中海1号项目简析最终版
ARTDECO
2009年04月09日08:49 新浪哈尔滨房产新浪哈尔滨房产独家专稿，转载请注明出处！Art Deco演变自十九世纪末的Art Nouveau(新艺术)运动，当时的Art Nouveau是资产阶级追求感性(如花草动物的形体)与异文化图案(如东方的书法与工艺品)的有机线条。
Art Deco则结合了因工业文化所兴起的机械美学，以较机械式的、几何的、纯綷装饰的线条来表现，如扇形辐射状的太阳光、齿轮或流线型线条、对称简洁的几何构图等等，并以明亮且对比的颜色来彩绘，例如亮丽的红色、吓人的粉红色、电器类的蓝色、警报器的黄色，到探戈的橘色、及带有金属味的金色、银白色以及古铜色等等。
同时，随着欧美帝国资本主义向外扩张，远东、中东、希腊、罗马、埃及与玛雅等古老文化的物品或图腾，也都成了Art Deco装饰的素材来源，如埃及古墓的陪葬品、非洲木雕、希腊建筑的古典柱式等等。
这种最早出现在法国博览会临时展示馆，看似既传统又创新的建筑风格，结合了钢骨与钢筋混凝土营建技术的发展，让象征着资本主义教堂的摩天大楼成为可能，并且于资本主义中心国家的大城市里得到了实践场域。
典型的例子是美国纽约曼哈顿的克赖斯勒大楼(Chrysler Building)与帝国大厦(Empire State Building)，其共同的特色是有着丰富的线条装饰与逐层退缩结构的轮廓。
除了这些举世闻名的建筑物外，在其它类型的建筑物，无论是私人或公共建筑、纪念性或地域性，都可以看见Art Deco的影响，如方盒状的公寓、巨型的发电厂与工厂、流线型且充满异国色彩的电影院、金字塔状的教堂等等，都因其寓意式的装饰或花纹状的浮雕而被称作Art Deco建筑。
总之，Art Deco的装饰有下列几个主要的特征：1.放射状的太阳光与喷泉形式：象征了新时代的黎明曙光。
2.摩天大楼退缩轮廓的线条：二十世纪的象征物。
3.速度、力量与飞行的象征物：交通运输上的新发展。
4.几何图形：象征了机械与科技解决了我们的问题。
中海·御湖1号楼书
封面中海御湖一号世界级私人官邸芙蓉湖空中平墅封底中海logo1~2芙蓉湖畔一片印记着伟大的土地，千年皇脉委实久远；一个承载着荣耀的时代，盛世光芒已然重现；功名已成、江山已定，便为当世领袖册封疆域。
遍寻天下，匹配群雄者，唯此！3~4[收藏·芙蓉湖]一湖江山，纵横千秋皇室文脉[收藏·皇脉]一园圣境，典藏传世家族荣耀[收藏·文化]一城璀璨，汇聚全城仰望目光[收藏·私密]一域封疆，尊享皇家御用美景[收藏·地标]一席典范，奠定城市巅峰高度[收藏·天下]一宅境界，王者气度达观天下[收藏·血统]一脉名门，驭领中国礼仪专家5~6[收藏·芙蓉湖]一湖江山，纵横千秋皇室文脉7~8千年帝都，一湖倾城一城湖，曾让驰骋疆场的君王柔情尽醉，一处园，更让五千年的中国萦绕于心，古有皇帝泛舟芙蓉湖，于此御览绝美江山。
如今，它依旧湖光潋滟，成为时代领袖的心灵圣地，盛世来临，御湖盛景重现光辉，湖畔豪宅应时而出，光芒万丈。
只为延续世界级湖居豪宅传奇。
千年之前，芙蓉湖孕育这片皇家圣地，——今天，世界屏息，只待传奇诞生。
9~10[收藏·皇脉]一园圣境，典藏传世家族荣耀11~12岁月沉淀，皇脉泱泱西安古称长安，十三朝帝王定都之地，贵为世界四大古都之一，以举世闻名的大唐盛世，成就中国文明史上最璀璨的时代，堪为五千年中华文明之根。
13~14[收藏·文化]一城璀璨，汇聚全城仰望目光15~16意蕴东方，浩气震寰宇彼时盛唐八方来贺，大唐威仪震摄天下，世界首现大都市核心，引八方世界竞相朝拜，汇集万国臻稀之物，融合同时代鼎盛文明，世界自此向东方看齐。
17~18万千繁华声，一曲千年赞从大隋到大唐，盛世帝王将曲江封藏，把最好的皇家园林珍藏于此，唐王李隆基与杨贵妃伏拜天地，紫云楼光华耀目，伴着御苑湖畔的悠扬旋律，私享天下美景之精华，觥筹交错间，尽揽江山，以此开创东方盛世，传承千年。
中粮海景壹号
进口德国GAGGEUNE整体橱柜
8000-16000元/平方米
客厅
餐厅
厨房
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配套设施分析
购物：易初莲花、正大广场 周边配套 银行：花旗银行等外资银行 医院：东方医院 、仁济医院
交通：紧邻地铁
双会所面积：5000平米 内部配套 会所服务内容：室内泳池、室外泳池、桌球馆、健身房、 桑拿房、多功能宴会厅 、音乐理疗室 会所经营方式：全封闭模式 会所收费方式：按项目收费
4
景观规划分析
• •
绿化率达到51%, 航海会所式园林，围绕双会所作中心景观，会所顶部做中央水景，通过廊桥连接各住宅区
5
景观细部处理
组团景观膜结构
绕会所一圈水景
廊桥处设休憩区
雕塑结合水景设计
•
景观细部处理细腻，用材考究
6
景观不地下车库结合
•
地下车库采用自然采光， 结合地上组团绿化及水景部分
7
大堂处理
2
规划分析
规划建筑面积约 98000平米
总占地面积24000万平米
规划容积率为 4.0
规划布局考虑： 项目由5幢超高层江景公寓围合 组，主要为西向观景，考虑最 大化的发掘观江景的价值，因 此规划布局呈流线型通透布局， 少部分观景效果丌理想的户型 考虑观内部组团景观。
3
建筑立面分析
• •
现代简约风格，外立面幕墙采用芬兰进口的合金钢板，美学使用年限长达95年 底层架空，顶层退台，形成高低起伏优美的天际线，部分顶层户型采用弧形凸窗，细部处理偏流线型。
动静区清晰，主人不佣人分设入口，互 丌干扰 客厅、主卧面宽均6.5米，观景面大； 卧室均套房设计，舒适度高，
9
全装修分析
中海地产(全套)设计限额标准,中海成本管控之源
01、中海项目档次界定及设计费限额
设计限额说明:
1、超高档次项目设计费可上浮10%
2、中档档次项目设计费可下浮10%
3、说明:延用成熟产品方案,其设计总额应低于限额之下限
02、中海营销费用限额
03、中海结构设计限额
04、中海外窗设计限额
措施
1、窗积比控制在0.30以内,以0.25-0.28为宜。
2、控制开窗面积,降低外墙保温投入,减少
飘窗、转角窗面积。
3、如无外立面保温隔热地方性规范要求,除超高档物业以外,不宜选用断桥隔热铝型材、双层中空玻璃。
4、若项目成本利润率低于15%,则应降低一个档次选择门窗用料。
05、中海外墙设计限额
措施
1、墙积比控制在1.2左右,不宜超过1.5。
2、除超过高档次项目以外,不宜使用在除造型线条以外大面积采用氟碳喷，涂、高级弹性涂料或金属漆,应选用合资品牌的中等档次,一般涂料的施工，单价(不含抹灰)控制在35元/m2左右。
3、中档及以下项目,不宜选用大比例、成规模的幕墙类饰面,如石材幕墙、玻璃幕墙、金属板类幕墙。
4、若项目成本利润率低于15%,则应考虑降低一个档次选择用料。
06中海公共部位装饰设计限额
备注:消防楼梯(电梯)不宜满铺地砖,可选
用级咀砖;楼梯扶手应以简单的钢质材料为主,不宜使用木质装饰性扶手
07、中海室外园林设计限额
措施
注意软景与硬景的比例搭配;少用名贵苗木,多用本地普通苗木;水景造价高,使用管理
费用更高,控制其规模。
某小区1号住宅楼工程
某小区1号住宅楼工程在城市的发展进程中，住宅小区的建设是满足人们居住需求的重要组成部分。
而每一座住宅楼的建成，都凝聚着众多参与者的心血和努力。
今天，让我们一同走进某小区的 1 号住宅楼工程，了解它背后的故事。
这座 1 号住宅楼位于小区的核心位置，周边配套设施相对完善，交通便利。
从规划设计之初，它就被赋予了为居民提供舒适、安全居住环境的使命。
工程的前期筹备工作可谓是千头万绪。
首先是选址，需要综合考虑地质条件、周边环境、市政配套等诸多因素。
经过专业团队的多次勘察和论证，最终确定了现在的位置。
接下来是设计，设计师们充分考虑了居民的生活需求和未来的发展趋势，力求打造出功能齐全、布局合理的居住空间。
在施工过程中，建筑团队面临着各种挑战。
由于地质条件较为复杂，地基的处理成为了一项关键任务。
施工人员采用了先进的地基加固技术，确保了住宅楼的稳定性。
同时，为了保证施工质量，建筑材料的选择也极为严格。
从钢筋、水泥到砖块、板材，每一种材料都经过了严格的质量检测，只有符合标准的才能进入施工现场。
在主体结构的施工中，施工人员严格按照设计图纸和施工规范进行操作。
混凝土的浇筑、钢筋的绑扎、模板的安装，每一个环节都精益求精。
为了确保施工进度，施工团队合理安排工序，采用了流水作业的方式，使得各个施工段能够有序推进。
随着主体结构的完工，装饰装修工程也随之展开。
室内的墙面、地面、顶棚的处理，以及门窗的安装，都需要精心施工。
为了给居民营造一个美观舒适的居住环境，装修材料的选择不仅注重质量，还兼顾了美观和环保。
在整个工程中，安全管理始终是重中之重。
施工现场设置了完善的安全防护设施，如安全帽、安全带、安全网等，确保施工人员的人身安全。
同时，定期进行安全培训和检查，提高施工人员的安全意识，及时消除安全隐患。
除了施工方面的努力，工程的质量管理也贯穿始终。
建立了严格的质量管理制度，从原材料的采购到每一道工序的验收，都有专人负责。
对于发现的质量问题，坚决要求返工整改，绝不姑息迁就。
英国TFP-深圳卓越前海壹号一号办公塔楼公区
18.07.2016
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效果图加上光感及改善了材质整体效果去标达梭心筒及 天花设计， 更丰戏剧性 。
Materials and shadows have been manipulated to convey drama and monumentalize of the architectural core and feature ceiling.
参考附录 See Appendix
4
4
含蚀刻线性花样 with etched
linear pattern
B F
电梯厅 Lift Lobby Key plan
立面F Elevation F
立面B Elevation B
地下室电梯和低/中区电梯厅 Basement lift and Low/Mid-zone lobbies
2
Black Mirror Finish Stainless Steel
8. 鎳色镜面不锈钢
Nickel Mirror Finish Stainless Steel
13. ‘彷古’大理石
‘Antique’ Marble
6
4
5
3
13
7
8
注意 Note: 材料2- 为符合防火要求, Farrells 将提供替代金属或其他包板, 并於初步设计阶段调整板块尺寸及扣件做法 For Material 2 Farrells to propose alternate metal / architectural claddings that fulfil fire requirements and draw fixing details and panel sizes accordingly in PD stage
中海国际社区1#楼SDDC桩基细则
中海国际社区1-3号地1#楼工程监理实施细则（SDDC灰土挤密桩桩基工程）项目部：西安高新监理公司第十六项目监理部编制人：审核人：编制日期： 2007年9月20日西安高新建设监理有限责任公司第十六项目监理部SDDC灰土挤密桩桩基工程监理实施细则一、使用范围本监理细则适用于中海国际社区1-3号地1#楼工程的桩基分部工程。
二、工程概况本工程项目高18层，剪力墙结构，地基采用SDDC桩基处理。
位于西安曲江海洋世界东侧，曲江大道、雁引路、唐城一路、唐城二路之间，由中海兴业（西安）有限公司开发，中国建筑西北设计研究院第七设计所设计，机械工业勘察设计研究院对本工程进行勘察，监理单位为西安高新建设监理有限责任公司。
本工程1#楼工程场地基本平整，场地±0.000相当于绝对标高440.050，平均标高为438.041，与绝对标高相差2.009m；本工程基础底标高为-5.260m，基坑开挖标高为-5.160m，在此标高处施工SDDC灰土挤密桩，以消除地基的湿陷性，并提高地基土的承载力。
施工中，采用直径1.3m重约10吨的橄榄形锤，拉高13-17m，冲击成孔至设计深度；分层回填3：7灰土，用橄榄形锤分层夯实，成桩直径1.8m，桩间距2.8m，等边三角形布桩，SDDC桩长9.0 m。
总桩数125根。
桩施工完后，桩头以下600挖除，用1000KN-M夯击能量满堂强夯一遍，再用16t 压路机碾压不少于5遍，再施工500厚3：7灰土垫层，灰土的压实系数不小于0.95，灰土垫层顶标高-5.260。
灰土垫层平面范围：外围一排桩边向外300mm。
处理后的复合地基承载力特征值f spk≥350KP a，桩间土的平均挤密系数不小于0.93，桩身的压实系数不小于0.97。
三、编制依据1、《中海国际社区》1#楼基坑开挖及SDDC桩地基处理平面图；2、《建筑地基基础工程施工质量验收规范》GB50202-2002；3、《湿陷性地区建筑规范》GB50025-2004；4、《建筑地基处理技术规范》JGJ79-2002；5、《建筑工程质量检验评定标准》GB50300-2001；6、《建设工程监理规范》GB50319-2000；7、《中海国际社区监理规划》四、施工准备阶段的控制施工准备阶段审查施工单位的企业和人员资质。
中海城南1号市场调研报告
【中海·城南1号】市场调研报告目录前言 (1)片区规划交通及配套状况.......................第1—5页项目基本信息......................................第5—8页项目SWOT分析.................................第8—11页项目产品分析...................................第12—19页价格分析.. (20)去化分析 (21)客源分析..........................................第21—22页企划分析.. (22)业务分析.........................................第22—23页项目总体分析评价.. (23)前言此次是以同行的身份，以参观学习为由，对中海城南1号进行了一次较为全面的市场调研。
先后共3次到访。
此次调查的目的是为了更加详细深入地了解成都豪宅市场，了解竞争对手楼盘的信息，了解成都众多高端消费者的需求及喜好，从而达到更能准确把握高端客户群的目的，也能更加明确自身项目在整个市场中的定位。
片区（板块）规划、交通及配套状况1,项目所在的具体位置【中海·城南1号】位于锦城大道199号。
地处天府新城核心位置，东面距离南北向的城市中轴交通动脉——天府大道，500米。
距成都新中心地标性建筑——新益州城市广场“六朵花瓣”约400米；北面紧邻天府新城东西向景观中轴——锦程大道（锦城大街道宽130米，两侧各50米银杏绿化带，中间30米车行道）；南面紧邻【南苑】小区。
2,项目所在的片区现状【中海·城南1号】，尽享国际化城市繁华与稀缺自然生态资源。
“三横六纵”与地铁1号线构筑现代便捷交通网路，城市大规模写字楼等现代商务配套、十大国际化平台、高新产业基地群落、国际总部商务园、五星级酒店集群、金融后台服务中心、海洋乐园、水上歌剧等与国际接轨的现代城市资源交相辉映；项目南望500米宽原生态城市景观公园带、3000亩天府城市公园、国际体育公园，北邻130米行政级林荫大道，东眺新益州城市景观公园……【中海·城南1号】，城市中央生活区，以独有稀缺的资源尊享，成就CBD中央价值高地。
风火广告苏州中海·湖滨一号推广思路及开盘前推广的方案
领导者制定标准 作为领导品牌，中海要制定豪宅产品新标准
对于目标客户而言， 第四代产品不仅仅是更好的产品，而且是可炫耀的优越
优越感 更好的 新一代 第四代豪宅
三个强调建立区隔
1. 强调制订者的领先地位； 2. 强调标准的领先性（第四代）； 3. 强调标准的尺度；
两大问题
1. 名字只是起点，如何成为市场公认的“第一”选择？ 2. 如何从“第一品牌”过渡到“第一豪宅”？
1 针对第 个问题
项目必须确立片区标竿
形象标高，产品称王
3 第一豪宅的 个关键
包 装 对 位 产 品 领 先 品 牌 支 持
包装对位
第一品牌
品牌绝对强势，名称绝对出位，形象绝对不能示弱
不仅出身、名号目，标外客表亦户要符合“第一”
湖滨一号
意大利风情
要迎合高端客群口味， 就要塑造出中海不一样的意大利风情 ▶▶▶
形象
Italy 输出人湖文滨一号形象的一个核心、四品个质坐标
生活
关键词：奢华的、异域风情的、国际化的
形象
Italy
Italy 品质 独具匠心，注重细节的作品
பைடு நூலகம்
Italy
媒体推广攻略表
媒介 发布时间
媒体选择
对应发布主题
户外 7月初
户外广告牌、灯 豪宅新一代（内部认购信息） 箱、高炮
报纸 •7月每周软文与硬广 日报、晚报、广 豪宅进化论
杂志 间隔发布
电报
中海第四代，为豪宅厘定标准
网站 7月
诠释第四代产品
杂志 7月 电台 7月中旬
《上海楼市》等 豪宅新一代发布（内部认购信
中海深圳中海香蜜湖1号项目后评估报告28页
中海深圳中海香蜜湖1号项目后评估报告28页深圳【中海香蜜湖1号】项目后评估报告中海地产集团后评估工作小组二○○八年九月深圳【中海香蜜湖1号】项目后评估报告前言：深圳中海香蜜湖1号项目是深圳公司的第一个高档别墅项目，2004年4月16日取得土地使用权后，于2005年5月开始进行桩基施工，至2007年8月全部入伙，2018年2月达到后评估时点（数据截止时刻为：2008年4月20日）。
基于对项目进行体会总结和失败教训的吸取之目的，期望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。
深圳中海香蜜湖1号项目后评估过程中，深圳公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资治理部、规划设计中心和营销策划中心及进展治理部也积极地参与其中，在此表示谢意。
目录【核心内容提要】 (2)【项目概况及评估综述】 (4)【项目投资治理评估】 (5)【项目规划设计工作评估】 (7)【项目营销工作评估】 (20)【项目进度、工程治理评估】 (34)【项目成本治理评估】 (46)【核心内容提要】一、投资治理评估本地块为净地转让项目，我公司通过公布拍卖方式竞得，故在土地协议的执行方面比较顺利。
二、财务治理评估从本项目的净利润、成本利润率、内部收益率、动态回收期等各方面综合来看，项目各财务指标的实现均专门理想，远远超过可研时期的预期投资目标。
三、规划设计工作评估本项目作为我司超高地价、超豪华住宅项目，设计创新、治理成功，关于今后的项目设计及治理具有较好的借鉴意义。
“低密度住宅+高密度集合住宅”的设计实践，关于解决中等容积率、超豪华、舒服居住的矛盾提供了技术参考和市场验证；独院式联排别墅、空中四合院等创新设计，在满足容积率和使用率要求的同时，满足了豪华居住、创新空间、极佳景观的多重目标；项目有选择的应用了一些新的材料、设备与技术，为接下来其他项目的运作提供了良好的实践体会。
四、营销工作评估本项目在产品定位、营销推广、物业治理策划、活动营销、推售打算、开盘组织、入伙组织等方面均严格贯彻了豪宅的形象定位，而且进行了大胆创新，开创了豪宅项目的一种专门的、系统化的营销模式。
重构东方 中海千灯湖1号
案 效 果 。 其 上 金 属 质 地 的竹 叶 状 兰 赋 予 平面 空 间灵 动 的 立体 效 果 。
收 稿 日期 ２ ０ １ ２ ． １ ２ １ ２
Ｏ ２由餐 厅望 向客厅
０ ３由茶 室望 向客餐 厅
０ ４茶 室
索 实践 的 问题 。 Ｈ ＳＤ水 平 线 室 内 设 计 为 中
海干灯湖 １ 号 所 做 的 室 内设 计 恰 好 对 此 做
了新 的尝 试 和 有 益 的探 索。
本 案 位 于 佛 山千 灯 湖 ， 室 内整 体 设 计
延 续 了 建 筑 ＡＲ Ｔ ＤＥ ＣＯ 的 风 格 特 征 ， 融 合 新古 典主 义 的精 髓 ， 通过立面装饰 ， 空 间 组
现手 法 ， 直 接 利 用 东 方 元 素 给 居 住 者 带 来 东 方式 情 感 的体 验 。 那 些 具 有 明 清遗 韵 的
新古 典主义 家具 ， 原 木矮几 、 案台 ， 颇 具 汉
风 的 宫灯 式 灯 具 ， 甚至是一只瓷瓶 ， 一 潭 清
茶 ， 一支洋 兰 ， 一张铺 陈着丝绸 的软榻 ， 一 幅 王怀庆 的绘画 ， 这 种 种 通 过 本 身 的材 质 和造 型 ， 将 它 们 所 代 表 的东 方 文 化 属 性 直
统 ， 流 畅 的空 间启 承 转 合 ， 都体现 了
空 间 之 间 的 通 透 开 敞 。 而 巧 妙 地 通 收 口系 统 的 设 计 ， 将 室 内顶 面 和 地
维 平 面 及 由 它 们 组 成 的 室 内 三 维 空
分化 组 合 ， 使其互相渗透 ， 虚 实 相 映 是 客 厅 墙 面 上 ７块 金 属 包 边 的 装 臼 与客 厅后部 的木质条板相 呼应 ， 在
中海地产北方区防水统一做法最终
中海地产北⽅区防⽔统⼀做法最终长春中海地产有限公司建筑物防⽔⼯程统⼀构造做法2013年V1.0版长春中海地产有限公司⽬录⼀编制说明 (2)⼆地下室防⽔设计 (3)1地下室底板防⽔构造做法表 (3)2地下室侧墙防⽔构造做法表 (3)3地下室顶板防⽔构造做法表 (4)4地下室施⼯缝及后浇带设计要求 (5)5设备管道穿地下室结构顶板及侧墙防⽔构造做法 (5)6地下室施⼯质量要求 (6)三卫⽣间防⽔设计 (7)1卫⽣间防⽔构造做法表 (7)2卫⽣间构造要求 (7)3卫⽣间防⽔构造⼤样 (8)四屋⾯防⽔设计 (9)1屋⾯防⽔构造做法选⽤表 (10)2设备管道出屋⾯、穿侧墙防⽔构造做法 (11)3屋顶变形缝防⽔构造做法 (11)4屋顶施⼯注意事项 (11)五空调板、阳台、露台、架空平台、⼊户花园防⽔设计 (12)1空调板、阳台防⽔构造做法选⽤表 (13)2管道穿阳台楼板防⽔构造做法 (15)3露台防⽔构造做法 (13)4架空平台排⽔及防⽔构造做法 (15)5⼊户花园地⾯防⽔构造做法 (13)6⼊户花园管道穿结构楼板防⽔构造做法 (15)六游泳池防⽔设计 (15)1游泳池防⽔设计构造做法 (15)2游泳池施⼯注意事项 (15)七其它部位防⽔设计 (17)1⽣活⽔池防⽔做法⽔电管线出楼⾯防⽔做法 (18)2消防⽔池、消防⽔箱防⽔做法 (17)3外挑⼩花池防⽔做法 (17)4景观⽔池防⽔做法 (17)5烟道与楼⾯交接处防⽔做法 (17)6结构裂缝补强设计及施⼯要求 (18)7其他防⽔构造措施 (18)⼀、编制说明1.编制依据本技术标准是以现⾏国家、地⽅、⾏业等规范、规程及国家建筑标准设计图集为依据，结合专业防⽔公司在施⼯技术、材料选⽤等⽅⾯的经验编写完成。
主要规范、规程及图集有《地下⼯程防⽔技术规范》（GB50108-2008）、《地下防⽔⼯程质量验收规范》（GB50208-2002）、《地下建筑防⽔构造》（10J301）、《建筑防⽔⼯程技术规程》（DBJ15-19-97）、《屋⾯⼯程技术规范》（GB50345-2012）、《建筑⼯程施⼯质量验收统⼀标准》（GBJ 50300-2001）、《屋⾯⼯程质量验收标准》（GBJ50207-2002）、《建筑室内防⽔⼯程技术规程》（CECS 196:2006）。
中海-南湖壹号项目推广策略方案
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目录 Contents
PART 3—品牌提升 Brand Management
3.1 LOGO优化方案 3.2 VI规范及应用 3.3 广告原则 3.4 广告表现
PART 4—战术 Tactics
4.1 传播计划模型 4.2 传播费用与成交状况 4.3 分阶段传播战术详解
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PART 1—策略体系 Analysis
4
具体归纳为以下三点：
（一）寻找项目核心价值，梳理价值体系 即为购买本案的客群、为18000元左右的价格、为高端的市场站位，找到一 个完善而具有市场信服力的理由。
（二）确定一种有效的推广传播手法 在豪宅推广的前提下，只有运用区别于常规项目的非常规手法，即利用完 善的公共关系传播体系，形成立体式的推广，才可取得有效的结果。
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所有城市公园豪宅除了高高在上的尊贵感外都体现了一系列的共同特征：
拥有者 &. 核心价值
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拥有者
特权阶层 掌控城市绝大多数财富与资源的人
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① 稀缺土地的不可再生性 ② 某段时间或空间内的唯一性 ③ 各种城市顶级资源的占有性 ④ 自然资源的享受性 ⑤ 财富的象征 ⑥ 身份地位的象征
核心价值
B、销售道具应用
名片
信封
信纸
档案袋
手提袋
酒单
C、卖场包装应用
精神堡垒 立于社区主入口处
泊车指示牌
道旗
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广告原则
A、品牌力
B、沟通力
→自身一致性高
C、文化力
→复杂事物，表述深入
→与其它项目差异性高
→当地性
浅出 →情感诉求，理性背书
D、控制力 与长春市场联系紧密
→对人群的深入洞察，
中海项目后评估报告
中海项目后评估报告项目名称：中海项目评估日期：2024年5月1日一、项目背景中海项目是一个旨在改善贫困地区农民生活的发展项目。
该项目于2024年启动，旨在通过发展农业、改善基础设施和提供教育、卫生等服务，帮助贫困地区农民实现脱贫致富。
项目的实施区域是中国山西省的一个贫困县。
二、项目目标1.提高农民的农业生产能力2.改善农民的基本生活条件3.提供教育、卫生等基本服务4.增强贫困地区的经济发展能力三、项目实施情况1.农业生产能力提升：项目在农民中推广了先进的农业技术和种植方法，并提供了相关培训和指导。
通过引进新品种、改善灌溉条件和提供有效的农药和肥料，农民的农业生产能力得到了显著提高。
2.基础设施改善：项目改善了农村地区的道路、供水和电力供应。
新建的道路方便了农民的交通和货物运输，供水和电力的改善提高了农民的生产和生活条件。
3.教育和卫生服务：项目修建了新的学校和卫生院，并提供了更多的教育资源和医疗设备。
这为农民的子女提供了更好的教育机会，也提高了卫生服务的质量和覆盖范围。
四、项目成效评估1.农业生产能力：项目实施后，农民的农业生产能力得到了显著提高。
作物的产量和质量都得到了提高，农民的收入明显增加。
很多农民开始使用新的农业技术和种植方法，有效地提高了农业生产效益。
2.基础设施改善：农村地区的基础设施得到了显著改善，农民的生产和生活条件大幅提升。
道路的改善加快了农产品的流通速度，供水和电力的改善解决了农民的生活问题。
3.教育和卫生服务：新建的学校和卫生院提供了更好的教育和卫生服务。
农民的子女得到了更好的教育机会，卫生服务的质量和覆盖范围也得到了提升。
五、问题与建议尽管项目取得了一系列的成果，但仍存在一些问题需要关注和解决：1.持续支持：项目实施的过程中，应继续提供支持和指导，确保项目的可持续发展。
包括培训农民、提供技术支持、跟踪农产品销售等环节。
2.系统衔接：项目实施涉及多个部门和机构，需要加强各方面的协调，确保资源的充分利用和工作的高效推进。
保代!中海花湾一号踩盘小结
中海花湾一号踩盘小结借鉴点1：无回路看楼流程，销售严把杀客关键处中海今天人潮涌动，场面火爆，需要排长队分批进入售楼部和样板房，上午10点30分目测全场有400人左右；现场有完整的看楼流程，由隔离栏间隔各区域，每个区域环环相扣，为了保证销售人手，仅在两个关键区域设置销售人员，一个是区域、项目沙盘区，一个是诚意登记区，其余区域由现场工作人员及兼职进行引导与解说：售楼部门口的排队等候区—区域、项目沙盘区—样板房排队等候区—样板房区域（二、三楼）—诚意登记区—刷卡区—售楼部出口（另一个门）—花园—会所体验区—售楼部广场、停车场本项目开放售楼部当天建议设置客户看楼流程，让客户必须经过每一个洗脑工具或区域（区域沙盘、项目沙盘、宣传片、样板房、诚意登记区、园林等），完整的感受整个销售现场借鉴点2：客户强拉动，营造爆场效果前期诚意客：巡展期间进行等级的客户中海业主：有大巴专车，导游领队，接送光大花园的业主，大约有3-4辆车其余客户：海珠区、荔湾区等本地居民，闻风而来建议本项目开放当天拉动老业主，营造火爆场面，让诚意客户感受到要“抢”才能买到房，从而促进客户下筹。
借鉴点3：样板房交楼标准的细节✓交标在细节方面进行了升级：厨房洗菜盆的下水道可以直接处理垃圾，不用担心堵塞✓交标加入了智能家居：新风系统、除湿系统、淋雨暖风等✓交标有两个风格（古典、现代），根据客户的喜好，最终确定一种建议本项目多出一些细节的提升，并做到真正的智能家居，建议如下：1、110方的入户花园送柜子，柜子预留挂钥匙的贴心设计2、82/97方的阳台预留洗衣机位置，并设计贴心的储物柜3、玄关处增加一键关灯，方便住户出门不用检查房间是否关灯4、厨房洗菜盆下水道增加垃圾处理系统，再也不用担心堵塞管道5、卫生间增加除湿系统，保证回南天也不湿。
中海花湾壹号
71平米户型 厨房
公寓阁楼实景照片
公寓阁楼实景照片
公寓主卧实景图
51平米公寓客厅
51平米公寓客厅上空
公寓厨房细部
松下暖风机
公寓的卫生间
公寓卫生间细部
51平米公寓厨房
51平米户型阁楼
51平米户型阁楼
阁楼储藏空间
公寓阁楼实景照片
公寓阁楼实景照片
室内交楼标准;
墙身：除遮挡部分外，乳胶漆及瓷砖，有装 修遮挡部分为水泥砂浆。 天花：乳胶漆/吊顶天花。 地面：地砖/实木复合地板。 窗户：铝合金窗，双层中空LOW-E玻璃/单层 玻璃；高空间窗配电动窗帘机； 门扇：入户门为木门带猫眼及电子门锁；其 他门为木门带门锁，通室外为铝合金门； 设施：配TOTO坐厕、TOTO洗面盆、TOTO水龙 头；配镜柜、洗手台、纸巾架、淋雨隔断、 TOTO花洒、松下暖浴快；配热水器； 橱柜：整体橱柜配摩恩洗菜盆及水龙头，配 西门子油烟机、消毒柜、燃气灶/伊莱克斯电 磁炉。 空调：配多联机空调； 设备平台：地面铺砖，墙身贴外墙砖，天花 刷乳胶漆，配水龙头及电源插座； 供水：每户独立水表。管道暗铺设； 电视电话网络：电话光纤到户，配电话网络 插口及有限电视插口； 对讲机：每户均设有对讲机，户内配置可视 对讲机。 消防：户内明装有烟感（温感）探头及喷淋 系统。 燃气：双开间户型配管道天然气。
住宅组团D区电梯间
住宅组团的十大产品特点
78平米户型
阳台送一半面积
92平米户型
赠送一般阳台面积
96平米户型
140平米户型
入户玄关区域
三星智能门锁
玄关柜台面细节
客厅与餐厅实景照片
92平米户型厨房
伊莱克斯厨电的配置、摩恩龙头
不锈钢背板
林内燃气热水器
中海一里城方案公示
中海一里城方案公示（原创实用版）目录1.中海一里城方案公示背景2.方案公示内容概述3.方案公示亮点4.方案公示引发的关注和讨论5.总结正文近日，中海一里城方案公示引起了广泛关注。
作为一项重要的城市规划方案，中海一里城的公示不仅关系到该地区的发展，也牵动着广大市民的心。
本文将从方案公示的背景、内容概述、亮点以及引发的关注和讨论等方面进行阐述。
中海一里城位于我国某大城市的核心区域，地理位置优越，交通便利。
随着城市化进程的推进，该地区的发展面临着新的挑战和机遇。
为了更好地推动该地区的可持续发展，相关部门启动了中海一里城的规划方案，希望通过科学合理的规划，提升城市品质，改善市民生活环境。
方案公示内容概述主要包括以下几个方面：一是区域功能定位，明确了中海一里城的发展方向，旨在打造一个集商业、居住、文化、休闲于一体的综合性城市区域；二是土地利用规划，合理划分了住宅、商业、公共设施等用地，以实现区域功能的协调发展；三是交通组织规划，优化了区域内的交通网络，提高了交通运行效率；四是城市设计，对方案进行了详细的空间布局和景观设计，提升了城市空间的品质。
方案公示的亮点主要体现在以下几个方面：一是生态环保，方案强调了绿色低碳理念，注重生态保护和环境治理，为市民营造一个宜居的生态环境；二是文化传承，方案将当地的历史文化融入城市设计中，体现了对传统文化的尊重和传承；三是智慧城市，方案引入了智慧城市理念，通过现代科技手段提高城市管理水平，为市民提供便捷高效的服务。
方案公示引发了社会各界的广泛关注和讨论。
一些市民对方案的内容表示肯定，认为它为该地区的发展指明了方向，有利于提升城市品质。
但也有一些市民对方案提出了质疑，担心商业开发过度会破坏当地的居住环境，同时对交通、配套设施等方面表示担忧。
这些关注和讨论体现了市民对城市发展的关注和期待，对于完善方案具有积极的意义。
总之，中海一里城方案公示为该地区的发展提供了一个蓝图，引发了社会各界的关注和讨论。
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•A2
•C1
•A1 •A2
•A1•A2 •A1•A2 •A1 •A3
•C•3C•3C•3C3
•1 3
•A6•A4 •1 •A5
•1 2
1
小结： 2房多临街； 3房居外侧； 4房在内部； 复式设顶楼； 板式结构多； 南北朝向多； 彩光通风好； 噪音干扰小。
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中海1号项目简析最终版
•【 产品配比分析】
•A2 •A2 •A2
•6 •A2
•A2 •A2 •A2
•16 •A2
分布 面积 数量 朝向 通风 阳台 赠送面积 实得面积 入户花园 特点
1、6、11、16
梯户比
2梯4户
79.9
面积比
9%
352
数量比
17%
西向和东向各50%
采光
良好
一般
噪音
较小
12.44
景观
良好
-
-
-
-
12㎡
传统2房，带入户花园，阳台链接卧室和客厅
6、11
梯户比
2梯4户
88.5
面积比
1%
44
数量比
2%
东向和西向各50%
小结： 项目四周分布的主要元素为：高尚居住、政务办公、 高新产业； 四至元素比本司项目丰富。
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中海1号项目简析最终版
•【规划分析】
•50米宽 代征绿地
•商业金融
•锦程大街（30 米宽B8线）
•1号 楼
•2号 楼
•21F
•3号 楼
•21F
•4号 楼 •24F
•8号楼 •21+2 F
•10号楼 20+1F
解决好A类户型的客户量是产品数量销售的关键。
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从面积比例看，主力产品是舒适四房D 32%、豪 华三房C 23.3%、舒适两房A 22.7%。 解决好D类和C类户型客户的成单率是项目体量消 化的关键。
中海1号项目简析最终版
•【 产品配比分析】
从每类户型数量比例看，主力依次户型为A1、 A2、 D2、D1、C2、C3、B1。
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中海1号项目简析最终版
•【 户型分布分析】
•舒适2房
•舒适3房•豪华3房
•A•4•AA56
•舒适4房•豪华4房 •空中复式•空中别墅
•C•2C•2C•2C2 •C•2C•2C••52C2•A•3•A•••A62•••AA2•AAG12•A612A11
••A••A1•AA•1••A112•AA2•D12•A1D2••1•DG••D•16•2DG3D16•3•D••G1•DD1••G12•0•DD11••G12•DD•1••3G12DD1•12••D•EG1•D23••G1•DE3•G12••F5•FG2B•14••92•BG•••F414•BG1•••F15BEG2••112••8BEG1••12•BG••D11•BG2••D11•BG2••D11•BG2•4•D•111••7B2•CG2D16••3CD•33C••3•5•AC1•6•••A231••AAC2•AA123•A21A11
•9号楼 •19+2F，
20+1F
•5号 楼
•24F
•40米宽站华路
•6号 楼 •24F
•7号楼 •23+1F
•东区79米限高区
•16号 楼24F
•15号 楼24F
•22F
•西区71米限高区
•14号 楼24F
•30米宽B6线
•11号 楼22F
•12号 楼21F
•13号 楼21F
•南苑住宅区
•20米宽B9线
中海1号项目简析最终版
•【 户型分析-舒适2房A3】
•舒适2房
•舒适3房
•豪华3房
•A3
•舒适4房
•豪华4房
•空中复式
•空中别墅
•6
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•A3 •11
分布 面积 数量 朝向 通风 阳台 赠送面积 实得面积 入户花园 特点
6、11
梯户比
2梯4户
88.3
面积比
1%
44
数量比
2%
南向和北向各50%
2008年全面升级；
▪ 8年来，中海地产在成都一直坚持主流的开发理念，锁定主流地段，
关注主流客群、打造主流产品、引领主流生活。如今中海地产已
经在成都形成了“城市中心”、“中海城南核心圈”、“中海城
西生活圈”三大核心圈层，已脱离单纯的开发商范畴，成为一个
行业的形象代言者，一个城市生活方式的提供者，一个真正的城
小结： 区域占位十分优越； 自然环境前景良好； 商务办公环境极佳； 配套设施规划完善； 区域占位优于本案。
中海1号项目简析最终版
•【交通分析】
•本案
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所在区域交通网络较为完善，“三横六纵”的路网可方便、 快捷通往成都各方位； 三横指三环路、外环路（绕城高速公路）、武侯大道三条 横向主要交通主轴，是东西向快速通道；六纵指机场高速、 站华路、成雅高速、元华路、天府大道、红星路南延线六 条纵向南北方向主要交通主轴； 本项目距天府广场约6公里、三环约2公里、双流机场约15 公里，火车南站约3公里； 将在2010年建成并投入运行的地铁1号线距本项目最近停 靠站点——新益州站，位于天府大道与站华路间，距离本 项目约400米。
开启了成都迈向国际化进程的一个新时代；
▪ 2006年，中海·龙湾半岛华丽登场，重新定义城市豪宅的核心价
值，率先将城市别墅理念导入市场；
▪ 2007年，中海再次剑指城南，启动“中海城南核心圈”战略。作
为核心圈中的开篇之作-中海·兰庭销售情况良好；
▪ 中海翠屏湾位于城南三环内神仙树板块让神仙树板块的价值将在
要求；
▪与本司项目相比，土地成本优势明显，地块更具综合性开发优势。
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中海1号项目简析最终版
•【区位分析】
•中海1 号项目
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区域占位十分优越—地块位于成都市天府新城CBD核心 区域中轴线，东距成都市级行政中心约200米，北面紧邻 市宽为130米的政景观大道（锦程大街），南面紧邻政府 局级与厅级以上公务员住宅小区；
•1 1
•A4
分布 面积 数量 朝向 通风 阳台 赠送面积 实得面积 入户花园 特点
6、11
梯户比
2梯4户
86.5
面积比
1%
44
数量比
2%
南向和北向各50%
采光
较好
一般
噪音
较大
8.25
景观
良好
-
-
-
-
10㎡
带合院（可改3房），带入户花园，稀缺实用户型
中海1号项目简析最终版
•【 户型分析-舒适2房A5】
•舒适2房
•A5
•舒适3房
•豪华3房
•舒适4房
•豪华4房
•空中复式
•空中别墅
•6
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•11
•A5
分布 面积 数量 朝向 通风 阳台 赠送面积 实得面积 入户花园 特点
6、11
梯户比
2梯4户
86.9
面积比
1%
44
数量比
2%
南向和北向各50%
采光
较好
一般
噪音
较大
9.9
景观
欠佳
奇数层7.92
偶数层8.64
奇数层94.82
偶数层95.54
9㎡
合院可改3房，带入户花园，稀缺实用户型
中海1号项目简析最终版
•【 户型分析-舒适2房A6】
•舒适2房 •舒适3房 •舒适4房 •空中复式
•豪华3房 •豪华4房 •空中别墅
•A6 •6
•N
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•A6 •11
分布 面积 数量 朝向 通风 阳台 赠送面积 实得面积 入户花园 特点
中海1号项目简析最终版
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2020/11/7
中海1号项目简析最终版
【开发商分析】
▪ “中海地产”是中国海外集团房地产业务的品牌统称，该品牌诞
生、成长于香港，扩展至澳门，发扬光大于中国内地。
▪ 2001年，中海携城南的首个项目中海名城在成都落地； ▪ 2004年，位于川大旁锦江南岸的中海·格林威治城耀世登场； ▪ 2005年，城西中海国际社区，首次将国际化元素融入成都本土，
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从每类户型面积比例看，主力依次户型为D2、 D1、C2、C3、A1、A2、B1。
中海1号项目简析最终版
•【 产品平面分析】
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中海1号项目简析最终版
•【 典型户型分析-舒适2房A1】
•舒适2房 •舒适3房 •舒适4房 •空中复式
•豪华3房 •豪华4房 •空中别墅
•A1 •A•1A1 •A1 •1
定位：国际级CBD中央高层低密豪宅标杆； 净用地面积：A地块115213.07㎡（合172.7 亩） 规划建筑面积：416015㎡； 容积率：2.85； 建筑密度：18%； 绿地率：28%； 总户数：2108户； 居住人口：6746人； 户均人口：3.2人/户； 车位：2583个； 车户比：约1：1.22； 产品组成:16栋21-24层电梯公寓； 建筑布局：行列式； 建筑高度：71-79米。
•A1 •A•1A•1A1
•11
•A•1A1 •A1
•6
•A1
•A•1A1 •16 •A•1A1
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分布 面积 数量 朝向 通风 阳台 赠送面积 实得面积 特点
1、11、6、16
梯户比
2梯4户
87.6
面积比