上海青浦区地价情况调查分析

青浦区地价情况调查分析

从上海市国土规划局网站公布的土地出让资料分析，2006年以来青浦区出让的住宅、商业、办公用地情况如下表：

年份2006 2007 2008 2009 2010 2011 数量9 10 4 8 22 20

面积（亩）1364.83 1005.46 170.94 825.45 2522.73 1817.81 青浦区的土地出让量根据年份不同差别很大，在经济形势不好的2008及2009年这两年里出让量极少，在2010年房地产市场最热的时候，出让情况出现井喷，出让量都大于前面三年的总和。

2010年、2011年这两年里，有住宅性质的住宅、商住（不包括安置房）用地共有21宗，2935.55亩，容积率在1-2之间，平均容积率1.1，由于容积率低，楼面地价上会比较高。2010、2011两年出让的有住宅性质的土地中（未成交的按起始价计算），楼面地价最低为4351元/㎡，最高达21865元/㎡，这21宗地的楼面地价加权平均值为9162元/㎡，算术平均值为8735元/㎡。

另外，青浦区出让的动迁安置房地块的楼面地价在800-6000不等，平均下大概价格为2500元/㎡左右。

在出让住宅性质地块的位置上，青浦区各个整出让地块数量如下表：

所属8个镇所属3个街道办

事处工业

园区

朱家角镇赵巷

镇

徐泾

镇

华新

镇

重固

镇

白鹤

镇

练塘

镇

金泽

镇

大盈

镇

夏

阳

盈

浦

香花

桥

5 2 1 3 2 1 1 1 0 1 2 0 2

除了朱家角镇出让量相对较多之外，其他镇（街道）的出让很平均，在1-2块左右。总体来看，青浦区的土地出让量还是不大，每个镇摊摊平不到2宗住宅用地出让。

2010、2011这两年里商业、商服、商办等不包含住宅性质的土地总出让量为815亩（2010、2011年），平均楼面地价不到1900元，主要原因是大面积的土地出让地块价格偏低，从而拉低了整体的平均楼面地价。

由以上分析对比可以发现，在青浦区，有住宅性质的用地价格会高很多，纯

粹的商业、商办用地价格相对低很多，如果只考虑投资纯商业办公用地，土地成本会降低很多。

出让地块的体量方面，2010年以来出让的42宗商、住、办、安置地块中，建筑面积在10万方以上体量的占14宗，5-10万方之间的地块13宗，5万方以下的15宗，数量上比较平衡。其中5-10万方之间的地块中住宅、商住用地有8宗，动迁安置房3宗，纯粹商业、办公的地块占的比例较低。