房产项目分部、单项工程及竣工验收流程
房地产开发建筑工程施工流程[详细]
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申请规划设计条件 土地环节
设计单位
文件返还
（3）
开发部
（5）（6）
（1）（2） （3）（4）
（5）（6）
规划部门
规划设计条件通知书
（1）〈项目建议书的批复〉 （2）〈选址规划意见通知书〉 （3）建设用地规划许可证 （4）建设单位对拟建项目的说
明
（5） 拟建方案示意图 （6）地形图
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委托规划设计方案 开发部
国有土地临时使用证 返回
办理拆迁许可证
工程部
（2）
业主
返还
拆迁申请 房地管理部门
提交文件（1）（2）
拆迁许可证
（1）国有土地使用证明文件 （2）拆迁方案与计划
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在质量监督检查中，建设单位应具备如 下文件：
1《建设工程开工证》和《工程质量监督通知书》 2 施工承包合同（副本） 3 工程地质勘察报告 4 工程施工图纸（全套设计图纸） 5 施工单位的资格、质量保证体系和保证工程质量的主 要措施
业主 返回
初步设计
年度投资计划
编制送审可行性 研究报告
政策
可行性 研究报告
各种税费
项目融资和资金安排
月度投资计划
修订资金需求
销售计划 及执行情况
编制总体施工方案 施工监理
销售
返回
销售部
销售计划的 执行情况
财务部
开发部
资金需求
工程部
资金需求
项目公司1 项目公司2
融资计划 执行情况
投资计划 策划融资部
返回
初步确定开发方案
开发部
委托
设计单位
总承包管理单位
初步方案
注：初步方案内容
单位工程、单项工程中间验收制度(5篇)
单位工程、单项工程中间验收制度1)主要的分项工程施工前，施工单位应将施工工艺、原材料使用、劳动力配置、质量保证措施等基本情况填写施工条件准备情况报监理组，监理组应调查核实经同意后方可施工。
2)分项工程施工过程中，监理人员应对关键部位随时进行抽检，及时下达工作指令，并做好复查和记录，经检查符合要求的，签字认可。
不符合要求的，通知施工单位整改并指明整改项目。
____分部工程中间验收分部工程按有关规定须分阶段进行中间验收，施工单位应自检并整改符合要求后方可填定相应的验收申请表，并附上有关技术资料，报项目监理部，经项目监理部审查复验符合要求的，再由项目监理部通知并会同建设单位、设计单位和施工单位履行正式验收手续，验证质量等级。
其中地基与基础工程(包括桩基工程)和主体结构工程等分部工程还需将技术资料转交给质监站，由质监站组织现场核验。
3.单位工程、单项工程竣工验收单位工程、单项工程竣工前，施工单位应组织本单位有关人员进行自检，自检符合要求后方可向监理单位提交竣工验收申请报告和完整的技术档案资料申请复验。
监理单位按照工程承包合同的质量等级对工程质量和资料进行复验(即竣工预验收)，发现有施工漏项、工程质量等问题时，应及时书面通知施工单位并限期处理，处理完毕后监理单位再进行复验，复验符合要求后，提出质量等级建议(签署建设监理意见)并协助施工单位向建设单位提交竣工报告。
然后监理单位会同建设单位、设计单位、质监站、施工、市政、环保、消防等有关单位人员进行初验，并结合观感质量等初步确定工程质量等级，初验发现的问题要求施工单位限期整改。
接着将整套施工技术资料转交质监站审核，质监站审定后组织有关单位和人员对单位工程、单项工程正式验收，质监站核定工程质量等级，签署工程验收证书。
监理单位协助施工单位与建设单位办理工程移交手续。
单位工程、单项工程中间验收制度（2）单位工程和单项工程的中间验收制度是指在工程施工过程中，按照一定的程序和标准，对工程的部分完成情况进行检查和验收。
房地产开发项目竣工后
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。
房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。
未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
第四十条房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。
《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。
”第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
”《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。
第七条工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内，向备案机关提交工程质量监督报告。
第八条备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。
建筑工程竣工验收流程
建筑工程竣工验收流程第一篇: 建筑工程竣工验收流程一、竣工验收目的和方式建设项目的施工达到竣工条件进行验收，是项目施工周期的最后一个程序，也是建设成果转入生产使用的标志。
(一）竣工验收的目的国家有关法规规定了严格的竣工验收程序，其目的在于以下几方面。
1.全面考察工程的施工质量：竣工验收阶段通过对已竣工工程的检查和试验，考核承包商的施工成果是否达到了设计的要求而形成的生产或使用能力，可以正式转入生产运行。
通过竣工验收及时发现和解决影响生产和使用方面存在的问题，以保证工程项目按照设计要求的各项技术经济指标正常投入运行。
2.明确合同责任：能否顺利通过竣工验收，是判别承包商是否按施工承包合同约定的责任范围完成了施工义务的标志。
完满地通过竣工验收后，承包商即可以与业主办理竣工结算手续，将所施工的工程转交给业主使用和照管。
3.建设项目转入投产使用的必备程序:建设项目竣工验收也是国家全面考核项目建设成果，检验项目决策、设计、施工、设备制造和管理水平，以及总结建设项目建设经验的重要环节。
一个建设项目建成投产交付使用后，能否取得预想的宏观效益，需要经过国家权威管理部门按照技术规范、技术标准组织验收确认。
因此，《建设项目工程)竣工验收办法》中规定，已具备竣工验收条件的项目，3个月内不办理验收投产和移交固定资产手续，取消企业和主管部门的基建试车分成，由银行监理全部上交财政。
如3个月内办理竣工验收确有困验，经验收主管部门批准，可以适当延长期限。
(二）竣工验收的方式为了保证建设项目竣工验收的顺利进行，必须遵循一定的程序，并按照建设项目总体计划的要求，以及施工进展的实际情况分阶段进行。
项目施工达到验收条件的验收方式可分为项目中间验收、单项工程验收和全部工程验收三大类，见表1。
规模较小、施工内容简单的建设项目，也可以一次进行全部项目的竣工验收。
表1不同阶段工程验收的特点虽然项目的中间验收也是工程验收的一个组成部分，但它属于施工过程中的管理内容，因此以下仅就竣工验收(单项工程验收和全部工程验收）的有关问题予以介绍。
房地产项目开发流程
房地产项目开发流程精品文档房地产项目开发流程（完整版）第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对开端设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对开端设计的交通前提进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对开端设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发开端设计批复，并对落实开端设计核准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，按照业主单位看法，核发手艺性审查委托告诉单。
工程验收流程
工程验收流程工程验收流程是为了明确工程验收程序，规范工程验收过程，保证工程验收全面、有效、合法。
本流程适用于本公司项目工程的验收管理。
定义方面，中间验收包括对各分部、分项工程的质量验收，如基础、主体结构、装修、电气安装等分部验收，以及钢筋、模板、混凝土、抹灰、砌体等分项工程验收。
交接验收则指不同工序间的工作面移交时的检查验收。
单项工程验收是指独立施工的、需政府相关主管部门参与的、具有垄断性质的工程验收，如永久供水、永久供电、消防、电梯、环保、人防等。
竣工验收指工程完工后具备交付适用条件时，由建设方（开发商）组织的，有施工方、监理方、设计方（含地质勘察）以及政府监督部门参与的工程验收。
竣工综合验收则指各单位单项工程验收合格后，由建设方组织的、有施工方、监理方、设计方（含地质勘察）以及政府监督部门参与的工程验收，并签署综合验收文件、报告，该项验收完成后即可进行档案备。
验收组织成员方面，中间验收需要项目部质量技术管理负责人（或项目工程质量监理工程师）、施工单位负责人、外部监理单位工程师、工程技术部工程师、设计单位（必要时）和政府质量监督部门（必要时）参与。
交接验收需要交接双方施工单位负责人、项目部质量技术管理负责人（或项目工程质量监理工程师）、项目部专业工程师参与。
单项工程验收需要施工单位负责人、项目部质量技术管理负责人（或项目工程质量监理工程师）、项目部专业工程师、工程技术部工程师、成本部造价工程师、物业管理人员（或客服）、设计单位和政府相关主管部门参与。
竣工验收和竣工综合验收需要施工单位负责人（指总承包单位）、项目部质量技术管理负责人（或项目工程质量监理工程师）、项目部专业工程师、工程技术部工程师、成本部造价工程师、物业管理人员（或客服）、设计单位和政府相关主管部门参与。
最后，中间验收的分项工程验收程序包括施工单位完工后提出验收并填写报验申请表，初验专业工程师检查验收，项目部质安工程师（项目内部监理工程师）、外部监理单位工程师验收，以及工程技术部工程师（必要时）、设计师（必要时）、质监部门（必要时）和成本造价工程师（涉及隐蔽工程）的参与。
住宅工程质量分户验收实施方案
住宅工程质量分户验收实施方案目录一、前言 (2)1.1 编制目的 (3)1.2 编制依据 (3)1.3 适用范围 (4)二、术语定义与基本原则 (5)2.1 术语定义 (6)2.2 基本原则 (7)三、分户验收组织与职责 (7)3.1 组织机构 (9)3.2 职责分工 (10)四、分户验收流程与方法 (11)4.1 验收流程 (12)4.2 验收方法 (13)五、分户验收标准与要求 (15)5.1 建筑工程规范 (16)5.2 景观及装修标准 (17)5.3 室内设施设备标准 (18)六、分户验收质量控制措施 (20)6.1 材料控制 (20)6.2 施工过程控制 (21)6.3 工序验收控制 (22)七、分户验收资料管理 (23)7.1 竣工图 (24)7.2 技术资料 (26)7.3 管理资料 (27)八、分户验收验收与移交 (28)8.1 验收程序 (29)8.2 验收合格证书 (31)8.3 工程移交 (31)九、监督与考核 (32)9.1 监督检查 (33)9.2 考核评价 (34)一、前言随着我国城市化进程的加快，住宅工程的建设规模和数量逐年攀升，住宅工程质量分户验收工作对于保障居民住房安全、提高住房质量具有重要意义。
为了规范住宅工程质量分户验收工作，确保住宅工程质量达到相关标准要求，我们制定了本《住宅工程质量分户验收实施方案》。
本方案旨在明确住宅工程质量分户验收的基本要求、验收程序、验收内容和验收标准，以便于各级建设主管部门、房地产开发企业、施工单位和监理单位等相关主体按照统一的标准和程序进行住宅工程质量分户验收工作。
通过加强住宅工程质量分户验收，可以有效降低住宅工程质量问题的发生率，提高住宅工程建设水平，保障广大居民的住房权益。
在制定本方案时，我们充分借鉴了国内外先进的住宅工程质量分户验收经验和做法，结合我国国情和地方实际，力求使本方案具有较强的可操作性和针对性。
我们还将根据住房和城乡建设部等有关部门的指导意见和最新法规政策，对本方案进行适时修订和完善，以适应住宅工程质量分户验收工作的不断发展变化。
重庆市房地产开发项目竣工验收内容及程序
重庆市房地产开发项⽬竣⼯验收内容及程序重庆市房地产开发项⽬竣⼯验收内容⼀、防雷检测:向当地防雷办申报防雷检测,获得防雷合格证。
⼆、建筑节能验收:建筑节能验收是重庆房地产项⽬竣⼯验收的第⼀步。
节能验收分为两步:1、建筑能效评测:建设单位将以下资料收集完善后交质量监督站。
A、重庆市建筑能效测评申请表(附件1)。
B、建筑竣⼯图或建筑施⼯图,应提供CAD电⼦⽂档。
C、⼯程中已使⽤的各种材料参数门窗、(窗框及玻璃的传热系数及遮阳系数)外墙及屋⾯保温材料等。
D、原设计节能计算模型及节能设计计算报告书。
E、⼯程中有关节能设计及施⼯中建筑的重⼤变更通知或说明,以及变更后的节能合格书专篇及相关的节能设计计算报告书,计算模型光盘等相关⽂件。
2、建筑节能验收:在获得质监站建筑节能评测意见之后,⽅可在质监站申报建筑节能验收。
建筑节能验收的资料⼤概有两个档案盒,由施⼯单位提供资料和报验。
三、规划竣⼯验收:1、竣⼯验收申请表及书⾯申请⼀份2、具有测绘资质单位编制的建筑⼯程竣⼯实测⾯积报告及实测图(原件1套及电⼦⽂档,实测图要求反应各层平⾯的功能及尺⼨、⾯积,⽐例尺为1:100—1:300);【重庆市勘测院提供原件】3、经重庆测绘产品质量监督站验收合格的建设⼯程(含管⽹)实测地形图及⽂本资料(原件1份及电⼦⽂档,⽐例尺为1:500)。
【重庆市勘测院提供原件】4、⼯程竣⼯验线回单:(签字)【重庆市勘测院提供原件】5、⼯程竣⼯图(建筑专业部分)【装订成档案】;6、房屋⾯积测量报告书;【重庆市房屋勘测院提供】;7、竣⼯实景照⽚;【冲洗成5⼨照⽚,贴于A4纸上,表明栋号及⽅向】8、《建设⼯程规划许可证》复印件到规划局领取竣⼯验收申请表,并了解相关流程。
规划验收分为三步⾛:第⼀步,到重庆市房屋勘测院申报⾯积实测,获得实测报告。
注意这⾥的⾯积实测报告即是房屋产权证上的⾯积;所需资料建筑竣⼯图等;⼤概需要10个⼯作⽇,可提前⾛这⼀步。
第⼆步,到重庆市勘测院申请建筑⼯程竣⼯实测、管⽹实测及验线。
竣工验收房地产项目全过程
竣工验收房地产项目全过程集团文件版本号：（M928-T898-M248-WU2669-I2896-DQ586-M1988）竣工验收房地产项目全过程一、验收条件：1、土建、水电工程全部结束；2、各种门、窗、栏杆等安装完毕；3、通正式水、电；4、幕墙、钢结构、中央空调、电梯、消防等工程安装、调试结束；5、雨污水、小区内道路等市政工程结束；6、景观绿化、各类综合管线等配套工程结束。
二、分户验收：1、住宅工程分户验收由建设单位组织，已选定物业公司的，物业公司宜参与验收工作；2、单位工程质量竣工验收前，建设单位应将包含验收时间、地点及验收组名单的《单位工程质量竣工验收方案》和《单位工程质量竣工验收通知书》连同《住宅工程质量分户验收汇总表》报送该工程的质量监督机构。
（1）室内地面、墙面、顶棚抹灰、门窗工程质量分户验收；（2）室内空间尺寸、护栏、玻璃质量分户验收；（3）防水工程、公共部位分户验收；（4）安装工程分户验收；（5）住宅工程质量分户验收汇总表；（6）到市质监站购买成品合格证，建设单位、监理单位、施工单位填写，建设单位盖章后，一份张贴在户内明显处，合格证原件交付时交给业主。
三、单位工程质量竣工验收（竣工预验收）：单位工程施工质量竣工验收由建设单位组织施工（含分包单位）、设计、勘察、监理等单位有关负责人成立验收组进行，并将《单位工程质量竣工验收方案》和《单位工程质量竣工验收通知书》，在工程质量竣工验收日期的3个工作日前报该工程的质量监督机构。
1、现场实物质量验收：（1）验收组应按《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001要求，对照验收标准审查施工资料质量，抽查安全和使用功能的质量、进行工程观感质量检查。
对验收内容做出全面评价，形成工程施工质量竣工验收结论意见，验收组人员签字。
如果验收不合格，验收组提出书面整改意见，限期整改，重新组织工程施工质量竣工验收；如果验收合格，填写《单位（子单位）工程施工质量竣工验收记录》，相关单位签字盖章。
单项工程,单位工程,分部工程,分项工程竣工验收流程
单项工程、单位工程、分部工程和分项工程竣工验收的流程如下：
1. 单项工程验收：
* 完成单项工程设计和合同约定的各项内容。
* 施工单位在完成设计和合同约定的各项内容后，自检合格，向监理单位提交工程验收报告。
* 监理单位收到报告后进行审查，认为符合设计要求和合同约定，则组织相关部门进行验收。
* 验收合格后，签署工程验收报告，并报送建设单位。
2. 单位工程验收：
* 完成单位工程的合同约定内容。
* 施工单位自检合格后，向监理单位提交工程验收报告。
* 监理单位收到报告后进行审查，认为符合设计要求和合同约定，则组织相关部门进行验收。
* 验收合格后，签署单位工程竣工验收报告，并报送建设单位。
3. 分部工程验收：
* 完成分部工程的合同约定内容。
* 施工单位自检合格后，向监理单位提交分部工程验收申请报告。
* 监理单位收到申请后进行审查，认为符合设计要求和合同
约定，则组织相关部门进行验收。
* 验收合格后，签署分部工程验收报告，并报送建设单位。
4. 分项工程验收：
* 完成分项工程的合同约定内容。
* 施工单位自检合格后，向监理单位提交分项工程验收申请报告。
* 监理单位收到申请后进行审查，认为符合设计要求和合同约定，则组织相关部门进行验收。
* 验收合格后，签署分项工程验收报告，并报送建设单位。
以上是竣工验收的基本流程，具体流程可能因项目实际情况而有所不同。
单项工程、单位工程、分部工程、分项工程的划分
建筑工程质量验收应划分为单位（子单位）工程、分部（子分部)工程、分项工程和检验批。
1、单位工程是指—--具备独立施工条件并能形成独立使用功能的建筑物及构筑物；2、子单位工程是指——建筑规模较大的单位工程,可将其能形成独立使用功能的部分为一个子单位工程；3、分部工程是指———按专业性质、建筑部位确定的；4、子分部工程是指——当分部工程较大或较复杂时，可按材料种类、施工特点、施工程序、专业系统及类别等划分为若干子分部工程。
5、分项工程是指—-—按主要工种、材料、施工工艺、设备类别等进行划分；6、检验批是指-——-根据施工及质量控制和专业验收需要按楼层、施工段、变形缝等进行划分.具体定义：1、建设项目：指在一个总体范围内，由一个或几个单项工程组成,经济上实行独立核算，行政上实行统一管理，并具有法人资格的建设单位。
例:一所学校、一个工厂等。
2、单项工程：是指在一个建设项目中,具有独立的设计文件,能够独立组织施工，竣工后可以独立发挥生产能力或效益的工程。
例：一所学校的教学楼、实验楼、图书馆等。
3、单位工程：指竣工后不可以独立发挥生产能力或效益，但具有独立设计,能够独立组织施工的工程。
例:土建、电器照明、给水排水等。
4、分部工程：按照工程部位、设备种类和型号、使用材料的不同划分。
例:基础工程、砖石工程、混凝土及钢筋混凝土工程、装修工程、屋面工程等.5、分项工程：按照不同的施工方法、不同的材料、不同的规格划分。
例：砖石工程可分为砖砌体、毛石砌体两类，其中砖砌体可按部位不同分为内墙、外墙、女儿墙.分项工程是计算工、料及资金消耗的最基本的构造要素.详细解释：（一）单项工程：单项工程（single construction)是建设项目的组成部分，具有独立的设计文件，竣工后能单独发挥设计所规定的生产能力或效益，并构成建设工程项目的组成部分。
单项工程是指具有单独设计文件的，建成后可以独立发挥生产能力或效益的一组配套齐全的工程项目。
房地产项目开发流程(完整版)
房地产项目开发流程（完整版）第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
房地产开发全套流程大全
第一章房地产开发阶段第一项立项和可行性研究的法律程序第二项立项和可行性研究阶段的相关税费第三项规划设计和市政配套法律程序第四项规划设计和市政配套的相关税费第二章项目建设阶段第一项项目开工、建设、竣工阶段流程一、房地产开发项目开工前准备工作：二、房地产开发项目的工程建设招投标流程：三、房地产开发项目开工手续的办理程序：四、房地产开发项目的工程施工程序：五、房地产开发项目的竣工验收程序：第二项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费第三章销售经营阶段第一项商品房预售须符合的条件：第二项销售经营阶段的法律程序第三项销售经营阶段的相关税费第四章物业管理第一项物业管理阶段的法律程序第二项物业管理阶段的相关税费房地产开发程序第一章房地产开发阶段1、 选定项目，签定合作意向书；2、 初步确定开发方案；3、 申报规划要点；4、 申报、审批项目建议书；5、 编制项目可行性研究报告；6、 申报、审批项目可行性研究报告。
1、 可行性研究费；2、 建设工程规划许可证执照费。
10、 建设工程勘察招、投标；11、 委托地质勘探；12、 委托初步设计；13、 申报、审定初步设计。
二、房地产开发项目的市政配套相关程序:1、征求主管部门审查意见;第一项 立项和可行性研究的法律程序第二项 立项和可行性研究阶段的相关税费第三项 规划设计和市政配套法律程序1、2、3、4、5、6、7、8、9、、房地产开发项目的规划设计程序： 申报选址定点； 申报规划设计条件； 委托作出规划设计方案； 办理人防审核； 办理消防审核； 审定规划设计方案； 住宅设计方案的专家组审查； 落实环保“三废”治理方案； 委托环境影响评价并报批；2、 落实市政公用设施配套方案；3、 报审市政配套方案；4、 市政各管理部门提出市政配套意见;5、 市政管线综合。
第四项 规划设计和市政配套的相关税费1、 工程勘察（测量）费；2、 工程设计费；3、 建设工程规划许可证执照费;4、 竣工档案保证金；5、 临时用地费；&临时建设工程费；7、 建设工程勘察招标管理费；8、 勘察设计监督管理费；9、 古建园林工程设计费。
单项工程、单位工程、分部工程、分项工程的划分,工程人必知
单项工程、单位工程、分部工程、分项工程的划分，工程人必知一、划分依据建筑工程质量验收应划分为单位（子单位）工程、分部（子分部）工程、分项工程和检验批。
具体划分见规范：GB50300-2013建筑工程施工质量验收统一标准1、单位工程是指———具备独立施工条件并能形成独立使用功能的建筑物及构筑物；2、子单位工程是指——建筑规模较大的单位工程，可将其能形成独立使用功能的部分为一个子单位工程；3、分部工程是指———按专业性质、建筑部位确定的；4、子分部工程是指——当分部工程较大或较复杂时，可按材料种类、施工特点、施工程序、专业系统及类别等划分为若干子分部工程。
5、分项工程是指———按主要工种、材料、施工工艺、设备类别等进行划分；6、检验批是指————根据施工及质量控制和专业验收需要按楼层、施工段、变形缝等进行划分。
二、具体定义1、建设项目：指在一个总体范围内，由一个或几个单项工程组成，经济上实行独立核算，行政上实行统一管理，并具有法人资格的建设单位。
例：一所学校、一个工厂等。
2、单项工程：是指在一个建设项目中，具有独立的设计文件，能够独立组织施工，竣工后可以独立发挥生产能力或效益的工程。
例：一所学校的教学楼、实验楼、图书馆等。
3、单位工程：指竣工后不可以独立发挥生产能力或效益，但具有独立设计，能够独立组织施工的工程。
例：土建、电器照明、给水排水等。
4、分部工程：按照工程部位、设备种类和型号、使用材料的不同划分。
例：基础工程、砖石工程、混凝土及钢筋混凝土工程、装修工程、屋面工程等。
5、分项工程：按照不同的施工方法、不同的材料、不同的规格划分。
例：砖石工程可分为砖砌体、毛石砌体两类，其中砖砌体可按部位不同分为内墙、外墙、女儿墙。
分项工程是计算工、料及资金消耗的最基本的构造要素。
三、详细解释：（一）单项工程：单项工程(single construction)是建设项目的组成部分，具有独立的设计文件，竣工后能单独发挥设计所规定的生产能力或效益，并构成建设工程项目的组成部分。
房地产项目开发流程(完整版)
房地产工程开发流程〔完整版〕第一局部，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建工程进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二局部，行政审批局部根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设工程的行政许可程序一般共分六个阶段：1〕选址定点；2〕规划总图审查及确定规划设计条件；3〕初步设计及施工图审查；4〕规划报建图审查；5〕施工报建；6〕建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行工程立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供给方式的审查。
3、建委办理投资开发工程建设条件意见书。
4、环保局办理生产性工程环保意见书〔表〕。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理工程选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发【建设用地规划许可证】。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
广州市房地产开发管理流程 开发报建流程图 工程验收流程
余泥排放证余泥排放证（（余泥排放所余泥排放所/15/15日）住宅项目环保卫生 防疫 人防 通过政府一级土地市场取得土地通过政府一级土地市场取得土地 《建设用地批准书建设用地批准书》》附图测绘(国土局国土局/18/18日)《建设用地规划许可证建设用地规划许可证》》 (规划局规划局/40/40日) 《国有土地使用国有土地使用权权证》附图测绘附图测绘 土地二级市场取得土地土地二级市场取得土地《建设用地批准书建设用地批准书》》 ( (国土局国土局国土局/40/40日) 《建设用地批准书建设用地批准书》》附图测绘(国土局国土局/18/18日) 《国有土地使用国有土地使用权权证》附图测绘附图测绘 《建设用地批准书建设用地批准书》》 ( (国土局国土局国土局/40/40日) 《建设用地规划许可证建设用地规划许可证》》 ( (规划局规划局规划局/40/40日)控制性详细规划批复控制性详细规划批复（（规划局规划局/40/40日）房地产开发企业资质证书（市建委建委/30/30日）预备项目计划预备项目计划 （市建委市建委、、市计委市计委/5/5日）房地产开发建设项目手册（建委开发处/10日）修建性详细修建性详细规划批复规划批复 （规划局/40日）管线工程审核书管线工程审核书，《，《建设工程规划许可证建设工程规划许可证建设工程规划许可证》（》（道路排水道路排水道路排水）（）（规划局规划局规划局/40/40/40）道路工程审核书道路工程审核书，《，《建设工程规划许可证建设工程规划许可证建设工程规划许可证》（》（规划局规划局40日）建筑设计 方案批复 （规划局/40日）各专业部门报建批复意见书《防空地下室建设意见书防空地下室建设意见书》》（30日） 《建设设计卫生学意见函建设设计卫生学意见函》》（30日） 建设项目环境影响评价文件审批意见函建设项目环境影响评价文件审批意见函（（30日）初步设计审查初步设计审查（（市建委市建委/40/40日）报建通电子文件审查（市规划局/3日） 《建设规划工程许可证建设规划工程许可证》（》（3535日） 消防设计 审核备案质量质量//安全监督安全监督登记表登记表（质监站质监站/10/10日）施工中标施工中标 通知书通知书（建设工程交心易中心/20/20日）监理中标监理中标通知书通知书（建设工程交心易中心/20/20日）劳动保险统筹劳动保险统筹缴纳凭证缴纳凭证 （劳保办劳保办/3/3日）缴交散装水缴交散装水泥泥专项基金专项基金（水泥办水泥办/10/10日）正式正式立项计划立项计划（市发改委/30日）建筑工程建筑工程施工许可证施工许可证施工许可证（（市建委市建委//区建设局区建设局/15/15日） 预售面积预测预售面积预测（（测绘所测绘所/15/15日）《商品房商品房预售许可证预售许可证预售许可证》》（市场处市场处/20/20日）小区命名小区命名（（地名办地名办/30/30/30））街道命名（地名办地名办/30/30日）建筑物门牌批复建筑物门牌批复 （公安局公安局/50/50日）通邮申请（邮政局邮政局/30/30日）永久供水永久供水、、供电工程审批供电工程审批、《、《建设工程规划许可证建设工程规划许可证建设工程规划许可证》》《国有土地使用证国有土地使用证》》（国土局国土局/30/30日） 《国有土地使用证国有土地使用证》》（国土局国土局/30/30日）小区综合管线规划审批新型墙体保证金新型墙体保证金（墙体办墙体办/15/15日） 查超限高层建筑抗震设防专项审查（（委市建委//20日）人防工程 专项审核 意见基坑工程支护设计技术审查技术审查 （市建委/40日）施工图审查施工图审查（市建委/40/40日日，含节能审查） 开 发 管 理 流 程 图（广州市属越秀、荔湾、白云、海珠、黄埔五区）规划放线测量册规划放线测量册（（勘测大队/10-15日）开 发 管 理 流 程 图 （二）（广州市属越秀、荔湾、白云、海珠、黄埔五区）各单项工程验收各单项工程验收消 防 验 收 (17日)人 防 验 收 (30日)环 保 验 收 (30日)燃气燃气 工程工程验收验收(按合同约定时约定时 间完成间完成))电梯工程质量验收验收 (15日)电信工程验收验收(交楼两周内可报装电话电话))室内环境室内环境 污染物污染物 检测报告检测报告(装修完毕装修完毕 两周后两周后 即可检测即可检测)) (30日)卫生防疫验收卫生防疫验收 (30日)《建设工程规划验收合格证验收合格证》》竣 工 图建筑工程质量验收监督意见书建筑工程质量验收监督意见书（（质监站质监站/10/10日）永 久 供 水 验 收永 久 供 电 验 收工程竣工验收档案认可书工程竣工验收档案认可书（（城市档案馆城市档案馆/10/10日）建筑工程竣工验收备案表建筑工程竣工验收备案表（（市建委市建委/10/10日）商品房初如测量商品房初如测量 (测绘所测绘所/30/30/30--60房屋确权房屋确权 (交易中心交易中心/60/60日)邮箱安装邮箱安装 (邮政局邮政局/3/3日)市 政 道 路 排 水 验 收规划验收测量规划验收测量 (规划勘测大队规划勘测大队))。
房地产开发项目管理
设计单位进度控制
监
施工单位进度控制
理 单
位
施工总进度计划
进 行
控
单位工程施工进度计划
制
分部分项工程作业计划
任务单或承包任务书
作业进度实施
第四节：房地产项目成本管理
1.概念
房地产项目成本管理：具体来说就是在投资决策阶段、设计阶 段、开发项目发包阶段和建设实施阶段，把开发项目的投资控 制在批准的投资限额以内，随时纠正发生的偏差，确保开发项 目投资管理目标的实现，力求在开发项目中合理使用人力、财 力、物力，以获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。
格 ？
报
验
申
请
表
进行下道工序 整改
项
承
目
包
监 理 机 构 检
单 位 提 交 报 验
查
申
验
请
收
表
项
承
包
分 部 分 项 工 程
单 位 完 成 单 位 工
程
或
目 监 理 机 构 签 署 报 验 申 请 表
3.项目工程质量管 理的主要途径和方
法
三．1房地产开发项目在施 工阶段进行质量控制三 种途径
○ 审核有关技术文件、报告或报 表
第四节：房地产项目成本管理
一． 概念 房地产开发项目成本：是指项目建设、销售过程中所花费的全部费用，包括开发成本和销
售成本。
○ 开发成本主要包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、财务费用等。 ○ 销售成本主要包括销售房屋的广告、代理等费用的支出，一般为总销售额的2～4%。
5.项目进度 管理控制方 法—网络图 法
基本原理：
潮州市人民政府印发《潮州市房地产开发工程项目竣工综合验收暂行办法》的通知
潮州市人民政府印发《潮州市房地产开发工程项目竣工综合验收暂行办法》的通知文章属性•【制定机关】潮州市人民政府•【公布日期】2004.05.11•【字号】潮府[2004]19号•【施行日期】2004.05.11•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】建筑市场监管正文潮州市人民政府印发《潮州市房地产开发工程项目竣工综合验收暂行办法》的通知（潮府〔2004〕19号）各县、区人民政府，枫溪区管委会，市府直属各单位：现将《潮州市房地产开发工程项目竣工综合验收暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
二○○四年五月十一日潮州市房地产开发工程项目竣工综合验收暂行办法第一条为加强房地产开发工程项目竣工综合验收管理，确保房地产开发工程项目整体质量和市政基础设施、公共配套设施齐备，保障房地产买受人的合法权益，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于潮州市城区范围内所有房地产开发工程项目。
本办法所称房地产开发工程项目竣工综合验收，是指市建设行政主管部门组织有关部门对房地产开发工程项目中涉及公共安全的内容及共用配套设施建设等情况所作的认定。
第三条潮州市建设局为我市房地产开发工程项目综合验收工作的行政主管部门。
负责组织市城区房地产开发工程项目的竣工综合验收。
市规划、国土、公用事业、房管、环保、园林、人防、地震、公安消防、气象等单位应积极参加房地产开发工程项目竣工的综合验收工作。
第四条凡申请房地产开发工程项目竣工综合验收，必须符合下列条件：（一）项目按批准规划和有关专业管理部门设计审核的要求全面建成；（二）单项工程及其配套附属工程已经竣工，并已取得由相关部门验收合格或备案的证明材料；（三）施工用的临时工棚及临时电、水设施、建筑残土、剩余构件、施工机具等全部清拆完毕，达到场清地平；（四）建设用地范围内的被拆迁户已全部按拆迁安置方案落实安置；（五）建设开发项目的物业管理已按物业管理有关法律、法规的规定，委托有资质的物业管理单位进行前期管理。
工程项目的竣工验收程序及注意事项
工程项目的竣工验收程序及注意事项工程项目的竣工验收是施工全过程的最后一道程序，也是工程项目管理的最后一项工作.它是建设投资成果转入生产或使用的标志，也是全面考核投资效益、检验设计和施工质量的重要环节。
一、竣工验收的准备工作在项目竣工验收之前,施工单位应配合监理工程师作好下列竣工验收的准备工作。
1。
完成收尾工程收尾工程的特点是零星、分散、工程量小，但分布面广，如果不及时完成，将会直接影响项目的竣工验收及投产使用。
做好收尾工程,必须摸清收尾工程项目，通过竣工前的预检，作一次彻底的清查，按设计图纸和合同要求，逐一对照，找出遗漏项目和修补工作，制定作业计划，相互穿插施工. 2.竣工验收资料的准备竣工验收资料和文件是工程项目竣工验收的重要依据，从施工开始就应完整地积累和保管,竣工验收时应经编目建档。
3.竣工验收的预验收竣工验收的预验收，是初步鉴定工程质量，避免竣工进程拖延，保证项目顺利投产使用不可缺少的工作。
通过预验收，可及时发现遗留问题，事先予以返修、补修。
二、竣工验收的依据竣工验收依据主要有:上级主管部门批准的设计纲要、设计文件、施工图纸和说明书,设备技术说明书，招标投标文件和工程合同，图纸会审记录、设计修改签证和技术核定单，现行的施工技术验收标准及规范,协作配合协议，以及施工单位提供的有关质量保证文件和技术资料等。
工程项目的规模、工艺流程、工艺管线、生产设备、土地使用、建筑结构、建筑面积、内外装修、质量标准等，必须与上述文件、合同所规定的内容一致。
三、竣工验收的标准由于建设工程项目门类很多,要求各异,因此必须有相应竣工验收标准，以资遵循。
一般有土建工程、安装工程、人防工程、管道工程、桥梁工程、电气工程及铁路建筑安装工程等的验收标准。
1.土建工程验收标准凡生产性工程、辅助公用设施及生活设施按照设计图纸、技术说明书、验收规范进行验收，工程质量符合各项要求，在工程内容上按规定全部施工完毕，不留尾巴.即对生产性工程要求室内全部做完，室外明沟勒脚、踏步斜道全部做，内外粉刷完毕;建筑物、构筑物周围2m以内场地平整、障碍物清除，道路及下水道畅通。
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房产项目分部、单项工程及竣工验收流程 适用范围：基础主体分部验收、分项过程验收、单项（消防、规划、燃气、电梯、档案、环
保、民防）竣工验收
经办部门：监理公司
参与部门：项目经理部、质检站、公司竣工验收机构、工程管理部、成本管理部、设计单位、
监理公司、承建商
操作流程：基础（主体）分部工程验收程序
基础（主体）分部及单项工程施工完成
项目经理部、监理公司、承建商、承包商、供应商代表 质检站（或相关专业主管部门）、工程管理部、成本管理部、设计单位
承建商向监理公司申请基础（主体）分部及单项工程
验收
监理公司审查资料、工程完成情况
不满足要求
监理公司提前3个工作日通知参与部门
监理公司组织基础（主体）部分及单项工程验收
承建商按整改通知书组织整改，监理公司、项目经理
部跟踪落实
不通过
监理公司核查竣工报告
不通过
监理公司组织进行初验 （1、审阅建设、施工、监理单位的工程资料档案；2、
实地查验工程质量） 提前三个工作日通知
工程管理部、成本管理部、XX 、勘察单位、设计单位、项目经理部、监理公司、承建商、承包商、供应商代表
整改通知书
单项验收
档案：详附件2：档案专项验收程序，取得《建设工程竣工验收档案认可证》
规划：业主、监理公司、承建商联合出具《工程完工证明》→到建设局办理《建筑工程竣工
验收通知单》→进入XX 市规划国土局建筑工程规划验收审批程序（40个工作日）→取得《规划验收许可证》
消防：按常规验收方式，取得《消防验收意见书》 环保：按常规验收方式，取得《环保验收合格证》 电梯：按常规验收方式，取得《电梯验收结果通知单》 燃气：按常规验收方式，取得《燃气工程核验证书》 民防：按常规验收方式，取得《民防工程竣工验收证书》
初验程序
竣工验收
形成文件：形成《XX市建筑工程竣工验收备案证明书》（公司存档）
参照文件：
竣工验收业务分工
工程管理部
1.负责参与程序中规定的各种验收
2.负责审核各项目竣工验收机构
3.负责竣工验收中的主持工作及与市质检总站、市建设局的政策联系
4.负责验收技术培训
项目开发部
1.负责建筑工程规划验收及取证
2.负责在必要时协助办理其他各项验收取证
项目经理部
1.负责组织程序中规定的各项过程、单项验收
2.负责组织程序中规定的竣工验收及资料
3.负责申报抽检部位建议、竣工验收方案及程序（主要落实划线部分）
4.负责将批准后的竣工验收方案及程序打印成文，验收人员人手一份总经理办公室
1.负责与市档案管的竣工验收对接
2.负责指导并审核项目经理部、监理、施工单位编制的工程档案
《公司竣工验收方案、程序基本格式》。