浅析房地产企业土地增值税的税收筹划

收稿日期:
2014-08-17浅析房地产企业土地增值税的税收筹划
于 锐
(河北冀兴房地产开发有限公司,河北石家庄 050061
) 摘 要:
从土地增值税税收筹划的意义入手,通过对当前房地产企业在税收筹划过程存在的问题进行分析,提出对房地产土地增值税税收筹划的建议。

关键词:房地产企业;土地增值税;筹划;建议
中图分类号:F 810.42 文献标识码:A 文章编号:1007—6921(2014)21—0030—01 土地增值税是对转让国有土地使用权、
地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就起转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

它是一个专门针对房地产市场的特殊税种,因此对土地增值税进行税收筹划对房地产企业尤为重要。

受房地产市场成交额下滑影响,2014年8月房地产营业税下降7.4%,房地产企业所得税下降5.1%,但8月土地增值税同比增长7.6%,
看得出国家税收机关对土地增值税的重视程度。

土地增值税在房地产税收中所占比重较大,笔者将简要对土地增值税的税收筹划进行论述。

1 土地增值税税收筹划的意义
近两年,随着我国宏观政策对房地产行业的调控,房地产行业的经济利益出现下滑趋势,很多房地产商出现卖不出房或房卖不出价的情况。

面临国家的宏观调控政策,房地产行业除了应做好销售方面的工作,更应注意控制成本和税收。

房地产行业较重的税负无疑增加了房地产企业的压力。

土地增值税在房地产企业所缴税收中占相当大的比重,约占房地产营业收入的3%,房地产企业一年所上缴的土地增值税少则几百万,多则上千万,如果这部分资金能筹划好,可以给企业带来巨大的经济利益。

同时国家在土地增值税方面有很多税收优惠政策,如果企业能把握政策,提前规划,利用纳税筹划的方法降低土地增值税的税目,可以削弱企业的税收负担,
增加企业经济收益。

2 当前房地产企业在土地增值税纳税筹划过程中存在的问题2.1 缺乏对国家宏观调控政策的理解
2014年来由于房地产企业利润的增加,
房价不断上升,国家增加了对房地产企业的宏观调控。

为稳定房价,维护经济市场秩序,相继出台了“国六
条”、“国十一条”和“国八条”等政策。

这些政策从很大程度给我国的一些房地产企业带来了一些消极的影响。

具体表现在大多数房地产企业缺乏适应这种大力宏观调控客观环境的能力。

这也直接导致土地增值税的纳税筹划工作受到一定程度的阻力,也加大了他们土地增值税的税务风险。

2.2 缺乏对税收法规的认识
土地增值税因行业的特殊性及税率的特殊性,有很多的税收优惠条款及增值额的计算方法。

很多
房地产企业尤其是小房地产企业对这些税收优惠没有全面认识,在房地产开发过程中,没有从税收优惠及减少增值额的方面来考虑。

缺乏对土地增值税税务政策的全局观念,导致在具体运用上有失熟练,一方面对纳税筹划的递延、节税及相关的安全问题缺乏明晰的定位,这就可能会造成企业经济利益的损失。

2.3 缺乏对纳税事前筹划的认识
税收筹划的事前控制非常有必要。

很多企业在进行土地增值税清算时才意识到需要进行税收筹划,这时往往已经为时过晚。

销售收入已经确定,可以扣除的项目已经确定,连利息的扣除都无法进行选择,在同样的环境下,对比进行事前纳税筹划的企业来说,不光从税率上会差10%,房地产项目的增值额动辄过亿,少则上千万,税率的增加会让房地产企业算是上百万甚至上千万的税收。

因没有税前意识,在清算时,就算依靠事务所的力量考虑很多优惠措施,也无法有回天之术。

税负增加已成定局。

3 对房地产企业土地增值税纳税筹划的几点建议
房地产企业应做好土地增值税的纳税筹划工作,做好事前、事中和事后的全过程筹划,从而保障顺利完成项目销售的同时降低企业税负,节源税流。

3.1 利用其征税范围进行纳税筹划
根据土地增值税征税范围的若干具体规定,房地产开发企业要达到节税的目的,可以从以下3方面入手。

3.1.1 利用合作建房节税。

合作建房即一方出资金,一方出地,双方合作。

建成后按比例分房自用的,可暂免征收土地增值税。

如果建成后转让,则应当征收土地增值税。

所以,房地产开发企业可以充分利用此项政策,与其他企业合作建房,但不进行产权转让,以此达到合理地避税的目的。

3.1.2 利用代建房节税。

较多的房地产开发企业通过签订合同的方式与一些客户确定合作关系,以受其委托的名义开发房地产,待开发完成后,只向客户收取代建费用。

房地产产权并未发生转移,房地产开发企业收取的代建费用属于劳务性质的收入,因而,不属于土地增值税的征税范围。

3.1.3 将销售改为出租、自持。

现(下转第33页)
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03·2014年11月内蒙古科技与经济
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第21期总第319期
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窗口工作人员的工作量,又大幅度提高了办税工作效率。

4.4 完善税制体系
4.4.1 完善税制,国税与地税的主体税种必须重新分配。

就税收收入的归属性来说,营业税是地方税
的主要税种,而增值税是国税的税种之一,部分营业
税改征增值税会导致地方税种的主体税种缺失,这必然要求中央与地方政府利益重新分配即税种的重新分配。

因此,必须按照税制要求捋顺国税与地税
的征管范围,实现“各自征税”。

值得注意的是,进行税制改革不能盲目的扩大增值税的征税范围。

为维护地方的财政利益,必须尽快完善地方税制体系,明确地方主体税种,取消与新形势不相适应的旧税种,
明确新税种的具体征管办法。

扩大增值税征税范围的改革不可能一蹴而就,但必将会在国家与地方重新分配税种以及地方税种体系完善之时得到改革的实质性进展。

4.4.2 适时开征新税种,
充实地方税体系。

将营业税改征增值税必将使营业税收入减少,为避免营业税收入减少引起地方财政收入下降,有必要适时开发新的税种,以充实地方税体系。

可以作为新地方税体系主体税种的有在不动产保有环节征收的房产税和在西部欠发达但资源丰富地区征收的资源税。

4.5 加大对税收的培训与宣传力度
税制改革阶段容易产生较多的问题,尤其是税收征管工作的复杂性开始对税务机关工作人员提出较高的工作要求。

因此,税务部门必须加大对税务工作人员尤其是窗口、大厅办税人员专业知识的培训,一方面可以更好地应对复杂的税收征管工作,另一方面可以为不懂得办税流程的纳税人提供相应的业务指导。

另外税务机关组织多样化的培训与宣传
活动,为新的纳税企业和个人讲授一些办税基本知识、流程以及注意事项,宣传一些新的税务工作政策及规定。

活动的形式可以多样化,比如开办培训班、网上教育或者利用网络平台实现纳税人与税务机关的在线交流等。

总之,对现代服务业征营业税改为增值税是与我国目前的经济发展状况相适应的,是我国税制改革的主流趋势。

然而税制改革过程中会出现很多困难,尤其是税收征管工作呈现出的复杂性,但是在现代服务业发展过程中营业税改征增值税体现的积极作用带来的影响远大于其复杂性的消极反作用,不难看出,现代服务业营业税改征增值税是完善税制的必然之路。

税改部门应多方考虑,稳步推进改革,不断完善税收制度、因地制宜地制定新的税收政策,积极探索与尝试税制新路子。

各地税务机关应面向当地现代服务业纳税人就税收方面的新政策加强宣传及指导,同时提高自身的业务能力,积极参与税制改革,这样才能早日实现税制革新。

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(上接第30页) 在越来越多的房地产企业从长远
打算,并不销售所建项目,或者部分出售所建项目。

没有出售的项目因有发生房地产产权的转让,不属
于土地增值税的征税范围。

出租房地产可以长远的获得经济利益的流入。

3.2 利息支出筹划法
房地产企业开发过程比较长,需要大量资金,一般房地产企业都存在外部融资的问题。

这就需要企业进行事前的税收筹划。

在计算土地增值税的扣除项目中,对于利息支出有两种不同的算法。

①按照
房地产土地成本和开发成本两者之和的5%扣除;
②能提供金融机构证明,
且利息未超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额可以据实扣除,如果超过商业银行同类同期贷款利率,则按该金额扣除。

所以,在做利息的税收筹划时,一定要比较两种不同
计算方式下,哪种付出的成本少,应采用哪种方法。

但是在现实工作中,很多房地产企业无法取得银行金融机构的证明,在土地增值税清算过程中,对银行金融机构证明要求相当严格,所以很多房地产企业只能运用第一种方法对利息进行扣除,即土地成本及开发成本的加计扣除方法。

3.3 根据税率特征进行税率筹划
3.3.1 项目规划。

在土地增值税的清算中,
国家对普通住宅的税收优惠是可以按土地成本和开发成本的20%加计扣除,而商业地产就没有这项税收优惠,在立项之前,应充分考虑税收优惠,做好事前筹划。

3.3.2 销售收入临界点筹划。

因土地增值税采用四级超率累积形式的税率,税率在30%~60%不等。

这就要求房地产企业在确定销售价格之前做好成本测算工作,寻找临界值,在销售价格确定的区间内,寻找实现企业利润最大的销售价格,保障企业的经济利益。

3.3.3 扣除项目筹划。

土地增值税的扣除项目主要为房地产企业的土地成本、开发成本及其他的加计扣除项目。

而加计扣除项目均以土地成本和开发成本为基数。

这就要求房地产企业通过增加成本投入来降低增值率。

比如说在合理的范围内通过绿化来加大房地产的开发成本。

房地产开发企业销售装修的房屋,装修费用也可以计入到开发成本中。

房地产企业在立项,筹划时,可以分为毛坯房和精装房来销售,及增加了售卖的客户群,装修成本在增加房地产开发成本后,又可以作为加计扣除的基数来增加扣除额,达到降低企业税负的效果。

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33·杨书颖·现代服务业营业税改征增值税的问题及对策2014年第21期
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