南充房地产市场调查报告

南充房地产市场调查报告
前言 (3)
第一章、宏不雅经济情形查询拜望 (4)
第一节、公平易近经济全然情形 (4)
1、2006年中国宏不雅经济概要 (4)
2、2007年中国宏不雅经济预期 (5)
第二节、全国房地产行业全然情形 (5)
1、宏不雅调控 (5)
2、价格涨幅 (6)
3、近期国度和处所对房地产调控实施的重要政策 (7)
4、2007年房地产行业趋势 (12)
第三节、四川省及二级都市房地产开创投资增幅情形 (14)
1、2006年四川房地产市场显现特点 (14)
2、2006年四川重要二级都市房地产开创投资增幅情形 (15)
第二章、南充市宏不雅情形及房地产市场分析 (16)
第一节、南充市宏不雅经济及都市成长筹划概况 (16)
1、都市概况 (16)
2、经济情形 (18)
3、房地产政策情形 (20)
4、都市成长筹划 (21)
5、南充市公平易近经济和社会成长第十一个五年筹划纲领 (22)
第二节、南充市2006年房地产市场成长特点 (24)
1、三区房地产市场情形 (24)
2、三区房地产价格情形 (26)
3、花费者购买特点分析 (28)
4、成长趋势分析 (30)
第三章、南充市中高等室庐市场分析 (34)
第一节、供给市场情形 (34)
1、产品形状供给分析 (34)
2、面积及户型供给情形 (35)
第二节、多层中高等室庐项目分析 (35)
1、多层中高等项目简析 (36)
2、价格分析 (40)
2.1、04-06年主力价格走势 (40)
2.2、2006岁尾部分代表性楼盘价格汇总 (40)
第三节、电梯公寓中高等室庐项目分析 (41)
1、电梯公寓中高等项目简析 (41)
2、价格分析 (43)
第三节、2007年中高等室庐供给分析 (44)
1、多层项目推出面积分析 (44)
2、电梯公寓项目推出面积分析 (44)
3、拍卖地块推出面积预估分析 (45)
第四节、中高等室庐发卖速度加快 (46)
第五节、高等室庐步入品牌竞争 (46)
第四章、花费者需求查询拜望 (47)
1、查询拜望样本概述 (47)
2、项目品牌存眷度查询拜望 (48)
3、产品形状接收度查询拜望 (50)
4、面积及户型需求查询拜望 (51)
5、购买力查询拜望 (54)
6、配套需求查询拜望 (56)
7、物业治理费接收查询拜望 (57)
第五章、市场机会与风险分析 (59)
1、市场机会分析 (59)
2、威逼分析 (59)
前言
南充房地家当成长差不多步入成熟成长时期、进入了全方位竞争的时代。

房地产开创不仅须要雄厚的资金实力、优胜的社会资本整合才能，更要有计策性的全局眼光、专业的开创及营销才能。

“览大年夜局者要、持势者久”，房地产市场研究及项目定位应遵守市场背景与规律、围绕开创计策的目标来把握偏向、在对市场精准掌控的前提下对项目进行定位与开创。

本次查询拜望以行业及都市成长的高度为组织设计要点，站在宏不雅计策的高度不雅察行业、商量都市、研析项目。

并将以下研究成果聚拢成本案，为项目标开创与策划供给客不雅材料借鉴。

第一章、宏不雅经济情形查询拜望
第一节、公平易近经济全然情形
1、2006年中国宏不雅经济概要
2000年到2006年，中国宏不雅经济连续7年保持8%至10%阁下适度增长区间内的安稳较快运行。

“十一五”开局之年的2006年，中国宏不雅经济总体运行安稳，经济社会成长取得了明显成就。

中国经济成长显现“高增长、高效益、低通胀”的优胜局面。

2006年以来，中心采取了一系列宏不雅调控政策，进入三季度后取得了初步成效，经济运行总体上显现出"增长快、运行稳、质量高"的成长格局，实现了"十一五"的优胜开局。

2006年前三季度，国内临盆总值达到141477亿元，同比增长10.7%，增幅比上年同期加快0.8个百分点。

估量2006年中国GDP增长率为10.48%。

宏不雅调控成效明显，经济运行状况优胜。

起首是国内临盆总值增速高位回落。

第二，工业临盆增速回落。

第三，固定资产投资增速回落。

第四，泉币信贷增速高位趋稳。

此次宏不雅调控政策是及时和有效的，不仅有效地幸免了经济运行由偏快转向过热，把过快的增速放慢了下来，同时也没有显现大年夜的回落，幸免了经济运行的猛烈波动。

这重要得益于此次宏不雅调控：
一是多重用力。

既看重泉币政策，也应用了财务政策；既看重用经济手段、司法手段，也恰当应用须要的行政方法，在应用泉币政策和财务政策时，还综合应用了多种政策对象。

二是边看边调。

在4月份出台的上调金融机构贷款基准利率差不多上，又分别于7月份和8月份两次上调金融机构存款预备金率和存贷款利率。

三是微量频调。

在短短半年内，仅泉币政策就动用了4次，而每次调剂的力度不大年夜，存款预备金率上调0.5个百分点，存贷款利率调剂都在0.27个百分点。

2、2007年中国宏不雅经济预期
中国经济立即实现连续第4年两位数增长之时，2007年宏不雅经济政策大年夜局已定。

威望机构和专家广泛估量，2007年，中国经济将连续2006年的高位增长态势，增长率将保持在10%阁下。

2006年12月5日至12月7日中共中心政治局会议指出，将“保持加强和改良宏不雅调控，保持和扩大年夜经济成长的优胜势头”列为来岁经济工作八项重要义务的首位，提出必须保持宏不雅经济政策的连续性和稳固性，合时适度进行预调和微调，确保经济安稳较快成长。

”中国来岁将加强和改良宏不雅经济调控，以确保2007年经济稳固、快速地增长。

“稳”成为中国来岁宏不雅经济政策的凸起特点。

中心经济工作会议提出，做好来岁经济工作，最重要的是保持经济安稳较快成长，防止显现大年夜的起落。

“将‘好’放在‘快’前，这是2006年中心经济工作会议的一大年夜亮点，意味着中国经济成长思路将更看重调剂经济构造和改变增长方法，重视质量和效益。

中国经济将步入一个加倍重视科学成长的轨道。

”
第二节、全国房地产行业全然情形
1、宏不雅调控
房地产调控，对庶平易近而言是稳固房价、进步生活质量；在宏不雅经济层面，是有效防止接洽关系行业投资过热、包管经济安稳运行。

2006年以来，房地产市场经历了一轮新的调控，“稳固房价，调剂住房构造”是2006年中心当局调控房地产市场的重要目标。

为了达到这一目标，加息、“国六条”、“90㎡·70%”、“限外”等等涉及金融、信贷、地盘、税收等多项政策按序出台，调控从“宏不雅范畴”深刻“微不雅层面”。

2、价格涨幅
2.1、投资涨幅
2006年1-9月，全国房地产开创投资连续安稳增长，房地产开创投资12902.4亿元，同比增长24.3%，增幅上升2.1个百分点。

室庐房地产开创投资占70.3%，个中，经济有用房开创投资占3.2%。

东、中、西部地区商品室庐开创完成投资同比增长分别为22.7%、53.0%、33.6%，个中，东部地区商品室庐开创投资增幅明显低于中、西部地区。

2006年1-9月，全国完成购买地盘面积24054.23万㎡，同比降低3.0%，同比客岁增幅回落了6.1个百分点，低于商品房施工面积涨幅的21.9个百分点、新开工面积21.0个百分点。

总体来看，2006年1-9月房地产市场正在朝着宏不雅调控的目标偏向成长：室庐为主的房地产开创投资安稳增长；商品房施工、落成和新开工面积均大年夜幅上升；房地产开创企业本年地盘购买面积有所削减，完成地盘开创面积上升。

2.2、价格涨幅
2.2.1、房地产市场价格涨幅情形
纵不雅2006年中国房地产市场，房价可用“且调且涨”四字来形容。

2006岁首年代，发改委和国度统计局宣布查询拜望数据，2月份全国70个大年夜中都市房屋发卖价格同比上涨5.5%；二季度，全国70个大年夜中都市房屋发卖价格同比上涨5.7%；到了10月份，全国70个大年夜中都市房屋发卖价格则同比上涨5.4%，房价涨幅全然获得操纵。

房地产投资增速差不多趋势稳固，房价大年夜幅上涨的势头也获得初步遏制，房地家当步入连续、稳健成长的轨道。

2.2.2、2006年上半年房价变更特点
（一）、商品房价格连续上涨，但涨幅有回落迹象；存量房价格小幅降低。

（二）、各类室庐价格上涨较快，低价位室庐价格涨幅较大年夜。

（三）、各地区房价均呈上涨态势，部分都市房价涨幅较高。

从2006年上半年的房价走势看，全国房价上涨较快、涨幅较大年夜，但在5月末国度出台调剂住房供给构造、稳固住房价格的政策后，房价涨势有趋缓迹象。

3、近期国度和处所对房地产调控实施的重要政策
3.1、加息
央行上调金融机构贷款基准利率27个基点，即个中5年以上的贸易房贷基准利率由本来的6.12%上调至6.39%；5年以上公积金贷款由现行年利率4.41%调剂为4.59%。

央行当时表示，本次上调金融机构贷款利率是为了进一步巩固宏不雅调控成果，保持公平易近经济连续、快速、调和、健康成长的优胜势头，进一步发挥经济手段在资本设备和宏不雅调控中的感化。

点评：
2006年加息的直截了当诱因是第一季度GDP增长过快、固定资产投资同时显现过热的现象。

央行此举直截了当意图在于操纵信贷，一季度的新增贷款几乎完成了央行半年的贷款目标，信贷的增长刺激了投资增长，进而推动了商品价格上涨，而这些钱大年夜多流入房地产和其他固定资产投资行业，专门多家当显现产能余外。

加息有利于调剂公平易近经济增长的速度，也意味着国度对经济宏不雅调控的开端。

3.2、国六条
时刻：2006年5月17日
重要内容：
(一)、切实调剂住房供给构造。

重点成长中低价位、中小套型通俗商品住房、经济有用住房和廉租住房。

各地都要制订和实施住房扶植筹划，对新建住房构造提出具体比例要求。

(二) 、进一步发挥税收、信贷、地盘政策的调剂感化。

严格履行住房开创、发卖有关政策，完美住房让渡环节税收政策，有差别地适度调剂信贷政策，引导
和调剂住房需求。

科学确信房地产开创地盘供给范畴，加强地盘应用监管，禁止囤积地盘行动。

(三)、合理操纵都市房屋拆迁范畴和进度，减缓被动性住房需求过快增长。

(四)、进一步整顿和规范房地产市场秩序。

加强房地产开创扶植全过程监管，禁止擅自变革项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行动。

(五)、加快城镇廉租住房轨制扶植，规范成长经济有用住房，积极成长住房二级市场和租赁市场，有步调地解决低收入家庭的住房困难。

(六)、完美房地产统计和信息披露轨制，加强房地产市场信息透亮度，周全、及时、精确地宣布市场供求信息，保持精确的舆论导向。

点评：
国六条产生于国务院总理温家宝当日主持召建国务院常务会议，研究促进房地家当健康成长的方法。

会议认为，中心客岁实施加强房地产市场调控的决定打算和安排以来，各地区、各部分做了大年夜量工作，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步获得克制。

但房地产范畴的一些问题尚未全然解决，主假如少数大年夜都市房价上涨过快，住房供给构造不合理抵触凸起，房地产市场秩序比较纷乱。

国六条拉开了2006年国度对房地产行业宏不雅调控的序幕，是日后出台的各项政策的总的指导方针。

而此次的国六条在宏不雅性中又具有专门强的针对性，注解楼市调控不是对房地产市场的整体打压，而是保持连续、稳健的家当成长。

3.3、国十五条
时刻：2006年5月17日
重要内容：
经济有用房扶植目标9月底前颁布；90㎡以下住房须占项目总面积7成以上；购房不足5年让渡须交营业税；空置3年以上商品房不得作为贷款典质物；小我住房贷款首付比例不低于3成；栖身用地供给量7成用于中低价位中小套型；地盘闲置2年将被收回应用权；各地都市年内建立廉租住房轨制。

点评：
国十五条涉及面广、力度大年夜，被认为是国六条的细则之一，该政策是对房地产市场阻碍最大年夜的政策，直截了当导致了上海房地产一、二手交易量的降低同时对房地产行业的成长起到经久的阻碍感化。

因为各地都将会出台新政细则对国六条和国十五条进行进一步的阐释，此后各地就国十五条所出台的细则，以及各部委就国六条、国十五条所进行的进一步调控，将2006年宏不雅调控的力度充分凸显出来。

3.4、预售
时刻：2006年7月10日
重要内容：
加强商品房预售许可治理。

房地产开创企业取得预售许可证后，应当在10日内开端发卖商品房。

未取得商品房预售许可证的项目，房地产开创企业不得不法预售商品房，也不得以认购(包含认订、挂号、选号等)、收取预定款等各类情势变相预售商品房。

对房地产开创企业未取得预售许可证而不法预售或变相预售的，责令其限日整改；对拒不整改的，要从严查处，直至撤消开创企业天资。

点评：
扶植部、成长改革委、工商总局结合发出的通知，进一步整顿规范了房地产交易秩序。

《进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》能够有效克制开创商的捂盘行动，对保持房地产市场稳固的供给进而稳固房地产的价格有积极的感化。

3.5、外资
时刻：2006年7月24日
重要内容：
规范外商投资房地产企业的市场准入，进步了部专门商投资房地产企业注册本钱金在投资总额中的比重，明白了外商投资房地产企业的设立、股权和项目让渡等法度榜样；加强外商投资企业房地产开创经营治理，规范外商投资房地产企业在贷款、结汇等方面的行动；严格境外机构和小我购房的治理，规定境外机构
在境内设立分支、代表机构，境外小我在境内工作、进修跨过1年的，能够购买相符实际须要的自用、自住商品房，规范了境外机构和小我的购房手续。

点评：
《看法》在保持对外开放方针的差不多上，针对当前房地产市场的新情形，借鉴国际上多半国度的惯例，按照兼顾国内成长和对外开放的原则，进一步规范和完美了外资进入房地产市场的有关政策。

《看法》从供给与需求两个方面突击外资对国内房地产行业的阻碍，对外赞助涨国内房地产有明显的遏止感化。

及时地禁止外资在国内房地产行业不合理的扩大对国内房地产行业经久稳固成长具有积极意义。

3.6、个税
时刻：2006年7月27日
重要内容：
2006 年6月1日后，小我将购买不足5年的住房对外发卖全额征收营业税。

小我将购买跨过5年（含5年）的通俗住房对外发卖，应持有关材料向处所税务部分申请解决免征营业税的手续；从8月1日起，各地税局将在全国范畴内同一强迫性征收二手房让渡小我所得税，关于5年之内让渡二手住房征收盈利部分20%的小我所得税。

点评：
该政策目标直指房地产投资者，政策出台后，按照今朝上海房地产价格的上涨程度，投资通俗室庐5年内差不多无利可图。

几个政策的叠加效应，让绝大年夜多半欲望投资通俗室庐获利的投资、投契者可不能再进行投资，房价的上涨“推力”被卸去了一部分。

3.7、地盘
重要内容：
进一步明白地盘治理和耕地爱护义务，切实保证被征地农平易近的长远生计，
规范地盘出让进出治理，调剂扶植用地有关税费政策，建立工业用地出让最低价标准同一颁布轨制，禁止擅自将农用地转为扶植用地，强化对地盘治理行动监督检查，严肃惩戒地盘违法违规行动。

财务部国土资本部、中国人平易近银行结合宣布《关于调剂新增扶植用地地盘有偿应用费政策等问题的通知》。

为爱护耕地，强化地盘经济调控手段，操纵固定资产投资过快增长，促进节约用地。

2007年1月1日起，新增扶植用地地盘有偿应用费标准将进步一倍，同时连续实施中心与处所30：70分成体系体例，相干收入专项用于全然农田扶植和爱护、地盘整顿、耕地开创。

点评：
《国务院关于加强地盘调控有关问题的通知》与《关于调剂新增扶植用地地盘有偿应用费政策等问题的通知》是继2004年《国务院关于深化改革严格地盘治理的决定》出台后，中国当局在地盘治理和调控政策上的又一次重大年夜调剂。

新出台的地盘政策侧重解决当前地盘治理和调控中存在的凸起问题，今后的地盘市场将会越来越规范。

3.8、筹划
时刻：2006年9月30日
重要内容：套型建筑面积在90㎡以下的商品住房将占全市新审批新开工商品住房总面积的70%以上。

点评：
“住房构造”调控细则的出台，主旨在于从构造上解决供给比例，降低购房门槛，其目标是保证中低收入阶层的购房需求，此筹划对新项目标设计、定位提出了更高的专业要求。

3.9、稽查查察查察
时刻：2006岁尾
重要内容：
11月23日，国土资本部办公厅就治理贸易贿赂工作发出通知，要求全国国土部分深刻开展自查自纠，搞好评估验收工作，对违规出让地盘等进行改正、追回欠缴的出让金、改革易诱发贸易贿赂的治理方法。

与此同时，各个部分都同时加大年夜了对治理贸易贿赂的工作力度。

点评：
国土治理部分在近期调控过程中赓续加大年夜力度，财务部亦开端注解房地产企业克意隐瞒利润过高；与此同时，信贷环节上调控指令也开端通顺。

各种迹象注解，各部分在2006岁尾，差不多打出了稽查查察查察楼市违规的组合拳。

4、2007年房地产行业趋势
4.1、加大年夜对房地产市场的调控和治理力度
瞻望2007年的政策走向，尽管政策调控的后果尚未充分获得表现，但作为稳固规范市场的政策，稳订价格、规范市场、防止泡沫、促进成长仍旧将是政策出台的核心目标。

是以，从当前的市场状况看，2007年在税收、金融、地盘供给等方面仍旧存在政策出台的空间。

热议中的物业税、地盘市场治理、物权法出台、流淌性余外问题、慢慢上升的汇率预期，仍旧将是政策调控房地产市场的重点。

应当说2007年的政策仍旧是阻碍市场走向的最大年夜身分，而这种阻碍或将加强。

2007年国度在连续发挥房地家当带动经济成长感化的同时，将克制房地产投资过快增长和房价过快上涨。

经由过程建立健全廉租住房轨制，改进规范经济有用房轨制，搞活二手房市场，调剂住房构造解决困难群众的住房问题等方法促进房地产市场健康成长。

4.2、行业并购走向纵深化
从企业层面考察2006年中国房地产行业，兼并收购仍是一个重点。

政策调控、市场竞争导致行业洗牌，同时成为并购整合的全然推动力。

能够预感2007年房地产企业并购将会在2006年差不多上得以连续并进一步
的成长，以猎取资本为目标的并购仍将是主流，大年夜企业之间以计策联盟为目标的并购也将逐步成为市场的一个偏向。

而不管是强强结合，照样强弱结合的房地产企业间的兼并重组方法，差不多上以寻求资本应用最大年夜化，进行地盘、资金、人力、品牌等资本价值的整合与挖掘，对不合伙源的优化组合来达到双赢甚至多赢的最终目标。

4.3、都市经济圈成长将带动二三线都市市场成熟
国内差不多形成珠江三角洲、长江三角洲和环渤海地区三大年夜城阛阓群经济圈的格局，今朝正处于高速成长时代，目标是成为具有世界竞争力的组团式大年夜城阛阓群。

依照2004年《中国都市成长申报》数据显示：珠江三角洲都市群的GDP约占全国的10%，长江三角洲都市群的GDP约占全国GDP的18%，京津环渤海湾都市群的GDP约占全国的9%，中国三大年夜都市群的GDP关于全国GDP总量的供献率只有37%，比美国纽约、洛杉矶和五大年夜湖区三大年夜都市群对全美GDP的供献率低30个百分点，比日本东京、大年夜阪神户和名古屋三大年夜都市群对全日本GDP 的供献率低32个百分点，作为经济成长主力载体和计策制高点，中国三大年夜都市群远未形成国度财宝积聚的计策平台。

是以三大年夜都市圈的成长潜力庞大年夜，纯真依附中间都市的标杆感化略显不足，二三线都市的灵敏成长才是晋升城阛阓群竞争力庞大年夜的后发力量。

4.4、市场呼吁进级的专业办事
2007年的中国房地产市场情形将加倍复杂。

当这种市场情形日益复杂多变，并从卖方市场过渡到买方市场时，本钱运作才能和产品技巧程度、市场类技巧水常日益成为今后房地产市场竞争的重点。

进级中的房地产市场，将慢慢形成蓬勃国度的家当链专业分化的模式，走向专业化分工协作的路径，从而形成浩渺的房地产专业办事家当链。

当前的房地产市场成长趋势，从专业化角度分析，可分为两大年夜类技巧范畴，一大年夜类是市场类技巧，一大年夜类是产品类技巧。

在专业办事晋升的市场背景下，房地产项目品牌、品德开创将成为市场的主流。

第三节、四川省及二级都市房地产开创投资增幅情形
1、2006年四川房地产市场显现特点
1.1、房地产市场的投资呈连续稳固增长
2006年以来，四川房地家当因为到位资金连续稳固增长，为房地产开创供给了重要保证。

全省房地产开创投资增幅逐月回升，显现低开高走态势。

1-8月，四川房地产开创投资551.5亿元，同比增长30.6%。

增幅比上月回升2个百分点，但比客岁同期回落6.4个百分点。

在投资保持稳固增长的同时，开创构造进一步优化。

个中室庐投资387.4亿元，增长39.9%；办公楼投资10.9亿元，降低3.9%；贸易营业用房投资67.7亿元，降低15.7%。

办公楼和贸易营业用房投资降低，相符国度宏不雅操纵政策和市场成长须要。

同时，商品房发卖情形仍旧较好。

1-8月，全省共发卖商品房2236.5万㎡，增长32%。

个中室庐发卖2061.4万㎡，增长35.3%。

1.2、房地产开创范畴连续扩大年夜，施工及落成面积增长较快
2006年1-8月，全省商品房施工面积达8662.5万㎡，同比增长22.9%。

个中室庐施工面积7014.5万㎡，增长26.7%；贸易营业用房施工面积1129.9万㎡，增长1.6%；办公楼施工面积137.2万㎡，降低1.8%。

全省房地产开创在建范畴中新开工面积3139.9万㎡，同比增长12.1%。

个中室庐新开工面积2656.5万㎡，增长14.8%，占全省新开工面积的84.6%。

商品房供给情形较好，1-8月，全省商品房落成面积达1175.2万㎡，同比增长39.5%。

个中室庐落成面积968.6万㎡，增长46.9%。

全省商品房落成面积中室庐占了82.4%。

商品房施工及新开工面积增长，为后期房市供给供给了较充分的房源。

1.3、商品房发卖连续爽朗
2006年1-8月，全省商品房发卖面积2236.5万㎡，同比增长32%。

个中室庐发卖面积2061.4万㎡，增长35.3%，占全省商品房发卖面积的92.2%。

在商品房发卖中，现房发卖548.6万㎡，增长28.2%，个中室庐发卖472.2万㎡，增长。