2023年房地产估价师之房地产案例与分析模拟考试试卷A卷含答案

2023年房地产估价师之房地产案例与分析模拟考试
试卷A卷含答案
单选题（共30题）
1、以下关于类继承的说法中，错误的是（）。

A.通过类继承，在程序中可以复用基类的代码
B.在继承类中可以增加新代码
C.在继承类中不能定义与被继承类（基类）中的方法同名的方法
D.在继承类中可以覆盖被继承类（基类）中的方法
【答案】 C
2、正规式(1|3|5)(202)(c|de)表示的正规集合中元素数目为（），（）是该正规集合中的元素。

A.6
B.7
C.8
D.无穷
【答案】 A
3、商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。

商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。

A.多为现代化的高层建筑
B.所处区位好
C.自营为主
D.功能齐全.配套设施完善
4、软件文档的作用不包括（）。

A.有利于提高软件开发的可见度
B.有利于软件维护和用户使用
C.有利于总结经验和实现可重用
D.有利于各企业之间交流技术
【答案】 D
5、一组对象以定义良好但是复杂的方式进行通信，产生的相互依赖关系结构混乱且难以理解。

采用（）模式，用一个中介对象来封装一系列的对象交互，从而使各对象不需要显式地相互引用，使其耦合松散，而且可以独立地改变它们之间的交互。

此模式与（请作答此空）模式是相互竞争的模式，主要差别是：前者的中介对象封装了其他对象间的通信，而后者通过引入其他对象来分布通信。

A.解释器(Interpreter)
B.策略(Strategy)
C.中介者(Mediator)
D.观察者(Observer)
【答案】 D
6、用补码表示的8位二进制数11100000，其值为十进制数（）。

A.-31
B.-32
C.-64
D.-65
7、光盘驱动器与主机的接口总线常采用（）总线。

A.ISA
B.CETRONI
C.EIDE﹙ATA﹚
D.PCI
【答案】 C
8、以下关于CMM的叙述中，不正确的是（）。

A.CMM是指软件过程能力成熟度模型
B.CMM根据软件过程的不同成熟度划分了5个等级，其中，1级被认为成熟度最高，5级被认为成熟度最低
C.CMMI的任务是将已有的几个CMM模型结合在一起，使之构成"集成模型"
D.采用更成熟的CMM模型，一般来说可以提高最终产品的质量
【答案】 B
9、在面向对象方法中，（）机制是对现实世界中遗传现象的模拟。

A.封装
B.继承
C.多态
D.抽象接口
【答案】 B
10、在一系统中，不同类对象之间的通信的一种构造称为(请作答此空)，一个对象具有多种形态称为( )。

A.属性
B.封装
C.类
D.消息
【答案】 D
11、甲公司2013年3月以1000万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到了60%，随后甲公司办理了权属转让手续后，又花费了100万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。

A.1060
B.1160
C.小于1060
D.大于1160
【答案】 C
12、事务管理的特性叙述不正确的是
A.事务管理特性包括：（1）原子性、（2）一致性（Consistency）（3）隔离性（Isolation）、（4）持续性（永久性）（Durability）
B.原子性（Atomicity）是指数据库的逻辑工作单位。

C.隔离性（Isolation）是指可以被其他事务干扰。

D.持续性（永久性）（Durability）是指一旦提交，改变就是永久性的
【答案】 C
13、患儿男，7岁，智力正常，平素好动，注意力不集中，记忆力差，学习成绩差，兼见躁扰不宁，脾气暴躁，动辄出手打人，胸中烦热，便秘尿赤，舌质红，苔黄腻，脉滑数。

该患儿针灸治疗宜首选的经穴是
A.任脉、手厥阴经、手足少阴经穴
B.督脉、手足厥阴经、手少阴经穴
C.任脉、手少阴、手足厥阴经穴
D.任脉、督脉、手少阴经穴
【答案】 B
14、光盘驱动器与主机的接口总线常采用（）总线。

A.ISA
B.CETRONI
C.EIDE﹙ATA﹚
D.PCI
【答案】 C
15、软件工程项目质量管理不包括( )。

A.质量计划
B.质量保证
C.质量控制
D.质量评级
【答案】 D
16、若程序中使用的变量未设置初始值，则（）
A.编译时一定出错
B.运行时一定会出错
C.链接时一定出错
D.运行结果可能出错
【答案】 D
17、若需将一个栈S中的元素逆置，则以下处理方式中正确的是（）。

A.将栈S中元素依次出栈并入栈T，然后栈T中元素依次出栈并进入栈S
B.将栈S中元素依次出栈并入队，然后使该队列元素依次出队并进入栈S
C.直接交换栈顶元素和栈底元素
D.直接交换栈顶指针和栈底指针
【答案】 B
18、UML中有4种事物：结构事物、行为事物、分组事物和注释事物。

类、接口、构件属于( )事物。

A.结构
B.行为
C.分组
D.注释
【答案】 A
19、一般情况下，企业对程序员的素质要求中不包括( )。

A.根据有关的合同和规范，对所编写的程序和文档进行保护
B.根据企业发展需求绘制软件系统的逻辑模型
C.认真细致工作，并想方设法提高软件质量
D.具有良好的团队合作精神
【答案】 B
20、在一系统中，不同类对象之间的通信的一种构造称为(请作答此空)，一个对象具有多种形态称为( )。

A.属性
B.封装
C.类
D.消息
【答案】 D
21、从5本不同的书中任意取出两本，结果有（）种。

A.10
B.14
C.20
D.25
【答案】 A
22、估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。

A.应对房屋建筑物、房屋改造装修部分分别计算折旧
B.无论是借贷资金还是自有资金，都应计算利息
C.在估价测算过程中，土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金
D.在最终积算价值中应扣减需补交的土地使用权出让金
【答案】 C
23、某质量技术监督部门为检测某企业生产的某个批次的化妆品含铅量是否超标，通常宜采用（1）的方法。

A.普查
B.查有无合格证
C.抽样检查
D.查阅有关单据
【答案】 C
24、采用面向对象程序设计语言C++/Java进行系统实现时，定义类S及其子类D。

若类S中已经定义了一个虚方法int fun(int a，int b) ，则方法（44）不能同时在类S中。

D中定义方法int fun(int a，int b) ，这一现象称为（45）。

A.覆盖/重置
B.封装
C.重载/过载
D.多态
【答案】 A
25、网络中某些用户只能接收但不能发送Email，此时管理员应检查（）。

A.Email服务器是否与网络连通
B.连接客户端与Email服务器之间的路由器端口的访问控制列表是否进行了deny SMTP设置
C.连接客户端与Email服务器之间的路由器端口的访问控制列表是否进行了deny any设置
D.连接客户端与Email服务器之间的路由器端口的访问控制列表是否进行了deny pop3设置
【答案】 B
26、所有在函数中定义的变量都称为（）。

A.全局变量
B.局部变量
C.简单变量
D.寄存器变量
【答案】 B
27、用户交互界面设计的易用性原则不包括( )。

A.用户交互界面尽量由业务人员设计
B.所用名词和术语尽量采用业务用语
C.功能菜单尽量与业务划分基本一致
D.操作流程尽量与业务流程基本一致
【答案】 A
28、2019年8月1日，某房地产估价公司对××市××区××路××号的在建商业大厦进行了抵押评估。

A.临街商业房地产交易较活跃，适宜比较法
B.临街商业房地产出租实例较多，适宜收益法
C.临街商业房地产交易较活跃，出租实例多，既可选用比较法也可选用收益法
D.临街商业房地产的建造成本资料完善，适宜成本法
【答案】 C
29、在软件开发的各个阶段中，对软件开发成败影响最大的是 ( ) 。

A.需求分析
B.概要设计
C.详细设计
D.编码
【答案】 A
30、采用面向对象技术开发的应用系统的特点是（）。

A.重用性更强
B.运行速度更快
C.占用存储量小
D.维护更复杂
【答案】 A
大题（共10题）
一、阅读以下说明和C函数，填补代码中的空缺，将解答填入答题纸的对应栏内。

[说明]函数removeDuplicates(chai*str)的功能是移除给定字符串中的重复字符，使每种字符仅保留一个，其方法是：对原字符串逐个字符进行扫描，遇到重复出现的字符时，设置标志，并将其后的非重复字符前移。

例如，若
str指向的字符串为"aaabbbbscbsss"，则函数运行后该字符串为"absc"。

[C代码]voidremoveDuplicates(char*str){inti,len=strlen(str);/*求字符串长度*/if(______)return;/*空串或长度为1的字符串无需处理*/for(i=0;i＜len;i++){intflag=0;/*字符是否重复标志*/intm;for(m=______;m＜
len;m++){if(Str[i]==str[m]){______;break;}}if(flag){intn,idx=m;/*将字符串第idx字符之后、与str[i]不同的字符向前移*/for(n=idx+1;n＜
len;n++)if(Str[n]!=str[i]){str[idx]=str[n];______;}str[______]='\0';/ *设置字符串结束标志*/}}}
【答案】len＜2或len＜=1或等价表示i+1或等价表示flag=1或给flag赋值为任何一个不是0的值idx++或idx=idx+1或等价表示idx或等价表示
二、甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。

2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。

、复核估价时应如何确定j价值时点、估价对象状况及房地产市场状况？、复核估价的估价目的和价值类型应如何表述？
【答案】1.本题考查的是复核估价。

复核估价时，若甲机构在确定价值时点时无误，应以甲机构的价值时点为复核估价的价值时点。

估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原价值时点时的状况为准。

2本题考查的是复核估价。

复核估价的估价目的应表述为：受××银行的委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核；价值类型可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的价值时点时房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值。

三、1、指出并改正下列房地产估价文书的错误致估价委托人函××公司：受贵公司委托，我们对位于××市××路××号16楼办公房地产的抵押价值进行了评估。

估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

经过实地查勘和市场调查，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，注册房地产估价师运用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，确定16楼办公房地产市场价值为￥28627990万元（人民币贰仟捌佰陆拾贰万七仟玖百玖拾元整），21357元/㎡，估价对象的抵押价值为￥25638775万元（人民币贰仟伍佰陆拾叁万捌仟七百七拾伍元整），19127元/m2。

报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见附后的《估价结果报告》、《估价技术报告》。

××房地产评估有限公司
法定代表人：×××二〇一二年四月十九日
【答案】错误1：缺价值时点，致估价委托人函中应写明价值时点。

错误2：估价结果应该披露三个价值，只披露了两个，价值不同，必有法定优先受偿款，缺法定优先受偿款的数额。

错误3：缺估价机构盖章。

四、设有一个关系EMP（职工号，姓名，部门名，工种，工资），若需查询不同部门中担任“钳工”的职工的平均工资，则相应的SELECT语句为：SELECT 部门名，AVG(工资)AS平均工资FROMEMPGROUPBY（）HAVING（）将职工号为
“23115”、姓名为“李军”、部门名为“硬件测试部”的元组插入EMP关系中的SQL语句为：Insert（）
【答案】本题考查应试者对SQL语言的掌握程度。

试题（60）（61）的正确答案分别是选项C和A。

因为根据题意查询不同部门中担任“钳工”的职工的平均工资，需要先按“部门名”进行分组，然后再按条件工种=‘钳工’，进行选取，因此正确的SELECT语句如下：SELECT部门名，AVG（工资）AS平均工资FROMEMPGROUPBY部门名HAVING工种=‘钳工’，试题（62）的正确答案是选项D，因为插入语句的基本格式如下：INSERTINTO基本表名（字段名[，字段名]…）VALUES（常量[，常量]…）；查询语句由上可见，选项A和B是不正确的。

选项C也是不正确的，因为按照SELECT语句的语法，字符串插入时，需要用单引号括起，可在选项C中“李军”和“硬件测试部”明显是字符串，但是却没有用单引号括起。

五、甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所有权证；厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。

无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为20年的灭菌净化设备。

现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。

请问：1.本次估价适宜选用哪种估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？
2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题？
【答案】1.本次估价适宜选用成本法。

成本法估价时，房地产价值=房地产重新购建成本-折旧，估价测算过程中应关注下列问题：（1）计算重新购建成本时，估价对象的范围，包括无菌制药厂房及灭菌净化设备两部分。

（2）计算折旧时，关注可能存在的物质折旧、功能折旧和经济折旧。

2.估价对象变现能力分析重点分析：（1）估价对象的通用性，估价对象是用途特别专业化的无菌厂房，通用性越差，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。

（2）独立使用性，估价对象为无菌制药厂房，设计功能齐全，独立使用性均较好。

（3）可分割转让性：无菌厂房不容易与其他配套分割转让，变现能力较弱。

（4）还要说明厂房区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；（5）重点分析假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；（6）重点分析变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。

六、某城欲对该城市一建于20世纪50年代，整体外观比较陈旧，基础设备均已风化、起沙、剥落的建筑进行拆迁，该地非住宅面积为2995m2，该地位于市中心，二手住宅交易频繁，本次评估范围为住宅部分，本次拆迁是由《房屋拆迁许可证》证号为××规拆迁许字(2006)第××号文件许可。

如何确定估价方法?
【答案】《城市房屋拆迁估价指导意见》明确要求，拆迁房屋地产价值评估首选市场法，按此要求本次评估范围内住宅房地产采用市场法评估；而对于商业房地产，因类似物业市场交易活跃，可比实例难以调查知悉，故房地产采用收益法进行评估，房屋重置价格采用成本法进行评估。

最终确定市场法、收益法和成本法进行评估。

七、阅读以下说明和C函数，填补代码中的空缺，将解答填入答题纸的对应栏内。

[说明]函数removeDuplicates(chai*str)的功能是移除给定字符串中的重复字符，使每种字符仅保留一个，其方法是：对原字符串逐个字符进行扫描，遇到重复出现的字符时，设置标志，并将其后的非重复字符前移。

例如，若
str指向的字符串为"aaabbbbscbsss"，则函数运行后该字符串为"absc"。

[C代码]voidremoveDuplicates(char*str){inti,len=strlen(str);/*求字符串长度*/if(______)return;/*空串或长度为1的字符串无需处理*/for(i=0;i＜len;i++){intflag=0;/*字符是否重复标志*/intm;for(m=______;m＜
len;m++){if(Str[i]==str[m]){______;break;}}if(flag){intn,idx=m;/*将字符串第idx字符之后、与str[i]不同的字符向前移*/for(n=idx+1;n＜
len;n++)if(Str[n]!=str[i]){str[idx]=str[n];______;}str[______]='\0';/ *设置字符串结束标志*/}}}
【答案】len＜2或len＜=1或等价表示i+1或等价表示flag=1或给flag赋值为任何一个不是0的值idx++或idx=idx+1或等价表示idx或等价表示
八、房地产抵押估价报告估价报告编号：××估字[2015]第××号估价项目名称：××房地产在建工程抵押价值评估估价委托人：××房地产开发有限公司房地产估价机构：××房地产估价有限责任公司注册房地产估价师：×××（注册号××）、×××（注册号××）估价作业日期：2015年6月14日至2015年6月19日致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）××房地产在建工程抵押估价结果报告一、估价委托人
【答案】本题考查的是房地产估价报告示例。

1.封面中“估价作业日期”错误，应为估价报告出具日期；
2.估价结果报告，价值类型的表述不符合《房地产抵押估价指导意见》的要求；
3.估价结果报告，“估价原则”缺少谨慎原则；
4.结果报告中估价结果缺少单价；
5.结果报告中缺少市场价值、法定优先受偿款的披露；
6.结果报告缺少风险提示；
7.技术报告假设开发法选择“业主自行开发前提”错误，应选择“被迫转让前提”；
8.估价技术报告，假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项；
9.估价技术报告，收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由（未说明未来收益是否变化）；10.估价技术报告，收益法测算建成后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用；11.估价技术报告，假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误；1
2.估价技术报告，收益法测算建成后房地产价值时收益年限的确定错误；1
3.运用公式V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]的计算结果有误；
九、某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。

在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。

、请问造成两者差异较大的原因有哪些？、在用比较法确定A写字楼的市场租金时，如选取B 写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理？
【答案】、本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。

租金内涵可能不同：比如一个是净租金，一个是毛租金；租金单位可能不同，比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金；可能一个是潜在毛租金（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入（包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费；是合同租金（租约租金）还是市场租金。

、本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。

应当对B写字楼统一租金内涵。

将B写字楼租金内涵调整到A写字楼租金内涵上，具体调整内容有：如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。

一十、李某拥有国有土地使用权证的老屋面临征收，东边三间是祖上留下来的，中间三间是李某买邻居刘某的房屋，但只有土地使用权证、规划许可证、契税证等房屋，由于各种原因没有产权证，后因李某房屋所在区域成为商业中心，李某将中间房屋旁边违法加盖了厨房，开办了烧烤店，现因旧城改造，李某所有房屋列入征收范围，评估价是7480元/m2，李某不同意这个征收价格，他指出老屋附近的某一地区评估是7700元/m2；认为找来的估价公司的评估价
应该不是唯一标准，询问可不可以更换原估价公司，李某要求新估价公司对于自主老屋按7700元/m2价格或更高补偿，中间三间按商业房地产20000元/m2补偿，请你对李某的请求给出合理的建议并说明理由。

答题需要层次，考三个问题 1.房屋用途的确定、违章建筑确认
2.征收估价机构的选择
3.征收补偿的确定
【答案】 1.祖上留下的三间，应由政府部门认定为住宅用途，并进行补偿。

中间三间，只有土地使用权证、规划许可证、契税证等房屋，按有证房屋进行补偿。

对于违章建筑经有关部门确认，不予补偿，也可协商给予残值补偿。

由于李某没有办理商业房地产变更手续，不能确认其商业用途，不能按商业用途补偿。

2.估价机构由全体被征收人协商确定，李某不能更改，如对评估结果不满意，在规定时间提出复核评估，再不同意，提请专家委员会鉴定。

3.征收补偿价值，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产价格，李某所指老屋附近的某一地区不一定是类似可比实例。

举一反三征收补偿是问答题或单选题必考的内容主要考查征收范围、征收的法定流程、征收的房屋用途、面积的确定，装修补偿，停产停业损失，征收争议等问题。