对新形势下房地产企业多元化经营战略的再思考

对新形势下房地产企业多元化经营战略的再思考【摘要】我国企业多元化经营虽然起步较晚，但是发展迅速。

房地产企业的多元化问题也受到越来越多的关注。

本文作者就多元化经营相关问题进行了讨论，并提出了实施多元化经营的方法，以控制好风险，实现长期可持续发展。

【关键词】房地产；原因；多元化经营
多元化经营是指企业不只经营某一种产品或某一个产业，而实行跨产品、跨行业的经营。

其目的是降低风险，提高经济效益。

但自2009年以来的房地产宏观调控，使房地产企业的运营模式发生了诸多变化，优胜劣汰，适者生存。

在行业剧变的过程中，大量企业在战略定位和决策上陷于迷茫。

因此出现一种矛盾的现象：一方面一些资本主动或被迫流出这个行业，另一方面更多的资本还在涌进这个行业，且颇有逆势而上的架式。

本文作者就多元化经营相关问题进行了讨论，并提出了实施多元化经营的方法，以控制好风险，实现长期可持续发展。

1 房地产企业实施多元化战略经营的原因
企业多元化是由于企业所处的行业环境和企业自身的条件所决定的，房地产企业之所以实施多元化，与房地产行业所处的外部环境和房地产企业的内部条件密切相关。

1.1 房地产企业所处外部因素
（1）土地制约。

对于房地产开发企业来说，土地是房地产企业经营活动的基本条件，是房地产企业赖以经营的战略资源。

（2）资
金制约。

房地产行业是一个资金密集型行业，从土地的获得到房地产商品的销售，需要大量的资金支持。

（3）高利润吸引。

房地产业是一个高风险、高收益的行业。

因此，房地产企业发展到一定规模的时候，就会考虑通过多元化经营，占领更多的现有市场和开拓新的市场，以适应市场需求的变化，减少单一经营的风险，提高企业的竞争力，增加企业的收入。

（4）关联度高。

房地产产业链条长，与其他许多国民经济的行业之间都有着密切关联，具有很高的关联性，多元化有很多介入点。

（5）政策的影响。

政策的波动，会从多方面影响房地产企业的发展。

如政府土地开发和使用计划以及房地产交易政策、银行对房地产业的贷款政策都会直接影响到房地产业的发展。

（6）房地产商品的区域性。

房地产的空间位置决定了房地产会受到当地经济发展水平的制约，同时也制约着房产开发的规模，限制了房地产企业的发展。

1.2 房地产企业内部因素
1.2.1 充分利用企业剩余资源。

由于房地产开发企业在生产经营的过程中的不断发展，使得企业积累了越来越多的资源和能力，特别是核心竞争力。

在企业经营业务单一的情况下，这些获得较大发展的能力难以获得充分的利用，而且这些资源是根植在企业内部的，很难通过市场进行转移。

因此，企业只有通过多元化的经营，充分利用剩余的资源和能力，使企业获得更大的收益。

1.2.2 企业发展目标。

企业进行扩张，是因为对未来收益的预期。

如果企业在现有的经营范围中，可以达到企业的经营目标，企
业就很少会开展多元化。

在目前的调控形势下，如果储备一定的现金流，企业就会考虑多元化扩张。

这是对管理层尤其是高层决策者的诱因，可以说这种多元化扩张最直接的来源于管理层为了保护自身利益的动机。

2 房地产企业实施多元化战略的条件
企业战略发展的专业化与多元化，在业内一直存在较大的争议。

问题的关键在于，企业能否在所涉及的领域中占据优势地位。

世界上多元化经营失败的企业很多，主要原因是企业对自身能力的认识不足，盲目实施多元化，过度多元化，使得多元化缺乏战略协同效应，从而导致了多元化的失败，使整个企业陷入危机，甚至破产。

因此，房地产企业认清多元化的条件，对于正确实施多元化战略是非常必要的。

2.1 充足的资金
房地产行业具有高风险，资金密集的特征，使得房地产企业实施多元化必须有充足的剩余资源，尤其是大量的资金作为支持。

资金规模是房地产企业之间相互竞争的重要条件，只有资金雄厚的企业，才能够进行更大的开发，才有机会进行规模经营获得规模优势。

由于多元化经营需要将企业的部分资源转移到其他的业务单元中，可能会因为资源的过度分散或者不足，给企业经营带来风险。

所以，房地产企业要实施多元化经营，首先必须保证有充足的资金。

2.2 具有一定的核心竞争力
房地产企业发展到了一定的规模，在行业中具有一定的稳固地
位。

但是，房地产企业只是将各种资源进行整合的企业，自身如果不进行技术创新，那么在技术上不会构成其他企业进入的障碍，一旦企业的竞争力被其他企业模仿，企业就很难具有持续竞争的优势。

所以，房地产企业必须通过技术创新形成一定的核心竞争力。

2.3 较强的管理能力
管理能力作为一种无形资源，可以在多元化的各个不同业务之间进行共享。

而更为重要的是，企业的管理能力是企业实施多元化的根本条件，只有当管理者认识到企业具有多元化的条件和时机的时候，才会组织并实施多元化。

企业经营的成功与否，与企业管理者的决策能力密切相关。

3 房地产企业实施多元化战略的方法
3.1 业务多元化
业务多元化也就是经营领域的多元化。

如果房地产企业的业务全部集中在房地产开发领域，企业的经营活动与盈利就必然会被同一产业内的相关因素所影响。

这样的业务构成，经济景气时固然理想，但是，一旦国家的产业政策和行业环境发生突变时，企业承受的打击就会相当沉重，甚至会有财务危机，危及企业的生存。

为了在激烈的市场竞争中抵御风险，同时找到更多的发展机会，房地产企业像滨江房产这样的规模企业根据自身的资源优势和外部环境的变化，开始从事与原有核心业务关联程度不同的业务，进军医药领域，实现经营领域的多元化。

3.2 地域多元化
这是指房地产企业经营业务在地域空间上的多角化。

一个国家、一个地区，经济发展程度是不一样的，政策措施、社会人文环境也是有差别的，因而给房地产开发经营提供的生存空间和发展机会也是不一样的。

比如，以北京、上海、广州为中心的区域是我国经济最为发达的地区，有着房地产开发的许多有利条件，吸引了很多开发企业，所以成为目前房地产开发三大热点区域：然而，从另一方面看，广大的内地经济虽然不发达，但可能竞争程度不一样，也同样存在着市场机会。

统筹城乡发展背景下，房地产企业将自己的业务触角伸向更广的二、三线城市，实施地域多元化，无疑可以突破房地产不可移动的地域限制，为企业赢得更多的市场份额和发展机会。

另一方面，地域多元化同样也可以达到防范风险的目的。

各个地区经济、政治、文化、自然等环境因素不同，国民经济产业的衰减时间也不一样，当一个国家或一个地区房地产业开发衰退时，可能另外的国家或地区则正处于繁荣上升时期。

所以，通过地域多元化，也可以防范和分散风险，避免一失均失、一败俱败的结局。

3.3 时间多元化
主要指业务项目投资回收期的多样化。

房地产业的一个总体特征是投资时间长、资金占用量大、变现能力低。

许多企业在开发过程中，最容易面临的问题是财务危机，后续资金无法跟上，出现资金链断裂。

房地产企业防范这种风险比较有效的做法是应考虑企业业务项目投资回收期的多样化。

一般而言，回收期短的投资业务，受当前经济状况影响较大，
对当前经济状况较为敏感，而回报期长的业务，受当前经济状况影响较低，对当前经济状况敏感度也较低。

如果企业的业务大部分是回报期短的业务，盈利就会随着当前宏观经济状况的波动而波动，如果公司的业务大部分是回报期长的业务，虽不会受当前宏观经济状况的波动太大的影响，但资金回流比较慢，容易出现资金周转不灵的风险。

因此，企业在规避风险的多元化业务选择时，不仅要注意业务领域的多样化，而且也要注意各个具体业务投资回收期的多元化，合理搭配回收期长和回收期短的投资项目，使之相辅相成、互为补充。

4 房地产企业多元化营运中需注意的问题
实行多元化绝非是通向成功的金钥匙，而是一把双刃剑。

因为企业资源总是有限的，多元化的实施不仅会使企业在原有行业资金的投入减少，也会分散管理层的注意力，使原有产业被削弱。

目前房地产企业进入多元化主要有两种模式，一是通过投资新建，二是通过并购来实现。

不管使用哪种模式进入，都需要做到下面几点，才能考虑实行多元化建设，确保企业进入多元化后能更好的经营。

第一，企业已经在自己的主体市场做到了领先：第二，这个市场确实已经开始呈现饱和状态，增长缓慢，竞争加剧，利润率下降。

即使在这个时候，企业在考虑多元化方向的时候也应该本着一看关联，二看协同，三看市场的原则。

这里的关键是如何让核心竞争战略统筹、指导企业多元化发展、经营的问题。

5 结语
总之，房地产企业实施多元化战略，必须认清企业自身的资源能力，合理、适时实施多元化经营。

房地产企业通过多元化经营达到范围经济不是一蹴而就的事情，要仔细研究，做好充分的准备。

多元化经营不是一个一次性的行动而是一个特定的过程：是一个在企业家远见、技术及其用途的发展趋势和公司本身所具备的专业技能这三者之间进行平衡的过程。

因此，房地产企业在实行多元化战略以求得范围经济时，应该谨慎审视本企业是否具备资源、技术、管理等核心竞争优势，保证企业控制好风险，从而使企业实现可持续发展。