精装修工程管理流程

精装修工程管理流程
编制：运营管理中心工程部日期：2018年6月审核：姚可王晓明朱建华日期：2018年6月批准：陈昱含日期：2018年6月
版本修订记录
1目的
规范精装修工程管理流程，提高装修工程质量，提高管理效率，减少管理变异，提升客户质量满意度。

2适用范围
适用于集团所属所有精装修项目（含工程由中南置地管理的合作项目）过程管理。

3术语和定义
无
4职责与权限
4.1.项目工程部
4.1.1.负责协调与公司各职能部门、政府主管部门及其它项目内外部的关系；
4.1.2.实施项目工程管理，监督监理、总包和分包等单位严格履行合同；
4.1.3. 负责竣工备案验收，组织向物业进行工程移交。

4.2.项目设计
4.2.1.负责精装修工程与设计相关的过程管理和操作；
4.2.2.负责把握精装修工程室内建筑设计效果和图纸的完整性，明确装修风格和效果要
求；
4.2.3.负责设计变更、审核和确认。

4.3.项目招采
4.3.1.负责监理、施工单位及专项工程的招投标和合约签署；
4.3.2.负责甲供材料、部品和设备的招投标、封样及定货采购；
4.3.3.负责确定甲供材料、部品和设备的技术质量要求；
4.3.4.负责甲供材料设备合同向项目经理部交底及协调处理供货意外事宜。

4.4.战区工程管理部
4.4.1. 负责对项目管理状况进行监督、检查，并跟踪纠偏落地；
4.4.2.为项目部提供技术支持，协助解决现场出现的质量问题；
4.4.3.督促样板引路、进场验收、检验、试验，以及精装修施工方案的执行，督促落实成品保护和安全文
明施工；
4.4.4.督促项目部加强甲供材的进场验收、细部质量检查及其整改工作；
4.4.
5.审核项目部的工程策划书、施工组织设计；
4.4.6.参与项目部的联合审图及技术、设计交底工作。

4.5.监理单位
4.5.1.全面履行监理合同规定的监理职责和义务；
4.5.2.负责主持图纸会审、方案审核、工程例会、专项协调会；
4.5.3.负责对精装修房的质量、进度和安全等实施全面有效的监控，监督总包和专业分包
单位的合同执行；
4.5.4.组织各阶段的工程验收；
4.5.5.监理合同规定的其它职责。

4.6.总包单位
4.6.1.按合同提供施工用水、用电、办公室、临设、垂直运输等及其他配合事项；
4.6.2.参加工作面的移交并积极组织整改土建缺陷事项；
4.6.3检查并督促铝合金门窗等分包单位完成及维护成品保护工作；
4.6.4按照合同要求对分包单位进行管理；
4.6.5负责办理竣工资料的汇总；
4.6.7施工合同规定的其装修阶段的其他职责；
4.6.8需总包单位配合的其他事项等。

4.7.精装修单位
4.7.1.编制施工组织设计/方案（必须包括：质量交底、样板实施计划（包含工序样板、交付样板、土建移交装修样板）、进度计划、质量检查计划、甲供材料计划、成品保护计划、室内环境污染控制计划、施工工艺等），并报监理单位审核、项目部以及工程专业审批，作为实施精装修施工的依据；
4.7.2.按照设计图纸进行精装修图纸深化和节点深化，并及时组织精装修图纸审核和设计交底；完善施工图纸；根据样板户型，调整管线施工图、面砖铺贴图、地面和天花布置图等；
4.7.3负责与土建单位工作面交接验收工作；
4.7.4.配合甲方进行乙供材料的进场封样和材料检测工作，并及时报监理验收；
4.7.5按照施工图纸、户型样板、设计变更通知组织施工管理，及时办理隐蔽工程验收手续；
4.7.6配合甲方物业公司的分户验收工作，并积极整改缺陷事项；
4.7.7.竣工后向甲方提供完整的竣工资料供存档；
4.7.8.需装修单位配合的其他事项等。

5.精装修工程管理
5.1.精装修项目前期管理要点
5.1.1.设计提供图纸后，设计部适时召集项目部、工程管理部、成本部、精装修单位、
监理、设计公司进行图纸会审和设计交底；
5.1.2.土建与精装修移交启动前30 天，项目部需编制《精装修工程管理策划书》，《精装修
工程策划书》应明确项目管理目标，从施工组织、技术保障、计划控制、现场管理、风险控制等方面对项目精装修的工程管理思路进行策划。

采购、成本、配套、项目部会签，工程管理部审核，运营管理中心工程部审批；
5.1.3.精装修施工前，精装修施工方案应进行专题讨论，并经监理、项目部会签后提交
战区工程管理部审核，分管副总审批；
5.1.4.精装修施工前，监理单位应编制精装修工程监理细则，并经总监签字后上报项目
部批准，监理过程中应严格遵照执行；
5.1.5.项目部应制定精装修工程质量通病的预防控制措施，做到提前预控；
5.1.
6.土建移交精装修，应在精装修开工前30 天以前进行移交验收。

由土建单位安排时间
进行整改返修达到精装修作业面要求，之后总包与精装修单位办理正式移交手续。

1）精装修单位进场检查问题和土建整改问题两方面要设立明确的时间节点，明
确该节点前后的责任划分。

2）对入户门、铝合金门窗、阳台栏杆等完工产品，应遵循谁施工谁保护原则，在移交前做好成品保护工作。

移交精装修单位后，精装修单位承担其成品保护工作。

如果损坏，由相应施工单位维修，但维修产生的费用等由精装修单位承担。

5.2.精装修样板房施工管理要点
5.2.1.大面积施工前必须做移交样板间、工序样板间、交付样板间，样板间的数量根据
不同户型、不同装修档次而定，移交样板间、工序样板间、交付样板间施工完成后待设计、营销、工程等部门确认后，作为今后精装修施工和销售的依据；
5.2.2.项目部组织土建单位、装修单位进行样板间作业面交接，监理单位参与；
5.2.3.样板间施工完毕后，经项目部、监理验收合格，由项目部组织设计部、营销部、
采购部、客服部、物业公司及其它有关部门进行验收，达标后方可进行大面积施工。

5.3.精装修大面积施工管理要点
5.3.1.深化设计的要求
1）装修施工若由两家以上施工单位施工，要求以一家施工单位为主，其余单位同意，进行设计修改的节点深化，力求做到做法统一；
2）精装修房进行二次设计时，要求对增加的水电管线做到暗敷设，开关插座的定位必须在图纸阶段解决。

5.3.2.合理的工序安排
1）合理安排工序，尽量避免多工种在同一作业套内交叉施工；
2）对于产品保护难度较大的材料，如进户门、地板，应安排在大部分装饰工作量完成后进行安装；3）强调正确的施工顺序：如橱柜与电气的安装顺序、湿作业与地板铺设的施工顺序等；
4）水电管线检测后方可进行毛地板、吊顶等施工；
5）下一层的吊顶吊杆施工应在上一层地面找平或地板施工前安装完成，避免由于吊顶施工打穿管线造成返工。

5.4.精装修材料质量控制
5.4.1.用于精装修工程的所有材料、部品和设备的品牌、型号，均应由项目部、成本部、
设计部以实物、照片等形式联合确认，确定后的样品应由项目部集中安置在现场的材料样板间内；
5.4.2.精装修工程的所有材料、部品进入现场必须持有合格证、质保单和检测报告。

进
口材料必须有商检证、质量合格的中文证明文件、性能检测报告以及中文安装、使用、维修和试验要求等技术文件；
5.4.3.同类材料首批进场须经项目部、招采部、监理100%验收合格后方可卸货。

后期进
场材料要求监理100%验收，项目部不少于10%抽检；
5.4.4.材料进场后，要求监理按规定进行现场见证取样送检，复检不合格的材料严禁使
用，立即组织总包或精装修单位做退场处理，并做好退场记录，监理签字确认。

5.5.精装修材料环保要求
5.5.1.木地板、夹板：进场时需提供产品合格证和产品检验报告，甲醛释放量应至少达到
E1 级标准以上，可直接用于室内；
5.5.2.墙面腻子胶水：应采用环保胶水，进场时需提供合格证和检验报告，游离甲醛的检
测结果必须合格；
5.5.3.复合大理石胶水、木器漆、墙面乳胶漆：要求出具产品合格证、甲醛检测合格的相
关资料，正常情况下，应不含甲醛；
5.5.4.镜箱：安装完成后，用防潮纸或其他薄膜纸覆盖；
5.5.5.公共部位：铺完大理石（或地砖）后，用硬纸板满铺保护；
5.5.
6.精装修所使用的材料都除了应符合国家标准外，还应达到各地区项目所在地的要求。

6.精装修施工工艺流程
装修施工参考流程图
精装修方案审定
内外墙面粉刷外墙淋水试验
土建检查、偏差整改、场地移交
装修水/电管道施工、试压厨房、卫生间防水施工前盛水试验
室内竖向木结构基层
厨房、卫生间、阳台防水施工前结构闭水试验、墙砖
分户门框安装厨、卫、走廊等部位吊顶
厨/卫地砖镶贴浴缸安装
橱柜、淋浴房测量尺安装地龙骨或地坪基层处理电管穿线
室内墙面/顶棚刮腻子、刷第一度涂料
阳台栏杆、扶手安装毛地板安装/支架定位安
楼梯间（公用部位）墙/顶面刮腻子、刷第一度涂料
橱柜、淋浴房安装空调及挡板安装竖向木结构封板、分户门、户内门扇安装
楼梯间栏杆安装楼梯间（公用部位）地砖/大理石镶贴卫生洁具、五金安装
成品保护、阶段性停工一周
单元门框安装楼梯间（公用部位）刷第二、三度涂料大堂涂料、大理石、单元门
6.1.装修施工参考流程深化
6.1.1.施工准备：
1）装修方案审定（应与土建施工图同时进行。

）
♦根据样板房由设计单位出签字确认图纸
♦根据样板由施工单位出深化图纸
♦根据样板排出墙地砖铺贴图
♦根据样板排出木地板铺贴图
♦水、电管线图，自平衡施工图、天花图、地面图；
2）由精装修单位编写装修施工组织设计（重点编制单元门封闭流水作业、成品保护、样板实施方案、安全文明施工等方案），报监理及项目部审定；
3）土建与精装修工序（工作面）移交
♦几何尺寸（开间、净高、门洞尺寸等）及裂缝、空鼓等偏差检查
♦土建偏差整改（总包）
♦外门窗淋水试验（总包）（设置质量关键工序）
分户验收、整改
空气检测、竣工验收、移交物业
电梯门框安装
墙纸粘贴木地板、踢脚线安装室内不锈钢栏杆安装
室内墙/顶面刷第二度涂料晾衣竿安装
衣帽间、储藏柜安装开关/插座面板、风口、灯具安装室内铝合金门窗硅胶完成室内墙/顶面刷第三度涂料
公共部位电箱门安装楼梯扶手安装
♦铝合金成品外型目测检查（检查内容：是否有撞伤、变形、破损、砂浆污染等）及成品保护措施验收；
4）单元门封闭
♦单元内流水作业施工管理
♦套内铝合金（塑钢）门窗成品保护措施；
5）甲、乙供材料清单及计划
♦甲供材料清单及进场计划
♦乙供材料清单及报验计划
♦甲分包材料清单及施工计划；
6）装修施工计划
♦装修施工总计划、装修施工月计划、装修施工周计划；
7）施工准备协调及交底工作。

6.1.2.装修水电管道施工及卫生间墙面防水：
1）水电管（包含净水管道、煤气管道）施工
♦吊顶定位弹线
♦开洞开槽（应该尽量考虑毛坯房施工中完成，精装修过程尽量减少对结构和装饰层的破坏。

）♦水电管施工，煤气管道施工，水管试压（设置质量关键工序），煤气管道气密性试验及验收（设置质量关键工序）。

♦修补管线槽；
2）卫生间墙面防水（浴缸及淋浴房部位）
♦基层清理
♦防水层施工及验收（设置质量关键工序）；
6.1.3.卫生间、阳台墙地砖铺贴，地面防水施工，盛水试验，木结构基层施工：
1）分户门框及室内竖向木结构基层施工
2）木门尺寸测量复核
3）厨房、卫生间墙砖铺贴
4）橱柜、淋浴房尺寸测量
5）地面基层清理
6）厨房、阳台管洞防水、厨、卫间地面防水施工
7）厨房、阳台、卫生间地面防水层盛水试验及验收（设置质量关键工序）；
6.1.4.吊顶及地龙骨等施工（或地坪基层处理）：
1）自平衡管道及煤气报警、脱排、热水器、浴霸等管道施工
3）室内地龙骨防腐处理及施工（设置质量关键工序）
4）电管穿线及电阻测试验收
5）通电试验（设置质量关键工序）
6）吊顶封面板
7）浴缸安装及墙砖收头处理（留检修口）和浴缸成品保护、浴缸盛水验收（设置质量关键工序）8）厨房、卫生间、阳台地砖铺贴及成品保护
9）卫生间（厨房）盛水试验及验收（设置质量关键工序）；
6.1.5.室内墙、顶面刮腻子、刷第一遍涂料：
1）墙、平顶阴阳角批嵌找方
2）墙、平顶面刮腻子打砂皮修补
3）墙面、平顶刷第一遍涂料；
6.1.6.安装毛地板、阳台栏杆及扶手：
1）龙骨基层清理及隐蔽验收
2）毛地板防腐处理及铺设（设置质量关键工序）
3）橱柜、淋浴房等定位打眼、
4）阳台栏杆安装及成品保护
5）阳台扶手安装及成品保护
6）设置质量关键工序，专项验收成品保护措施；
6.1.
7.楼梯间墙顶面批腻子刷第一遍涂料：
1）楼梯间电箱框安装保护
2）楼梯间滴水线施工
3）楼梯间墙、顶面阴阳角批嵌找方
4）楼梯间平顶、墙面刮腻子打磨修补
5）楼梯间平顶、墙面刷第一遍涂料；
6.1.8.竖向木结构封板、分户门、橱柜、空调及栏板等安装：
1）分户门安装及成品保护
2）空调及阳台部位空调栏板安装
3）橱柜淋浴房安装及成品保护（设置质量关键工序）
4）竖向木结构封板及户内门安装及成品保护
5）设置质量关键工序，专项验收成品保护措施；
6.1.9.公用部位地砖/大理石镶贴：
1）室内卫生洁具、小五金安装及成品保护（设置质量关键工序）
3）公用部位大理石镶贴
4）为了使砂浆强度达到要求，保证铺贴质量，应保留足够的施工间隙5）公用部位地砖铺贴及成品保护
6）电梯门框安装
7）设置质量关键工序，专项验收成品保护措施；
6.1.10.木地板、踢脚线安装：
1）室内木地板安装及成品保护
2）室内踢脚线安装
3）室内墙纸铺贴
4）室内不锈钢栏杆安装及成品保护
5）设置质量关键工序，专项验收成品保护措施；
6.1.11.室内墙、顶面涂料、室内不锈钢栏杆安装：
1）室内墙、顶面第二遍涂料
2）阳台晾衣杆安装
3）室内衣帽间、储藏柜安装
4）室内开关、面板、插座、风口、灯具安装
5）室内铝合金门窗清理及硅胶完成
6）室内不锈钢栏杆安装及成品保护
7）室内平顶、墙面刷第三遍涂料；
6.1.12.公用部位二、三遍涂料：
1）楼梯间电箱门安装、贴膜保护
2）楼梯间扶手安装及成品保护
3）楼梯间平顶、墙面涂料二、三度
4）楼梯间栏杆、扶手油漆施工
5）设置质量关键工序，专项验收成品保护措施；
6.1.13.底层大厅及单元门施工：
1）单元门框安装及成品保护
2）底层大厅墙、顶面阴阳角批嵌找方
3）底层大厅墙、顶面刮腻子打磨修补
4）底层大厅墙、顶面刷第一遍涂料
5）底层大厅地砖/（大理石）、踢角线铺贴及成品保护
6）单元门安装及成品保护
8）底层大厅墙、顶面刷第二、三遍涂料
9）单元门框打胶
10）设置质量关键工序，专项验收成品保护措施；
6.1.14.分户查验、整改：1）
施工单位自检合格报监理验收（集团分户验收作业指引）操作流程2）项
目部组织物业分户查验
3）施工单位整改合格后物业复查（设置质量关键工序）；
6.1.15.空气检测、竣工验收、物业移交：
1）装修单位请相关部门进行室内环境检测
2）各施工单位提交相关检测报告及有关资料
3）竣工验收
4）移交物业（设置质量关键工序）。

7.精装修室内环境污染控制
7.1.室内环境污染控制的要求
7.1.1.装饰装修后室内环境污染物浓度限值
7.1.2.设计、施工应选用低毒性、低污染的装饰装修材料；
7.1.3.各项目应根据具体情况编制室内环境污染控制方案。

7.2.施工样板间检测
7.2.1.精装修大面积施工前，应在样板间检测进行室内环境污染检测，检测合格后方可大面积开展施工；
7.2.2.每个总包的样板间检测数量为：建筑面积≤5万平米时，检测一间；建筑面积>5 万平米时，检测
两间。

（根据各地要求不同，分别执行）；
7.2.3.采用不同装修材料（主要是乳胶漆、油漆、胶水、地板、墙纸）的样板间，必须分别进行检测；
7.2.4.施工样板间检测程序如下：
1）样板间完成抹灰施工后，进行室内氡、氨浓度检测，若此时门窗未安装，由总包负责临时封闭。

2）样板间地板、乳胶漆、油漆、墙纸等施工完成后，再进行甲醛、苯、TVOC 浓度和噪音检测。

3）若样板间环境污染检测有不合格项（一般情况甲醛浓度很难符合要求），精装修单位应制定切实可行的后治理方案，并报监理、项目部审批。

4）检测不合格的样板间经治理后，重新检测合格后方可开展精装修大面积施工。

7.3.精装修完工后抽样检测
精装修工程验收前，必须按照国家规范要求对室内环境污染物浓度和噪音进行检测，检测时间不得迟于房屋交付前2 个月。

8.精装修工程质量验收、交楼
8.1.精装修工程质量验收按照附件《精装修工程质量验收项目和标准》要求进行；
8.2.监理负责组织精装修各子分部、分项工程、检验批的验收；
8.3.精装修各子分部工程验收合格、资料齐全后，由项目部组织竣工初验；
8.4.初验问题整改完成后，项目部组织正式竣工验收。

9.支持性文件及关联文件
9.1《精装修与土建交接验收流程》
9.2《精装修管理流程》
10.附则
11.1 本流程由运营管理中心工程部负责解释，由集团签发之日起执行。