策源2011年武汉光谷现代城建工业项目定位报告
武汉光谷总体发展规划
国家光电子信息产业基地武汉·中国光谷总体发展规划征求意见稿武汉东湖新技术开发区管委会中国光谷建设领导小组办公室二OOO年五月国家光电子信息产业基地武汉·中国光谷总体发展规划征求意见稿二OOO年五月为全面落实邓小平同志关于“高科技领域的一个突破,带动一批产业的发展”的重要思想,根据中共中央国务院关于加强技术创新发展高科技实现产业化的决定以及2000——2002年湖北省技术创新行动计划的精神,按照中共湖北省委、省政府,中共武汉市委、市政府决定以光电子信息产业为突破口,依托武汉地区已有的技术优势和产业基础,在东湖新技术开发区建设我国光电子信息产业基地中国光谷COV的指示,特制定本规划;本规划时间为2000年到2005年,并展望到2010年;一、导言光电子技术是未来信息技术的核心技术;现代信息技术经历了电子学、光电子学两个阶段的发展,即将步入光子学新阶段;科学家预测,21世纪将是光电子技术得到飞跃发展的世纪;光子作为信息和能量的载体,产生了信息光子学和能量光子学,二者都在按自己的规律和市场需求向前发展,推动建立了一个规模迅速扩大的前所未有的现代光电子交叉学科和光电子信息产业;因此,光电子是未来信息技术的核心,它将在众多科学技术领域中起领头作用;光电子信息产业是适应未来社会发展的战略产业;目前,作为信息和能量载体的光电子,在信息的光显示、光存储和激光上,已经形成了新兴的光电子工业,对各个国家的经济建设、社会变革、国家安全乃至整个社会发展起着难以估量的关键作用;美国已经把电子和光子材料,微电子和光电子学列为国家关键技术,认为光子学在国家安全与经济竞争方面有着深远的意义与潜力;专家预测：以光电子信息技术为主导的信息产业产值将在2010年达到50000亿美元,成为21世纪最大的产业,光电子技术将继微电子技术之后再次推动人类科学技术的革命和进步;光电子信息产业是未来国际竞争的制高点;目前世界上众多的国家和地区的通信、光电子企业正在加紧策划实施光电子产业的发展,力求占据制高点和竞争的主动地位;美国在亚利桑那州建立了“光谷”,法国也在筹建“光电谷”,日本、英国、中国台湾也早已瞄准世界光电子产业的巨大市场和潜在价值,正加紧实施本国本地区的发展战略计划;现实告诉我们,世界光电子产业正进入一个富于机遇与挑战的关键时期;我国在光电子技术方面是与国际水平差距相对较小的一个领域,与发达国家几乎同时起步;在激光、光纤光缆、光电器件等领域已达以或接近国际先进水平;但是,由于我国制造技术落后,材料水平有限,产业规模一直不大;而国际上光电子产业已进入加速发展阶段,留给我们的时间只有3-5年,如果我们不在目前产业化前期的技术发展阶段抓紧进入,就会失去大好时机;因此,加快建设我国的光电子信息产业基地对于我国既是重大机遇,也是十分紧迫的任务;“硅谷”的出现促进了微电子工业的迅速发展,并直接产生美国的新经济;建设中国光谷,通过聚集式发展可以使我国在光电子信息产业获得超常规的发展,增强我国的国际竞争实力;面对加入WTO的挑战,只有充分利用我国已有的技术优势,集中优势资源,才能形成突破,在未来的高新技术领域占一席之地;二、建设中国光谷的技术和市场背景一光电子信息产业的发展态势1、信息光电子产业发展态势光纤光缆领域：从目前光纤通信技术已得到迅速发展;1998年美国朗讯公司发明了全波光纤,在1280-1650nm的整个带宽内的平均损耗<km,目前所使用的光纤带宽40-80nm只占能用带宽的20%以下;目前,密集波分复用技术ＤＷＤＭ和掺铒光纤放大器技术ＥＤＦＡ已取得突破性进展并得到广泛的应用;在ＤＷＤＭ系统和光传输设备中,光电技术的比例将从过去比重不到１０％达到９０％;一种全新的、无需进行任何光电变换的光波通信“全光通信”,由于波分复用技术和掺铒光纤放大器技术的进展,也日趋成熟,将在横跨太平洋和大西洋的通信系统上首次使用,给全球的通信业带来蓬勃生机;光纤通信技术的发展速度远远超过当初人们的预料,光纤已经成为通信网的重要传输媒介;现在世界上大约有６０％的通信业务经光纤传输,到２０世纪末将达到８５％;信息网络化领域：随着电视、图像、计算机数据等业务的增加,对传输容量的需求在日新月异地提高;密集波分复用技术DMDM已成为发展的主流,其发展趋势是通道数为数十个或数百个,每个通道的数据率为S及10GB/S或更高;随着IP OVER DWDM的呼声日高,给未来宽带信息通信网的发展带来巨大的冲击,也给众多中、小型企业在DWDM大市场上带来无限商机;新型光子集成和光电子集成芯片领域：小规模集成度的PIC器件组件近年已在市场上出现,其发展方向是更高集成度PIC和OEIC,多波长的半导体激光器阵列,半导体激光器与高速调制器集成芯片,集成光接收机阵列等;同时更复杂的三维集成系统芯片的研制也已启动,这就是通过在PIC或OEIC中引入微机械单元,从而构成功能齐备的微型光机电集成系统MOEMS这种新型器件一旦获得突破,将使现今庞大的设备、仪器实现微型化和单片化;98年国际市场上已有MOEMS器件如高性能的光滤波器,带波长选择性的光接收器等商品出售;光显示和光存储领域：蓝、绿色LED、LD的发展迅猛;蓝光LED的市场售价不断下降,蓝紫光LD400nm,5mW,万小时寿命,5000美元售价已进入市场;蓝绿色发光器件有十分巨大的应用市场,包括大型全色显示屏,下一代DVD等,以蓝光LED为基础的白光“半导体灯”已成为世界上各大照明灯光公司全力开发的节能光源,它的应用普及将引起能源领域的一场革命;以GAN为代表的宽禁带半导体技术在显示、存储和大功率、高温、高速电子器件将形成新的经济生长点;在平板显示器领域,除LED屏之外,等离子体显示、场发射显示和液晶显示技术也都在发展,争夺数字高清晰度电视和监视屏的大市场;红外探测器领域：室温红外焦平面探测器列阵技术将有较大发展;长期以来,由于红外探测器列阵技术难度高、制备困难、使用条件苛刻需低温制冷,很难获得民用市场;近年来随着微加工技术的不断进步,敏感元微型化、热分离构造的采用使非制冷红外焦平面器件的灵敏度响应和速度大幅度改善;非制冷焦平面的温度分辨NETD指标在室温环境下∽已经接近77K制冷的碲镉汞水平∽,达到满足几乎所有民用红外市场的需求水平;红外探测器列阵也在环境监测、保安、汽车驾驶、电力等工农业民用领域有十分巨大的应用;2、能量光电子产业发展态势能量光电子自1960美国休斯顿实验室研制出世界第一台红宝石激光器之后,相继研制开发了半导体激光器、CO2激光器、YAG激光器和高功率CO2激光器;由于具有相干性好、单色性好、高亮度等独特优点,激光在工业和医疗方面的应用前景非常可观,可用来切割、焊接、打孔、热处理、划片、光刻以及用来进行手术、镇痛、理疗等治疗;特别是高功率激光器的研制成功,为激光加工技术在工业、农业、医疗、军事等领域的应用和发展创造了条件;激光加工设备将沿着高功率、高光束质量、高可靠、智能化、低成本的方向发展;工业加工CO2激光器及其成套设备、灯泵浦和半导体激光器、泵浦固体激光器将是主流产品;美国、日本、德国三个国家激光产业的发展代表了当今世界激光产业发展趋势;美国在激光医疗及激光检测方面占首位,而德国则在激光材料加工方面占首位;小功率激光器是美国占优势,500瓦以上用于材料加工的高功率激光器是德国占优势,而小功率半导体激光器则是日本占优势;1998年全世界激光器销售额为38亿美元,其中半导体激光器为亿美元,非半导体激光器为亿美元,比1997年增长19%;半导体激光器主要应用于：通信占64%,光存贮占%；非半导体激光器主要应用于：激光材料加工占%,激光医疗占%,科学研究占%;1999年,世界激光器销售49亿,预计2000年将达到63亿;目前国内从事激光器及激光应用设备生产的单位约500多家,其中生产激光音像设备的就有380多家,其它激光设备的有150多家,国家级的激光工程技术研究中心有四个,各种类型的激光加工站有120多家;全国有21个省、市、地区生产和销售激光产品,主要集中在湖北、上海、江苏和北京地区;3、光电子材料和元器件产业发展态势光电子器件是光通信的关键部份世界光电子器件的发展趋势可用两点概括：一、继续通过能带工程使各种新型的人构改性半导体材料如异质结构、量子阱线、点和超晶格材料等得以实现,并用以研制高性能的器件；二、更为关键的是要象微电子一样实现集成化;目前将功能不同的若干光电子器件通过内部光波互连,优化集成在一个芯片上的光子集成芯片PIC正在迅速发展;再下一步将是研制光子集成芯片和微电子集成芯片的共融体即光电子集成芯片OEIC,这将突破分立器件的功能局限,使芯片的功能提高、功耗降低,成品率和可靠性极大改善;根据技术发展和市场需求的预测,今后几年将是信息光电子器件大发展的时期,尤其以下几个方面将是热点;光子学及光通信器件光子学技术主要包括光子的产生、探测、控制和处理,因此,必须有相应的光子学器件,光子学器件的时间响应和单道超大容量要比电子学器件高得多,这对信息技术的发展有很大的推动作用;高密度高相干性的激光光源始终对光信息工程起重要作用,特别是半导体激光器;多量子阱器件、高密度垂直腔面发射器、量子级联器件、微腔辐射与微腔光子动力学器件的发展,可以不断降低激光阈值、提高激光转换效率与输出功率、扩展波段、改善模式、压缩线宽、实现激光光源的阵列化和集成化;计算机正向着高速和智能化方向发展;由于光学信号处理高度并行化的优点,使光子在信息处理中发挥出大容量和高速的特征;研制出高效低功耗的光子器件仍然是关键所在;光存储器件20世纪末期兴起的光存储,特别是光盘存储技术将对信息的存取产生重大影响;已形成上百亿美圆的产业;数字光盘存储技术正向更高存储密度和更高存储速度方向发展;研制和生产蓝光半导体激光器并用于光盘存储读写,利用近场光学扫描显微镜NSOM进行高密度信息存储,运用角度多功、波长多功、空间多功与移动多功等的全息存储代替聚焦光束逐点存储的方法等等,可以实现和作为缓冲海量信息存储;发展三维存储技术,如光子引发的电子俘获三维存储光盘和光盘烧孔存储等高密度存储等;光传感器件光电传感器件在光信号的电学处理方面已经和正在通信、工业过程控制、光电信号处理以及光计算领域发挥巨大的作用,其蕴涵的市场份额是极为巨大的;光显示器件信息的显示体现了真正的人机互动关系;在光子与光电子材料与器件产业领域占有极为重要的地位;在这一领域可发展液晶显示LCD、等离子体显示PDP,电致发光显示EL、YAG激光显示等产业化工程;光能量转换器件研究并开展高效硅基太阳能电池、CIS高效太阳能电池等的产业化是能量光电子产业的一个重要组成;该领域涉及到环保和新型可再生性能源,因此应主动出击,加强与国际组织的合作以借力发展;新型光子功能材料和非线性光学材料与器件在大力发展目前以比较成熟的光子材料及器件的同时,也应该投入大量的人力、财力,研究开发那些具有广阔市场前景、有望形成新型经济增长点的光子材料和器件,主要涉及到光催化环保材料、稀土发光材料、红外焦平面阵列材料与器件、新型光电子信息处理与传感材料与器件以及其他一大类非线性光学材料与器件等;4、软件产业发展态势软件技术及产业是信息产业的核心;近十余年来,系统软件、支撑软件和应用软件发展突飞猛进;全世界软件销售额每年均以20-30%的速度增长,2000年世界软件及信息服务市场将达5400亿美元;近5年来,中国软件市场也以30%左右的速度增长,1999年软件市场销售总额为176亿元,比上年增长%,预计2000年中国软件市场销售将达210亿元;二光电子信息产业的竞争态势1、国外情况近几年来,世界许多发达国家都非常注重发展本国的光电子信息产业,聚集人才,建立基地,采取得力措施,抢占世界高新技术产业这一战略制高点;美国光谷：1998年5月美国光学咨询委员会向国会提交报告要求政府进一步加大光电子产业发展力度;同年,在亚利桑那州以亚利桑那大学为中心建立了“光谷”;仅仅一年多时间,已有数十家光电子企业聚集于此,亚利桑那大学正迅速变成全球光电子产业的领头雁和核心地;1998年美国激光器销售额为39亿美元, 1999年达46亿美元,递增20%;法国光电谷：1999年,在法国政府的支持下,阿尔卡特公司和国家科研中心合作,在阿尔卡特研究中心内建立光电子学研究开发中心,简称“光电谷”;光电谷集基础研究、应用研究和产品开发于一体,该中心建成后,将成为世界一流的微电子、光电子器件和纳米技术研究开发机构,强化纳米科学的基础研究;日本正在实施激光研究五年计划;1997年日本光电子销售额达52628亿日元,主要生产与信息有关的设备和元器件,如光盘设备、输入／输出设备、显示器件;日本在其本土之外的光电子产业达4884亿日元;德国：实施激光2000国家发展计划;英国：实施阿维尔计划;2、国内情况近10年来,我国光电子技术研究在国家“863”计划和有关部门的支持下有了突飞猛进的进展,在很多领域同国外先进国家只有两三年的距离,个别领域还处于世界领先地位,形成了武汉、北京、上海、长春、深圳等5个产业基地;1999年全国光电子信息产业实现销售额320多亿元,比上年增长%;当前,国内许多地方都加强了对光电子领域的关注程度,纷纷采取措施加速发展本地的光电子产业,力求在技术和产业上占据竞争的主动地位;北京：北京是我国光电子技术及产业重要基地之一;北京市充分发挥自身技术、人才和政策资源优势,以市场为导向,重点研究开发生产一批光电子信息产品;北京市委、市政府在研究制定“十五”计划过程中,明确把发展光电子信息产业作为了关键的领域之一;上海：上海是我国的光电子技术产业研究开发的三大基地之一;近几年,上海充分发挥龙头作用,超常规地发展自身包括光电子产业在内的高新技术产业;2000年4月,上海浦东光电子工业园挂牌成立,上海光电子产业进入了一个新的发展阶段;长春：长春光机所是世界上生产532nm全固态绿激光器系列产品的最大供应商,1998年长春光机所实现产值110万美元;2000年4月,中科院长春光机与物理所宣布将与长春经济开发区合作共同建立“光电子工业园”;广东：广东正在策划与朗讯科技公司联合建立一个以广州为中心的光子产业“广东光谷”;目前,“广东光谷”现已完成广州地区高校的教、研及产业化的第一期研究,提出了开展项目建设前期考察和调研工作的初步计划;重庆：重庆正在重点建设半导体激光器生产基地,以此推动全市光电子产业的发展;台湾：从90年代开始,台湾出现了光电子热,台湾当局成立了光电科技商业协进会,促进官、产、学、研的有机结合;目前,已有发光二极管等多项产品在世界光电子市场名列前茅,1997年光电子产品的销售额近100亿美元;面对国际国内的竞争态势,依托东湖开发区建设国家光电子信息产业基地中国光谷,已经成为我们抓住机遇、迎接挑战的必然选择;三、武汉地区建设中国光谷的基础和条件一武汉地区在国内具有不可替代的光电子信息技术优势在东湖开发区内,有23所大学,56家研究机构；有两院院士43名,其中有8名是光电子信息技术的学科带头人；有从事光电子领域研究开发共有科研开发机构38个,其中国家部委属4个,高校属20 个；有国家重点学科2个,国家技术/国家技术研究/工程技术研究中心6个,重点实验室6个,专业实验室2个,博士后流动站5个;涌现出了一批在全国乃至世界领先的优势学科,造就了一批着名的学科带头人,成为我国学科门类齐全、综合研究实力雄厚、独具特色的光电子科研基地;武汉邮科院是我国光通信的发源地,也是唯一的光纤通信综合研究生产基地,同时也是国家光电子工艺中心武汉分部、亚太电信组织APT光纤通信培训基地和国家光纤通信工程研究中心,并一直承担着国家光纤通信产品质检中心的职能;是我国光纤通信领域的领头羊;多年来,该院在光纤光缆、光电端机、光电器件、有/无源器件、光通信仪表、光缆专用设备、IP技术等方面的研究开发及生产水平始终处于国内领先地位;自1982年武汉邮科院率先开通全国第一条二次群8Mbps光纤通信线路以来,全院共有五次群光纤通信系统、SDH波分复用系统等共160项科研成果达到国际先进水平,262项处于国内领先水平,成果转化率达90%,是国内同行公认的中国光纤通信技术产业化基地;最近由武汉邮科院代表中国提出并获国际电联批准的和两个标准,是我国在国际电信领域第一个获得批准的国际标准,这标志着该院在这个领域已经处于国际领先地位;华中理工大学从1971年起就开始从事气体、固体激光器及其应用研究,80年代建成了全国第一个激光技术国家重点实验室,90年代初由国家计委批准建立了第一个国家激光加工工程研究中心,随后建立了国家CAD支撑软件中心;多年来,该校先后承担光电子领域国家科技攻关项目21项,国家“863”计划10项,在光交换、光互连技术以及激光加工、激光器的研究、CAD、CIMS软件的开发运用等领域处于国内领先水平;武汉大学从60年代末就较早地开始了从事半导体、光电材料及元器件、光电探测器及阵列的研究与生产,而且也是国内最早开始光孤子通信的研究单位之一;近年来,该校多媒体教学软件也取得了重大研究成果;武汉大学现建有计算机软件工程国家重点实验室、空间物理国家重点实验室、国家多媒体软件工程中心等国家级研究机构,在光量子计算机、光电材料及光器件、光子生物材料等研究领域具有广泛的国内外影响;武汉工业大学是国家光纤传感技术重点工业试验基地,开发研究的光纤传感器、光纤仪表产品居国内先进水平;湖北华中光电技术研究所是我国唯一的以舰船光电系统技术为研究对象的专业技术研究所、唯一的潜基光电探测技术研究所、唯一的军用光电导航技术科研单位,在光电火控含警戒、跟踪、火控、潜基探测、光电对抗、光电导航四大领域具有国内领先水平;具有大型光电系统的研究开发、仿真、试验、总装、总调、小批量生产和光学、光电子学计量检测能力;其研究开发的光电潜望镜、光电跟踪仪的技术性能指标居世界先进水平;另外,武汉测绘科技大学、中科院测地所在GPS、GIS、RS软件系统和遥感测量,同济医科大学在生物芯片,湖北省化学所在光纤光缆配套材料,武汉电子科学研究院在CATV、DVD技术,中船总722所、709所在光通信网络研究,中科院物理所和数学所在原子钟研究方面等等都独具特色;“九五”以来,在光电子信息领域取得了一大批在国内外具有广泛影响的重大科研成果,共获得国家发明奖和国家科技进步19项,占全省高新技术领域获奖数目的23%,居全国该领域获奖项目总数的第二位;二武汉地区在国内具有不可替代的光电子信息产业优势武汉光电子信息产业起步较早,有较好的工业基础,已初步形成一定规模,已成为我国光电子信息产业发展的高地;武汉地区光电子信息产业群主要集中在东湖高新技术开发区;1999年,东湖高新区共有光电子信息产品生产企业143家,其中信息光电子企业59家,能量光电子企业12家,软件企业72家;主要生产光纤光缆、光电器件、光电端机、光纤填料、激光加工机械、应用软件等几十种产品;在信息光电子产业方面,东湖开发区确立了全国领先的地位,其中光纤年产能力250万km、光缆年产能力6万km,产量居全国第一；光电器件、光电端机、光通信设备等产品都具有一定规模;在能量光电子产业方面,东湖开发区是全国三大激光产业基地之一,其中大功率激光器、激光加工设备、激光焊接设备、激光医疗设备、激光防伪图像产品的技术水平和市场占有率都在全国名列前茅;在软件产业方面有一批具有特色和知识产权的软件成果及产品,多项成果获得国家科技进步奖；在多媒体教育软件、CAD/CAM软件、地理信息系统软件和仿真软件方面具有明显优势;1999年东湖开发区光电子信息产业实现产值52亿元其中信息光电子产业50亿元,能量光电子产业亿元,占开发区工业总产值的%;占全市高新技术产值的%,占全市工业总产值的%,光电子信息产业已成为武汉市经济发展的重要增长点;三武汉地区在国内具有不可替代的光电子信息区位优势武汉是中国内陆的市场中心,距香港、北京、上海、重庆等特大中心城市均在1000公里左右,有极强的市场集散功能和广泛的经济辐射作用;不论是以上海为中心的长江三角洲经济带朔江而上,港粤沿海经济带的北进,还是三峡建设形成的东进力量,武汉都占据着重要的地理位置;在国家西部开发战略中,武汉起着“承东启西”的重要责任,因此,发展高新技术对西部开发具有十分重大的意义;中国光谷将成为我国进行技术创新和高新术发展的示范基地,成为全国光电子信息产业的技术源;中国光谷的建设将促进中西部地区的技术创新和经济发展;四武汉地区在发展光电子信息产业的差距和不足应该看到,面对加入WTO带来的挑战,武汉地区在发展光电子信息产业上还存在着明显的差距和不足,集中体现在四个方面,一是武汉地区有很好的技术优势,但产业化程度低,科技与经济脱节的问题还没有从根本上得到解决,难以达到跨越式发展的要求；二是投入不够,资金来源渠道不畅,投资重点不突出,金融扶植政策不到位；三是体制不顺,缺乏完善的技术项目和产权交易市场,企业和企业家及技术人员的激励机制不健全；四是对外开放招商引资的力度不够,与国外大公司、大企业的合资少;四、中国光谷发展目标和发展模式一发展目标依托东湖开发区内光电子信息产业领域的科技优势和产业基础,通过对研发、产业、人才、资金等资源的整合与重组,按照“水平最高、规模最大、速度最快”的发展方针,进一步加大武汉地区光电子信息技术基础学科建设。
武汉光谷项目可行性报告——策划部分
利嘉光谷项目可行性报告之策划部分超级光计划：第一部分，目的在基本价值优势之上，给商家提供一个具备唯一性、不可复制性、强有力的价值支撑体系。
使得步行街的价值概念得以超越武昌甚至大武汉和华中地区，建立全国性的商业品牌。
并直接推动项目的商业招商和销售工作。
最终达到将未来价值和额外价值提前收获的开发目的。
超级光计划：第二部分，问题有没有一种可能，在中国光谷建立一条全国第一，全球唯一的光概念步行街？为什么是“光”而不是其他？是否可以给项目带来价值认识（现有价值）的飞跃？概念对项目的价值会有什么程度的提升？如果可以，这条光概念步行街在建筑的表现应该是一种什么样子的街道？他具备什么样的功能？这些功能在商业结构和建筑形态上的具体表现为什么？在“超级光”技术概念上执行的可能性多大？难度有多大？是否会增加开发成本？概念如何在市场进行推广？如何与销售计划进行结合？概念如何利用传媒资源？而令计划受到更高的关注和得到更多的认可？政府是否会对这一计划感兴趣？如何借助政府的资源？超级光计划：第三部分，问题的思考1、有没有一种可能，在中国光谷建立一条全国第一，全球唯一的光概念步行街？PS：只要是唯一的东西，因为没有对比者和竞争者，他就是第一。
光概念的步行街目前在中国没有人提出过。
所以在中国光谷建立的“光概念步行街”，完全可以成为全国第一。
2、为什么是“光”而不是其他？PS：首先因为项目位于中国光谷，虽然这个光更多是代表科技而不是具象的“光”。
但光谷这个概念在武汉已经深入人心，光概念步行街可以和“光谷”的产业做到概念上的有机结合。
其次，用“光”的概念贯穿整个项目的开发过程，包括：规划、设计、推广、销售、运营，可以很容易的将项目与其他步行街区隔，而达到对项目属性进行个性塑造的目的。
最后，“光概念”在规划和建筑上，技术实现的难度比较小。
3、是否可以给项目带来价值认识（现有价值）的飞跃？PS：概念对项目的价值会有什么程度的提升？在前期做的大量的市场调查工作中，都指向项目的定位是“光谷区域的配套商业中心、武昌新兴的城市副核心”。
2011武汉城建计划
2011武汉城建计划：投资逾725亿建成21大工程武汉2011年城建资金安排为725.82亿元，其中575.82亿元用于基建投资，据了解575.82亿元的基建资金中，80%用于城市交通基础设施建设。
其余资金的用途分别是：今年还将加快建设江北快速路、龙阳大道改造；开工建设姑嫂树路改造工程。
2011年部分工程示意图2011年是“十二五”的起步之年，是辛亥革命暨武昌首义100周年。
今年武汉将投入725.82亿资金用于城建。
武汉大道、二七长江大桥、二环线（汉口段、水东段等）、白沙洲大道、东沙湖连通等21大重点工程将竣工；杨泗港长江大桥、三阳路长江隧道已经提上“建设榜”；地铁建设将加速推进。
城建资金725.82亿两成还债八成基建昨日，武汉市一年一度的城建工作会议昨召开，武汉市城乡建设委员会、武汉市发改委、武汉市财政局联合下发了2011年城市基础设施建设和重点改造维修项目资金计划的通知（以下简称《通知》）。
根据《通知》，今年城建资金安排为725.82亿元，其中575.82亿元用于基建投资，150亿元用于偿还政府债务。
575.82亿元的基建资金中，81%用于城市交通基础设施建设，包括城市道路桥梁建设270.2405亿元（含城市环线建设、过江通道建设、城市放射线道路、城市主次干道建设等），轨道交通建设120.5亿元，火车站配套建设14.4158亿元，支铁项目5.9246亿元，重要功能区交通基础设施建设52.1645亿元（其中武汉新区四新片区基础设施和环境整治项目21亿元，王家墩商务区市政配套工程5亿元，后湖地区基础配套设施建设7.411亿元，天兴洲防汛应急通道工程4035万元，化工新城市政配套设施建设18.15亿元）。
其余的资金的用途分别是，水务基础设施建设项目43.452亿元；环境设施建设投资为25.7757亿元；园林绿化建设投资为13.5278亿元；燃气建设投资为4.1亿元,公交场站建设工程投资为5000万元等。
武汉光谷策划方案
武汉光谷策划方案1. 简介武汉光谷是位于中国湖北省武汉市东南部的国家高新技术产业开发区，以光电子、生物医药和新材料为主导产业。
本文档将提出一个全面的策划方案，旨在进一步发展光谷，推动经济增长和科技创新。
2. 目标本策划方案的目标如下：•提升光谷的知名度和影响力•扩大光电子、生物医药和新材料产业规模•建设创新型人才园区，吸引人才流入光谷•促进科技创新和产业升级3. 战略3.1 提升光谷的知名度和影响力通过以下措施提升光谷的知名度和影响力：•加强品牌宣传和市场推广，打造光谷的知名度•吸引国内外知名企业和机构进驻光谷，增加合作项目•举办高水平的行业会议和展览活动，促进交流与合作3.2 扩大光电子、生物医药和新材料产业规模为实现产业规模扩大，我们将采取以下策略：•招商引资，吸引国内外资本和企业投资光谷产业•建设光谷的创新研发中心和技术转移中心，促进技术创新和产业升级•加强产学研合作，推动科研成果向产业转化3.3 建设创新型人才园区为吸引人才流入光谷，我们将建设创新型人才园区，提供以下发展条件：•建设高水平的科研机构和实验室，提供先进的科研设备和条件•提供优惠政策和福利，如低税率、创业基金和住房补贴等，吸引优秀人才•建立人才培养和交流平台，加强人才培养和交流合作3.4 促进科技创新和产业升级为促进科技创新和产业升级，我们将推动以下措施：•加强科研机构和企业的合作，促进科研成果向产业转化•建设支持创业和创新的孵化器、加速器和创客空间•举办创新创业大赛和项目路演，推动创新创业活动的发展4. 预期效果通过本策划方案的实施，我们预期取得以下效果：•光谷的知名度和影响力大幅提升，成为国内知名的高新技术产业开发区•光电子、生物医药和新材料产业规模大幅扩大，成为光谷的主导产业•光谷的人才园区吸引了大量高水平的科研人才和创业者•科技创新和产业升级取得明显成效，推动光谷经济的快速发展5. 实施计划本策划方案的实施计划如下：1.第一年：加强品牌宣传和市场推广，招商引资，建设创新研发中心和技术转移中心，构建人才培养和交流平台2.第二年：加强合作项目和科学研究成果转化，并举办行业会议和展览活动，推动产学研合作3.第三年：加大对创新创业的支持力度，建设孵化器和创客空间，举办创新创业大赛和项目路演等活动6. 结论通过实施本策划方案，我们有信心进一步发展光谷，推动经济增长和科技创新。
武汉市2011年政府工作报告
经济规模成倍增长。
地区生产总值连续跨越3000亿元、4000亿元、5000亿元3个台阶，2010年达到5515.8亿元，是2005年的2.4倍，五年年均增长14.8%。
财政收入跃上千亿元平台，2010年达到1416亿元，是2005年的3.6倍。
固定资产投资五年累计完成1.2万亿元，是“十五”时期的3.3倍。
2010年社会消费品零售总额达到2523亿元，是2005年的2.2倍。
工业发展实现跨越。
实施“工业强市”战略,调整振兴支柱骨干产业，培育发展战略性新兴产业。
2010年规模以上工业总产值达到6425亿元，是2005年的2.8倍。
千亿元产业实现突破，汽车产业产值达到1212.3亿元；电子信息、装备制造、钢铁产业产值超过800亿元，多点支撑新格局形成。
高新技术产业发展壮大，2010年产值超过2564.6亿元，是2005年的3.2倍。
武汉成为综合性国家高技术产业基地。
工业布局调整加快，先进制造业向国家级开发区、省级开发区和远城区特色工业园区集聚发展。
东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区在全市经济发展中的支撑作用进一步增强，吴家山经济技术开发区升格为国家级经济技术开发区。
服务业水平全面提升。
区域金融中心建设加快推进，17家金融机构在汉兴建全国性后台服务中心，54家境内外金融机构落户武汉，新组建汉口银行和武汉农村商业银行。
商业连锁、电子商务、物流配送等商业新业态快速发展。
把握“高铁时代”机遇，推动旅游业快速发展，2010年旅游总收入达到753.7亿元，是2005年的3.2倍。
东湖生态旅游风景区生态旅游综合功能进一步提升。
武汉成为全国首批现代物流示范城市、首批“三网融合”试点城市。
江汉区成为首批国家服务业综合改革试点区。
发展后劲显著增强。
策划建设一批对武汉长远发展具有支撑带动作用的重大项目，五年实施总投资50亿元以上的项目47个。
武钢三冷轧和三硅钢、东风本田、神龙二厂、富士康科技产业园、武汉新芯公司12英寸芯片、武汉天马4.5代液晶面板线等一批重大产业项目建成投产，80万吨乙烯、神龙三厂、东风本田二厂、武汉国际博览中心、东湖欢乐谷、世茂嘉年华等一批项目开工建设并加速推进。
武汉市光谷项目策划分析报告
5、区域产品定位分析
结论：区域楼盘价格跨度较大，最大值达到1550元/平方米，区域写 字楼价格较为混乱。在产品定位上，创业街和慧谷时空均打 出投资概念；信息产业大厦则依托信息厅的部门职能优势， 吸引大批相关业务客户如大型国企等，华乐商务中心定位模 糊，目标客户较泛。价格上依然是地段决定。信息产业大厦 销售价格居首位，而创业街则走低价路线，从定位上来讲， 慧谷时空较为成熟，创业街目标明确、信息产业大厦依托性 强，华乐商务中心模糊。
聚星公司
•
加强做责任心，责任到人，责任到位 才是长 久的发 展。20. 11.1120 .11.11 Wednes day , November 11, 2020
Hale Waihona Puke 公众形象CBD中心区·开放式商务空间/Open-Studio： 强化项目对光谷中观区域资源的融合，寻求最大化的前后台支持，满足目标客户的
产业特征；同时积极分流吸引衍生区域（街道口至卓刀泉沿线）对本片区的识别；
CBD中心区·第一办公商务平台： 强化鲁巷片与城建片写字楼板块的微观区域差异，塑造强势地位引导区域内目标客
新生代产品出现——产品开始丰富化，产品创新、概念创新、服
务创新
2、2004武汉写字楼动态
1、市场总供应量继续增加 2、部分区域销售形式乐观 3、商住楼分流现象严重 4、投资客转战江南 5、光谷缺少甲级写字楼 6、传统行业市场增加 7、甲级物业市场冷淡 8、售价回升、租金看跌 9、中小企业占据主流市场、销售市场占主流
二、绿化环境
光谷板块的“三湖四山十 八校”构筑其优美的绿化环 境，绿化率居武汉之首，生 态环境达到国家部委一级标 准。东湖、南湖、汤孙湖环 顾四周，珞家山、南望山、 喻家山点缀期间，武汉大学、 华中师范大学、武汉理工大 学、中国地质大学、华中科 技大学等国家重点院校分布 其冲。空气质量、绿化面积 等综合指数处于各区之首。
武汉光谷项目策划可行性报告
利嘉光谷项目可行性报告之定位部分1 / 1导读：第一部分：项目的整体定位武汉的都市定位武汉与中国要紧区域都市群的关系武汉与京广沪的现实差不武汉与成都、重庆、西安的现实对比武汉都市现实定位与以后武汉进展定位项目介入武汉的时机武昌的都市定位武昌与武汉三镇以及其他要紧行政区域的关系武昌都市各大中心组团之间的关系1 / 1光谷的都市定位光谷广场周边片区域之间的功能关系描述光谷广场在都市中的功能定位光谷广场在人群上的定位光谷广场在都市副核心的定位下功能描述项目的功能定位第二部分：项目的预期战略总体战略构想首期战略构想第三部分：实现战略的战术光谷项目规划与设计引导1 / 1商业体量的把握和论证住宅体量的把握与分析商业商务形式的构成引导项目的交通关系论述第四部分传媒和推广策略项目推广案名的建议核心推广概念的提炼项目的核心价值是什么?如何最大化提升项目的价值?制定推广目标推广手段的考虑1 / 1传媒的选择与应用本报告数据来源：《光谷住宅市场调查报告》附件《武昌住宅市场调查》附件《武昌商业市场调查报告》附件《武汉住宅资料汇编》附件《武汉写字楼资料汇编》附件《武汉商业地产资料汇编》附件《武汉市光谷房地产项目调查研究》附件《武昌消费群体调查》附件《武昌酒店调查报告》附件1 / 1《武汉酒店资料汇编》附件《调查补充文本》附件第一部分：项目的整体定位武汉的都市定位1 / 1武汉与中国要紧区域都市群的关系武汉，位于中国中部湖北省，长江与汉江的交汇处。
北接河南陕西，西接四川重庆，南连湖南云贵，东至安徽江西。
因其境内江湖纵横，素有千湖之城，九省通衢的美称。
在中国历史上的六大都市中，占据极其重要的位置。
北边的要紧都市为北京天津华北渤海都市群，东边要紧都市为上海苏州南京杭州长三角都市群，南边为广州深圳香港珠江三角都市群，西边为成都重庆西安都市群。
武汉正处在这几大都市群的正中间，在19世纪和20世纪初的中国，武汉一直扮演这几大都市群的中央枢纽角色，既联系于四大都市群，1 / 1又独立于四大都市体系之外，是武汉的颠峰时代。
光谷工业地产项目调研055
三、光谷芯中心
规划简介: 该项目是集多层生产研发、独栋办公、高层创 新产业、体育休闲、商业服务、员工公寓等多 种形态为一体的高新技术产业城。为入驻企业 提供全方位的办公、生产、生活服务。
标准层平面图
光谷芯中心项目小结
优势 劣势
四、中国光谷国际企业中心
楼盘地址：洪山光谷关山二路特一号环线 位置：二至中环 物业类别：标准写字楼 建筑类别： 多层 总 层 数： 地上5层 开 发 商：武汉东湖高新集团股份有限公司 竣工时间：2019-05-30 物 业 费：1.90元/㎡·月 占地面积：330000.00㎡ 建筑面积：400000㎡ 是否可分割：是 是否涉外：是 电梯数量：客梯2部 空 调：中央空调系统 装修状况：毛坯 层高：3.4-4米 项目现状：已竣工，已售完 本月出售均价：6319元/㎡
二期楼层平面图（在销售）
临街高层（2栋）：
一、单层面积约1000平米，分3个铺面； 二、层高3.6米，标准柱距8米 三、无设备层，空调外挂
进深10 M
柱距8 M
1.8 M
小高层（4栋）：
一、单层面积约600平米，分3个铺面； 二、可灵活分割，相邻铺面可一起打包出售
三、无设备层，空调外挂
光谷总部国际小结
项目总规 项目业态配比
中国光谷国际企业中心项目小结
一、所有建筑不超过五层，外观方正，立面简洁。 二、建筑均呈南北向板式分布，层高3.4-4米，内部为大 开间柱网式结构、模块式组合，建筑进深仅为12米，前 后均为宽幅落地窗，每栋建筑拥有900平主楼内中庭花园。 三、园区集产、研、办、居于一体。
五、光谷创新天地（整栋出售）
项目定位: 全国性金融信息服务产业聚集区,具国际竞争力的企业创
新之城,可满足呼叫中心、数据中心、档案中心、灾备中心、 研发中心、清算中心、票据中心等后台办公及现代服务业发 展的空间需求.同时,还将引进企业总部、软件研发与外包、 企业研发中心等。
武汉市大光谷板块综合规划及近期实施规划环境影响报告书(简本)
说明根据《中华人民共和国环境影响评价法》有关规定，东湖高新技术开发区管委会以招标方式确定中铁第四勘察设计院集团有限公司承担《武汉市大光谷板块综合规划及近期实施规划》的环境影响评价工作。
环境评价单位从即日起，将《武汉市大光谷板块综合规划及近期实施规划环境影响报告书（简本）》链接于武汉市环境保护局网站，向公众提供规划概况、环境影响、环保措施等方面的信息，并征求公众意见。
您可以通过信件、E-mail、电话、传真等形式提供您的宝贵意见和建议。
联系人：王工电话：传真：邮箱：邮编：430063地址：湖北省武汉市和平大道745号铁四院环工处武汉市大光谷板块综合规划及近期实施规划环境影响报告书（简本）中铁第四勘察设计院集团有限公司甲级国环评证甲字第2605号2014年11月武汉41 总则规划名称及编制单位规划名称：武汉市大光谷板块综合规划及近期实施规划规划编制机关：武汉市规划研究院规划背景为加快推进国家中心城市建设，贯彻落实市委、市政府提出的“统一规划布局，统一资源配置，统一政策协调，建设大光谷、大车都、大临空、大临港等四大板块”指示要求，武汉市国土资源和规划局以《武汉市城市总体规划（2010-2020年）》、《武汉都市发展区1+6空间发展战略实施规划》等为基本依据，以促进产城融合发展、加强各类要素合理布局、引导各项建设有序开展为主要目标，制定《武汉市大光谷板块综合规划及近期实施规划》（以下简称“本规划”）。
本规划于2014年8月1日获武汉市政府原则性通过。
大光谷板块北至长江及三环线，西至长江，东、南至武汉市市域边界，主要涉及东湖高新区、江夏区、洪山区南部地区，总用地面积约2316平方公里，近期规划范围约1059平方公里，未来重点辐射鄂州、咸宁部分区域。
重点发展光电子信息支柱产业、大力发展装备制造业及汽车、生物产业和环保节能产业等。
发展策略上将落实城乡一体化、基础设施一体化、产业布局一体化、生态建设一体化。
其规划定位和发展目标是：武汉市区域创新的核心区、经济转型的先行区、新型城镇化的示范区。
光谷启动区初步市场定位报告
2兑泽 泽天夬 兑为泽 泽火革
3离火 火天大 有 火泽睽 离为火
4震雷 雷天大 壮 雷泽归 妹 雷火丰
5巽风 风天小 畜 风泽中 孚 风火家 人
6坎水 水天需 水泽节 水火既 济
7艮山 山天大 畜 山泽损 山火贲
8坤地 地天泰 地泽临 地火明 夷
4震雷
5巽风 6坎水 7艮山
天雷无 妄
天风姤 天水讼 天山遁
… 23
风水是不是迷信。 任何一种学科和理论只要能经过 历史的见证就是正确的，任何事 情的存在都有它的道理，错误的 东西不能流传几千年。 风水从有人类就有意识的应用， 成熟于汉代，旺盛于唐宋，流传 至今。 本是帝王将相所用之术，后流传 于民间。首都北京城的风水
… 24
勘察风水十要素之一——整体系统原则
… 11
周文王姬昌
周文王（前1152~前1056），中国商末西方 诸侯之长。姬姓，名昌。古公亶父之孙，季 历之子。商纣时为西伯，亦称西伯昌。相传 西伯在位五十年，已为翦商大业作好充分准 备，但未及出师便先期死去。周人谥西伯为 文王。
… 12
八卦图
《易传》记录“易有太极， 始生两仪。两仪生四象，四 象生八卦。” 两仪：即阴阳，可在不同时 候引申为天地、昼夜、男女 等等。 四象：即少阴、少阳、太 阴、太阳。（四象青龙、白
清代的《阳宅十书》指出：“人之居处宜以大山河为主，其来脉气最大。”风水 学重视山形地势，把小环境放入大环境考察。 风水学把连绵的山脉叫做龙脉。龙脉源于西北的昆仑山，向东延伸出三条： 北龙：从阴山贺兰山入山西，起太原，渡海而止； 中龙：由岷山入关中，至泰山而入海； 三龙：由云贵，经湖南至福建止。 任何一块宅地表现出来的吉凶都是由大环境所决定的。
… 14
武汉光谷区域资料
武汉光谷产业结构与市场发展规划一、国内各光电产业基地“十五”发展目标简介全球业界多位专家在几年前曾经预言21世纪将是光电的世纪，在海外业界，该产业早已成为各国、各地区重点发展的领域，成为风险投资、创业投资家的乐园，成为带动各国经济持续发展，走出亚洲金融危机阴影的最具魅力的朝阳产业。
在国内，从1999年年底起，以广东、武汉为主的一些主要领导和专家们先后提出了抓住机遇、建设“光谷”的倡议，从建设“光谷”热到各地的光电产业基地，从上市公司转型发展光纤产品热到目前涵盖整个光电类的各种产品，从政府为主的投资到吸引了数以千计的风险、创业投资的投入，从国家的“863”计划、创新基金以及各地的新品开发计划的重点支持，从科研院所、大专院校的产品研发到各相关企业的新品开发，从主板市场到即将开张的二板市场，从民营企业到各大国有集团性公司，从吸引各类海外投资到目前已经形成的“海归”创业热潮，从仅有一个展会到今年四处开花的展会、研讨会.......等等，国内各地和各界的“追光族”开始形成，这一热潮极大的促进了国内各界对发展该产业的共识，积极关注、研究这一产业的发展历程，积极投资、研发相关领域的新产品，说明了一点，在新的世纪中，光电是高科技产业中应重点发展的一个新兴行业。
在新的一年中，我们面临的国际环境而言是很好的机遇，“十五”计划的实施，也将为光电产业的发展增添新的动力，各地的光电产业基地也编制了新的发展规划，从以下的规划汇编简介中，我们将看到未来国内发展光电产业的前景。
二、武汉光谷简介1、地理位置武汉光谷占地５０平方公里、２０００年才开始正式建设的“武汉·中国光谷”，地处武汉市东南部，沿珞珈山、南望山、喻家山到凌架山一带，位于东湖、南湖、汤逊湖三湖之间。
蓝天碧水、青山绿野之中，不仅自然环境独特优美，而且还是目前国内仅次于北京中关村的中国第二大智力密集区。
其间集聚了国内外著名的１８所高等院校，５６个省部属科研院所，６５个国家重点学科，１０个国家重点实验室，７个国家工程技术研究中心，４３名两院院士和２０多万名各类专业科技人员，人文资源极为丰富。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
在建在售办公项目
光谷金融港
富士康科技园 佛祖岭产业园
光谷芯中心
从厂房到基地 从总部到综合体 光谷工业地产 在变化中成长 在成长中变化
本案核心问题是定位， 定位的核心问题是脱颖而出，
欲脱颖，必先脱变
要变，就变的无与伦比的精彩！
——关键词：脱变；善变；速变——
目录
第一章——定位基本原则——出发点 第二章——定位总体方向——大方向 第三章——定位规划建议——千机变 第四章——定位形象表现——C.CPU
2、有人气自然有人买。 前期以租为主，带人气形成后，带租约出售。
3、自持不销售
1.2 业态组合
创意总部
1、成长的需要、聚集的效应。
2、不缺乏有实力的客户。寻找归属感的本地产 业；大型创意机构的在汉分支机构；社区 内原有的发展壮大的企业。
1.2 业态组合
水馆
1、用途：社区活动的大舞台 、企业展示的平台。 社区的显示创意展示平台。
3. 时间略长
国际企业中心20万规模，销售期达5年
4. 生存可持续
现代准备做工业地产专家吗？
结论
一、选择一：工业基地方向
工业基地为主导的定位方向 有市场空间，有经验借鉴，可保障生存
但价值不高、时间略长 在争取产业政策等方面，存在不确定因素
不建议
二、选择二：总部基地方向
类光谷芯中心、光谷总部国际
基础依据：工业用地，三环交汇点，产业核心区＋光谷中央。
目标客户承受力不高
企业客户投资模式要求：大额投/固资投/一次投/高回报投
计价面积不大
工业厂房设备功能要求：低容/低密/空高/层少/大面/小摊
可行性分析
一、选择一：工业基地方向
1. 价值不高
07年3月份：国际企业中心：3200元/㎡ 光谷坐标城：4500元/㎡
2. 投入不大
拿地成本低，建设成本低
第二章 大方向
一、选择一——工业基地方向 二、选择二——总部基地方向 三、选择三——产业住区方向 四、选择四——类综合体方向
一、选择一：工业基地方向
类武汉国际企业中心、光谷软件
基础依据：工业用地、城市名片+光谷中央、产业核心
产品类型：
——国际企业中心
国际化多层标准厂房＋多功能高层商务＋底层街铺＋园区公寓
大学科技园、富士康、生物城、芯中心、金融港、软件园、总部国际 光谷产业地产的核心区正在形成……
光谷时代广场 光谷新世界
国际企业中心
福星总部国际
生物城
目前在售产业地产三个，总体量44万方； 芯中心、金融港、总部国际 在建在售写字楼2个，光谷时代广场9万方 光谷新世界4万方。
武大高科技园
在建产业地产 已建成产业园区 在建产业基地
30万㎡，现代森林小镇，奠定光谷楼市地位 2010年，金融港，开启多元化开发之路 2011年，挺进工业园建设
光谷住宅大地主，借势产业很成功，开发转型的问题
二、一个中心目标——利润最大
1
所有的物业产品都可以创造价值，且需要 所有的物业都可以实现高售价、高收益。
2
减少前期投入，挖掘自身资源，因 地制宜，利用原有的建筑
高层SOHO
1.2 业态组合
1、市场需求旺盛。光谷片区是武汉市场对商品 房需求最旺盛的区域。
2、市场畅销。世界城的SOHO几乎开盘售罄； 龙安港汇城30-50精装soho，开盘售出 80%。当代国际花园的精装公寓，售出了 8000元/ ㎡ 的售价，高出普通公寓15%。
1.2 业态组合
会馆
1、补充区域商务、酒店空白。根据调查光谷大 道在雄楚大街至三环线，无正规酒店。更 无商务会谈场所。
四、选择四：类综合体方向
光谷创意产业经过初期发展，已经具备了再一次提升基础。
1、创意、动漫已经形成规模； 2、高校集中，创意最密集的区域 3、政府扶持，支持创意产业发展。
结论
四、选择四：类综合体方向
采用以类产业综合体为主导的定位方向 有利润空间，有市场先机，有政策倾斜
但有本地无成功案例借鉴， 需有操盘成功经验与独特客户渠道
SWOT分析
衡量标准：计价面积最大，价格承受最高，去化速度最快，风险抗性最强
计价面积较大
高层公寓建面大
价格承受较高
公寓产品价格升值快，承受力强。
去化速度较快
东湖高新商务用房年去化1.3万平米，其中大部分为产业办公用房。
风险抗性较弱
政策风险不可控
三、选择三：产业住区方向 可行性分析
1. 价值较高
第一章 出发点
——关键词：四个基本依据、一个中心目标、四个基本原则——
第一章 出发点
一、四个基础依据——认识自己 二、一个中心目标——利润最大 三、四个基本原则——多快好省
一、四个基础依据——认识自己
工业用地，产业核心区——产业政策分析
• 工业用地，37年产权； • 地处光谷产业分布的核心区； • 发展需要依托光谷的产业体系；
结论
本案定位的出发点： 不应是推倒重来
否则时间拖延、投资增加、社会成本浪费
因地制宜、与时俱进 利用区域市场环境、从变求新，挖掘自身现有资源
以变求利
第二章 大方向
——那什么奉献给你，我的光谷——
第二章 大方向
一、选择一——工业基地方向 二、选择二——总部基地方向 三、选择三——产业住区方向 四、选择四——类综合体方向
1.2 业态组合
高层LOFT
1、稀缺、供应空白。区域内仅有世界城推出少来少 量的loft产品，目前区域供应空白。 区域的办公用房集中在鲁巷附近，而目前工业 园中供应面积多在200 ㎡以上，区域中小面积 办公供应稀缺。
2、市场畅销。水岸国际LOFT开盘销售270多套， 销售率90%，价格与区域公寓相当。 汉商银座LOFT开盘4个月售罄，价格几乎与 区域高端公寓相同。
产品类型：
——光谷芯中心
国际化高层标准商务＋低密度总部＋底层街铺＋公寓
赢利模式：
商务先量、低密拔高、公寓求利、商业增值、中长线开发、准现房回款
二、选择二：总部基地方向
SWOT分析
衡量标准：计价面积最大，价格承受最高，去化速度最快，风险抗性最强
计价面积较大
高层商务建面大
价格承受较高
光谷商务用房价格高于工业用房，商务办公楼价格与住宅相当。
三环线
关南园路
光 谷 大 道
经济价值很均衡，时间成本较有利，原址改造最关键
一、四个基础依据——认识自己
开发主体——住宅专家、产业受益者。
集团愿景： 以武汉为核心，不断深耕的同时， 稳步进行外埠扩张， 预计五年内集团“健康住宅”的开 工量将达到200万平方米。
36万㎡，现代林花园，开启光谷地产之路
价值够高
投入 不大
时间 不长
3
快速投入运营，尽快实现价值，缩 短时间成本。
生存持续
4
经济、社会、资源和环境保护协调发展； 带动型的区域的发展，塑造产业品牌。
三、四个基本原则——多快好省
• 计价面积最大：可售、可实现收益的面积最大，实现满额容积率； • 价格承受最高：价格空间大，客户可承受能力强； • 去化速度最快：满足区域需求，快速实现回款； • 风险抗性最强：客户认可度高，符合区域需求，风险系数最低。
类北京798、海上海（武汉欠缺）
基础依据：工业用地，产业核心区、光谷中央，熟地大厂，产商住兼顾、住宅专家
——海上海 产品类型：创意商居LOFT(SOHO)+创意商街+住宅+创意工坊 赢利模式：工坊聚人、SOHO出量、公寓出利，商业增值、中短线开发、期房回款
四、选择四：类综合体方向 SWOT分析
衡量标准：计价面积最大，价格承受最高，去化速度最快，风险抗性最强
2、建议自持，通过管理运作，出租使用和社区 活动的平台。
1.2 业态组合
商业
1、定位：内向型兼顾少量外向型的社区商业。 满足社区日常生活，区域内企业员工中午 2小时的商业所需。
2、辐射范围：半径两公里内
3、考虑因素：项目周边两公里内以厂房为主， 基本无相应的商务、餐饮配套； 区域有集中性商业中心光谷新天地，不易 在做大型集中式商业。
创意总部：
1.3 业态配比
目标客户：符合产业特色，寻找归属感的本地产业；大型创意机构的在汉分支机构； 社区内原有的发展壮大的企业。
盈利模式：销售、购买企业可以享有楼宇冠名权 选址建议：社区的中心、与创意工坊相近 体量：建议配置6栋。中大型创意总部的40-50人员配置，人均办公面积在30平米，
单栋体量在1200-1500平米，故总体量在0.72-0.9万平米。
光
谷
鲁巷广场
大
道
丽岛漫城 国际企业中心
三环线
光谷金融港
光谷天地
福星总部国际 科诺医药
精伦电子
蒂森克虏伯
工业基地看国际企业中心、产业住区看丽岛漫城、综合商务中心看总部国际
一、四个基础依据——认识自己
熟地、大厂、产商住兼顾——地块本体
• 地块规整，地面平整，用地成熟； • 两面临路，临街面广、企业聚集； • 地表绿化植被丰富，环境幽静； • 地块已有3层大平层工业建筑一栋
光谷金融港：金融企业总部基地
光谷芯中心：高新企业总部基地
2010年，光谷开始第四代向第五代工业地产（产业地产）的升级
光谷生物城：生物科技总部基地
光谷Ⅱ：国家自主创新示范基地
光谷是与中关村并列的、仅有的两个国家自主创新示范区 光谷产业结合了电子信息、生物医药、能源环保、生物医药、机电一体化、新材料及化工等多种产业
2、可以招商或者引进连锁酒店，以租约出售。
业态组合建议：
1.2 业态组合
创意工坊：
1.3 业态配比
目标作用：打响旗号、聚集人气、奠定市场定位 目标客户：光谷区域内所有的创意相关的企业、个人和组织 盈利模式：前期以低价租赁炒热，后期租约出售 选址建议：时间要尽快，建议通过建筑改造完成 体量：3.6万平米