房产税的税收筹划分析

房产税的税收筹划分析
房产税的征税对象是房屋，无论是按房产余值的1.2%征收，还是按出租收入的12%征收，按不同的基数计算税金，企业缴纳的税金就不同，这其中就有了节税筹划的空间。

作者结合工作中的实际经验，根据计
税依据，从三方面展开阐述房产税的纳税筹划。

一、降低房产原值的纳税筹划
筹划时，首先，企业理应仔细区分房屋，非房屋建筑物以及附属设施，配套设施。

所谓房屋，就是上面有顶，四面有墙柱，能够遮风避雨，
可供人们生产、休息、娱乐、活动、仓储等的场所。

所以，对企业除
厂房，办公用房外的建筑物，如果把停车场，游泳池也都建成露天的，并把这些独立建筑物单独实行会计核算，单独记载，与厂房、办公用
房分开，这部分建筑物不符合房屋范畴，所以其造价不计入房产原值，不用交房产税。

其次，准确核算地价，税法规定，房屋原价应根据国
家相关制度规定实行复核，而《企业会计准则第6号—无形资产》规定，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。

自行开发建筑厂
房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应分别实行处理。

购土地及
建筑物支付的价款理应在建筑物与土地使用权之间实行分配，难以合
理分配的，理应全部作为固定资产，也就是说对自建，外购房屋业务，均要求将土地使用权作为无形资产单独核算，“固定资产”科目中不
包括未取得土地使用权支付的费用。

二、降低租金收入的纳税筹划
(一)分别签订租赁合同按照税法规定，企业房屋租赁属于从租计征，
按租金收入的12%交纳房产税。

但往往企业出租的不但仅是房屋设施自身，还有房屋内部或外部的一些附属设施，比如机器设备、办公家具等，税法对这些设施并不征收房产税。

而企业往往在签订租赁合同时，将附属设施和房产一起计算租金，这无形将设施也交了房产税，增加
了企业的税负。

这就要求我们在会计核算时，将房屋与非房屋建筑以
及各种各样的附属设施、配套设施实行合理、恰当的划分，单独列式，
分别核算。

例如：某国营宾馆采纳出租经营方式，双方谈定：甲方将
宾馆连同内部设施租给乙方，乙方每年支付租金480万元，租赁期限
十年，并据此签订了租赁合同。

按照这份出租合同，甲方每年交纳的
主要税款如下：房产税：480×12%=57.6(万元)营业税：
480×5%=24(万元)城建税及教育费附加：24×(7%+3%)=2.4(万元)以上
各项税费合计为84万元。

上述合同，在总租金不变的情况下，把一个
房屋租赁合同改变为房屋租赁和附属设施租赁两个出租合同。

甲方以
每年300万元的房租出租房屋，以每年180万元的租金出租宾馆内部
附属配套设施。

按照改变后的出租合同，甲方交纳的主要税款如下：
房产税36万元(300×12%)，营业税：24万元(480×5%)，城建税及教
育费附加2.4万元，以上各项税费合计为65.9万元。

总额就因合同改
变而发生改变，每年减少税收负担21.6万元。

(二)转化服务内容例：某企业因经营不善等原因，仓库被闲置，为增
加收入，企业对外出租仓库，当年取得租金1200万元，依据税法，实
际交纳的各项税金为：房产税144万元(1200×12%)，营业税60万元(1200×5%)，城建税及教育费附加6万元，同样是这份合同，按照当
地物业治理标准，将年租金1200万元，变为租赁费700万元，物业治
理费500万元，那么依据税法，营业税、城建税及教育费附加不变，
物业治理费只交营业税，不交房产税。

房产税按租赁收入700万元计
算为84万元，企业减轻税负60万元。

值得注意的是物业治理资格认
定必须先经建设主管部门行政审批，再去税务部门批准，就能够从事
物业治理业务了。

出租的库房有6栋，其房产原值为3300万元，年租金收入为400万元。

按房租收入计算应纳税额合计为70万元。

其中：房产税48万元
(400×12%)，营业税：20万元(400×5%)，城建税及教育费附加：2万元。

企业用租赁方式经营库房，税收负担明显过重。

那么想降低税收
成本，必须将单纯的房屋租赁改变为仓储保管服务。

我们节税筹划如下：将租赁合同改为仓储保管合同。

同时，按照仓储保管的服务要求，公司配备相对应的人员和设施。

房屋租赁属于从租计征，要按租金收
入的12%交纳房产税，仓储保管属于从价计征，则按房产余值的1.2%
交纳房产税，那么依据税法，该企业应纳税额为49.72万元。

其中：
应纳房产税：3300×(1-30%)×1.2%=27.72万元，应纳营业税、城建税及教育费附加仍为20万元，2万元。

筹划后比筹划前节约20.28万元，筹划后企业需要增加保管人员工资等经营成本，对于仓储治理，技术
要求不高，可录用遵章守纪、责任心强的下岗职工，而录用下岗职工，公司又能够享受相关税收优惠，降低企业经营成本，这部分经营成本
比起税金来说是小头，企业在大帐上还是划算的。

三、利用税收优惠政策实行纳税筹划
房产税作为地方税种，税法规定了很多政策性减免优惠，如对损坏不
能使用的房屋和危险房屋，经相关部门鉴定，在停止使用后，可免征；企业因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，在基建工地为基建工地服务的工棚等临时性房屋，在施工期间，
免征房产税，纳税人有困难的，可定期向相关税务机关申请免征、减征。

另外企业自办的学校、医院、幼儿园、托儿所、敬老院使用的房产；老年服务机构自用的房产；地下人防设施的房产免收房产税。

企
业将这些房屋单独核算，用足税收优惠政策，减少房产税支出，以达
到节税目的。

企业在税收法律法规许可的范围内，构建财务治理融资
活动的税收筹划方法，使企业决策时选择总体收益最大化的纳税方案，以实现企业价值最大化的财务治理目标。

房产税的税收筹划分析。