修树强、齐齐哈尔智慧物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

修树强、齐齐哈尔智慧物业管理有限公司物业服务合同纠纷
民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
【审理法院】黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
【审结日期】2022.06.15
【案件字号】(2022)黑02民终1465号
【审理程序】二审
【审理法官】袁戈王红娜于剑
【审理法官】袁戈王红娜于剑
【文书类型】判决书
【当事人】修树强;齐齐哈尔智慧物业管理有限公司
【当事人】修树强齐齐哈尔智慧物业管理有限公司
【当事人-个人】修树强
【当事人-公司】齐齐哈尔智慧物业管理有限公司
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】修树强
【被告】齐齐哈尔智慧物业管理有限公司
【本院观点】关于修树强认为基于泵房噪音问题其不应交纳物业费且智慧物业公司应承担噪音侵权责任。

【权责关键词】无效撤销民事权利违约金过错无过错支付违约金合同约定证据不足证据交换质证诉讼请求反诉维持原判执行诉讼时效
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】关于修树强提出部分物业费已经超过诉讼时效的问题，经查，修树强从2014年开始未缴纳物业费，自2018年开始未缴纳仓库服务费。

在本案诉讼中，智慧物业公司已提供2015年-2021年的《催缴物业费通知》以及分别于2018年、2019年向修树强发出催缴物业费的《律师函》，证明已多次向修树强催缴物业费，依据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。

法律另有规定的，依照其规定。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……。

”及第一百九十五条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：(一)权利人向义务人提出履行请求；(二)义务人同意履行义务；(三)权利人提起诉讼或者申请仲裁；(四)与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”之规定，因此智慧物业公司催缴物业费的行为符合诉讼时效中断的法律规定。

智慧物业公司提起本案诉讼，并未超过诉讼时效，其权利应受法律保护。

故修树强关于部分物业费超过诉讼时效的上诉理由，本院不予支持。

【本院认为】本院认为，关于修树强认为基于泵房噪音问题其不应交纳物业费且智慧物业公司应承担噪音侵权责任。

修树强的该上诉请求并不属于本案物业服务合同纠纷案件的审理范围。

且修树强因鑫海家园小区地下取暖泵房噪音问题，于2021年起诉齐齐哈尔智慧物业管理有限公司、拜泉县鑫海房地产开发有限公司、齐齐哈尔阳光热力集团万吉热力有限责任公司等三被告，要求采取降噪措施，使其居住的房屋符合国家标准并给付其精神损害赔偿金。

齐齐哈尔市建华区人民法院作出了(2021)黑0203民初2766号判决书，判决由拜泉县鑫海房地
产开发有限公司、齐齐哈尔阳光热力集团万吉热力有限责任公司采取有效措施将其居住房屋的环境噪音降至标准限值以下，并驳回了修树强其他诉讼请求，修树强未提起上诉，亦未在本案中提出反诉。

上述发生法律效力的裁判文书已确定智慧物业公司并非修树强所提噪音侵权诉讼一案中的责任承担主体，故修树强以存在泵房噪音问题拒交案涉房屋物业费的上诉理由不能成立，本院无法支持。

关于修树强上诉称因物业管理不到位，其不应缴纳物业费的问题。

本案中，智慧物业公司与鑫海家园业主委员会签订物业服务合同，后双方于2020年达成协议由其顺延服务。

考虑到物业管理服务是针对全体业主提供的服务，该管理服务具有重复性、长期性、复杂性的特点。

智慧物业公司虽然在日常管理服务中存在一定瑕疵，但其仍依约对案涉小区的绿化、环境卫生、公共秩序、安全防范等项目进行维护、服务与管理。

且现有证据不足以证实智慧物业公司作为物业服务人，其提供的物业服务不达标，对案涉小区管理、维护、养护不到位的事实，故一审法院判决修树强按照合同约定给付物业费并无不当。

关于修树强提出部分物业费已经超过诉讼时效的问题，经查，修树强从2014年开始未缴纳物业费，自2018年开始未缴纳仓库服务费。

在本案诉讼中，智慧物业公司已提供2015年-2021年的《催缴物业费通知》以及分别于2018年、2019年向修树强发出催缴物业费的《律师函》，证明已多次向修树强催缴物业费，依据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。

法律另有规定的，依照其规定。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……。

”及第一百九十五条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：(一)权利人向义务人提出履行请求；(二)义务人同意履行义务；(三)权利人提起诉讼或者申请仲裁；(四)与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”之规定，因此智慧物业公司催缴物业费的行为符合诉讼时效中断的法律规定。

智慧物业公司提起本案诉讼，并未超过诉讼时效，其权利应受法律保护。

故修树强关于部分物业费超过诉讼时效的上诉理由，本院不予支持。

综上，修树强的上诉请求不能成立，应予驳回。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第(一)项之规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费113元，由上诉人修树强负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-21 21:12:17
【一审法院查明】一审法院认定事实，2020年1月9日，齐齐哈尔鑫海物业管理有限公司(以下简称鑫海物业公司)变更名称为齐齐哈尔智慧物业管理有限公司。

修树强系齐齐哈尔市建华区鑫海家园小区B8号楼1单元101室商品房业主，其入户期间于2010年9月27日，与鑫海物业公司签订物业管理服务协议。

鑫海物业公司与鑫海家园小区业主委员会于2014年签订了有效期为五年的物业管理服务合同，于2019年签订了有效期为一年的物业管理服务合同，约定由鑫海物业公司提供物业管理服务，物业费按建筑面积每月每平方米1.00元、非住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.50元收取。

2020年8月22日鑫海家园小区业主委员会与智慧物业公司达成协议由其顺延服务，暂未签订物业管理服务合同。

修树强入户后，因鑫海家园小区地下取暖泵房噪音使修树强与齐齐哈尔智慧物业管理有限公司、拜泉县鑫海房地产开发有限公司、齐齐哈尔阳光热力集团万吉热力有限责任公司产生侵权纠纷，该侵权纠纷案件已由本院审理并作出(2021)黑0203民初2766号判决书，判决由拜泉县鑫海房地产开发有限公司、齐齐哈尔阳光热力集团万吉热力有限责任公司承担侵权责任。

修树强自2014年10月1日起至2021年9月30日止拖欠物业服务费共计12341.00元，2018年10月19日起2021年10月18日止拖欠仓库服务费168.00元，合计12509.00元，拖欠物业服务费产生违约金4565.00元。

【一审法院认为】一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。

第一，智慧物业公司与鑫海家园业主委员会签订物业服务合同，在2020年合同有效期届满之后，鑫海家园小区业主委员会与智慧物业公司达成协议由其顺延服务，该合同合法有效，对全体业主具有约束力。

智慧物业公司已为小区业主提供物业管理服务。

第二，关于修树强作出的房屋窗户漏水导致其未缴纳物业费的辩解，智慧物业公司已帮助其进行过维修，因房屋窗户漏水属于房屋质量问题，责任主体非智慧物业公司，修树强可另行提起诉讼主张其权利；修树强辩称小区存在噪声污
染问题未解决属于智慧物业公司的违约责任，但该侵权纠纷已被生效判决确定责任主体并非本案原告；修树强辩称物业公司擅自拆除个别监控探头、小区存在高空抛物破坏环境卫生，物业公司未尽到管理责任等问题属于智慧物业公司的违约责任，但仅能说明智慧物业公司在提供物业服务中存在一定疏漏，修树强并无充分证据证实智慧物业公司存在未按照合同约定标准提供服务、侵害全体业主合法权益等违约情形。

故修树强拒交物业费的上述理由无充分的事实依据及法律依据，一审法院不予采信。

修树强作为小区业主应当依据《物业管理条例》第六十四条的规定，按照合同约定交纳物业管理服务费用，故对智慧物业公司要求修树强支付拖欠的物业管理服务费用(包含仓库服务费)12509.00元的诉讼请求，予以支持。

第三，关于智慧物业公司主张违约金的诉讼请求，智慧物业公司虽向修树强发出物业费催缴通知，但无法证实修树强已接收，且修树强与智慧物业公司协商暂缓缴纳物业费时智慧物业公司并未作出明确具体的意思表示，致使修树强无从知晓缓交物业费是否构成违约。

另外，智慧物业公司履行合同过程中提供的物业服务存在一定瑕疵；产生问题后与业主沟通不到位，造成业主对物业的责任范围产生误解。

智慧物业公司应认真整改工作不足，对业主提出的不属物业公司职权范围的问题事项积极协调相关单位作出明确答复、予以解决，提高服务质量。

故本院对智慧物业公司要求修树强支付违约金的诉讼请求不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决：
一、修树强于本判决生效后十日内给付齐齐哈尔智慧物业管理有限公司物业费(包括仓库管理费)12509.00元；二、驳回齐齐哈尔智慧物业管理有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费已减半收取113.00元，由修树强负担82.00元，齐齐哈尔智慧物业管理有限公司负担31.00元。

本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据本院组织当事人进行了证据交换和质证。

修树强为证实其诉讼主张，提交2022年4月6日黑龙江浩天生态环境监测服务有限公司出具的对案涉房屋室内噪声检测报告，证明案涉房屋室内噪声超标。

智慧物业公司质证认为，该检测报告与物业公司无关，因为修树强家产生噪音的问题已经过法院
判决，判决解决噪音的单位是开发公司和阳光热力公司，判决中已经明确说明与物业公司无关。

且该检测报告是2022年4月6日检测的，据我方了解，4月5日阳光热力公司就已经停止循环，所以这个噪音测出结果是因为其北卧室临近小区车辆通道，与车辆来回行使有关联，并不是供热产生噪音，所以有噪音与无噪音均与物业公司无关，并且也不是修树强不交纳物业费的理由。

【二审上诉人诉称】修树强上诉请求：1.撤销(2022)黑0203民初437号民事判决书，改判驳回智慧物业公司的诉讼请求；2.承担噪音侵权责任；3.兑现承诺赔偿修树强的损失。

事实和理由：1.修树强由原告变被告。

在长达十二年之久被楼下供暖泵房噪音侵害持续投诉没有结果的情况下，修树强结合国内、省内相同案例对鑫海物业公司、阳光热力公司、鑫海开发公司提起诉讼要求赔偿。

齐齐哈尔市建华区法院作出了(2021)黑0203民初2766号民事判决书，判决智慧物业公司无过错不承担责任，修树强认为判决有失公正。

因为物业公司时至今日也不是由业主选聘而是开发商指派的善后留守人员，后改为物业公司。

开发商撤离后接收管理小区所有的设施设备是物业公司，而且在供暖泵房移交热力公司之前五年时间里整改治理泵房噪音都是由物业公司负责。

齐齐哈尔市建华区法院判决由阳光热力公司和鑫海公司二被告在三十日内治理噪音，但没有任何制约和约束。

对修树强全家遭受长达十二年之久侵权加害没有合情合理的精神抚慰，正常的损失也没赔偿。

至今已过五个多月二被告公司对供暖泵房也没见整改治理。

修树强全家仍在侵权加害中痛苦煎熬。

对修树强提供的真凭实据法院不予采信。

而物业公司出具所谓八条证据，条条都能佐证物业公司是治理整改泵房噪音的责任单位，而且还是侵权加害一方。

但法院的判决让人疑惑不解，特别是物业公司提出第三、第四条虚假证据竟然还被法院采信。

(2021)黑0203民初2766号民事案件判决后，物业公司随后起诉修树强没交物业费。

如果修树强随意不交费当然违约，受何种处罚也都会心甘情愿。

但是实情并非物业公司狡辩那样。

从2010年进户后由于巨大噪音根本无法居住，数十次找有关部门投诉，都告知让找物业公司解决，但物业公司整改泵房噪音图省钱不认真对待，而是推脱搪塞不负责任并且急于移交泵房。

在这种情况下修树强也没有其他办法制约物业公
司，送交了暂停交物业费的说明，目的是让物业公司尽心尽力整改泵房噪音，还我安宁生活环境。

当时物业公司经理也同意并说以后和我家损失一起解决。

修树强在庭审时也有相应证据提供；2.物业公司由被告变原告。

如果没有三家公司侵权加害，如果物业公司在未交阳光热力公司之前五年时间里整改治理泵房噪音尽职尽责整改好，不仅不会给修树强全家带来精神痛苦和身心伤害，也不会让年过古稀的修树强劳心费神走诉讼之路，同时也不会拖欠物业公司一分钱的物业费，更不会造成修树强的损失。

因此修树强要求法院追究物业公司的侵权责任，根据国家住房和城乡建设部制定的《物业承接查验办法》第三十九条之规定依法赔偿修树强有据可查的经济损失。

理由如下：进户后由于噪音侵权扰民，物业公司遭到多名业主投诉。

后来我们知道物业公司暗箱操作给受侵害业主赔偿，二楼邻居被赔偿4000元，我家一楼受害更重却没有赔偿。

再次要求物业公司提供赔偿原则、明细、赔偿金额。

修树强认为赔偿不应偷偷摸摸，应光明正大公开透明。

修树强投诉时环保局说B8号楼及另外二栋楼没有经过验收，修树强庭审时要求物业公司提供楼房验收报告和环评报告，但物业公司没有提供，不知何故一审法院也听之任之而不予过问。

2012年物业公司给修树强出具噪音不超标的造假报告。

而在2014年物业公司给开发商报告又称“经环保局检测修树强家噪音超标，影响正常休息。

”修树强同样要求出示环境检测中心站检测报告和环保局监测报告，物业公司还是没有出示，一审法院依然听之任之。

由于楼下泵房噪音巨大根本无法居住，影响修树强搬迁造成有据可查的经济损失，物业公司经理答应予以解决，让修树强写说明报告送交多年不兑现。

一审法院也没有维护百姓的切身利益。

修树强送交暂停交物业费说明后，并在说明中要求物业公司给予合理答复和治理解决噪音的方案，自始至终没作任何回应，多年也没有任何人员找修树强收缴物业费。

修树强认为当年送停交费说明时物业公司经理并没有异议。

物业公司经理都已换了三任，如今提出收缴多年前物业费，修树强认为已超过诉讼时效。

一审法院对此也说无法证实修树强接到催缴通知书，但判决为何还要追缴。

作为服务性质的企业应该具有起码的职业操守与良知，不能只顾自身私利而不替业主着想，在噪音没有整治好、没有进行环境评价，持续侵权扰民的情况下为摆脱责任隐瞒噪音移交泵房。

对这样没有良知、
投机取巧的不良企业，一审法院竟然判决其无过错不承担责任。

修树强要求物业公司出示与热力公司交接手续，对泵房噪音是如何交接的以及环境评价报告，一审法院对此还是不予过问。

根据我国住房和城乡建设部关于《物业承接查验办法》的相关规定，鑫海物业公司没有按承接查验程序办理接收。

也没有按该文件第三十条规定将承接查验备案情况书面告知业主。

该文件第十三条第三、四、五款明确规定查验共用部位、共用设施设备、解决查验发现的问题。

第二十三条物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决办法及其时限等事项都做了明确规定。

第三十九条物业服务企业承接未经查验的物业，因共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损失的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

修树强要求物业公司出示承接查验完备的备案资料。

对一审法院判决结果修树强不予认同，为何对修树强因被侵权加害造成的损失不闻不问，为何对修树强答辩中的合理诉求视而不见，为何对修树强提供11条证据中的7、8、9条证据不予采纳，而对另外8条证据及录音证据只字不提。

修树强认为属于判决缺项。

对修树强要求物业公司提供楼房验收报告、环境评价报告、环保局检测报告也充耳不闻。

不得不让修树强怀疑一审法院对侵权加害方物业公司有袒护嫌疑。

一审庭审笔录为何一周后通知修树强去签字，而且记录与原告在庭审所述并不一致，修树强提出异议后法院工作人员告知说：“我们不看笔录判决。

”修树强对上述说法持保留意见，对错请二审法院裁定；3.物业管理缺失、侵犯业主权益、业主没有安全保障。

修树强家院内花盆等物品丢失、车辆被划磕碰、高空抛物、倾倒脏水、酒精等物，违规动用属于全体业主的共有资金等问题。

更为严重的是擅自拆走原有的设施设备二个摄像头，造成业主物品丢失等问题找不到行为人，严重违反了物业管理条例第六十三条第一款之规定。

一审法院未保障修树强合法正当权益，没有体现我国司法为民的宗旨。

对修树强提供前二任物业经理录音证据能够充分证明物业公司在整治泵房噪音过程中没尽到责任义务，而且承认产生泵房噪音是他们的责任。

承认开发商是他们的主管上级，承认整改泵房噪音怕花钱，承诺泵房整改后给修树强出具环保局检测报告，承诺由于噪音给修树强造成的经济损失予以解决。

对这样很能说明问题的证据一审法院竟然隐匿不提，实在让修树强深感疑惑不解。

物业公司出示的
证据中关于合同与协议问题，修树强认为业主委员会与物业公司签订任何合同都应该有合法正规的程序，业主委员会不经业主大会授权擅自签订合同不仅无效而且是违规的，况且业主委员会成立之初并非由业主选举产生。

再说协议的定义是国家、政府、政党、团体或个人就一定问题经谈判协商后而达成的共同决定、共同承认、共同遵守的文件。

由此可见没有经过协商由一方拟定强加另一方执行的协议修树强认为是无效的。

对物业公司提交的第五份、第六份证据一审法院为何不做公断。

为何将能反映物业公司在治理泵房噪音负有责任的证据，一审法院从不提及和过问。

即使一审法院认同入户所签的服务协议合法有效，也不能证明物业公司在管理整改泵房噪音没有责任。

该协议第三条第三款规定：共用部位、共用设施设备维护和管理。

共用设施设备使用状态良好按规定进行保养、检修、记录完整。

请问物业公司共用设备设施长达十二年之久侵权扰民是良好状态吗。

在没交热力公司之前五年时间里物业公司是如何管理、保养、检修的，请出示完整记录；4.针对修树强提出物业服务有违约责任。

一审法院判决物业公司提供服务有疏漏、有瑕疵没有违约。

修树强不予认同，对擅自拆除共用设施设备二个摄像头、对坏的了摄像头也不及时维修导致业主丢失物品和车辆刮碰找不到行为人，已经违反《物业管理条例》有关规定和住房城乡建设部制定的《物业承接查验办法》有关条款。

另外在接收查验共用设施设备供暖泵房时不尽职责，管理、整改泵房时应付了事，移交泵房时隐瞒噪音。

给修树强全家造成十二年之久的痛苦磨难还不算违约，那么什么情况算违约。

如果物业公司不是开发商派驻留守善后人员，之后又不经业主选聘变为物业公司。

如果是经全体业主选聘之后进驻小区的物业公司，能这样不负责任接收噪音严重超标的泵房吗，能这样不按国家有关规定擅自接收不符合标准要求的设施设备吗，事实足以证明鑫海物业公司与鑫海开发集团、阳光热力公司是共同侵害业主权益加害方，因此修树强再次请求法院追究鑫海物业公司的侵权责任；5.我国《环境保护法》中提到噪音污染有以下六点：环境噪声污染对听力的的损伤、环境噪声对睡眠的干扰、环境噪声对人体心理的影响、环境噪声对人体生理的影响、环境噪声对儿童的影响、环境噪声对工作效率的影响。

环境噪声是一种能量污染，与其他工业污染一样是危害人类的公害。

同时根据我国《环境噪声污染
防治法》第六十一条的规定，受到环境噪音污染危害的单位和个人，有权要求加害人排除危害，造成损失的，依法赔偿损失。

在长达十二年之久的噪音摧残下修树强和家人身体健康都不同程度出现各种问题如心脏病、耳鸣、轻度耳聋、心悸、失眠、健忘、经常心烦意乱、随意发火。

修树强与老伴之前根本没有这些病状，因此请求法院结合国内、省内相同案例给予适当合理的精神抚慰金，要求物业公司兑现承诺，赔偿由于噪音损害造成修树强有据可查的直接经济损失。

综上所述，十多年来由于泵房设计存在严重缺陷，阳光热力接收后不仅不治理而且也推脱责任。

物业公司在未交热力公司之前的五年时间里管理泵房不尽职责、整改噪音应付了事、移交泵房隐瞒噪音，致使多年来侵权扰民问题始终未能得到解决。

给修树强及家人身心健康造成了极大的伤害，精神造成极大痛苦。

修树强认为鑫海集团、阳光热力、物业公司应负共同侵权责任。

接收小区整体共用设施设备是物业公司，整治泵房噪音是物业公司，对受侵害业主进行赔偿也是物业公司，对共用部位设施设备供暖泵房未交热力公司之前五年时间维护管理、保养检修、并应有完整记录亦是物业公司，移交共用设施设备供暖泵房隐瞒噪音还是物业公司。

因此物业公司更有不可推卸的侵权责任。

关于修树强上诉称因物业管理不到位，其不应缴纳物业费的问题。

本案中，智慧物业公司与鑫海家园业主委员会签订物业服务合同，后双方于2020年达成协议由其顺延服务。

考虑到物业管理服务是针对全体业主提供的服务，该管理服务具有重复性、长期性、复杂性的特点。

智慧物业公司虽然在日常管理服务中存在一定瑕疵，但其仍依约对案涉小区的绿化、环境卫生、公共秩序、安全防范等项目进行维护、服务与管理。

且现有证据不足以证实智慧物业公司作为物业服务人，其提供的物业服务不达标，对案涉小区管理、维护、养护不到位的事实，故一审法院判决修树强按照合同约定给付物业费并无不当。

综上，修树强的上诉请求不能成立，应予驳回。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第(一)项之规定，判决如下：
修树强、齐齐哈尔智慧物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书。