入住与装修管理(经典版)

2）根据国家建设部颁布的《建筑装饰装修管理规 ）根据国家建设部颁布的《 定》，并结合实际情况编写和印制《住户装修管 ，并结合实际情况编写和印制《 理规定》 理规定》、《临时用电管理规定》等。 临时用电管理规定》 3）印制《入住通知书》、《收楼须知》、《入住 ）印制《入住通知书》 收楼须知》 手续书》 手续书》、《缴款通知书》及入住所需各类表格， 缴款通知书》 如用户登记表、住户家庭成员登记表、业主（租 户）收楼登记表、业主（租户）入住验房表、钥 匙发放登记表、房屋保修登记表、商务公寓物品 交接记录表、锁匙借还/ 交接记录表、锁匙借还/看房登记表等。
3．准备入住资料 1）根据企业原有的格式和接管项目的实际 情况编写和印制《住户手册》 情况编写和印制《住户手册》、《业主公 约》、《房屋使用说明书》、《防火公约》 房屋使用说明书》 防火公约》 等。其中《业主公约》应在入住率达60％ 等。其中《业主公约》应在入住率达60％ 时，由业主委员会讨论制定，企业为了加 强管理，与住户相互制约，制定临时规定， 当入住达到60％时，再按业主委员会制定 当入住达到60％时，再按业主委员会制定 的《业主公约》执行。 业主公约》
3）拟定管理处办公用房和员工宿舍的装修 方案。 4）根据《物业管理方案》的开办采购计划， ）根据《物业管理方案》 拟定分步购置计划。 5）制定入住工作计划，在计划中应明确入 住时间、负责入住工作的人员及其职责、 入住手续、入住过程中使用的文件和表格。
6）制定入住流程。 7）根据入住工作计划应提前发出《入住通 ）根据入住工作计划应提前发出《 知书》 知书》，详细说明需业主准备的证明材料、 需业主填写的表格、办理入住手续的程序、 办理入住手续的工作现场，应张贴入住公 告和明确的指示标识。
业主或使用人办理完入住手续，完成对 房屋的验收后，户内的所有管理责任将转 移至业主或使用人身上，物业管理企业和 业主或使用人共同管理和相互监督的关系 已然形成。因此，移交时双方须完成一定 的手续，以维护业主或使用人与物业管理 企业之间的权利、义务。
二、业主入住前的准备工作
1．健全管理处 竣工验收前三个月，任命管理处主任， 房管员2人（收款1 房管员2人（收款1人）到位，组成管理处 筹建班子；其他人员根据工作进展需要， 采取分步到位的办法，业主（使用人）入 住时，管理处各类人员必须全部到位。
6）入住前半个月，卫生人员到位，开始对 区内环境和已接收的房间进行清洁。 7）入住前半个月，全部保安人员配齐上岗。 8）入住前半个月，维修班组成立，人员配 齐到位。 2．入住工作方案
管理处成立后，管理处主任在入住前一个月负责 根据物业管理部编写的《物业管理方案》 根据物业管理部编写的《物业管理方案》，编制 管理处入住工作方案，方案内容包括： 1）核实《物业管理方案》中拟定的管理处人员配 ）核实《物业管理方案》 备情况。 2）根据接管项目的实际情况和《物业管理方案》 ）根据接管项目的实际情况和《物业管理方案》 中的管理要求以及要达到的标准．拟定人住后在 加强治安、车辆管理、垃圾清运等方面的配套改 进意见或整改措施。
4、场地设计 确定业主进入小区的大门和路径，合 理安排临时停车场，全面启动监控系统， 采取必要安全防范措施。本着“一站式” 服务的原则，将各相关部门按照服务流 程顺序排放，合理安排入住场地，同时 以图例形式标出相关部门位置，便于业 主办理相关手续。
5、环境布置 在物业小区的大门入口处悬挂条幅，书写 “恭贺广大业主乔迁之喜”，两侧插彩旗或摆 放时花、盆景。在业主入住庆典现场摆放音箱、 功放等设备，安排现场布景音乐。在办理入住 的各部门显著位置摆放不同花卉，在小区的各 大门设置路标牌，重点部位摆放安全警示标示 牌和临时指示牌。 将业主入住程序编写成简单的入住流程， 张贴“入住手续流程图”在小区入口处或者小 区的明显位置。
2）竣工验收前半个月，电工2人，给排水1人， ）竣工验收前半个月，电工2人，给排水1 进入现场，熟悉楼宇结构、公共配套设施和设备 等，参加竣工验收，配合房管员监督楼宇工程遗 留问题的整改工作。 3）竣工验收前半个月，部分保安人员到位，负责 所接受物业的守卫工作。 4）入住前一个月，管理处管理层人员到位，管理 处挂牌办公。 5）入住前一个月，炊事员到位，食堂开餐。
2）管理处办公环境。摆放花篮、盆景等， 营造喜庆气氛；张贴醒目的“办理入住手 续流程图”，办理手续窗口设置要求做到 “一条龙服务”程序，各窗口标识清楚， 一目了然。；管理人员着装整洁，精神饱 满；办公室内资料摆放整齐有序。
三、如何编制入住方案
如何才能做好物业入住服务方案呢？入 住服务方案的内容是什么？办理入住时各 部门的工作要点和注意事项是什么？
物业入住与装修管理
入住管理
一、入住的概念
1、概念： 业主入住是指业主或使用人收到书面入 住通知书并办理接房手续的过程，即业主 领取钥匙，接房入住。 2、概念分析： 从权属关系看，入住是开发商将已建好 的物业及物业产权按照法律程序交付给业 主的过程，是开发商和业主的之间物业及 物业产权的交接。
但物业管理企业作为物业的管理者，有义 务协助开发商和业主做好验房、付款、签 约、装修和搬迁等入住相关事宜。按规定， 当新建的房屋符合交付使用的条件，开发 商或物业管理企业应适时向业主或使用人 发出入住通知书，约定时间办理接房手续。 通常业主或使用人应当在约定的时间期限 内办妥房屋验收手续，如因特殊原因无法 及时接房，必须征得开发商或物业管理企 业同意。
（一）、物业入住服务方案的内容 ）、物业入住服务方案的内容 1、时间安排 一般情况下，入住时需要办理入住 手续的业主多达几百家或几千家，物业 服务企业不可能全部集中在同一时间办 理，因此在时间安排策划时，应实现业 主分期分批的办理入住，同时对于业主 因故不能按期办理，可留有机动时间予 以补办。
2、人员配备 业主入住是物业服务企业和业主的第一次 亲密接触，也是物业服务企业带给业主的第一 印象，是关系到物业服务企业所有部门的大事。 物业管理财务部，维修部、安保部、环境部、 客服部都应该投入到业主入住的工作中来，各 部门主管直接负责，安排各项工作。从客服部 抽调部分人员组成政策咨询小仪引导工作， 节省业主办理手续的时间。当发生突发事件时， 需要立即按照紧急预案处理，向业主解释说明。 若遇到无法解决的状况，可将有意见业主转入办 公室，避免场面失控。 客服部在入住手续办理中主要承担向业主发放 入住通知书，查验业主证件、核实业主身份，请 业主签署、领取相关入住文件的工作。同时办理 现场的解释说明和下一部门的引导工作，是客服 人员需要注意，不能忽视的。
6、交通管理 物业管理处要合理设计业主办理入住 时的车辆进出路线，增加临时停车牌的 发放，开放必要的门禁，启动小区内所 有监控和红外线报警系统，增加道路和 车辆指引人员和现场秩序维护的人员。 同时为方便业主停车办理入住手续，应 将临时停车场设计在距离办理入伙手续 较近的位置。
7、突发事件的处理 物业服务企业在设计入住方案时，应提前 设想到各种突发事件的发生，并将其处理方法 写入入住方案，这样才能有效的实现业主入住， 方便管理人员查询处理相关问题。 1）、客观原因：天气恶劣，刮风下雨 物业服务企业应事先准备部分充气遮雨棚和雨 伞，并且提前准备高层大堂、业主会所等地方 提供给业主避雨，组织物业管理人员组成应急 小分队疏散人群，避免场面混乱造成人员伤亡 和财产损失。
（二）、物业服务公司客服部 物业服务公司客服部在业主入住工作中发 挥着重要的作用，客服人员在前期准备阶段需 要分类整理大量的入住资料，将业主需要签字 确认资料的和业主需要详细阅读不需签字的资 料，分装到不同档案袋中，同时，将入住资料 上传到物业公司服务中心的网页上，方便业主 查询，并公布咨询电话。为增加与业主的沟通 和交流，客服人员还要准备带有物业公司标识 的小礼品在业主办理入住手续时发放。
（四）、物业服务公司工程部 在业主入住前，工程部门需要跟进承接查验中的遗 留问题，及时和开发商联系、沟通，将遗漏工程在小 区入伙之前解决。同时，维修部门需要对小区内的设 备设施进行调试，如检查电梯运营状况，水、电、气 是否正常运行等。 业主办理入住手续时物业公司工程部人员陪同业主 到所购买的房屋进行验房，共同记录房屋的水、电、 气表底数。对于个别有质量问题的房屋，工程部应书 面通知开发商并督促施工单位按时整修，整修合格后， 陪同业主进行二次验收，并共同在《业主入住验房表》 陪同业主进行二次验收，并共同在《业主入住验房表》 中签字确认、存档。
（三）、物业服务公司安保部 安保部门在业主入伙前，需要对小区场地进 行设计，安排临时停车场，对小区道路和车辆 交通进行管理。业主办理入住时，安保人员主 要负责小区内部的秩序维护，包括小区内的红 外监控，入伙现场和庆典现场的秩序维护，道 路的通畅和车辆的指引等。特别需要注意的是 财务部在收取相关费用时，现场的安全维护问 题，合理避免犯罪人员进行偷盗和抢劫。
2）、主观原因：突然停电、相关设备故 障 在办理入住时，维修部人员随时待命， 针对突发的设备设施故障，应及时检修、 排除。对于突发停电，应能及时启动小区 配电房的发电机，及时供电。
四、分组设计
任务： 策划某某小区一期业主入住仪式活动方案
五、各部门做好入住工作的要点与要求
（一）、物业服务公司财务部 在业主入住前，为方便业主缴费，财务部 需要提前和各银行联系，商洽在入伙现场联网 收费的问题，并能够按时开通该项服务。 财务部人员在办理业主入住手续时，需要 掌握国家相关物业管理法律法规，了解收费依 据，能够耐心向业主解释收费项目、收费标准， 对于个别有意见拒绝缴纳相关费用的业主，要 沉着、冷静，向其展示物价部门批准的的收费 标准和依据。
4）印制安装空调管理规定（附空调安装平面示意 图）和空调架的式样图。 5）印制其他规定：如防盗网和防盗窗管理规定 （附式样平面示意图）。 6）各类资料的分类装袋及各类钥匙交接。为了在 办理入伙时及时向业主提供便捷服务，由专员将 印刷资料、文件成品进行分类装袋，并安排工程 技术人员对施工单位移交的各类钥匙进行校对， 出现质量问题及时向发展商或施工单位反馈，并 督促整改、更换。
管理处各类人员可按以下程序和时间到位，但 应根据小区条件和实际情况进行调整（以下人员 名额按建筑面积5 名额按建筑面积5万平方米的住宅小区拟定）： 1）竣工验收前二个月，大厦消防中心值班人 员3人（机电1人，给排水1人，电梯1人）进入现 人（机电1人，给排水1人，电梯1 场，与机电安装维修工程部人员一起，参与机电 设备安装调试的监理工作，掌握大厦设备设施的 基本情况和操作规程。
5．通知入住 通过登报或寄发通知书的形式。提前一个 月向业主发出入住通知。寄发通知应包括 《入住通知书》、《收楼须知》、《入住 入住通知书》 收楼须知》 手续书》 手续书》、《缴款通知书》。 缴款通知书》
6．入住时的环境布置 1）区内环境。入口处挂横幅、插彩旗等， 营造热烈气氛；设置由入口处到管理处的 指路牌；入口处标明管理处办公地址和办 公时间。
4．协调工作 1）联系开发商，统一办理地点，集中服务，形成 “一条龙服务”程序。 2）联系供电局、自来水公司、煤气公司和邮局等 单位，保证入住后水、电、气等的供应。 3）联系电话公司安装电话事宜，争取现场放号， 方便业主。 4）联系学校、派出所和社区委员会，了解小孩转 学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电 话，入住时公告。
3、资料和办公用具准备 办理业主入住手续时，需要准备两大类入住 资料和表格。第一类是业主需要阅读并且签字 的书面资料，包括：前期物业管理服务协议、 装修协议书、业主公约。第二类是业主只需要 阅读或填写而不需要签字的资料，包括：售楼 证明书、业主资料登记表、住户手册、入伙指 南。两类资料应分别存档整理，方便办理手续 时使用。合理测算各部门在入住现场所需的必 要的办公用具和物品，登记成表册，提前准备。