北京珠江地产营销管理手册

北京珠江物流公司
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心
管
理
手
册
（讨论稿）
营销中心
2007年3月1日
总目录
一、序言 (3)
二、营销中心基本职能 (4)
三、营销中心组织结构 (5)
四、营销各部门岗位职责 (6)
1、营销中心总监岗位职责 (6)
2、营销策划部岗位职责 (8)
3、媒介部岗位职责 (13)
4、招商管理部岗位职责 (18)
5、政策研究部岗位职责 (23)
6、运营管理部岗位职责 (29)
五、营销中心管理办法 (35)
1、中心日常工作管理办法
2、营销定位管理办法
3、价格管理办法
4、营销费用管理办法
5、营销立项管理办法
6、广告公司与媒体合作管理办法
7、招商管理办法
8、运营管理办法
9、政策研究管理办法
10、营销物料及广告验收管理办法
序言
制度重于技术
————吴敬琏“深根固本，方能枝繁叶茂，方能果实累”。

任何出类拔萃的企业，都必须建立各种健全的管理体制，尤其是营销管理制度。

一个企业营销的成败不仅取决于适应市场的应变能力，同时取决于其内部营销管理制度的科学性、完整性。

本营销管理手册旨在把物流公司大量的营销管理工作规范化、标准化、
流程化、使繁琐变得简单，使杂乱变得有序，为物流公司各项目的生存和发展奠定坚定的基础。

本营销管理体系凝结珠江及合生营销部门众多成功的先进经验，从营销管理组织、品牌建设推进、招商及销售管理、政策研究、人员行动管理、客户管理等部分具体工作细节和职责构成营销中心营销组织体系，它是营销中心整体营销观念的贯彻、所有项目及员工紧密协作、各尽其责地实现和完成营销目标所必须的组织保障；它是物流公司各项目进行专业项目运作的重要基础之一；它是物流公司各项目开拓市场，不断提高物流领域市场份额、招商销售额和利润额的重要管理手段；它能协助物流公司员工进步，激励员工士气，稳定员工队伍防止因为少量员工素质、能力或品质问题而造成的招商销售额流失；它能使营销中心与项目招商部门紧密配合，及时向物流公司、地区公司和集团公司反馈动态的市场信息；同时，它也是公司整体管理体系的一个重要组成部分。

第一部分：营销中心的基本职能
1、全面负责物流公司的营销工作，对物流公司的营销目标计划的制定、实施和控制承担责任。

营销中心做为营销管线的管理操作部门，从管理监督、指导协助的角度出发，服务于做为生产实体的项目公司。

结合工贸、商贸项目的特点，将营销管线整体目标计划落实到各项目公司，并围绕项目公司的经营生产工作，对项目公司的提出营销方案、计划进行审定，对营销活动给予指导及支持。

2、参与制定公司的整体经营战略，并规划和确定市场营销战略，根据各项目具体业态、定位协助项目公司制定切实可行的具体的营销策略和政策，确保年度营销目标的实现。

3、全面统筹物流公司的营销工作，管理、协调、指导各项目公司的营销工作，对项目公司的营销工作进行管理安排和执行给予明确的管理意见。

配合项目公司的营销招商工作，在招商前期配合项目参与定位论证，确定项目营销表述以及审定整体营销方案；在招商期审定并指导项目公司营销方案、计划的制定、执行和修改，为营销招商活动提供必要的支持。

4、加强销控管理，完善价格体系。

项目招商前期，营销中心全面审定项目制定的价格体系及招商政策，并根据各项目实际情况建立销控管理体系。

营销中心在招商过程中随时进行销控报表，并对项目公司进行客户资料的汇集整理分析，督导项目进行有效的客户管理。

5、深入政策研究，提供决策依据。

营销中心建立专门的政策研究部门，对相关行业进行市场调研，对商业模式进行探讨研究，同时对相应行业的商业案例进行分析研究，定期撰写政策研究报告。

第二部分：营销中心组织结构
第三部分：营销中心各部门岗位职责一、营销中心总监岗位职责
二、营销策划部岗位职能
一）部门职能：
1、指导、监督市场调研工作。

2、指导、监督新项目市场定位及前期策划工作。

3、指导、监督、协调价格制定工作。

4、监督每日销售报表工作的执行情况。

5、监督每周项目营销工作小结（含销管总结、来电来访分析、推广建议等）的执行情况。

6、指导、监督每月物流公司月度营销总结（含项目工作总结及计划、营销中心工作总结及计划等）。

7、监督每周、每月上报地区公司的销售统计报表的执行情况。

8、监督每月《物流公司营销费用预算月度执行情况》、营销费用明细报表的填写情况。

9、抽查项目营销台帐登记情况。

10、指导、监督年度营销计划制定、调整及上报的执行。

11、定期查看项目销控情况，及时掌握项目信息。

12、定期与集团物流总公司沟通。

13、监督、指导物流公司在售项目营销情况跟踪并及时解决重要问题。

二）岗位职责：
◆营销策划部经理（副经理、经理助理）岗位职责
◆营销策划部专员岗位职责
三、媒介部岗位职责媒介部岗位职责◆媒介部经理岗位职责：
◆媒介主管岗位职责
◆电子商务主管岗位职责
四、招商管理部岗位职责
◆招商管理部价格专员岗位职责
◆招商管理部销管专员岗位职责
五、政策研究部岗位职责
一）部门职能：
◆市场调查研究
1、监督、执行定期做市场调研，提供专业系统的市场调查、市场分析、市场研究、行业研究咨询、竞争环境咨询和营销策略咨询等
2、监督、执行信息收集，内部信息收集和外部信息收集，准确提供各行业的市场调查统计数据、商业资讯，市场调查报告、市场分析报告等。

3、监督、执行提交报告，定期向公司领导提交专业的商业地产研究报告。

4、监督、指导市场定位，建立以大样本大容量的信息库。

◆政策研究
1、指导、审核建立政府政策、商业模式及相关法律的研究体系并不断完善
2、监督、执行通过综合分析影响政策和商业运行的相关因素，对阶段性政策和商业运行趋势进行研判
3、指导、分析并持续跟踪政府和商业动态，透视政策的理念和商业的行为变化，预测行业的反应
4、指导、执行阶段性深化项目定位和调整市场推介的工作
5、监督、执行明确相关政策和商业体系、明细各项目相关政策和商业研究表报审
6、监督、审核上报地区公司的相关政策和商业分析研究表及运用政策和商业研究协助其他部门完成任务
7、监督、执行与宏观研究员、行业研究员及政策、法律和商业的相关分析师充分沟通，整合信息、在一定高度对项目研究提出建议8、指导、研究政府和商业对项目相关的行业的新政策，分析政策变化动态，同时对政策和商业的变化进行跟踪
9、监督、执行对政策和商圈未来走势作出判断
10、指导、审核及时对政策和商业动态作出评价，为公司其他营销部门及项目部门提供参考建议，撰写分析报告及上报
11、监督、审核上报地区公司的相关新政策和商业分析研究表及协助其他部门完成的政策和商业研究表
12、监督、指导不定期抽查相关新政策和商业模式研究登记情况
◆商业业态模式研究
1、监督、执行定期阶段性对各项目所涉及到的行业和商业业态模式进行研究总结
2、监督、执行提炼我司项目合理化的商业模式建议报告
3、监督、执行对我司各项目的商业模式总结并深化，形成模式范本
4、监督、执行继续探讨，探寻新的创新模式
◆岗位职责：
◆市场调研专员岗位职责
六、运营管理部岗位职责
一、部门职能
◆监督职能：运营部根据物流各项目公司的工作目标和质量方针
督促检查物业、经营管理分布的贯彻落实。

◆支援职能：运营部对各系管理分部提供必要的专业工作指引及
技术咨询。

◆管理职能：运营部建立和持续改进质量管理体系，制定发展规
划和工作计划，审定各部门职责，落实安全措施，对各商铺日常管理及服务的督导。

职能简介：
1、经营组：检查督导各项目公司经营部门员工，为厂商经营管理
服务（诸如：合同签订、面积确认、户名更换、退订、租户入场交铺、收铺、合同到期撤场的管理、租户档案管理）过程中的工作流程、服务质量及标准。

2、物业组:根据物业管理标准，检查督促各项目公司物业部门员
工，为厂商在物业管理服务（诸如：建筑物及附属公用设施、设备、场地的养护和维修、安全防范服务、绿化环境卫生管理、车辆管理服务、物业档案资料管理、费用代收缴与服务、投诉处理、商铺装修进场、过程监管、验收、流程及施工证管理、突发事件处理等）过程中工作流程、服务质量。

◆运营管理部经理岗位职责
◆运营管理部专员岗位职责
七、营销资料员岗位职责
第四部分：营销中心管理办法1、
2、
3、
4、
5、
6、
7、
8、
9、
10、
北京珠江物流公司营销中心
2007年3月1日。