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2022年房地产估价师考试《案例与分析》真题和答案-图文
2022年房地产估价师考试《案例与分析》真题和答案-图文一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）2022年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。
租赁合同约定，租赁期满后所有装修和房屋一同由甲公司无偿收回。
乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。
请问：1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？（二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？（三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。
最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。
请问：1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。
每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）2.据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形（㎡·D），地上一～四层的客观租金水平为3.0元/（㎡·D），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（）。
A．租约期内和租约期外都取客观租金B．根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者C．根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者D．租约期内取租约租金，租约期外取客观租金3．该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为（）万元。
最新房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试卷及答案汇总
2004年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试卷及答案2004年全国房地产估价师执业资格考试——房地产估价案例与分析试卷一、问答题（共3题，每题10分）（一）某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况（包括位置、四至、用途、面积、容积率等）和地块所在区域基本情况（包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等）之后，还需做哪些专业工作?（二）某房地产估价机构接受委托，评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。
房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采角的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同，成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。
请你分析说明房地产估价师这样傲的理由。
（三）某城区缺少办公用房，两年前四公司兼并了该城区中二个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租。
现政府欲将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁。
甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。
根据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》，甲公司开发中心可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答?二、单项选择题（共10小题，每小题2分。
每小题的备选答案中只有一个最符合题意）（一）某商业楼建筑面积为5000m2，于2000年9月1日开业，2002年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，使用年限为60年。
业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至,2043年2月28日止。
房地产估价师考试-案例分析资料
《房地产估价案例与分析》估价报告的规范格式 A.0.1 封面（含“估价报告名称”等七项内容估价报告名称 （标题：）（应概括出估价目的，如 估价项目名称应说明项目全称（估价对象所在估价机构估价委托人J ：应说明委托方全称，个人委托的为个人的姓名 :估价机构全称A.0.2致估价委托人函（四项内容）缺项算一处错误!（标题：）致估价委托人函 一、 致函对象（委托方的全称）二、 致函正文（六项内容）缺项算一处错误！、致函落款（估价机构全称,并加盖估价机构公章，法定代表人签名、盖章。
|致函方没有盖章|或|加盖的为分 公司的公章 可算一处错误！注意： 法定代表人或执行合伙人没有签名或盖章不算错！）四、致函日期 （为致函的年月日，为估价报告完成日期或出具日期（标题：）估价师声明（鉴证性的估价师声明） 我们郑重声明：（1 ）注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗 漏。
（2） 估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到 本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。
） 抵押、征收 估价报告,没有估价目的］算一处错误!） 区位、名称、用途，不能与估价对象混用） (1) (2) (3)(4) (5) 估价对象 估价目的 价值类型 价值时点 估价方法 估价结果 （名称、坐落、范围、规模、用途、权属，缺项算一处错误！） （缺项算一处错误！）（致委托方函 和估价结果的价值类型应一致，不一致算错误！） （缺项算一处错误！ （缺项算一处错误！（缺项算一处错误！。
若与估价报告完成日期或出具日期不一致算一处错误！）A.0.3 目录（六项内容）缺项算一处错误！一、 （标题：）目录（|目录中不应有“致委托人函” 二、 注册房地产估价师声明 ............. 三、 估价的假设和限制条件 ............. 四、 估价结果报告 ...................... 五、 估价技术报告 ...................... 六、 附件 .............................A.0.4注册房地产估价师声明，且|目录应放在“致委托人函”后面••…GG 页GG 页 GG 页................. GG 页 .................. GG •页（七项内容）|缺项或没有“注册”,否则算一处错误！）均算一处错误!（3）注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。
2024年房地产估价师之房地产案例与分析题库附答案(典型题)
2024年房地产估价师之房地产案例与分析题库附答案（典型题）单选题（共45题）1、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。
该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。
估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
A.该两幢建筑物抵押评估价值之和B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D.该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格【答案】 B2、Outlook Express是一个（）处理程序。
A.文字B.表格C.电子邮件D.幻灯片【答案】 C3、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。
A.建立受法律保护的委托与受托关系B.明确委托人和房地产估价机构的权利和义务C.载明估价的有关事项D.作为估价机构内部存档管理的凭据【答案】 D4、（）是指系统或其组成部分能在其他系统中重复使用的特性。
A.可扩充性B.可移植性C.可重用性D.可维护性【答案】 C5、The （） in e-mail messages has affected almost every computer around the world and has caused the damage of up to US$1 billion in North AmericAA.illnessB.virusC.weaknessD.attachment【答案】 B6、在程序运行过程中，（）时可能需要进行整型数据与浮点型数据之间的强制类型转换。
①访问数组元素②进行赋值运算③对算术表达式求值④进行递归调用A.②③B.①②C.①③D.②④【答案】 A7、在“Excel 2000”表处理中，假设A1=2， A2=2.5，选择A1:A2区域，并将鼠标指针放在该区域右下角填项充柄上，拖动至A10，则A10=（），SUM（A1:A10）=（）。
房地产估价师考试案例分析：假设开发法应用范例
1.建筑安装工程费根据北京市建筑工程概预算定额标准以及原设计方案，估价对象的继续建安装修工程费为1000元/㎡。
2.红线内市政工程费红线内市政包括供暖、给水、排水、弱电、道路、绿化等，参考目前市政工程建设标准，类似于估价对象的红线内市政工程费大约为建筑安装工程费的10%，由此可测算红线内市政工程费：1000×10%＝100元/㎡3.专业人士费包括工程的工程设计、勘察、可行性研究等以及不可预见费，该费用约占建筑安装工程费及红线内市政工程费的10%：（1000＋100）×10%＝110元/㎡4.管理费管理费是指在建设施工过程中的发生人员工资、福利等，该项费用占建筑安装工程费和红线内市政工程费的8%，则管理费为：（1000＋100）×8%＝88元/㎡上述4项费用合计为1298元/㎡。
5.投资利息利率按年贷款利率6.03%计算。
类似于估价对象的正常继续建造装修期为1年，各项费用均匀投入，则投资利息为：投资利息：1298×［（1＋6.03%）1/2—1］＝38.56元/㎡6.开发利润根据北京市同类房地产投资的平均利润率水平状况，估价对象的实际情况，设定估价对象整个建设周期的客观开发利润，以上述建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费之和为基数，利润率取10.00%，开发利润为：开发利润：1298×10.00%＝129.80元/㎡7.估价对象续建费用估价对象续建费用单价：1298＋38.56＋129.80＝1466元/㎡8.估价对象价格测算结果估价对象价格＝改建完成后的公寓价值一改建费用估价对象单价＝11919－1466＝10453元/㎡估价对象总价＝10453×15032.27÷10000＝15713万元（四）估价结果的确定估价结果运用了三种技术路线测算，分别是：采用成本法兼用基准地价法测算估价对象价格，采用假设开发法兼用收益法、市场法从改建为写字楼角度测算估价对象市场价格，采用假设开发法兼用市场法从续建为公寓角度测算估价对象市场价格。
2020年房地产估价师《案例分析》试题及答案(卷九)
2020年房地产估价师《案例分析》试题及答案（卷九）一、单项选择题1、下列选项中，属于居住房地产的是()。
A、超级市场B、度假村C、俱乐部D、别墅2、居住房地产的特点之一是不同类型住房价格内涵差异明显，下列关于不同住房权属性质的表述中，错误的是()。
A、商品房具有完全产权，拥有一定期限的国有土地使用权和地上建筑物的所有权B、房改房、经济适用住房只拥有地上建筑物的所有权，不拥有或部分拥有土地使用权C、房改房、经济适用住房的土地使用权只能是划拨的D、廉租住房只拥有建筑物的使用权3、下列各项中，属于影响居住房地产价格的实物因素的是()。
A、容积率B、建筑质量C、绿地率D、周围环境4、成本法中，投资利润率的计算基数不包括()。
A、土地成本B、销售费用C、管理费用D、开发利润5、房地产估价方法中，主要用于出租型公寓等居住房地产，在居住房地产估价中应用较少的是()。
A、收益法B、比较法C、假设开发法D、成本法6、房改房、经济适用住房估价的技术路线与商品房相类似，不同的一点是要考虑()的扣除问题。
A、土地出让金或土地收益B、房屋出租收益C、房屋折旧损失D、土地折旧损失7、下列各项中，属于商业房地产中便利店业态结构特点的是()。
A、目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人B、目标顾客以居民为主C、目标顾客主要为居民、单身者、年轻人，商品价格略高于一般零售业态的商品价格D、目标市场多为流动顾客，主要满足消费者对某类商品的选择性需求8、各种零售业态中，实行卖场租赁制是()业态结构特点。
A、专卖店B、购物中心C、仓储商店D、百货店9、下列各项中，不属于商业房地产特点的是()。
A、收益性B、水平空间价值衰减性明显C、装修高档而复杂D、经营内容多，业态多样10、影响商业房地产价格的首要因素是()。
A、交通条件B、临街状况C、楼层D、所处地段的繁华程度11、商业房地产的价值体现在其获取收益能力的大小上，所以()是商业房地产估价最为常用的方法之一。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案单选题（共30题）1、某C语言程序中，x是一个浮点型变量，m是一个值为正整数的整型常量，表达式x%m(x被m除取余数)在（请作答此空）时会报错，这是一种（）错误。
A.编译B.预处理C.编辑D.运行【答案】 A2、程序中的局部数据结构测试通常在（）阶段进行，而全局数据结构测试通常在（）阶段进行。
A.单元测试B.集成测试C.确认测试D.系统测试【答案】 A3、估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。
A.建筑品质及内部格局B.建筑层高C.集聚程度D.装饰装修【答案】 C4、商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。
商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。
A.多为现代化的高层建筑B.所处区位好C.自营为主D.功能齐全.配套设施完善【答案】 C5、电子政务的应用模式有3种，其中不包括（）。
A.G2GB.B2BC.G2BD.G2C【答案】 B6、在“Excel 2000”表处理中，假设A1=2， A2=2.5，选择A1:A2区域，并将鼠标指针放在该区域右下角填项充柄上，拖动至A10，则A10=（），SUM（A1:A10）=（）。
A.30B.42.5C.46.5D.48.5【答案】 B7、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。
A.旅馆房地产一般较少在市场上转让，而旅馆房地产一旦转让，一般是整体转让B.旅馆房地产估价时，需要单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值C.旅馆房地产估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况.收益能力分别估价D.供求变化对酒店房地产的价格变动影响很大【答案】 B8、黑盒测试不能发现（）。
A.不正确或遗漏的功能B.初始化或终止性错误C.程序的某条路径存在逻辑错误D.错误的处理结果【答案】 C9、对具有n个元素的有序序列进行二分查找时，（）。
房地产估价师考试-案例分析资料
《房地产估价案例与分析》估价报告的规范格式））（应概括出估价目的，如抵押、征收估价报告）区位、名称、用途，不能与估价对象混用）姓名）））A.0.2（四项内容）缺项算一处错误！（标题：）致估价委托人函一、致函对象（委托方的全称）六项内容）缺项算一处错误！名称、坐落、范围、规模、用途、权属，缺项算一处错误！）缺项算一处错误！）致委托方函和估价结果的价值类型应一致，不一致算错误！）缺项算一处错误！）缺项算一处错误！）缺项算一处错误！）估价机构全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签名、盖章算一处错误！）A.0.3目录（一、（标题：否则算一处错误！）二、注册房地产估价师声明……………………………………* * 页三、估价的假设和限制条件……………………………………* * 页四、估价结果报告…………………………………………………* * 页五、估价技术报告…………………………………………………* * 页六、附件………………………………………………………………A.0.4注册房地产估价师声明（七项内容（标题：）估价师声明（鉴证性的估价师声明）我们郑重声明：（1）注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
（2）估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。
（3）注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。
（4）注册房地产估价师对估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
（5）注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。
（6）注册房地产估价师对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（缺项算一处错误！）。
房地产估价师考试-案例分析资料
）（应概括出估价目的，如抵押、征收估价报告）区位、名称、用途，不能与估价对象混用）姓名）））（标题：）致估价委托人函一、致函对象（委托方的全称）六项内容）缺项算一处错误！名称、坐落、范围、规模、用途、权属，缺项算一处错误！）缺项算一处错误！）致委托方函和估价结果的价值类型应一致，不一致算错误！）缺项算一处错误！）缺项算一处错误！）缺项算一处错误！）估价机构全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签名、盖章算一处错误！）一、（标题：否则算一处错误！）二、注册房地产估价师声明……………………………………* * 页三、估价的假设和限制条件……………………………………* * 页四、估价结果报告…………………………………………………* * 页五、估价技术报告…………………………………………………* * 页六、附件………………………………………………………………* * 页（标题：）估价师声明（鉴证性的估价师声明）我们郑重声明：（1）注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
（2）估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。
（3）注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。
（4）注册房地产估价师对估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
（5）注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。
（6）注册房地产估价师对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（若不是所有在在本声明上签名的注册房地缺项算一处错误！）。
（7）。
注：非注册和未参加估价的注册房地产估价师缺项算一处错误！注册房地产估价师声明中不要求有“实地查勘日期”缺不算错！（标题：）估价的假设和限制条件估价假设和限制条件应说明下列内容：（1）一般假设：包括对估价所依据的估价委托人提供的估价对象权属、面积等资料进行了审慎检查，无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性，但在未予以核实的情况下，对其合法、真实、准确和完整的合理假定；对房屋安全、环境污染等重大影响估价对象价值的因素给予了必要关注。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析精选试题及答案一
2023年房地产估价师之房地产案例与分析精选试题及答案一单选题（共30题）1、A Web（）is one of many software applications that function as the interface between a user and the Internet.A.displayB.browserC.windowD.view【答案】 B2、甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。
现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。
经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。
A.估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让B.估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业C.该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变D.本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题【答案】 B3、文法G产生的（）的全体是该文法描述的语言。
A.句型B.终结符集C.非终结符集D.句子【答案】 D4、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。
该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。
估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
A.采用房地合估方法，计算两栋房屋的重置价格B.采用房地分估方法，计算两栋房屋的重置价格扣除折旧C.该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金D.采用房地合估方法，该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金，扣减物质折旧、功能折旧和经济折旧的值【答案】 C5、软件的结构化设计(SD.方法中，一般分为概要设计和详细设计两阶段，其中详细设计主要是要建立( )。
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1215-71
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1215-71注册房地产估价师张某采用比较法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为10000元/㎡，收益价格为12000元/㎡，两个测算结果存在一定差异。
<1> 、如果测算的收益价格偏高，则其原因可能是()。
A、空置率取值偏大B、报酬率取值偏小C、运营费用率取值偏大D、租金增长率取值偏小<2> 、如果两个测算结果均无误，则一般而言比准价格低于收益价格的原因不包括()。
A、通胀率上行B、存款利率下调C、办公用房销售市场降温D、办公用房租赁市场升温<3> 、如果两个测算结果均无误，在房屋征收评估和房地产抵押估价两种估价目的下，将上述比准价格和收益价格进行加权平均时，合理的权重取值方式是()。
A、对房屋征收评估，比准价格权重大于收益价格权重B、对房屋征收评估，比准价格权重小于收益价格权重C、对房地产抵押估价，比准价格权重等于收益价格权重D、对房地产抵押估价，比准价格权重小于收益价格权重答案【正确答案】B【答案解析】本题考查的是报酬资本化法的公式。
由报酬资本化法的公式可知，当报酬率取值偏小时，测算出的收益价值会偏大。
【正确答案】A【答案解析】本题考查的是比较法。
通胀率上涨会导致比较法测算的价格偏高;题中选项BCD均会使收益法测算的价格偏高。
【正确答案】A【答案解析】本题考查的是房屋征收估价。
房屋征收是公开市场下的平均价值，因此对房屋征收评估，比较价格权重应大于收益价格权重;由于抵押评估要遵循谨慎原则，不能高估房地产的价值，因此比较价格权重应大于收益价格权重。
1.某城市因道路拓宽需征收一幢建于2000年，建筑面积为8000 m2的临街五层综合楼，该项目征收人向原产权单位支付了房屋征收补偿后，原征收单位已搬迁完毕，该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。
房地产估价师考试房地产估价案例与分析试卷及答案
2007年全国房地产估价师执业资格考试——房地产估价案例及分析试卷一、问答题〔共3题，每题10分〕〔一〕李某有一处房产，其房屋所有权证记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。
李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。
由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值，估价结果为2300元/m2。
请问：1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进展拆迁估价，估价结果为2800元/m2。
张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。
你认为应如何解释该估价结果的合理性〔二〕甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进展评估。
甲公司提供了临街地段构造、请问：1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料2.假设将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进展个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素〔说明：答复假设超过5个，只按前5个评分〕〔三〕2003年8月甲公司购置了某幢写字楼的第6～8层，2005年5月甲公司及乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。
现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进展评估，估价时点为2007年10月15日。
请问：1.评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较太。
仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。
2.说明评估承租人权益价值的技术路线。
二、单项选择题〔共3大题，10小题，每题2分〕〔一〕某公司有一钢筋混凝土构造厂房，于1997年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。
房地产估价师案例分析习题及答案
房地产估价师案例分析习题及答案房地产估价师案例分析精选习题及答案在寻求真理的长河中，唯有学习，不断地学习，勤奋地学习，有创造性地学习，才能越重山跨峻岭。
今天店铺为大家编辑整理了房地产估价师案例分析精选习题及答案，希望对大家有所帮助。
(一)有一成片荒地需要估价。
获知该成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让;可转让土地面积的比率为60%;附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/m2;开发期需要3年;将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5 亿元/km2;贷款年利率为10%;投资利润率为15%：当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。
1.该成片荒地开发完成后的总价值为( )亿元。
A.5B.8C.9.6D.10.62.该成片荒地的总价为( )亿元。
A.1627B.2.135C.2.726D.2.9383.假设开发方不可为房地产投资者提供的数据是( )。
A.测算拟开发场地的最高价格B.测算拟开发场地的最低价格C.测算开发项目的预期利润D.测算开发中可能出现的最高费用(二)某旧厂房的建筑面积为5000m2。
根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400 元/m2(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。
预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为1000元/m2;装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为4000元/m2(建筑面积);销售费用和销售税费为售价的8%;购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%(折现率为12%)。
4.该厂房装饰装修改造后的总价值为( )万元。
A.2240B.2000C.1785.71D.17605.需补交土地使用权出让金等费用为( )万元。
A.100B.200C.240D.3006.利用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价为( )万元。
房地产估价师考试案例分析
房地产估价师考试案例分析房产估价师考试设《房地产基本制度与政策》(含房地产估价相关知识)、《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》、《房地产估价案例与分析》(开卷)4个科目。
考试分为四个半天进行，每个科目考试时间为两个半小时。
★运营费用不包含抵押贷款还本付息额、建筑物折旧费、土地提摊费，不包含所得税、改扩建费用，但包含寿命比建筑物寿命短的设备、装修的折旧费，如电梯、锅炉、地毯等。
★对于单独土地和单独建筑物的估价,应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获得收益的年限,选用对应的有限年的收益法公式计算,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
★对于土地和建筑物合一的估价对象,当建筑物耐用年长于或等于土地使用权年限时,应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限,选用对应的有限年的收益法公式计算,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
★对于土地和建筑物合一的估价对象,当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时,可采用下列方式之一处理：?先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法公式计算，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销;然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限的折现值。
?将未来可获收益的'年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
5、收益期限确定错误，收益年限的确定未说明来源(一般是因为前面缺少权利描述造成的)收益年限确定错误，当建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致时，处理方式也不同。
6、没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据采用市场法求客观收益时，几个比较实例应与估价对象有可比性。
7、对于客观收益没有考虑到未来的变化，要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况。
8、收益法评估中还应考虑出租率，入住率、满客率、公共流通比，酒店还要考虑上座率，则对应的吧台、大堂也不能再计算价值;9、收益计算中有关面积套错10、计算潜在毛收入时套用的天数错误、面积错误(应扣减的未扣减)，按使用面积计租的，要按使用面积系数将建筑面积换算成使用面积后再计算租金。
房地产估价师历年真题案例分析与答案
房地产估价师历年真题-案例分析题及答案1一、问答题：（每题10分，共30分）（一）具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的。
（二）某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。
该公司拟以该幢办公楼综合楼整体抵押贷款，需委托评估。
请写出应选用的估价方法及估价技术路线。
（三）某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。
土地面积7672就；自用生产车间建筑面积3300就；办公楼建筑面积1050就；临街商业用房建筑面积580就，已出租。
商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，自用房屋的用地为国有划拨。
该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。
现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发收益。
请问：房地产估价机构应搜集哪些资料？二、单项选择题（每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意）：（一）若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并注册，在某房地产估价机构执业，现该房地产估计机构接收委托对某住宅小区进行评估，并岀具房地产估价报告。
1 •要完成一份合格的房地产估价报告，需要选用适当的估价方法。
下列关于房地产估计方法选用的表述中，不正确的有（）。
A •同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行评估B •选用多种估价方法的评估结果可以采用加权平均法进行综合C.若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用；若必须取舍，应当在估价报告中说明并陈述理由D •估价方法的选用必须征得委托人的同意2 •估价技术路线的确定，就是确定估价对象房地产价格形成的过程，反映其（），进而确定需要采用的估价方法。
A •估价原则B •价格内涵C.产权D •用途（二）王先生有一幢私房，因资金紧缺欲以该房地产向银行申请抵押贷款。
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2005年大铁锤在线解答《案例分析》1、大铁锤老师，案例这一门我觉得有点无头绪，复习时都要看哪几本书?怎么看？谢谢答：《案例分析》复习的时候应当看4本书：《房地产基本制度和政策》、《房地产估价案例分析》、《房地产估价规范》、《拆迁评估指导意见》，另外，可以看看以往年度的考试试卷。
至于市面」•.卖的模拟习题集和参考书，建议你不要看。
它只有在你对某个问题不好理解时起个参考作用。
否则，纯粹是浪费时间。
2、大铁锤你好，案例分析主观题较多，答题时应遵循什么原则才能抓住采分点呢？答:（1）尽量多回答要点，相同的要点不用展开来讲。
只要你回答道要点和阅卷老师手里的标准答案一致就得分：（2）有把握的要点先同答，不要在答题线外答题，否则无分。
（3）相同的要点不要占2个答题线的位置，这样会挤占其他答题位置；不同的要点不要挤在同一个答题线上。
（4）具体如何寻找答题点，要针对不同的情况区别对待。
3、大铁锤：听说估价师的案例教材编得漏洞百出，有很多不妥之处，看了会不会受些误倒？答：案例分析中的案例的取材多是来自全国各地评估公司的实际评估报告，因此，多多少少存在这样那样的错误。
有些错误在教材前面章节已经做了分析，或者不是所在章节论述的重点，就会不再提出。
所以，大家对《案例分析》这本教材要有一个正确的认识：即：案例并不是范例！千万不要把2者划等号。
要说范例，在教材最后有一个正确的范例，可做参考。
至于前面的若干案例，大家重点是去学习篇后的分析，掌握评估方法。
《案例分析》教材就是教大家如何正确地确定评估路线并采用适宜的方法，来得到估价对象客观合理价格的。
当然，教材中也存在疏漏和前后描述不一之处，对这些错误，大家可以向中国房地产估价师学会反映，以便在明年的新版教材中订正。
4、果真像你所说的话，出题教师出题内容不依大纲、不依实际出题的话，那我们全体学员就没必要参加了，是否有道理，铁老师？答：我好像从没说过这些话吧？我仅仅是说：出题老师在出题时会回避大家都认为会考的地方，并没说他一定不按大纲、不依实际出题啊。
5、锤兄，你好，我想问一下，我今年只考案例这一门考试，对于制度这不书，是不是要全面系统的记忆，对于理论方法这本书，要不要把书上的计算题再做一下，请指教！！不胜感谢！！答：如果你只剩案例一门没过了，应当说是一件好事。
因为，案例是开卷考试，你不必再对《基本制度》进行“记忆” 了，也没必要去反复做《理论方法》的计算题了。
你现在关键的是把各种情况下的评估路线和思路理清楚。
说简单一点，就是重点在估价的实际运用上！6、当第三本书与案例分析有冲突时，估价理论与规范有冲突时该如何取舍。
究竟该信哪个？望版主能把大家的智慧集中起来作一套规范的考试辅导。
届时我也要与大家好好讨论讨论。
答：第三本书（理论方法）有些内容和第四本（案例）有冲突，以第三本为准，第四本宥些案例是直接从各地事务所收集的，不仅和教材不一致，甚至和规范的要求也不符。
每个案例后面不是都附了评语吗。
就是评价案例的错误的（而且只说了主要错误，并未指出全部错误）7、铁锤老师：新案例书的P 4 0的收益法中理论预期价格和实际预期价格有何不同？什么是招租修正值，它有何用？答：这是引用个别评估公司的实际案例作为的例子。
所以不规范，教材中也没有相关内容，不用管它。
后面不是已经有评语指出问题了吗。
8、山于超市生意看好，某公司将其划拨土地上用于超市合法经营的一座四层楼房重新进行了装修改造，并经上级公司批准后在原来的基础上加盖了一层。
改造完成后将该物业整体出租，租期三年，每年租金分别为50万、60万、70 万元并限定该物业只能做超市使用。
合同执行一年后，该市公布了新的城市规划方案，按照规划要求，一年后，该物业所处位置将变成公共绿地，现状房地产将全部被拆除。
承租方知道消息后以此为理由提出解除合同，并要求出租方赔偿损失。
问：1、出租方是否应承担责任，为什么？2、如果合同继续执行，如何评估该物业的正常市场价值？3、如果规划是5年后拆迁，又如何评估该物业的市场价值？答：这主要涉及合同法、租赁管理办法和收益年限的问题，你看看相关教材章节就知道做了9、我觉得vv估价理论与方法＞＞中的计算题章节也得看，这是最起码的!vv开发经营＞＞的计算部分要不要看我就无法把握了！答：对仅参加《案例分析》考试的考生而言，《开发经营》这本书可以不用看了。
因为《案例分析》考试大纲中没有案• 对开发经营的内容，人事部是严禁超出考纲出题的。
10、《理论》中案例格式作了大的调整，而《案例》与《规范》中均未有大的调整，请问应按哪咱标准呢？请教大铁锤，（1）在《案例与分析》书+206页的案例中收益法一层、三层测算净收益时为什么不采用租约期内的租金，要用市场客观租金呀，这不是已经出租的吗？（2）在成本法估价中，重置成本的构成是根据实际情况按基本公式加、减项的,如果房地产建成后是自用的，比如办公楼，还要有销售税费和销售费用及开发利润吗？书上说成本法宜用于缺少市场交易的，可是还要按开发后出售为基本形式，真让人有些头疼呀？答：《案例》有很多是从各地实际案例中选发的，因此很不规范：《规范》甘前正在修订。
因此，以《理论方法》为准不失为一个好办法。
你提的几个问题都是考生容易混淆的问题（1）是针对旅馆房地产评估的，而旦一般是整体评估，所以，考虑的是客观收益，而不采用明显偏低的实际收益。
我知道你一定是和某房地产单独评估时，在租赁期内应当按租赁合同规定的租金标准混淆了。
（2）这个问题和自再资金搞开发一样要计算利息（资金成本）一样。
都是强调“客观”和普遍意义！一定要和“实际投入”区别开。
我们评估的实际上应当是在估价时点与估价对象类似的房地产的正常市价，而不是估价对象实际投入了多少。
这点一定要搞清楚。
11、在这感谢锤子老师的回复，我把你的建议打印了一份，以便督促自己按照此计划执行。
我觉得自己在公式方面很薄弱，尤其是《房地产开发与经营管理》看了都晕了，我该怎么办啊？答：如果你是去年参加的《房地产开发与经营管理》考试就很可能过了。
因为去年这门相对来说考得比较容易。
我认设的几个网友都是这门通过了。
今年就难说了。
这门复习的要点是计算题。
如果你能把计算题都搞懂弄会。
那么过关应当没多大问题。
初学者一般公被书里繁多的计算公式吓倒。
但是，如果留心看一下，就会发现：其实很多公式都是由一个基本公式推导而来的，你只要记住最基本的公式，其他的就很容易推出。
比如说收益年金公式一类。
而且，考试也多考基本公式和稍微引申一点的公式，这从历年估价师考试试题可以看出。
12、铁锤老师:我觉得单考vv案例＞＞的人,vv经营管理＞＞的第五章现金流量怀资金时间价值及第六章的经济评价指标与方法也有必要再熟悉,不知是否太多虑太紧张了.vv规范＞＞既然要改，何时颁布实施,那么在今年的考试中新旧规范以哪个为标准呢?没有太仔细去比较，但是也发现新理论方法中估价的假设和限制条件拆开放在了估价结果报告中, 以哪个为准？答：教材中很多知识并不是完全割裂的，而是丑相穿插的。
例如，你提到的现金流、资金的时间价值在《理论方法》书中的收益还原法里就有体现。
为了更好地掌握计算公式和某些原理，把《开发经营》内容再温习一遍当然也可以。
《案例分析》本就是评估知识的综合运用，不然还开前面几门课干嘛？新《规范》未颁布之前，老《规范》自然没有废止，因此，不可避免地会出现矛盾之处。
但在考试中出题会尽量避免矛盾的出现，比如你提到的假设限制条件问题，考试时很可能用“（略）”一笔代过。
退一万步说，考试中真出现矛盾的地方，那不管你是按教材还是按老《规范》，都能得分。
如果你还觉得迷惑的话，那就只看新教材好了。
13、铁锤，我拿案例分析实在没有什么办法，去年考试的时候一切雾水，甚至连题目都看不懂，思路上面严重短路，请问一下,怎么样才能让自己的思维清晰点？大家如果还有什么新招，请告知!答：你这样问，我就无法用三言两语说清楚了。
这个问题正是我讲课的内容，我得用一天加一晚的授课时间阐述它。
简单点说吧：对《案例分析》这本书，你至少得掌握以下内容，头脑才会清晰：对一个估价对象应当采取什么评估路线或思路来评估？各种评估目的下的评估工作有什么特点和需要注意的地方？各种用途的房地产评估时有什么特点和需要注意的地方？几大主要评估方法运用时应当注意哪些地方？一个完整的评估报告是怎样的？（这样你就不会望着试卷上整版的案例感到昏眩了）最后，你应当按一个估价师（而不是考生）的角色看待自己，你应当能独立处理任何估价对象的评估，在你看试卷上的案例时，看到标题就应当知道下一步正确的做法是什么，这样你才不会被错误的思路牵着鼻子走。
这一点也正是去年大部分考生被误导进陷阱的根本原因！踏踏实实学懂才是应考的利器！试图按网上下载的“常见错误xx例”去投机取巧是行不通的，去年的案例分析考试的低通过率已经很好的诠释了这一点。
不过，也不要被吓倒了。
商考试还有几个月，全面掌握估价内容时间还是足够的。
（注意：我说的是掌握，而不是背诵。
如果有人想背诵，那再多出1年，时间也不够）14、我想问评估中单价一定要元，总价一定要用万元？答：对次没有强制性规定。
如果你从事过评估工作，就会明白怎么回事了。
一般房地产的单价变动范围都是由几百变化到几万，所以以元为单位是合理的。
而房地产的总价一般都是几十万以上, 甚至过亿，在这种情况下，仍用元为单位就没必要，而且，估价也只是对正常市价的模拟估算，一般不会精确到元的程度。
当然，对某些特别小的房屋利装修评估，甚至可能总价只有几千元，这时，总价也就得用元为单位了。
15、在案例考试中找错误这题有什么技巧？答：我觉得找错这种题型，之所以去年丢分较多，就是因为考生们过于迷信网上流传的什么“案例分析常见错误XX例”了。
大家应当都知道“刻舟求剑”这句成语吧？如果说大家在读书和参考历届考试题时将容易出错的地方总结归纳出来, 以利于自己系统地复习，这种做法没什么不对。
而且，在前年的考试中还得到很大便宜。
但是，去年出题老师修正了出题思路后就行不通了。
我昨天翻看了一下去年的案例试题，发现指错题中隐性错误占了很大比重，也就是说，遗漏的思路混乱的错误较多，考生如果询着卷子的错误思路走，那很难发现错误。
因此，考生们现在应当做的是将各种评估目的各种估价对象的评估方法都掌握，这也正是案例分析教材的主要内容所在。
明白了正确估价路线，才能不被错误估价路线所左右。
16、非常感谢老师这么快就给了Pl复.我想问一下，在第一题中，计算租金收入时，用实际收入，还是用当地平均租金收入？答：当然是用当地平均租金收入。
我知道你一定是跟“有租赁合同的。
在租赁期限内，按合同租金计算”搞混淆了。
另外，关于估价理论与计算，一般都是放在理论与方法科H中考。
案例分析主要是考你实际运用理论知识的能力。