到房地产发证机关办理房产证过户或注销手续。

2、退房的资料
由于各地相关部门的具体要求不一致，因此可能会有部分不一致。

但是通常应当包括的材料有：
⑴购房者要求退房的书面申请，及开发单位的同意函；
⑵原商品房预售合同或销售合同；；
⑶开发单位经办人身份证明；
⑷购房者身份证明；
⑸开发单位退款证明；
⑥撤销抵押证明（有抵押时）。

3、房地产交易市场
房地产交易市场对于撤销备案和退房是很敏感的，因此在审查的时候特别严格。

这个需要在签合同之前就想着退房的开发单位和购房者格外注意。

三、销售退回的会计处理
1、相关会计准则的规定
⑴《企业会计准则第14 号——收入》
第九条企业已经确认销售商品收入的售出商品发生销售退回的，应当在发生时冲减当期销售商品收入。

销售退回属于资产负债表日后事项的，适用《企业会计准则第29号——资产负债表日后事项》。

销售退回，是指企业售出的商品由于质量、品种不符合要求等原因而发生的退货。

⑵《企业会计准则第29号——资产负债表日后事项》
第五条企业发生的资产负债表日后调整事项，通常包括下列各项：
（三）资产负债表日后进一步确定了资产负债表日前购入资产的成本或售出资产的收入。

2、销售退回的具体情况
⑴退回属于未确认收入的情况
这种情况比较简单，不涉及到收入和成本的调整，直接还款即可。

⑵退回属于本期确认收入的情况
应冲减当期的销售收入，以及相关的成本、税金。

注意：由于营业税和所得税纳税时点的不一致，在预收款的情况下，会存在调整的营业税与当期的营业税不吻合的情况，甚至会出现当期损益表中同时出现收入额很大，但营业税金额为红字的情况。

⑶退回属于本期以前确认收入的情况
应冲减退回月份的主营业务收入，以及相关的成本、税金。

⑷在年度财务报告批准报出前退回，已经确认收入的情况
报告年度或以前年度销售的商品，在年度财务报告批准报出前退回，应冲减报告年度的主营业务收入，以及相关的成本、税金等。

⑸在年度财务报告批准报出前退回，未确认收入的情况
由于未确认收入，不影响资产负债表日前的收入，因此如不是大规模的数额较大的退回，通常不用作调整，应当考虑是否披露。

⑥有现金折扣或销售折让的情况
销售退回时，对已发生的现金折扣或销售折让，应同时冲减销售退回当期的折扣、折让；如果该项销售在资产负债表日及之前已发生的现金折扣或销售折让的，应同时冲减报告年度相关的折扣、折让。

（这条规定是在以前的会计准则指南规定的，新准则不见这条规定。

但是感觉还是很有道理的）。

四、销售退回的税务规定
1、发票
根据《发票管理办法实施细则》第三十四条规定：开具发票后，如发生销货退回需开红字发票的，必须收回原发票并注明“作废”字样或取得对方有效证明；发生销售折让的，在收回原发票并注明“作废”字样后，重新开具销售发票。

由于商品房发票没有要求一定开具红字发票，通常是收回原发票即可。

2、营业税
根据《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》16号文第三条第一款规定：单位和个人提供营业税应税劳务、转让无形资产和销售不动产发生退款，凡该项退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后的营业额中减除。

3、所得税
在新所得税法和实施条例中对销售退回没有直接规定，但在那个所得税“红宝书”（所得税释义）中有相应的解释：“企业已经确认销售货物收入的售出货物发生销售退回的，应当在发生时冲减当期销售货物收入。

销售退回，是指企业售出的货物由于质量、品种不符合要求等原因而发生的退货。

”
因此基本同会计处理相一致。

此外，由于所得税有年度汇算清缴的情况，在年度所得税汇算清缴之前发生的销售退回，通常调整报告年度会计报表相关的收入、成本等，并相应调整应纳税所得额及应交的所得税。

具体可以同税务部门进行沟通。

4、预交税金的调整
由于房地产企业的所得税和土地增值税采用预交方式，因此在产生销售退回的时候，会影响当期预交税金
净额。

五、特殊情况
1、违约金和赔偿金的发票
头疼问题之一：对于个人产生的各种违约金和赔偿金，什么是税务认可的发票和单据？
2、面积不相符的情况
头疼问题之二：对于面积不相符，特别是实际面积少于合同面积的情况，通常很难将原发票区回后再开具新发票的，因此很难调整销售收入的（再一次bs一下以票控税）。

对于减少面积超出3%的情况，很可能会面对双倍返还的情况，双倍头疼。

对了，说了半天还没有说本条规定呢，“发生销售退回业务，只冲记收入，不冲回已结转成本”，成本不跟着收入走，没有技术含量，不说也罢。