资金的时间价值案例

资金的时间价值案例
一、项目概况 王某于 2007 年 3 月投资 7 万元购买基金，至王某 2007 年 11 月欲购住房时，基金已升 值至 10 万元；王某有银行存款 14 万元，总资产共计 24 万元；王某的家庭月收入 6000 元， 每月可拿出 3000 元用于还款。 王某现欲采用银行按揭方式购置一套距上班地点车程 30 分钟 以内、地处南郊文教区、两室一厅、面积 90 平方米左右、总价 35 万元左右的自用第一套住 宅，计划首付 30%，其余 70%贷款 10 年还清。 二、案例分析 1．住宅可贷款额、总价及单价估算 （1）可贷款额估算 假设采用等额本金还款方式进行按揭贷款，则王某可贷款额的计算式如下： 可贷款额（P）=月供额（A）×（P/A，i，n） 月供额
各期应还款额计算结果见案例表 3-1 所示。 因按月等额本金还款方式的 1～53 个月里， 月还款额均超出了王某的月支付能力， 故王 某最后采用了按月等额本息还款方式，还款从 2008 年 1 月开始。
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案例表 3-1 按月等额本金还款每月还款额计算表 1 月，3641.45 (元) 31 月，3277.67 (元) 61 月，2913.89 (元) 91 月，2550.11 (元) 2 月，3629.32 (元) 32 月，3265.54 (元) 62 月，2901.76 (元) 92 月，2537.99 (元) 3 月，3617.20 (元) 33 月，3253.42 (元) 63 月，2889.64 (元) 93 月，2525.86 (元) 4 月，3605.07 (元) 34 月，3241.29 (元) 64 月，2877.51 (元) 94 月，2513.73 (元) 5 月，3592.94 (元) 35 月，3229.17 (元) 65 月，2865.39 (元) 95 月，2501.61 (元) 6 月，3580.82 (元) 36 月，3217.04 (元) 66 月，2853.26 (元) 96 月，2489.48 (元) 7 月，3568.69 (元) 37 月，3204.91 (元) 67 月，2841.13 (元) 97 月，2477.36 (元) 8 月，3556.57 (元) 38 月，3192.79 (元) 68 月，2829.01 (元) 98 月，2465.23 (元) 9 月，3544.44 (元) 39 月，3180.66 (元) 69 月，2816.88 (元) 99 月，2453.10 (元) 10 月，3532.31 (元) 40 月，3168.54 (元) 70 月，2804.76 (元) 100 月，2440.98 (元) 11 月，3520.19 (元) 41 月，3156.41 (元) 71 月，2792.63 (元) 101 月，2428.85 (元) 12 月，3508.06 (元) 42 月，3144.28 (元) 72 月，2780.50 (元) 102 月，2416.73 (元) 13 月，3495.94 (元) 43 月，3132.16 (元) 73 月，2768.38 (元) 103 月，2404.60 (元) 14 月，3483.81 (元) 44 月，3120.03 (元) 74 月，2756.25 (元) 104 月，2392.47 (元) 15 月，3471.68 (元) 45 月，3107.91 (元) 75 月，2744.13 (元) 105 月，2380.35 (元) 16 月，3459.56 (元) 46 月，3095.78 (元) 76 月，2732.00 (元) 106 月，2368.22 (元) 17 月，3447.43 (元) 47 月，3083.65 (元) 77 月，2719.88 (元) 107 月，2356.10 (元) 18 月，3435.31 (元) 48 月，3071.53 (元) 78 月，2707.75 (元) 108 月，2343.97 (元) 19 月，3423.18 (元) 49 月，3059.40 (元) 79 月，2695.62 (元) 109 月，2331.84 (元) 20 月，3411.05 (元) 50 月，3047.28 (元) 80 月，2683.50 (元) 110 月，2319.72 (元) 21 月，3398.93 (元) 51 月，3035.15 (元) 81 月，2671.37 (元) 111 月，2307.59 (元) 22 月，3386.80 (元) 52 月，3023.02 (元) 82 月，2659.25 (元) 112 月，2295.47 (元) 23 月，3374.68 (元) 53 月，3010.90 (元) 83 月，2647.12 (元) 113 月，2283.34 (元) 24 月，3362.55 (元) 54 月，2998.77 (元) 84 月，2634.99 (元) 114 月，2271.21 (元) 25 月，3350.42 (元) 55 月，2986.65 (元) 85 月，2622.87 (元) 115 月，2259.09 (元) 26 月，3338.30 (元) 56 月，2974.52 (元) 86 月，2610.74 (元) 116 月，2246.96 (元) 27 月，3326.17 (元) 57 月，2962.39 (元) 87 月，2598.62 (元) 117 月，2234.84 (元) 28 月，3314.05 (元) 58 月，2950.27 (元) 88 月，2586.49 (元) 118 月，2222.71 (元) 29 月，3301.92 (元) 59 月，2938.14 (元) 89 月，2574.36 (元) 119 月，2210.59 (元) 30 月，3289.79 (元) 60 月，2926.02 2(元) 90 月，2562.24 (元) 120 月，2198.46 (元) 总还款额为 350394.41 元；支付利息总额：247139.44 元 三、问题讨论 1． 王某事后了解到， 他所在的单位给职工在市公积金管理中心设立了住房公积金账户， 按他与配偶的月缴款额、缴款比例及贷款申请年限，他的公积金贷款最高额度为 29.8 万元。 如果在贷款总额相同的条件下采用公积金贷款，则王某 10 年期按月等额本息还款的月还款 额为多少？ 国家规定 2007 年 9 月 15 日以后公积金贷款 1～5 年的年利率为 5.04%，5～30 年的利 率为 5.22%。王某的贷款期为 10 年，应采用 5.22%的贷款利率，其月利率为 0.435%。则王 某采用公积金贷款的月均还款额为： A P ( A / P, i , n) P 262360 i (1 i )n (1 i )n 1
120
1
0.555% (1 0.555%)120
262374 元
（2）房款总额估算 可购买房款总额=262374÷70%=374819（元） 首付款额=374819×30%=112445（元） （3）商品房单价估算 商品房单价=374819÷90=4164（元） 2．楼盘状况调查 （1）南郊曲江新区楼盘：该新区属于高尚社区，小户型很少，楼盘均价均在 5000 元以 上。如曲江 6 号为 5100 元/㎡，钻石半岛 5900 元/㎡，曲江华府 6100 元/㎡，曲江南宛 5500 元/㎡。 （2）南郊明德门及丈八东路楼盘：明德门社区暂无楼盘出售，丈八东路上的世家星城 有一楼盘即将开盘，开盘价估计为 4500 元/㎡。 （3）南郊电子城楼盘：金泰假日花园 2 期即将开盘，开盘价估计为 5000 元/㎡。 （4）南郊西影路楼盘：泊阑地楼盘共两栋高层，并有配套购物超市，有 50～90 平方米 中小户型，开盘价估计为 4000 元/㎡。该楼盘目前处于认购阶段，共 361 套房，现已排号至 615 号。 （5）南郊建工路楼盘：鑫龙天然居楼盘二期正处于认购阶段，共 7 栋高层，均价 4000
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1 5.23% ，这个收益率大大高于同期银行的存款
利率和贷款利率，为了把握投资机会，王某不应该退出基金市场。 如果王某要提前还款，可以假定今后 7 个月收益率保持不变，由此可计算出王某 15 个 月间投资基金总收益为 7×(1+5.23%)15=15.038 万元。 由于王某所贷商业银行款项是从 2008 年 1 月开始偿还， 月还款额为 3000 元， 则到 2008 年 6 月尚未归还的贷款总额为： 262360×(1+0.555%)6-3000× (1 0.555%)6 1 =271212.64-18250.49=252962.15（元） 0.555%
(1 0.555%)120 0.555% 3000(元) (1 0.555%)120 1
120 （ 1 0.555%） 1 银行贷款利息总额 3000 4000 93.7 70% 247265.03（元） 0.555%
王某购房总价款为 374800 元， 如选择商业银行按月等额本金还款方式， 月利率 0.555%， 首付房款 30%，共计 112440 元，贷款房款的 70%分 10 年还清，则每月还款额的计算公式 为： 每月还款额 借款本金 (借款本金 累计已还本金) 月利率 还款总期数
还款总期数 （ 1 月利率） 1 还款总期数 月利率 （1 月利率）
Hale Waihona Puke 当时，商业银行 5 年以上贷款年利率为 7.83%，每月计息一次，个人购第一套房优惠 15%，即 7.83%×0.85=6.6555%，月利率=年名义利率÷12=0.555%，则 可贷款额= 3000
1 0.555%
(1 0.435%)120 0.435% 2811.03(元) (1 0.435%)120 1
2．试分析王某在购房时是否应该退出基金市场？如果王某 2008 年 6 月退出基金市场， 将所得资金提前归还商业银行贷款，则 2008 年 7 月后王某每月的还款额为多少?
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王某自 2007 年 3 月至 2007 年 11 月购房时共投资基金 8 个月，投资的 7 万元基金已升 值至 10 万元，则月平均收益率为 7
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元/㎡，有 90 平方米左右的小户型，在 1、2、17、18、19 层有剩余可供出售房子。 （6）南郊朱雀路楼盘：美丽的院子楼盘共有两栋高层，现有 70 平方米、75 平方米两 套小户型，分别在 27 层和 33 层，单价为 4000 元/㎡左右。 综合以上楼盘调查情况，王某认为“美丽的院子”和“鑫龙天然居”两个楼盘可做为备 选方案。由于“鑫龙天然居”社会环境、户型、朝向较好，且可选层数较低的住房（王某不 愿意住得太高） ，故决定购买“鑫龙天然居”二层 93.7 平方米两室两厅住宅一套，单价 4000 元，总价 374800 元。 3．付款方式选择 个人购房商业贷款还款方式主要有以下几种： （1）到期一次还本付息，利随本清。此法仅适用于一年期以内（含一年）的借款。 （2）按月或季结息，借款到期时利随本清。此法也是仅适用于一年期以内（含一年） 的借款。 （3）按月等额本息还款，即每月以相等的金额偿还贷款本息。 （4）按月等额本金还款，即每月等额偿还借款本金，借款利息随本金逐月递减。 从资金时间价值的角度来看， 虽然还款方式各有不同， 但每种还款方式的各期还款额折 算到初期的现值和总是与借款本金相等。但等额本金方式期初还款月的每月还款数额较大， 对一般工薪阶层压力较大，故现实中选择等额本息还款方式的购房者更多一些。 王某购房总价款为 374800 元， 如选择商业银行按月等额本息还款方式， 月利率 0.555%， 首付房款 30%，共计 112440 元，贷款房款的 70%分 10 年还清，则 10 年还款期内需要偿还 的贷款总额为 262360 元，还款总额为 359981.32 元，月均还款额为： A P ( A / P, i , n) P 262360 i (1 i) n (1 i )n 1