策源2011年武汉光谷现代城建工业项目定位报告

结论
本案定位的出发点： 不应是推倒重来
否则时间拖延、投资增加、社会成本浪费
因地制宜、与时俱进 利用区域市场环境、从变求新，挖掘自身现有资源
以变求利
第二章 大方向
——那什么奉献给你，我的光谷——
第二章 大方向
一、选择一——工业基地方向 二、选择二——总部基地方向 三、选择三——产业住区方向 四、选择四——类综合体方向
2、可以招商或者引进连锁酒店，以租约出售。
业态组合建议：
1.2 业态组合
创意工坊：
1.3 业态配比
目标作用：打响旗号、聚集人气、奠定市场定位 目标客户：光谷区域内所有的创意相关的企业、个人和组织 盈利模式：前期以低价租赁炒热，后期租约出售 选址建议：时间要尽快，建议通过建筑改造完成 体量：3.6万平米
产品类型：
——光谷芯中心
国际化高层标准商务＋低密度总部＋底层街铺＋公寓
赢利模式：
商务先量、低密拔高、公寓求利、商业增值、中长线开发、准现房回款
二、选择二：总部基地方向
SWOT分析
衡量标准：计价面积最大，价格承受最高，去化速度最快，风险抗性最强
计价面积较大
高层商务建面大
价格承受较高
光谷商务用房价格高于工业用房，商务办公楼价格与住宅相当。
30万㎡，现代森林小镇，奠定光谷楼市地位 2010年，金融港，开启多元化开发之路 2011年，挺进工业园建设
光谷住宅大地主，借势产业很成功，开发转型的问题
二、一个中心目标——利润最大
1
所有的物业产品都可以创造价值，且需要 所有的物业都可以实现高售价、高收益。
2
减少前期投入，挖掘自身资源，因 地制宜，利用原有的建筑
光
谷
鲁巷广场
大
道
丽岛漫城 国际企业中心
三环线
光谷金融港
光谷天地
福星总部国际 科诺医药
精伦电子
蒂森克虏伯
工业基地看国际企业中心、产业住区看丽岛漫城、综合商务中心看总部国际
一、四个基础依据——认识自己
熟地、大厂、产商住兼顾——地块本体
• 地块规整，地面平整，用地成熟； • 两面临路，临街面广、企业聚集； • 地表绿化植被丰富，环境幽静； • 地块已有3层大平层工业建筑一栋
三环线
关南园路
光 谷 大 道
经济价值很均衡，时间成本较有利，原址改造最关键
一、四个基础依据——认识自己
开发主体——住宅专家、产业受益者。
集团愿景： 以武汉为核心，不断深耕的同时， 稳步进行外埠扩张， 预计五年内集团“健康住宅”的开 工量将达到200万平方米。
36万㎡，现代森林花园，开启光谷地产之路
高层SOHO
1.2 业态组合
1、市场需求旺盛。光谷片区是武汉市场对商品 房需求最旺盛的区域。
2、市场畅销。世界城的SOHO几乎开盘售罄； 龙安港汇城30-50精装soho，开盘售出 80%。当代国际花园的精装公寓，售出了 8000元/ ㎡ 的售价，高出普通公寓15%。
1.2 业态组合
会馆
1、补充区域商务、酒店空白。根据调查光谷大 道在雄楚大街至三环线，无正规酒店。更 无商务会谈场所。
SWOT分析
衡量标准：计价面积最大，价格承受最高，去化速度最快，风险抗性最强
计价面积较大
高层公寓建面大
价格承受较高
公寓产品价格升值快，承受力强。
去化速度较快
东湖高新商务用房年去化1.3万平米，其中大部分为产业办公用房。
风险抗性较弱
政策风险不可控
三、选择三：产业住区方向 可行性分析
1. 价值较高
第一章 出发点
——关键词：四个基本依据、一个中心目标、四个基本原则——
第一章 出发点
一、四个基础依据——认识自己 二、一个中心目标——利润最大 三、四个基本原则——多快好省
一、四个基础依据——认识自己
工业用地，产业核心区——产业政策分析
• 工业用地，37年产权； • 地处光谷产业分布的核心区； • 发展需要依托光谷的产业体系；
四、选择四：类综合体方向
光谷创意产业经过初期发展，已经具备了再一次提升基础。
1、创意、动漫已经形成规模； 2、高校集中，创意最密集的区域 3、政府扶持，支持创意产业发展。
结论
四、选择四：类综合体方向
采用以类产业综合体为主导的定位方向 有利润空间，有市场先机，有政策倾斜
但有本地无成功案例借鉴， 需有操盘成功经验与独特客户渠道
可做什么城市关，能做什么政策关，想做什么产业关
一、四个基础依据——认识自己
光谷中央，三环交汇点——区位地段分析
• 光谷大道与武大铁路线交汇处，紧邻三环路； ； • 距离鲁巷车程15分钟，距离金融港5分钟，距离最新的东湖高新管委会3公里； • 周边有产业基地国际企业中心，商务中心福星总部国际，居住社区丽岛花园，集中商业光谷天地；
创意总部：
1.3 业态配比
目标客户：符合产业特色，寻找归属感的本地产业；大型创意机构的在汉分支机构； 社区内原有的发展壮大的企业。
盈利模式：销售、购买企业可以享有楼宇冠名权 选址建议：社区的中心、与创意工坊相近 体量：建议配置6栋。中大型创意总部的40-50人员配置，人均办公面积在30平米，
单栋体量在1200-1500平米，故总体量在0.72-0.9万平米。
目标客户承受力不高
企业客户投资模式要求：大额投/固资投/一次投/高回报投
计价面积不大
工业厂房设备功能要求：低容/低密/空高/层少/大面/小摊
可行性分析
一、选择一：工业基地方向
1. 价值不高
07年3月份：国际企业中心：3200元/㎡ 光谷坐标城：4500元/㎡
2. 投入不大
拿地成本低，建设成本低
去化速度较慢
东湖高新商务用房年去化1.3万平米，其中大部分为产业办公用房。
风险抗性较弱
光谷商务核心区不同于产业核心区
二、选择二：总部基地方向 可行性分析
1. 价值较高 2. 投入较大 3. 时间较长 4. 生存可持续
现代准备做商务地产专家吗？
二、选择二：总部基地方向 结论
采用以总部基地为主导的定位方向 有利润空间，有经验借鉴，有经济环境
大学科技园、富士康、生物城、芯中心、金融港、软件园、总部国际 光谷产业地产的核心区正在形成……
光谷时代广场 光谷新世界
国际企业中心
福星总部国际
生物城
目前在售产业地产三个，总体量44万方； 芯中心、金融港、总部国际 在建在售写字楼2个，光谷时代广场9万方 光谷新世界4万方。
武大高科技园
在建产业地产 已建成产业园区 在建产业基地
赢利模式：
厂房先量、商务保值、公寓求利、商业增值、中长线开发、准现房回款
一、选择一：工业基地方向
SWOT分析
衡量标准：计价面积最大，价格承受最高，去化速度最快，风险抗性最强
去化速度较快
满足光谷产业发展要求：国企之后、芯中心之前、核心之中
风险抗性较强
承接光谷核心扩容要求：产品复制、产业链复制、聚变裂变
计价面积较大 价格承受较高 去化速度较快
风险抗性较弱
光谷没人做过，存在市场开发风险
四、选择四：类综合体方向
武汉市场缺乏一个功能完整的创意产业基地。
1、武汉的创意产业没有组织； 2、武汉的创意产业没有根据地； 3.、武汉的创意产业缺乏完整性；
功能
功能单一，无组织
项目 特征
物管
物管不周到
形态
建筑里面不新颖
2. 投入较大
3. 时间较长
4. 生存可持续
能转型吗？
去化速度快： 2010.6.18：开盘销售280套，售罄。 2010.11.12：开盘销售228套销售93%
结论
三、选择三：产业住区方向
采用以产业住区为主导的定位方向， 有利润空间，有经验借鉴，有市场空间
但土地变性难、政府许可难，不建议采用
四、选择四：类综合体方向
价值够高
投入 不大
时间 不长
3
快速投入运营，尽快实现价值，缩 短时间成本。
生存持续
4
经济、社会、资源和环境保护协调发展； 带动型的区域的发展，塑造产业品牌。
三、四个基本原则——多快好省
• 计价面积最大：可售、可实现收益的面积最大，实现满额容积率； • 价格承受最高：价格空间大，客户可承受能力强； • 去化速度最快：满足区域需求，快速实现回款； • 风险抗性最强：客户认可度高，符合区域需求，风险系数最低。
类北京798、海上海（武汉欠缺）
基础依据：工业用地，产业核心区、光谷中央，熟地大厂，产商住兼顾、住宅专家
——海上海 产品类型：创意商居LOFT(SOHO)+创意商街+住宅+创意工坊 赢利模式：工坊聚人、SOHO出量、公寓出利，商业增值、中短线开发、期房回款
四、选择四：类综合体方向 SWOT分析
衡量标准：计价面积最大，价格承受最高，去化速度最快，风险抗性最强
但投入较大、时间略长 且竞争压力较大、政策扶持较难争取
不建议采用
三、选择三：产业住区方向
类丽岛漫城
基础依据：光谷中央，产业核心区、住宅专家，工业观众
——丽岛漫城 产品类型：低密度多层＋独立商业街＋高层投资型公寓 赢利模式：低密拔高、公寓保量、商业增值、中短线开发、期房回款
三、选择三：产业住区方向
在建在售办公项目
光谷金融港
富士康科技园 佛祖岭产业园
光谷芯中心
从厂房到基地 从总部到综合体 光谷工业地产 在变化中成长 在成长中变化
本案核心问题是定位， 定位的核心问题是脱颖而出，
欲脱颖，必先脱变
要变，就变的无与伦比的精彩！
——关键词：脱变；善变；速变——
目录
第一章——定位基本原则——出发点 第二章——定位总体方向——大方向 第三章——定位规划建议——千机变 第四章——定位形象表现——C.CPU
光谷金融港：金融企业总部基地
光谷芯中心：高新企业总部基地
2010年，光谷开始第四代向第五代工业地产（产业地产）的升级
光谷生物城：生物科技总部基地
光谷Ⅱ：国家自主创新示范基地
光谷是与中关村并列的、仅有的两个国家自主创新示范区 光谷产业结合了电子信息、生物医药、能源环保、生物医药、机电一体化、新材料及化工等多种产业
建议采用
第三章 千机变
——让宅男宅女也能在光谷创业——
第三章 千机变
一、产品定位与产品配比 二、开发理念与产品打造 三、开发进度与营销策略
第三章 千机变
一、产品定位与产品配比 项目定位 业态组合 业态配比 建筑指标
1.1 项目定位
创意产业综合体：以创意产业为主题，多功能、多业态的产业综合体
1.2 业态组合 业态组合的选取的三大原则：
2、建议自持，通过管理运作，出租使用和社区 活动的平台。
1.2 业态组合
商业
1、定位：内向型兼顾少量外向型的社区商业。 满足社区日常生活，区域内企业员工中午 2小时的商业所需。
2、辐射范围：半径两公里内
3、考虑因素：项目周边两公里内以厂房为主， 基本无相应的商务、餐饮配套； 区域有集中性商业中心光谷新天地，不易 在做大型集中式商业。
有人气
有潜在需求客户，即“有人用”。
有市场
有客户认可，愿意出现购买，即“有人买”。
有速度
市场需求热点或空白点，能够快速出手，即“卖得快”。
业态组合建议：
1.2 业态组合
1.2 业态组合
创意工坊
1、光谷需要创意产业基地。 根据统计武汉市从事创意产业的机构近500家， 人员超过1万人，当目前没有真正的创意基地。
1.2 业态组合
高层LOFT
1、稀缺、供应空白。区域内仅有世界城推出少来少 量的loft产品，目前区域供应空白。 区域的办公用房集中在鲁巷附近，而目前工业 园中供应面积多在200 ㎡以上，区域中小面积 办公供应稀缺。
2、市场畅销。水岸国际LOFT开盘销售270多套， 销售率90%，价格与区域公寓相当。 汉商银座LOFT开盘4个月售罄，价格几乎与 区域高端公寓相同。
第二章 大方向
一、选择一——工业基地方向 二、选择二——总部基地方向 三、选择三——产业住区方向 四、选择四——类综合体方向
一、选择一：工业基地方向
类武汉国际企业中心、光谷软件
基础依据：工业用地、城市名片+光谷中央、产业核心
产品类型：
——国际企业中心
国际化多层标准厂房＋多功能高层商务＋底层街铺＋园区公寓
3. 时间略长
国际企业中心20万规模，销售期达5年
4. 生存可持续
现代准备做工业地产专家吗？
结论
一、选择一：工业基地方向
工业基地为主导的定位方向 有市场空间，有经验借鉴，可保障生存
但价值不高、时间略长 在争取产业政策等方面，存在不确定因素
不建议
二、选择二：总部基地方向
类光谷芯中心、光谷总部国际
基础依据：工业用地，三环交汇点，产业核心区＋光谷中央。
2、有人气自然有人买。 前期以租为主，带人气形成后，带租约出售。
3、自持不销售
1.2 业态组合
创Hale Waihona Puke Baidu总部
1、成长的需要、聚集的效应。
2、不缺乏有实力的客户。寻找归属感的本地产 业；大型创意机构的在汉分支机构；社区 内原有的发展壮大的企业。
1.2 业态组合
水馆
1、用途：社区活动的大舞台 、企业展示的平台。 社区的显示创意展示平台。