市场调研报告(长春绿园区)

目录1房地产宏观环境 (2)1.1政治法律环境 (2)1.2经济环境 (4)1.3社会文化环境： (6)2绿园区发展概况 (8)2.1绿园区域简介 (8)2.2绿园区区域规划 (9)2.3绿园区发展优势 (9)3区域个体案例 (12)3.1成涛绿锦国际 (12)3.2大禹华邦 (12)3.3丰和西郡 (13)3.4隆都翡翠湾 (14)3.5万盛理想国 (15)3.6南航雅苑 (15)4房地产价格调查 (17)4.1土地供应分析 (18)4.2土地成交分析 (19)4.3价格分析 (21)5消费者问卷调查 (22)1房地产宏观环境1.1宏观政策环境2012年11月，在十八大报告中，胡锦涛同志表示，要“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求”，坚持房地产市场调控政策不放松。

7月12日新国五条公布，核心八个字“调控政策继续执行”。

尾随2010年的“国十条”和今年年初的“国八条”，新的“国五条”作为中国楼市的调控意见在7月12日召开的国务院常务会议上被国务院总理温家宝置于明面。

与“国十条”和“国八条”相比，这次的楼市整改意见类似于对年初“国八条”的提醒与补充，无论是从力度还是条目数量上来看都略显单薄。

虽然看似是之前政策的补充说明，但是通过“国五条”，国家再次表明了对楼市调控的决心。

新国5条明确指出：已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，而且要扩大到二三线城市。

彻底打消了一些地方政府和开发商的幻想和梦想。

温家宝总理在近期召开的经济形势座谈会上和国务院常务会议先后两次给予坚决、肯定的回答：必须坚持调控方向不动必须坚持调控方向不动必须坚持调控方向不动必须坚持调控方向不动摇，调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果，特别是12日国务院常务会议尖锐指出：“有的城市调控力度有所放松。

”这是关键时期，给市场和社会民众再吃一颗定心丸。

这是中央释放出不受任何干扰从严从紧调控房地产的明确信号。

那么，从紧从严表现在哪些方面呢？最严厉的当属重申严格执行住房限购政策。

可以说，今年1月底《新国8条》出台后最受关注、争议最大的是住房限购政策。

住房限购政策是遏制不合理住房需求的杀手锏，实践证明效果是好的。

但是，却遭到了开发商以及一些地方政府的恶毒攻击，甚至被指违反宪法。

特别是近期，住房限购政策可以说是在狂风中飘曳，一些城市出现了企图放松甚至取消限购令的苗头。

在这个关键时刻，《新国5条》明确指出：已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施，不但要继续严格执行而且要扩大到二三线城市。

非常及时、非常必要，彻底打消了一些地方政府和开发商的幻想和梦想。

同时，《新国5条》重申了严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责，继续严格实施差别化住房信贷、税收政策，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求，加大保障性住房建设，遏制房租过快上涨等等。

需要强调的是，一定要防止个别地方政府在一定要防止个别地方政府在一定要防止个别地方政府在一定要防止个别地方政府在1000万套保障房建设上耍花腔万套保障房建设上耍花腔万套保障房建设上耍花腔万套保障房建设上耍花腔，比如：6月初保障房开工不到三成，社会各界、各类媒体予以曝光，中央政府也下文要求加快进度并要求11月底以前全部开工。

而截至6月底，全国保障性住房新开工超过500万套，超过全年目标任务的50%。

时隔不到一个月，开工率惊人的高。

这种“中央要啥地方端啥、强调啥地方回应啥”的做法肯定有水分、有猫腻。

对于弄虚作假者、虚报瞒报、瞒天过海者一定要依法依纪严肃查处。

经过半年的实践证明，当前的楼市调控政策是行之有效的，是对症下药的。

只要坚定不移落实下去，一个“市场的归市场，保障的归保障”的完善住房体系、一个健康健全发展的房地产市场就一定会很快建立起来，一个合理价位的住房市场就将很快形成。

1.2宏观经济环境目前，我国经济运行中出现了一些新问题、新情况，主要表现在：物价上涨压力依然较大，中小企业融资难，一些地方电力供求矛盾加剧，一些企业生产经营出现困难，受制于国内外环境十分复杂的经济背景，宏观调控面临的“两难”问题增多。

特别是通胀居高和经济增速下降这两个自相矛盾的经济现象交织在一起，使得宏观调控政策出现顾此失彼、顾此伤彼的极端两难选择。

既要把物价涨幅降下来，又不使经济增速出现大的波动。

实际上要做到这一点非常之难，需要拿出非凡的智慧。

而一些专家、房地产业界人士大肆夸大楼市调控对经济的影响并且以此为借口呼吁放松楼市调控的声音一浪高过一浪。

对此，社会各界以及市场开始担心：会不会因为担心经济增速出现大的波动而放松房地产调控政策，恢复房地产对经济的非理性、泡沫式的虚幻拉动力，使得房价再次出现报复性、非理性上涨。

2012年长春市经济发展的外部环境依然偏紧，面临的形势更加复杂。

但由于仍处于重要战略机遇期，随着经济内生动力不断增强，经济社会发展持续向好的态势不会改变。

从不利因素看，一是世界经济复苏乏力，“二次探底”风险加大。

国际货币基金组织进一步下调全球经济预期，将今年全球经济增速由4.3%下调至4%，明年从4.5%调低至4.2%。

欧元和美元轮番贬值，致使人民币相对升值，给出口带来巨大压力，并导致国内资金外流，对金融市场和项目融资造成影响不容忽视。

二是宏观经济走向敏感，“两难”选择日益增多。

在国际环境复杂、物价高位运行、要素供给趋紧的形势下，国家既要抑制物价过快上涨，又要防止经济出现大的起伏；既要加强节能减排和环境保护，又要稳步推进工业化和城镇化；既要遏制房价过快上涨，又要保持房地产长期稳定发展；既要继续实施好稳健的货币政策，又要缓解企业的经营困难。

从国家发改委了解到的情况，“总体紧缩，定向宽松”的政策取向是主基调。

三是结构问题仍然存在，新的情况需要关注。

我市历史遗留的一些结构性矛盾，如知名大企业、大品牌少，经济抗波动能力不强，地方税源低等，还未完全解决之时，经济运行又出现一些新的情况，如项目融资更加困难，工业生产不确定因素增多，制造成本不断上升，这些新问题需要引起高度关注。

在看到不利因素的同时，也要认识到我们正处于加快发展的有利时期。

一是主导产业的优化升级进入“战略机遇期”。

作为全市经济的稳定器，汽车产业升级步伐不断加快，中高端产品比重上升，适应新一轮市场需求；大成、皓月等重点企业深加工链条拉长，持续发展能力进一步增强；战略性新兴产业快速成长，发展基础和平台得到夯实。

主导产业在不利环境下，已经通过结构调整，正在实现稳步增长。

二是多年积累的投资成果进入“集中释放期”。

自开展项目建设年以来，我市累计完成投资已经超过一万亿，近千个大项目、好项目不断形成新的经济增长点，按照2－3年左右的达产周期，2012年是项目释放能量的集中期。

三是双拉动格局促使服务业进入“黄金发展期”。

随着工业化和城镇化的快速推进，对生产性服务业要求日趋提高；消费结构的不断升级，也推动生活性服务业加快发展。

市委市政府审时度势，提出“工业服务业双拉动”发展战略，并相继出台了一系列政策，各个城区也都提出了服务业兴区战略，2012年是我市服务业大发展之年。

四是我市经济有可能进入“跨越赶超期”。

从历史经验看，作为以制造业为支撑、内需拉动为主导的内陆城市，国际经济波动对我们负面影响相对有限，往往越是在这样的时期，如果能够抓住生产要素南紧北松、装备制造梯度转移的机遇，提前开展项目对接，主动进行产业承接，就能够缩小与发达地区的差距，从而实现跨越式发展。

1.3社会文化环境：长春市共辖朝阳、南关、宽城、绿园、二道、双阳6个区（含长春经济技术产业开发区、长春净月潭旅游经济开发区、长春高新技术产业开发区、长春汽车产业开发区4个开发区）；九台市、榆树市、德惠市、农安县由省直辖。

共辖61个街道，31个乡，67个镇；共有1679个村，381个社区。

六大主城区人口（含双阳）：朝阳区面积248平方千米，人口69.3万。

邮政编码130012。

区人民政府驻前进大街1855号。

南关区面积80平方千米，人口47.5万。

邮政编码130041。

区人民政府驻自由大路72号。

二道区面积452.02平方千米，人口37.5万。

邮政编码130033。

区人民政府驻自由大路5379号。

宽城区面积877平方千米，人口64万。

邮政编码130051。

区人民政府驻宽府路。

绿园区面积40平方千米，人口42万。

辖7个街道、3个镇、3个开发区。

双阳区面积1677.42平方千米，人口37.7万。

辖4个街道、3个镇、1个乡。

榆树市面积4722平方千米，人口126.6万。

辖4个街道、16个镇、9个乡、1个民族乡。

九台市面积2875平方千米，人口70万。

辖3个街道、13个镇、2个乡。

德惠市面积3096平方千米，人口95万。

辖4个街道、10个镇、4个乡。

农安县面积5400平方千米，人口115万。

辖10个镇、11个乡。

2绿园区发展概况2.1绿园区域简介长春市绿园区成立于1995年，前身为长春市郊区大部、宽城区铁西、朝阳区铁西部分，位于吉林省长春市西部，东连朝阳、宽城两区，南接长春汽车产业开发区，西邻公主岭市，北依农安县，是一个经济繁荣、生态优良、社会和谐的新城区。

2005年，全区工业总产值完成104亿元，比“九五”末期增长76.3%，年均增长12%，税收实现4.9亿元，占全口径财政收入的54%。

其中，汽车配套企业完成工业产值45亿元，占全区工业总产值的43.2%，实现税收占全口径财政收入的42%。

截止目前，全区新建、续建项目123个，计划总投资156亿元人民币。

其中：5000万以上工业项目43个，亿元以上项目37个， 5亿元以上项目7个，10亿元以上项目3个；工业项目95个，三产服务业项目28个。

全区实际利用内资21.3亿元，完成区计划的47.3%，同比增长48%;引进外资2663万美元，完成区计划的66.6%，同比增长6.9%。

到2015年，实现三个1000亿，两个500亿，一个100亿。

即：工业总产值突破1000亿元，三产服务业营业收入实现1000亿元，固定资产投资累计完成1000亿元；国内生产总值达到500亿元，引进内资累计500亿元；全口径财政收入达到100亿元，占全市总量的十分之一左右。

2011年，全区地区生产总值、全口径财政收入、规模以上工业总产值、固定资产投资、工业固定资产投资、引进内资、实际利用外资等主要经济指标增幅达到或超过30%。

2.2绿园区区域规划城区街路发展到449条，形成“四横五纵”的路网基本框架。

农村路网健全，提前实现了村村通柏油、水泥路，屯屯通硬质路标准。

生态环境优美，城区绿化覆盖率达到44%，同心湖、鸳鸯湖、雁鸣湖错落有致，环绕城区，三北防护林、生态涵养林、景观林筑起了长春西部绿色生态屏障。