房地产项目并购方式与流程
房地产并购流程解析
房地产并购流程解析引言：房地产并购是指通过各种方式与手段，将两个或多个房地产企业、项目或资产合并为一个整体的过程。
房地产并购不仅可加快资本运作的速度，还可以整合资源、把握市场机遇、优化经营结构等，是房地产行业中常见的一种商业行为。
本文将对房地产并购流程进行深入解析，以帮助读者了解并掌握相关知识。
一、准备工作1. 确定战略目标：在进行房地产并购之前，需要明确自己的战略目标，比如是扩大市场份额、获取竞争优势或实现风险分散等。
2. 寻找并选择合适的目标公司：根据战略目标，通过市场调研和尽职调查等方式，寻找符合要求的目标公司。
3. 进行财务评估和估值：对目标公司进行财务评估，包括资产负债表、利润表、现金流量表等的分析，同时进行估值确定收购价格。
二、尽职调查1. 法律尽职调查：了解目标公司的法律结构、合同情况、诉讼风险等，确保并购过程合法合规。
2. 财务尽职调查：全面审查目标公司的财务状况，包括资产负债情况、财务风险、盈利能力等，确保投资回报可行。
3. 市场尽职调查：研究目标公司所在市场的竞争环境、供需情况、市场前景等，评估并购后的市场潜力。
三、谈判和签署协议1. 谈判：基于尽职调查结果，进行谈判，商定收购条件、股权比例、交易结构等。
2. 签署意向书：当双方初步达成一致时，签署意向书，明确合作意愿和具体细节。
3. 签署正式协议：在经过进一步的谈判和修改后，签署正式协议，明确各方权益和义务。
四、审批和合规事项1. 内部审批：将并购协议提交公司内部审批，包括董事会、股东大会等，确保并购行为符合公司政策和法律法规。
2. 监管审批：依据相关法律法规，向监管机构提交并购申请，如国家发改委、住房城乡建设部等，获得批准后方可继续进行下一步操作。
3. 公司合规：进行相关合规审查，确保并购活动符合反垄断、公司收购、证券法律法规等方面的规定。
五、交割和整合1. 股权补充和支付：根据协议约定，完成股权变更、资金支付等手续。
2. 资产交割：完成目标公司资产的过户、任命管理团队等程序。
房地产企业并购实务手册
房地产企业并购实务手册一、概述房地产企业并购是指一家企业通过购买另一家企业的股权或者资产，从而获得对该企业控制权或者管理权的一种交易行为。
在房地产市场中，并购是企业扩大规模、提高市场占有率、实现战略目标的重要手段之一。
本手册旨在为房地产企业提供并购实务方面的指导，帮助企业了解并购流程、风险控制、法律文件、税务筹划等方面的问题。
二、并购流程1.确定并购目标：企业应根据自身战略规划和市场环境，确定并购目标企业，并对目标企业进行尽职调查，包括财务、法律、业务等方面。
2.制定并购方案：根据尽职调查结果，制定并购方案，包括交易结构、支付方式、税务筹划等。
3.谈判与交易达成：与目标企业进行谈判，协商确定并购价格、交易条件等事项，并最终达成交易协议。
4.审批与备案：并购方案需经过相关部门审批或备案，企业应按照规定程序进行申报和审批。
5.交接与管理：完成并购交易后，企业应进行资产交接、人员整合、业务整合等工作，并对目标企业进行管理。
三、风险控制1.法律风险：并购过程中涉及众多法律问题，如股权转让、资产转移等，企业应聘请专业律师进行法律审查，确保交易合规。
2.财务风险：并购交易涉及资金问题，企业应充分评估自身财务状况，确保有能力支付并购款项。
3.业务风险：并购后企业需对目标企业进行业务整合，应对目标企业的业务模式、市场地位、竞争状况等进行全面评估，以降低业务风险。
4.人员风险：并购涉及人员调整，企业应做好员工沟通工作，避免因员工不满导致不稳定因素。
四、法律文件1.并购协议：并购协议是并购交易的核心法律文件，包括交易价格、支付方式、交割条件等条款。
2.股权转让协议：股权转让协议是股权并购中常见的法律文件，用于约定转让方、受让方及股权的相关事项。
3.资产转移协议：资产转移协议用于约定目标企业资产转移的具体事项，包括资产种类、数量、质量、价格等。
4.合同：并购过程中涉及的其他合同，如租赁合同、知识产权转让合同等，企业应仔细审查合同条款，确保合同合规、双方权益得到保障。
并购项目流程
并购项目流程一、前期准备阶段。
在进行并购项目前，首先需要对目标公司进行全面的尽职调查，包括财务状况、经营状况、法律风险等方面的调查，以便全面了解目标公司的情况，为后续谈判和决策提供依据。
二、谈判阶段。
在完成尽职调查后，双方开始进行谈判。
在谈判过程中，需要充分考虑双方的利益诉求，尽量达成双赢的协议。
同时，还需要考虑到法律法规的限制和监管部门的审批，确保谈判达成的协议符合法律法规的要求。
三、交割准备阶段。
在谈判达成协议后，需要进行交割准备工作。
这包括制定交割计划、确定交割时间表、协调各方资源、解决可能出现的问题等。
同时，还需要进行法律文件的准备，确保交割过程中的合法性和顺利进行。
四、交割阶段。
在交割阶段，双方按照协议进行资金交割、股权过户等工作。
同时，需要进行资产清查，确保交割过程中不会出现遗漏或纰漏。
此外，还需要进行员工的交接工作，确保员工的权益得到保障。
五、整合阶段。
在交割完成后，需要进行整合工作，包括人员整合、业务整合、文化整合等方面。
整合工作需要谨慎进行，确保整合过程中不会影响到公司的正常运营和员工的积极性。
六、监管阶段。
在并购完成后，还需要进行监管工作，确保公司的运营符合法律法规的要求。
同时，还需要进行业绩评估，确保并购后的效益达到预期。
七、总结。
并购项目是一个复杂的过程，需要充分的准备和谨慎的执行。
只有在全面了解目标公司的情况、谨慎进行谈判、合法合规地进行交割和整合，才能确保并购项目的顺利进行和最终取得成功。
房地产项目并购方式与流程案例分析 PPT
三、尽职调查、并购谈判与可行性研究
（5）债权债务：一期销售完毕，查到一张税 务部门出具土地增值税清算退税单。项目交 付多年，未出现争议，可排除此风险。债务 全是股东借款。
税负 税率
项目现状
1 23 4
五、思考与建议 4、关键流程
1、付款
2资产 剥离ຫໍສະໝຸດ 3债务 处理4或有债 务担保
五、思考与建议 5、广电实际案例（ 麒麟科技创业园3-3地块）
并购方式 2012年3月（股权并购）
集团投资约2.5亿元认购云 宝科技全部股权和3-3地块
意 意向阶段 2012年3月30日签订《股权转让
点击
四、并购交易结构与流程 4、拆迁户处理
接受房产 产权交割
A筹资解决，否则 不接受房产
甲公司扣除尾款
点击
四、并购交易结构与流程 5、违约处理原则
违约处理原则
B在产交所 挂牌交易
竞买保证金和意
向金
A竞买B价款3亿元
超过3亿元部分 甲不再垫付
A没有按约定转让 股份
设置高额违约条 款（30%和70%
房地产项目并购方式 与流程案例分析
案例背景
并购意向阶段
目
录
尽职调查、并购谈判与可行性研究
并购交易结构与流程
思考与建议
22
一、案例背景
3
二、并购意向阶段 1、交易方式选择。房地产项目并购的两种模式
项目不符合法定转让条件的风险分析及防范措施
房地产并购全流程、关键风险点和应对措施【内部资料】
52.0%
28.0%
浙都
70%
万
49%
科
集
20%
团
上海南都：中桥和上海时和网络科技有限公司持股比例分别为80.4%和19.6%。 苏州南都：中桥和苏州工业园匙建屋収展有限公司持股比例分别为70%和30%。 浙江南都：南都集团和中桥持股比例分别为52%和48%。
9.3 支付手段的选择及融资
股权转让价款：185785万元 支付方式：现金支付 资金来源：自有资金 付款计划：分四期支付（40%-10%-30%-20%）
13. 股权幵贩后新公司乊公司章程 14. 股权转讥公告 15. 公司发更登记一次性告知单等
2. 房地产幵贩前的策划
成立幵贩领导小组和执行团队 预测、评估可能癿风险 评估目标企业癿资金、土地、人才和品牉 确定幵贩模式
3. 前期项目寻找的技巧及案例分析
遵守公司戓略，明确幵贩目标企业 利用信息丌对称和资源丌对称 重规项目信息杢源和推荐人 刜步沟通(原则上丌先考察项目甚至丌见面），准备20个基本问题 使用各方面渠道，搜集各方面信息，再次沟通，项目考察（如路途方便） 谈判基本原则（交易结构、融资、财税和法务等），项目考察（如果路途丌方便） 怎样签订意向（含保密）协讧
获得同意批复后迕第二阶段,具体幵贩业务流程阶段：1. 尽职调查：尽职调查报告、 审计、评估.，2、确定成交价、3.上报项目建讧书、4.董亊会决策程序、 5.幵贩（戒 合作）协议书及附属文件签署。
注册变更登记和整合阶段：1. 开始分阶段资金注入、2.办理手续：产权交接、发更登 记，3. 各方面整合不运作。 （注：流程每家公司丌尽相同）
万科集团癿刜始支付只需7.43亿元，一年内癿支付额为14.86亿元 （7.4314+1.8578+5.5735），丌会给万科集团癿正常生产绊营活 劢带杢现金压力。
房地产项目收并购模式简介
房地产项目收并购模式简介企业收并购大概可分为两种模式，即资产收购和股权收购，实操过程中，由于高税负以及资产转让时的限制条件，又不断衍生出多种操作方式。
本文就各方式的定义、特点及收并购中的法律风险进行简要分析，并提出相应建议。
一、资产收购模式（一）定义及具体方式资产收购模式是指将项目公司的资产作为交易对象，直接过户至收购方名下，现实务中多采用方式为将拟收购资产与项目公司脱离至新公司，双方再交易新公司股权。
常见方式有以下几种：1、“公司分立”“公司分立”指的是，原公司股东通过分立的方式设立新公司，原公司再将目标土地或目标物业及与其相关联的债权债务一并转让给新公司。
但应当注意，根据《公司法》第一百七十五条和第二百零四条的规定，公司分立除应当经过必要的公司内部决策程序外，还应履行外部通知程序，提前通知原公司债权人，否则将存在行政处罚的可能。
2、“出资入股”“出资入股”指的是，转让方以目标土地或目标物业即实物的形式出资设立新公司，此时，应注意该实物应当进行评估，并应进行权属转移。
3、“资产划转”“资产划转”指的是，同一控制下资产划转，是指100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值（即无增值额）划转股权或资产。
实操中，部分地区税务局认为该种方式仅属于国有企业改制过程中的特殊情况，应由主管部门出具同意进行同一控制下的资产划转的相关批复文件，因此实际操作过程中民营企业操作难度较大。
（二）资产收购模式的利弊1、优势与股权收购相比较，资产收购风险主要集中在拟收购资产本身，尤其是权属问题，而关于资产的历史沿革、规划条件、开发证照等关键信息可通过向政府申请的方式获取，在一定程度上保证了项目信息的客观真实性。
2、劣势资产收购模式最大的弊端在于转让条件严格和税负较重，主要内容如下：第一，该种模式的适用条件较为严格，目标地块应当符合一定的投资、开发程度。
根据《城市房地产管理法》第三十九条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，……转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
对房地产项目并购的方式分析及建议
对房地产项目并购的方式分析及建议房地产项目并购是指房地产开发企业或投资者通过收购、兼并房地产项目的方式，以实现资金、土地、人才等资源的整合，从而实现规模扩张、降低成本、增加竞争力等目标。
对于房地产企业而言，通过并购可以快速获取项目土地资源，提升企业规模和知名度，拓展市场份额，提高企业盈利能力等。
房地产项目并购涉及多方面的风险和问题，因此需要综合考虑各种方式进行分析，制定合适的并购策略。
一、房地产项目并购的方式分析1. 直接收购现有项目直接收购现有房地产项目是一种常见的并购方式，通过直接购买具备开发潜力或已经开发完毕的楼盘项目，来快速获取土地资源和开发项目，并且可以通过成熟项目获取稳定的现金流。
但是在项目选择上需要谨慎，对项目的地段、品质、未来市场前景等进行充分评估。
2. 股权并购股权并购是指通过购买目标公司的股权，来获取其房地产项目或土地资源。
相比直接收购现有项目，通过股权并购可以实现对目标公司更全面的控制和管理，但也面临着更多的法律、财务风险和管理挑战。
3. 合作开发与其他房地产开发企业进行合作开发是一种实现规模扩张和资源整合的有效方式。
通过合作可以共享开发成本、风险、资源等，提高企业的市场竞争力。
但是在选择合作伙伴时，需要考虑对方的信誉、实力、发展理念等因素，以避免出现合作矛盾和风险。
4. 通过资产包并购资产包并购是指购买目标公司所持有的包括土地、房地产项目、资产等在内的大宗资产，通过一次性交易实现多项目的获取。
这种方式可以降低交易成本和风险，但也需要对目标资产进行全面尽职调查和评估，以避免潜在的问题和风险。
5. 利用金融工具进行并购利用金融工具进行房地产项目并购，如债务融资、信托融资等，是一种获取资金迅速扩张规模的方式。
但是需要谨慎评估债务风险和财务成本，以确保融资行为符合企业的可持续发展。
二、房地产项目并购的建议1. 充分调研和评估在进行房地产项目并购前，需要充分了解市场状况、行业动态、目标项目的情况等，通过调研和评估进行全面的分析，确保并购的可行性和风险可控。
房地产项目并购方式与流程
房地产项目并购方式与流程随着城市化进程的推进和经济发展的不断壮大，房地产行业成为了一个吸引众多投资者眼球的领域。
为了快速扩张市场份额和优化资源配置，房地产企业往往会通过并购方式来实现业务的拓展。
本文将介绍房地产项目并购的常用方式以及相关的流程。
一、房地产项目并购的常用方式1. 资产收购资产收购是指通过购买目标公司的资产来实现并购的方式。
在房地产项目并购中，通常是通过购买目标公司旗下的地产项目实现业务整合。
这种方式的优势在于可以直接获得目标公司的现有资产，包括土地、房屋、商业物业等，从而迅速扩大企业的规模和市场份额。
但同时也要注意目标公司可能存在的债务和法律纠纷等风险。
2. 股权收购股权收购是指通过购买目标公司的股权来实现并购的方式。
在房地产项目并购中，购买目标公司的股权可以直接获得其所有项目的控制权和经营权。
这种方式通常适用于目标公司拥有多个房地产项目的情况，通过控制目标公司的股权来实现整体资源整合和市场优势。
但要注意股权收购往往需要进行尽职调查，以避免后期出现财务和法律方面的问题。
3. 合作开发合作开发是指合作双方通过共同投资和开发项目来实现并购的方式。
在房地产项目并购中，一方通常是资金方，负责提供资金支持，而另一方是开发商，负责具体项目的开发与运营。
这种方式的优势在于可以共享资源和分担风险，同时也能够提高项目的成功率和盈利能力。
但要注意双方在合作过程中的权益分配和合作条款的约定。
二、房地产项目并购的流程1. 制定并购战略在进行房地产项目并购之前，企业需要制定明确的并购战略。
包括选择目标项目类型、并购规模、投资预算等。
同时还需要对目标市场进行充分的调研分析，了解相关政策法规、市场需求和竞争情况，为并购决策提供参考依据。
2. 寻找目标项目寻找适合并购的目标项目是房地产并购的重要一步。
企业可以通过收集市场情报、参加行业展览和与中介机构合作等方式找到合适的目标项目。
同时还需要进行详细的尽职调查，包括对项目的审计、资信评估和法律风险评估等，以确保所选目标项目的可行性和可靠性。
房地产并购操作方法
房地产并购操作方法房地产并购是指通过购买、兼并或重组房地产企业或资产，实现相关经营活动的整合和优势互补。
该操作方法在房地产行业中非常常见，旨在通过集中资源，提高企业规模和市场竞争力。
下面将详细介绍房地产并购的操作方法。
首先，房地产并购的操作方法包括以下几个步骤：1.策划并购战略：在进行房地产并购之前，需要对市场进行分析和评估，确定合适的并购对象。
这可以通过收集并分析相关数据、了解市场趋势以及与专业顾问的讨论来完成。
同时，还需要评估自身企业的实力和资源，确定并购的目标和方向。
2.寻找合适的并购对象：根据前期的策划和市场调研，确定潜在的并购对象。
可以通过与行业内的企业和专业机构进行洽谈，寻找合适的目标企业。
同时，也可以通过媒体、展会等渠道进行广告宣传，吸引可能的并购对象。
3.进行尽职调查：在确定并购对象后，需要进行尽职调查。
这包括对目标企业的财务状况、经营模式、法律风险等方面进行全面调查和评估。
可以通过查阅企业的财务报表、合同文件、业绩报告等，与企业高层、员工以及其他相关方进行交流。
同时，还可以考虑聘请专业机构进行尽职调查。
4.制定并购计划：根据尽职调查的结果，制定并购计划。
该计划应包括并购的方案、价格、购买方式、融资方案等内容。
在制定计划时，需要考虑到目标企业的市场地位、竞争优势，以及实现与自身企业的协同效应。
5.谈判并购协议：在制定好并购计划后，进行谈判并达成并购协议。
该协议应包括购买价格、付款方式、交割时间、业务交接等具体细节。
在谈判过程中，双方应协商解决各种问题，如股权转让、员工安置、合同转移等。
6.融资并购：在达成协议后，需要进行融资，以支付并购所需的资金。
融资可以通过自有资金、股权融资、银行贷款等方式进行。
在选择融资方式时，需要考虑到企业的财务状况、债务负担、市场情况等因素。
7.执行并购交易：完成融资后，正式执行并购交易。
这包括支付并购资金、办理相关法律手续、完成业务交接、员工安置等。
在执行交易过程中，需要注意协调各方的利益，确保交易的顺利进行。
房地产项目收购的操作流程、步骤
房地产项目收购的操作流程、步骤下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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房地产项目并购方案设计
房地产项目并购方案设计一、背景介绍随着经济的发展和人民收入的提高，房地产市场成为了吸引投资者眼球的热门行业。
在这个竞争激烈的市场环境中，房地产企业需要通过并购来扩大规模、整合资源，以在市场中获得竞争优势。
本方案旨在设计一个房地产项目的并购方案，通过分析市场情况、规划战略，以及确定实施步骤来帮助企业实现并购成功。
二、市场分析1.投资机会：通过研究目标市场的供求关系、政策环境以及竞争对手状况，确定投资房地产项目的机会。
2.目标项目选择：评估潜在的目标项目，包括其地理位置、市场需求、项目现状、发展潜力等因素，找到与企业战略目标相契合的项目。
三、战略规划1.目标定位：根据企业自身定位和市场需求，确定战略目标，明确实施并购的目的和方向。
2.资金筹集：评估并购所需资金，并确定融资渠道，包括自筹资金、银行贷款、股权融资等方式。
3.风险评估：识别并评估可能的风险因素，包括市场风险、政策风险、财务风险等，并制定相应的风险应对措施。
四、实施步骤1.尽职调查：对目标项目进行全面的尽职调查，包括法律尽职调查、财务尽职调查、技术尽职调查等，以确保在并购过程中没有遗漏重要信息。
2.谈判与协议：与目标项目方进行谈判，并达成并购协议，明确各方的权益和责任。
3.资产评估和合同签署：对目标项目的资产进行评估，确定项目的价值，并签署正式合同。
4.并购整合：在完成并购后，进行项目整合，包括人员整合、资源整合、运营整合等，以实现协同效应。
5.融资和资本结构调整：根据实际情况，进行融资和资本结构调整，以确保企业的资金流畅和财务稳定。
五、风险控制1.市场风险控制：随时关注市场动态，调整策略，应对市场变化，降低市场风险。
2.合规风险控制：确保并购过程符合相关法律法规和监管要求，避免遭受法律风险。
3.财务风险控制：加强财务监控和管理，合理规划资金运作，降低财务风险。
六、评估与监控1.效果评估：对并购项目实施效果进行评估，包括项目价值、盈利能力、市场占有率等指标。
房地产项目收并购全过程实操要点分析
房地产项目收并购全过程实操要点分析房地产项目收并购全过程实操要点分析一、前期准备阶段在进行房地产项目收并购之前，需要进行充分的前期准备工作。
这些准备工作包括但不限于以下几个要点：1. 项目调研和选择：对潜在的收并购目标进行调研，并根据调研结果选择最适合的项目。
2. 资金准备：确定收并购所需要的资金额度，并寻觅合适的融资途径。
3. 法律尽调：对收并购目标公司的法律风险进行尽职调查，并确保交易的合法性和合规性。
4. 资产评估：对目标公司的资产进行评估，确定合理的收购价格。
二、交易构架和谈判阶段在确定收并购目标后，需要进行交易构架和谈判阶段的工作。
具体包括以下几个要点：1. 确定交易结构：根据收并购目标的性质和法律要求，确定最适合的交易结构，如股权收购、资产收购等。
2. 谈判策略：制定有效的谈判策略，并与对方进行充分的沟通和商议，达成一致意见。
3. 协议签订：在谈判达成一致后，起草并签署正式的收购协议，明确双方的权益和义务。
三、审批和合规阶段在收购协议签署后，需要进行审批和合规阶段的工作。
下面是具体的要点：1. 股东大会审批：将收购协议提交给目标公司的股东大会进行审批，并获得股东的允许。
2. 监管部门审批：根据相关法律法规，向监管部门提交收购申请，并获得相关审批文件。
3. 反垄断审查：根据反垄断法规定，对收购交易进行反垄断审查，并获得相关批准文件。
四、交割和整合阶段在完成审批和合规阶段后，进入交割和整合阶段。
具体要点如下：1. 资金支付：按照约定的时间和方式，支付收购款项，并完成股权或者资产过户手续。
2. 人员安置：根据整合计划，安排目标公司员工的转岗或者解聘，并确保员工权益得到妥善处理。
3. 业务整合：对收购后的公司进行业务整合，以实现经济效益最大化的目标。
4. 合规管理：加强对公司日常经营的合规管理，遵守相关法律法规和行业规范。
五、后期监管和风险控制阶段在交割和整合阶段完成后，需要进行后期监管和风险控制工作。
房地产项目收并购模式简介
房地产项目收并购模式简介房地产项目收并购模式简介随着经济的发展和城市化的推进，房地产行业成为了经济发展的重要支柱产业。
在这个快速发展的行业中，房地产项目的收并购成为了一个重要的发展趋势。
本文将对房地产项目收并购模式进行简要介绍。
一、收购模式1. 目标收购目标收购是指购买方以购买目标公司全部或大部分股权的方式进行收购。
目标收购可以是跨行业的，即购买方并不在房地产行业；也可以是同业收购，即购买方与目标公司属于同一行业。
目标收购可以帮助购买方迅速获得规模化的产业布局，扩大市场份额，提高市场竞争力。
2. 并购重组并购重组是指购买方通过并购目标公司的方式，实现合并、重组或转型。
并购重组可以是两个同等实力的公司之间的合作，也可以是一家大型公司收购一家小型公司的方式。
并购重组可以通过整合资源、优化产业链、提高经营效益等方式，提高企业的综合实力。
3. 资产收购资产收购是指购买方通过购买目标公司的房地产资产，来实现对房地产项目的收购。
资产收购一般涉及到项目的土地、楼盘、房产等资产的转让。
通过资产收购，购买方可以快速获取房地产项目的实物资产，并将其整合到自己的项目中。
二、收购过程1. 尽职调查尽职调查是收购过程的第一步，主要包括对目标公司的资产、财务、经营、市场等方面进行调查和评估。
尽职调查的目的是确认目标公司的真实情况，为收购决策提供依据。
2. 谈判协议在尽职调查之后，双方将开始进行谈判并签订收购协议。
收购协议将明确双方的权益、义务和责任，并规定了交易的条件和方式。
3. 审批程序在收购协议签订之后，购买方需要按照相关法律法规的规定进行审批程序。
审批程序包括向相关政府部门申请、获得相关批文和证明文件，以便正式完成收购程序。
4. 正式收购在完成审批程序之后，购买方将正式进行收购。
收购方式一般包括公开收购和私下收购两种方式。
公开收购是指通过向目标公司的股东广泛发出购买要约的方式进行收购；私下收购是指通过与目标公司的股东进行私下协商的方式进行收购。
对房地产项目并购的方式分析及建议
对房地产项目并购的方式分析及建议房地产项目并购是指企业通过购买或合并其他房地产项目，以扩大自身规模、增加市场份额或实现资源整合的战略行为。
房地产项目并购有多种方式，包括资产并购、股权收购、合资合作等。
本文将对这些方式进行分析，并提出相关建议。
一、资产并购资产并购是指通过购买目标公司的资产来实现并购目的。
房地产项目资产并购的主要方式有两种：一是购买目标公司的房地产项目，二是购买目标公司的土地资产。
1.1购买房地产项目购买房地产项目是指企业通过购买现有的房地产项目来实现自身规模扩大或市场份额增加的目的。
这种方式可以通过购买整个项目或购买项目的部分单位来实现。
优点：通过购买现有的房地产项目，企业可以迅速进入新市场，快速扩大规模，减少建设周期和风险，同时还能够获得现有项目的租金收入。
缺点：购买房地产项目的成本较高，且市场竞争较激烈，项目选择的难度大。
购买现有项目可能需要进行改造和升级，增加了项目的运营风险和投资风险。
建议：在选择购买房地产项目时，企业应仔细评估项目的地理位置、市场前景、租金收入和运营风险等因素，并与目标公司进行充分的尽职调查，确保项目的质量和投资回报。
1.2购买土地资产购买土地资产是指企业通过购买现有的土地来进行房地产开发或重新规划。
优点：购买土地资产可以在选址、规划和设计阶段对项目进行更多的自主决策，降低项目风险。
购买土地资产还可以节省开发成本，并且在开发过程中可以灵活调整项目的规划和设计。
缺点：购买土地资产需要具备较强的土地开发和管理能力，也需要具备足够的资金实力。
政策环境的变化和土地市场的波动可能增加项目的风险。
建议：在购买土地资产时，企业应仔细评估项目的规划指标、市场需求、政策环境和土地市场的供需情况，并与相关政府部门和地产开发商进行合作，确保项目的顺利开发和运营。
2.1购买控股权或多数股权购买控股权或多数股权是指企业通过购买目标公司的控股权或多数股权来实现对目标公司的控制和管理。
房地产项目并购协议(股份注资模式)
房地产项目并购协议(股份注资模式)一、背景本协议是根据相关法律法规制定，经双方协商一致，就房地产项目的并购事宜，特别是采用股份注资模式达成的协议。
二、目的本协议旨在明确并约定双方在房地产项目并购中的权利与义务，确保交易的顺利进行，并保护各方的合法权益。
三、并购方式采用股份注资模式进行房地产项目的并购。
具体的股份注资比例、金额和方式等事项应另行约定。
四、交付与清偿1. 乙方应根据约定的股份注资比例及方式，及时向甲方注资。
甲方收到注资后，应按照约定的方式交付相关房地产项目的产权证书等相关证件给乙方。
2. 注资完成后，甲方应按照双方约定的利润分配方式，及时清偿乙方的投资款项和相关利息。
五、保密义务双方同意在本协议履行过程中，对于获得的商业机密和其他保密信息保守秘密，不得向任何第三方披露或使用，除非经对方事先书面同意或根据法律法规的规定。
六、法律适用与争议解决本协议的签署、效力、解释和争议解决均适用中华人民共和国的法律法规。
双方一致同意，任何因本协议引起的争议应以友好协商的方式解决。
如协商不成，应提交相关争议至所在地的人民法院进行解决。
七、其他1. 本协议一式两份，甲乙双方各持一份，具有同等法律效力。
2. 本协议的附件和补充协议为本协议的组成部分，与本协议具有同等法律效力。
3. 本协议的任何修改、补充或终止应以书面形式经甲乙双方协商一致。
以上所述为双方就房地产项目并购协议(股份注资模式)的基本条款，甲乙双方共同遵守并履行。
如无异议，请双方代表在下方签字确认。
甲方（签字）：__________________乙方（签字）：__________________。
房地产项目收并购模式简介
房地产项目收并购模式简介目录•一、房地产并购的类型•二、房地产并购的几种方式•三、不同并购方式的区别、联系与优劣•四、房地产并购的基本流程•五、并购的退出机制•六、并购中应特别注意的几个问题一、房地产并购的类型•由于并购目的、主体、时点等不同，房地产并购主要分为两大类型：☆在建工程并购（含待开发土地）☆持有型物业并购•下面主要讲前一种：在建工程并购。
一、房地产并购的类型•1、目的不同：在建工程并购多数是为了继续完成房地产项目的开发，以获得项目的二级开发经营权和收益权为目的；持有型物业并购主要以获得房地产资产经营收益或资产价值增值收益为目的，并不一定需要取得其二级开发权。
•2、主体不同：前者基本是房地产企业；后者多数是投资企业，无需房地产开发团队。
•3、时点不同：前者基本是在项目开发过程中、甚至是刚取得开发用地不久；后者基本是在项目开发接近完毕、甚至是二级开发已基本完成、形成了竣工持有物业。
二、房地产并购的几种方式•股权并购•资产并购•司法程序收购司法程序收购其实可以包含在前述的两种并购方式中，既适用于股权并购、也适用于项目收购。
单独开列出来，是因为在并购程序中，增加了司法程序。
二、房地产并购的几种方式•股权并购股权并购系指并购方通过协议购买目标公司的股权或以向目标公司增资方式，成为目标公司股东，进而达到参与、控制目标公司的目的，使该公司变更为并购方的全资或控股企业。
注1：股权转让与增资扩股之区别第一、资金受让方不一样。
增资的受让方是公司，转让的受让方是原股东。
即增资后，增资的款项归公司所有，股转后，股权转让价款归股东方所有，由股东支配。
第二，增资就是增加注册资本，而转让不会增加注册资本。
第三，增资后，新股东和原股东的权利和义务是否一样，需要做另外的约定。
而转让的新股东与原股东一致，不但继承了原股东在公司的权利，也应当承担原股东相应的义务，除非公司章程或其他文件另有约定。
第四，增资需要开股东大会，需要三分之二以上的股东同意。
房地产企业并购流程是什么
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房地产企业并购的流程是制定并购战略规划，选择并购对象，制定并购方案，提交并购报告，开展资产评估，谈判签约，办理股(产)权转让，支付对价，最后一步是并购整合。
企业并购整合的流程基本上都是如此的，也并不单纯的针对房地产企业，并购方和被并购方都要做好充足的准备。
房地产企业并购流程是什么?1、制定并购战略规划企业开展并购活动首先要明确并购动机与目的，并结合企业发展战略和自身实际情况，制定并购战略规划。
企业有关部门应当根据并购战略规划，通过详细的信息收集和调研，为决策层提供可并购对象。
2、选择并购对象企业应当对可并购对象进行全面、详细的调查分析，根据并购动机与目的，筛选合适的并购对象。
3、制定并购方案为充分了解并购对象各方面情况，尽量减少和避免并购风险，并购方应当开展前期尽职调查工作。
尽职调查的内容包括并购对象的资质和本次并购批准或授权、股权结构和股东出资情况、各项财产权利、各种债务文件、涉及诉讼仲裁及行政处罚的情况、目标企业现有人员状况等。
在尽职调查的基础上，企业应当着手制定并购方案，针对并购的模式、交易方式、融资手段和支付方式等事宜作出安排。
4、提交并购报告确定并购对象后，并购双方应当各自拟订并购报告上报主管部门履行相应的审批手续。
国有企业的重大并购活动或被并购由各级国有资产监督管理部门负责审核批准;集体企业被并购，由职工代表大会审议通过;股份制企业由股东会或董事会审核通过。
并购报告获批准后，应当在当地主要媒体上发布并购消息，并告知被并购企业的债权人、债务人、合同关系人等利益相关方。
5、开展资产评估资产评估是企业并购实施过程中的核心环节，通过资产评估，可以分析确定资产的账面价值与实际价值之间的差异，以及资产名义价值与实际效能之间的差异，准确反映资产价值量的变动情况。
在资产评估的同时，还要全面清查被并购企业的债权、债务和各种合同关系，以确定债务合同的处理办法。
房地产企业并购流程
房地产企业并购流程一、目标公司的选择并购公司应确定本次收购的目的，即根据并购战略选择合适的公司进行收购，对目标公司的选定主要考察以下几方面的内容：1.公司的自我评价要对自身的经济实力、资金实力、业务水平、产品在市场上所占份额和利润等进行评价，评估该公司所在行业的发展现状和发展前景，以及公司下一步的发展战略和发展方向。
通过以上评价公司并购的可能性，以及并购的必要性，即最需要整合目标公司的那一部分资源。
2.对目标公司进行分析分析目标公司所处的行业环境，对目标公司的财务状况进行分析。
主要依据目标公司公布的年终报表、中期业务报告等财务报告。
对公司目前的经营能力进行分析。
3.对公司并购依据进行分析分析并购双方的优势和劣势，包括财务经济、市场销售能力、市场分布状况、生产能力等、业务类型等，力求最大限度的实现兼容并购。
4.对公司并购可能性进行分析目标公司自身本收购的意愿、条件，以及目标价格高低、收购方承受能力的大小等方面。
二、对目标公司的审查对房地产公司的并购包括接受公司的全部资产(剥离资产除外)、债权债务，员工安置等。
在公司收购前，首要的工作是对被收购公司的状况进行详尽细致的调查，房地产公司主要包括两个方面：公司自身状况和拥有的房地产项目。
调查获取的信息主要包括以下几个方面的内容：1.目标公司的基本情况公司简介、历史沿革以及发展现状；公司及其附属企业的营业执照、房地产开发资质证书、税务登记证、验资报告和公司章程等政府批件；目标公司内部及其所投资的公司的股权架构图；目标公司的主营业务情况及未来发展目标。
2.治理结构与人事管理情况目标公司的组织架构；目标公司股东会、董事会、监事会的组成及议事规则以及理解股东会、董事会决议、记录等文件；目标公司人员构成情况及董事、监事、高级管理人员简介；目标公司与员工之间劳动合同的签订情况及工资、福利情况；目标公司内部的管理规章和制度。
3.资产(权益)负债情况目标公司的资产清单及权属证明；目标公司的债权债务清单；目标公司以自身资产对外提供担保的情况。
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转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
2、共管账户设置。
共管账户
开立银行签署账户监管协议
甲公司要 求开立在买方
如何协调？ 双方同时书面
公
A
项目开发。A对项目整体报 价7.5亿元。甲公司成立收购
司
专项小组，达成意向协议。
3
二、并购意向阶段 1、交易方式选择。房地产项目并购的两种模式
项目四证不齐全，未进行实质开工建设，项目已投资额没有达到总 投资额25%。初步判断：股权并购
项目不符合法定转让条件的风险分析及防范措施
《城市房地产管理法》第三十九条 以出让方式取得土地使 用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金， 并取得土地使用权证书；
点击
四、并购交易结构与流程 4、拆迁户处理
接受房产 产权交割
A筹资解决，否则 不接受房产
甲公司扣除尾款
点击
四、并购交易结构与流程 5、违约处理原则
违约处理原则
B在产交所 挂牌交易
A没有按约定转让
A竞买B价款3亿元
股份
竞买保证金和意 超过3亿元部分 设置高额违约条
向金
甲不再垫付 款（30%和70%
四、并购交易结构与流程
2、交易流程（三个关键环节）
挂牌 交易
竞买 成功
处置拆迁户 和存量房
交易 成功
四、并购交易结构与流程
3、资产剥离（40套存量房产不属于交易范围）
15套留在项目 公司，解决拆
迁户
A负责处理资 产，甲公司 全程配合
处置收益归A 处置税费A承担 约定时间未处理 尾款不予支付
25套进行 剥离
尽职调查
2资产状况 3项目现状
4合规调查
8
三、尽职调查、并购谈判与可行性研究
¡ 1、尽职调查
¡ （1）股权结构：股权代持或者股权质押等情形。 ¡ B股东愿意出售30%股权，价格不低于其投入。B实际控制
人是国资委，国有股权转让必须在公开市场挂牌交易，不排 除有其他竞争者出现。
¡ 如何解决？
A必须保证竞买人足够少或者行使优先购买权。
哪四证？
三、尽职调查、并购谈判与可行性研究 ¡ （5）债权债务：一期销售完毕，查到一张税
务部门出具土地增值税清算退税单。项目交 付多年，未出现争议，可排除此风险。债务 全是股东借款。
¡ （6）财务状况：项目公司总资产3亿元、负债2.9
亿（股东借款），股本0.1亿元。资产中2.5亿元是给 拆迁户赔偿，若按7.5亿元股权收购，项目公司原始 成本2.5亿元，另5亿元无税前列支凭证。增值税、土 地增值税和企业所得税税负较高，后期盈利压力较大。
的股东正式变更。
预祝各位同仁中秋国庆双节快乐！
谢谢大家！
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房地产项目并购方式与流程案例分析
2018-09-20
案例背景
并购意向阶段
目
录
尽职调查、并购谈判与可行性研究
并购交易结构与流程
思考与建议
22
一、案例背景
旧城改造项目
一期销售完毕，二期待开发。
股
二期土地面积1万平米，容 积率5.0，计容面积5万平米，
甲
东
住宅用地。股东A和B分别持 股70%和30%，股东A主导
三、尽职调查、并购谈判与可行性研究
¡ 2、可行性研究（专项小组市场调研、产品定位和成本收益测算）
（1）资产并购：借款项目公司1亿元开工建设，在建工程达到转让 条件，甲公司8.5亿元买回来，资产并购。税负高、交易周期长。 （2）股权并购：股权转让手续便捷，收款周期短。
资产 并购
税负增加1.4亿元 OR
确认
A公司要 求开立在 自己名下
6
3、并购意向金及排他期。
并
甲公司转入0.2亿元
购
意
约定60天内，双方未达成实质性 交易协议解除共管并退还意向金
向
金
甲公司不能随意放弃收购-没 收意向金
A公司不能在此期间与其他收
购方谈判，双倍赔偿
7
三、尽职调查、并购谈判与可行性研究
1股权结构
¡ 6财务状况 5债权债务
三、尽职调查、并购谈判与可行性研究
¡ （2）资产状况：项目公司主要资产是土地使用权。名下还 有40套房产，需单独剥离。
¡ （3）项目现状：40套房产中有15套需要赔偿给拆迁户，不 满意补偿方案，未进行产权交易。甲公司需高度关注。
¡ （4）合规调查：四证不齐，土地合同约定的开工日期和竣 工日期逾期非常严重，有大额罚款或国土部门收回土地风险。 (建设项目四证齐全指的是：1、国有土地使用证2、建设用 地规划许可证3、建设工程规划许可证4、建筑工程施工许可 证。
意 意向阶段 2012年3月30日签订《股权转让
初步协议》集团公司支付了股权 转让首付款
尽 尽职调查
并购谈判 调查可审行计性评研估究
签署正式协议
江苏建元会计师事务所、 江苏华信资产评估有限公司
南京马健律师事务所进行尽职 调查和审计评估 2012年4月5日，签订了正式股 权转让协议和股权转让备忘录。
股 股权变更 2012年4月6日，完成云宝 交易成功 公司的工商变更。云宝公司
股权 并购
四、并购交易结构与流程
1、价格与交易实现途径。
甲与A签署正式协议。
实现途径：
1 甲借款A公司3亿元,A收购股东B30%股权。
2 甲整体收购A公司100%股权，金额不超过7.5亿元。
注意事项
1、B挂牌文件中尽可能多阐述项目风险，减少其他竞买者； 2、若A竞买B价格超过3亿元，多余资金甲不提供，整体收 购控制在7.5亿元以内。
股权）
A负责存量房产 和拆迁处理
预留尾款作为担 保
点击
五、思考与建议
1、意向阶段
交易共管账户可开立 在独立第三方
意向金尽量不要带 有定金色彩
五、思考与建议
2、尽职调查
项目原始成本 和债权债务
财务尽职调查
关键风险点： 土地权属、规 划、股权结构、 实际控制人等
法律尽职调查
尽职调查发现的风险应争取落实到合同中，约定双方权责。
五、思考与建议 3、交易方式（选择的主要因素） 各方风险承受度
税负 税率 项目现状
五、思考与建议 4、关键流程
1、付款
2资产 剥离
3债务 处理
4或有债 务担保
五、思考与建议 5、广电实际案例（ 麒麟科技创业园3-3地块）
并购方式 2012年3月（股权并购）
集团投资约2.5亿元认购云 宝科技全部股权和3-3地块