谷明华、成都衡信英伦物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

谷明华、成都衡信英伦物业管理有限公司物业服务合同纠纷
二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】四川省成都市中级人民法院
【审理法院】四川省成都市中级人民法院
【审结日期】2020.05.19
【案件字号】(2020)川01民终3150号
【审理程序】二审
【审理法官】喻小岷李亚李衡
【审理法官】喻小岷李亚李衡
【文书类型】判决书
【当事人】谷明华;成都衡信英伦物业管理有限公司
【当事人】谷明华成都衡信英伦物业管理有限公司
【当事人-个人】谷明华
【当事人-公司】成都衡信英伦物业管理有限公司
【代理律师/律所】卿燕龄四川法助律师事务所;罗群革四川赛格律师事务所;郭歌四川君合律师事务所
【代理律师/律所】卿燕龄四川法助律师事务所罗群革四川赛格律师事务所郭歌四川君合律师事务所
【代理律师】卿燕龄罗群革郭歌
【代理律所】四川法助律师事务所四川赛格律师事务所四川君合律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】谷明华
【被告】成都衡信英伦物业管理有限公司
【本院观点】根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但主张拒交物业费则于法无据，本案中，谷明华如认为衡信英伦物业公司在安全防范工作上没有尽职尽责，对其造成了财产损失，可另行主张。

【权责关键词】催告撤销委托代理违约金支付违约金证据诉讼请求维持原判
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院二审查明的事实与原审法院一致。

【本院认为】本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但主张拒交物业费则于法无据，本案中，谷明华如认为衡信英伦物业公司在安全防范工作上没有尽职尽责，对其造成了财产损失，可另行主张。

综上，上诉人谷明华的上诉理由不能成立，其上诉主张本院不予支持，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元由上诉人谷明华负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-04 06:18:09
【一审法院查明】原审法院经审理查明，2012年2月29日，谷明华（买受人）与案外人四川中德世纪置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同自编号：ＺＤ9221），约定由谷明华购买位于成都高新区房屋（现登记地址为高新区××路×栋×单元×层×号，以下简称案涉房屋）。

2013年12月2日，谷明华在四川中德世纪置业有限公司发布的《关于中德·英伦联邦Ａ区物业管理权变更的告知函》上签字确认，对衡信英伦物业公司自2013年5月29日起提供物业服务予以认可。

同日，谷明华接收案涉房屋。

2015年4月23日，案涉房屋登记至谷明华名下，建筑面积为88.92㎡。

2017年4月19日，案涉房屋转移登记至案外人肖某名下。

原审法院另查明，2013年，衡信英伦物业公司（乙方、物业服务企业）与四川中德世纪置业有限公司（甲方、建设单位）签订《中德·英伦联邦A区二期（7某-12某楼）前期物业服务合同》，约定衡信英伦物业公司受托为中德·英伦联邦A区提供物业服务。

合同第六条第二款约定，物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，高层住宅为2.6元平方米月，自交付之日（或视为交付之日）起一年内按照每月1.98元平方米收取物业服务费。

物业服务费按季度缴纳，业主应在每个缴费周期起始日起15日内交纳物业服务费。

合同第十八条第二款约定，业主未按时、足额交纳物业服务费，经衡信英伦物业公司书面催告期限交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额10%的违约金。

同时，该合同第七条约定，车辆停放服务费不包括车辆保管费用，停车人对车辆停放有保管需求的，由停车人自行与衡信英伦物业公司协商，并签订书面协议。

【一审法院认为】原审判决认为，依法成立的合同，双方当事人均应恪守履行。

谷明华提出，对计费标准、计费面积无异议，但对计费的期间有异议。

原审法院认为，根据成都市不动产登记信息摘要显示，案涉房屋于2017年4月19日转移登记至案外人肖某名下，故衡信英伦物业公司无权向谷明华主张所有权转移之日起的物业费，则衡信英伦物业公司仅有权向
谷明华收取2015年1月1日至2017年4月18日期间的物业费6380.90元（88.92㎡×2.6元㎡月×27月＋88.92㎡×2.6元㎡月÷30天×18天）。

衡信英伦物业公司要求谷明华支付物业费11790.69元，予以部分支持。

谷明华提出，因其停放在地下室的车辆被砸，衡信英伦物业公司违约在先，其不应支付违约金。

《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。

若衡信英伦物业公司存在服务不到位的情形，谷明华应另行诉讼追究衡信英伦物业公司的违约责任，而非以此拒缴物业费。

故谷明华辩称其不应支付违约金的意见，于法无据，不予采纳。

根据《前期物业服务合同》的约定，谷明华应向衡信英伦物业公司支付欠付物业费10%的违约金，即638.09元。

另，衡信英伦物业公司主张由谷明华支付2018年11月14日至2019年2月11日的水费及2019年1月1日至2019年3月31日的垃圾处理费。

因案涉房屋已于2017年4月19日转移登记至案外人名下，故前述费用不应由谷明华承担，对于衡信英伦物业公司的前述主张，不予支持。

据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、谷明华于判决生效之日起十日内向衡信英伦物业公司支付2015年1月1日至2017年4月18日期间的物业费6380.90元；二、谷明华于判决生效之日起十日内向衡信英伦物业公司支付违约金638.09元；三、驳回衡信英伦物业公司的其他诉讼请求。

如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费63元，由衡信英伦物业公司负担30元，谷明华负担33元。

【二审上诉人诉称】宣判后，谷明华不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实错误，衡信英伦物业公司在安全防范工作上并没有尽职尽责，给其造成了财产损失，其根据先履行抗辩原则有权不支付物业费或减少支付物业费，故请求撤销原判，依法改判。

谷明华、成都衡信英伦物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
四川省成都市中级人民法院
民事判决书
(2020)川01民终3150号当事人上诉人（原审被告）谷明华。

委托代理人卿燕龄，四川法助律师事务所律师。

委托代理人罗群革，四川赛格律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）成都衡信英伦物业管理有限公司。

住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段某某某某某某某某某某。

法定代表人熊英，常务副总。

委托代理人郭歌，四川君合律师事务所律师。

审理经过上诉人谷明华因与被上诉人成都衡信英伦物业管理有限公司（以下简称衡信英伦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初9821号民事判决，向本院提起上诉。

本院受理后依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

一审法院查明原审法院经审理查明，2012年2月29日，谷明华（买受人）与案外人四川中德世纪置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同自编号：ＺＤ9221），约定由谷明华购买位于成都高新区房屋（现登记地址为高新区××路×栋×单元×层×号，以下简称案涉房屋）。

2013年12月2日，谷明华在四川中德世纪置业有限公司发布的《关于中德·英伦联邦Ａ区物业管理权变更的告知函》上签字确认，对衡信英伦物业公司自2013年5月29日起提供物业服务予以认可。

同日，谷明华接收案涉房屋。

2015年4月23日，案涉房屋登记至谷明华名下，建筑面积为88.92㎡。

2017年4月19日，案涉房屋转移登记至案外人肖某名下。

原审法院另查明，2013年，衡信英伦物业公司（乙方、物业服务企业）与四川中德世纪置业有限公司（甲方、建设单位）签订《中德·英伦联邦A区二期（7某-12某楼）前期物业服务合同》，约定衡信英伦物业公司受托为中德·英伦联邦A区提供物业服务。

合同第六条第二款约定，物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，高层住宅为2.6元/平方米/月，自交付之日（或视为交付之日）起一年内按照每月1.98元/平方米收取物业服务费。

物业服务费按季度缴纳，业主应在每个缴费周期起始日起15日内交纳物业服务费。

合同第十八条第二款约定，业主未按时、足额交纳物业服务费，经衡信英伦物业公司书面催告期限交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额10%的违约金。

同时，该合同第七条约定，车辆停放服务费不包括车辆保管费用，停车人对车辆停放有保管需求的，由停车人自行与衡信英伦物业公司协商，并签订书面协议。

以上事实，有《前期物业服务合同》《关于中德·英伦联邦A区物业管理权变更的告知函》《商品房买卖合同》、收房确认书、成都市不动产登记信息摘要以及部分当事人陈述等证据材料予以佐证。

一审法院认为原审判决认为，依法成立的合同，双方当事人均应恪守履行。

谷明华提出，对计费标准、计费面积无异议，但对计费的期间有异议。

原审法院认为，根据成都市不动产登记信息摘要显示，案涉房屋于2017年4月19日转移登记至案外人肖某名下，故衡信英伦物业公司无权向谷明华主张所有权转移之日起的物业费，则衡信英伦物业公司仅有权向谷明华收取2015年1月1日至2017年4月18日期间的物业费6380.90元（88.92㎡×2.6元/㎡/月×27月＋88.92㎡×2.6元/㎡/月÷30天×18天）。

衡信英伦物业公司要求谷明华支付物业费11790.69元，予以部分支持。

谷明华提出，因其停放在地下室的车辆被砸，衡信英伦物业公司违约在先，其不应支付违约金。

《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。

若衡信英伦物业公司存在服务不到位的情形，谷明华应另行诉讼追究衡
信英伦物业公司的违约责任，而非以此拒缴物业费。

故谷明华辩称其不应支付违约金的意见，于法无据，不予采纳。

根据《前期物业服务合同》的约定，谷明华应向衡信英伦物业公司支付欠付物业费10%的违约金，即638.09元。

另，衡信英伦物业公司主张由谷明华支付2018年11月14日至2019年2月11日的水费及2019年1月1日至2019年3月31日的垃圾处理费。

因案涉房屋已于2017年4月19日转移登记至案外人名下，故前述费用不应由谷明华承担，对于衡信英伦物业公司的前述主张，不予支持。

据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、谷明华于判决生效之日起十日内向衡信英伦物业公司支付2015年1月1日至2017年4月18日期间的物业费6380.90元；二、谷明华于判决生效之日起十日内向衡信英伦物业公司支付违约金638.09元；三、驳回衡信英伦物业公司的其他诉讼请求。

如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费63元，由衡信英伦物业公司负担30元，谷明华负担33元。

二审上诉人诉称宣判后，谷明华不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实错误，衡信英伦物业公司在安全防范工作上并没有尽职尽责，给其造成了财产损失，其根据先履行抗辩原则有权不支付物业费或减少支付物业费，故请求撤销原判，依法改判。

二审被上诉人辩称被上诉人衡信英伦物业公司二审中辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

本院查明本院二审查明的事实与原审法院一致。

本院认为本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业
服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但主张拒交物业费则于法无据，本案中，谷明华如认为衡信英伦物业公司在安全防范工作上没有尽职尽责，对其造成了财产损失，可另行主张。

综上，上诉人谷明华的上诉理由不能成立，其上诉主张本院不予支持，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元由上诉人谷明华负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长喻小岷
审判员李亚
审判员李衡
二〇二〇年五月十九日
书记员陈悦
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