龙湖地产项目运营管理体系专题研究

龙湖项目运营分享

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行业项目运营现状

•缺乏有效的

分级计划管控””体系；计划调整的随缺乏有效的““分级计划管控

意性；

•经常在为项目的交付而抢工期；

•无法对项目经理进行量化的绩效考核；

•跨项目、跨专业协调较困难，缺乏有效组织保障；

•会议多、会议时间长、会议效率不高；

•人员流动性比较大，为什么做六、七年的房产好像

和做三四年的房产公司没太大区别；

行业现状分析

怎么办？？

建设高效的运营管理体系！

建设高效的运营管理体系！

固本培元：“工程经理制”夯实本地发展基础龙湖早期在本地发展的组织架构

房地产公司

开发管理部

设计

管理部

成本

控制部

总经办

财务部

A项目工程部B项目工程部C项目工程部

土建组安装组园建组后勤组

人力

资源部

营销部

招投标

管理部

营销部职能负责人H R /商运职能负责人

B

项目负责人

。。。。。

全国布局，三级管控运筹帷幄（集团、公司、项目）

龙湖在全国发展的项目运营管理组织架构

龙湖PMO体系

集团和项目公司的在运营管理方面职能定位

管理部门

管理部门((机构

机构))职能

集团总部项目公司

运营中心

项目公司

项目公司PMO

PMO

�制度制定

�知识管理和资源共享

�集团关键节点管控

�一级进度计划管控

�阶段性成果管控

�项目预案的审核与控制

�项目进度计划的审核与控制

�项目目标成本的审核与控制

�项目质量与阶段性成果的审核与控制

�项目投资收益监控与应对

PMO：Project Management Office项目管理办公室

�PMO定位：分公司项目运营决策机构

�PMO架构：PMO最高负责人+分公司运营专员+业务职能负责人�PMO运作形式：PMO会议

目的：保障和提高项目运营效率目的：保障和提高项目运营效果、运营质量目的：保障和提高项目运营的决策效率、决策质量； 规避控制决策风险目的：知识积累、知识共享

•在项目运营中知累知识•在项目运营中应用知识

精细化＝项目计划越细越好计划？

计划过细的弊端：

�难以进行合理分权

�违背抓重点的（聚焦）的原则

�关联复杂、效率下降、难以管控（推卸责任的借口）

�无法实现重要时间节点推延对资金流的影响

龙湖项目进度计划管理体系：龙湖项目进度计划管理体系：——————项目进度计划的分级

项目进度计划的分级编号

分级分级/

/计划类别相关阐述

1

集团关键节点计划集团关键节点计划

集团层面能各项目的管控计划，每个项目共有14个关

键节点

其中5个关键节点属集团决策层特别关注的节点，须集团总经理审批生效

2

项目主计划项目主计划

地区公司层面对各项目的管控计划，由集团统一定义指导性模板(别墅、花园洋房、高层、商业)

允许各项目在指导性模板基础上增加工作项（或工作包），不允许减少工作项（或工作包）

3项目专项计划项目专项计划 专项计划分解到地区公司各职能模板所负责的项目计划，由地区公司自定义指导性模板并报集团备案 4

项目楼栋计划项目楼栋计划

二级计划分解到个人或小组所负责的项目计划，暂不定义统一模板

项目计划：新项目取得土地中标通知书后新项目取得土地中标通知书后7-147-147-14个工作日内，地区公司须以个工作日内，地区公司须以个工作日内，地区公司须以PMO PMO PMO项目启动会方式编制完成集

项目启动会方式编制完成集团关键点计划及项目一、二级计划，形成团关键点计划及项目一、二级计划，形成““项目计划项目计划”

”。

分级计划管理体系

集团关键节点计划

�定义

�集团层面（管理层）对各个项目的管控计划，通常指的是由集团统一定义，需要在集团层面重点关注的里程碑

事件。

�目的

�实现集团与区域公司对计划的分层级管理

�明确进度计划管理和控制的重点

�在集团内统一计划达成情况的评判标准

龙湖集团关键节点

1414个关键节点：

个关键节点：

⑴取得国土使用权证

⑵交地 、

⑶完成方案设计

⑷完成初步设计

⑸完成施工图设计

⑹取得施工许可证

⑺项目开工

⑻售楼处、样板区开放

⑼取得预售许可证

⑽开盘

⑾景观施工进场

⑿竣工备案

⒀交房

⒁交房完成率95％管控规则：

�不影响集团管控的14个关键节点，地区公司可自行调整计划，只需将结果抄送集团运营中心

�影响上述14个节点中红色的5个节点，地区总经理应进行书面解释，并经集团总裁审批，以引起关注;

�剩余9个关键点的变化由集团运营中心审批

�集团只考核项目关键节点的按时达成率。

碧桂园关键节点——进度导向

�获取《建设用地规划许可证》

�获取《国有土地使用证》

�获取《建设工程规划许可证》

�取得立项核准

�获取《建筑工程施工许可证》

�发布开工令

�主体结构达到预售条件

�办理《预售许可证》

�开盘

�获取《竣工验收备案表》

�业主收楼