房地产项目开发流程全解析

主要工作内容 主办部门工作内容 分项
获取土 地
签订土地出让合同
确定用地图、桩点坐标、 用地条件 土地出让合同 用地规划许可证 出让金、交易费交费证明 企业投资项目备案
项目方案确定 研发中心：项目方案 确定土地上限 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍 卖战术 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出 价战术 法务：合同条款的草拟和完善 交纳政府净收益，契税，交易费 财务：提供资金 法务协同：提供土地出让合同 财务：提供资金缴纳出让金、交易费 办理房地产开发资质预审表 委托工程咨询资格机构编制申请报告 研发：协助提供相关项目资料 向项目备案机关提交申请报告
工作部门 是否需要组织专题会议 主办 协办 以及会议参加部门 主办部门 岗位 部门 拓展部 研发中心 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 法务 财务部 法务 财务 研发
确权
办理土地证
建设用地规划许可证 原地上物土地证登报声明 （原有土地证作废） 土地补偿费（原户主需交 纳的土地使用费） 土地出让合同 核定用地图、核定用地相 关图、规划地界坐标图 交费证明 缴纳土地费用 1：500现状地形图3份（反 楼座） 详规 土地出让合同 交费证明 缴纳土地费用 建设用地规划许可证 地籍图4份（薄膜图） 土地登记申请书 土地确权来源证明文件 申请人主体资格证明、法 人代表证明或个人身份证 明 土地抵押贷款
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研发部、运营部 工程部 开发部 销售
财务体系、法务
财务中心 财务中心、集团资管部 财务中心、集团资管部 财务中心、集团资管部 财务中心、集团资管部 、综合管理部 财务中心、集团资管部 、法务综合管理部
节点
土 地 获 取 阶 主要 段 阶段 投方案标 投经济标 投标、摘牌 拍卖 挂牌
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节点
主要 阶段
主要工作内容 主办部门工作内容 1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查 区域市场调研 分项 销售：参与协助研发对区域内及周边进行市场分析、客户 需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等
工作部门 是否需要组织专题会议 主办 协办 以及会议参加部门 主办部门 岗位 部门 研发部 商业销售部 市场组和招 商组 商业销售部 市场组和招 商组 商业销售部 销售体系 招商策略公 司 研发部 销售部
3、项目所在商圈或临近商 商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期 商业销售部：针对重点商家进行专向访谈同时组织相关专 圈现状调研（商业部分） 发展方向 业人士进行专业论证 竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期 商业销售部：运用顺驰商会操作平台，重点访谈了解重点 4、同期操作商业地产项目 提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了 商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项 调查（商业部分） 解相关信息 目的投资意向 公建部分拟选业态种类确 定、所选业态数量确定 通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部 分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况确定所选业 商业销售部：配合完成公建部分业态选择与数量确定 态开发数量 研发：依据控规指标提供产品类型建议，协助项目定位工 作 商业招商：配合完成公建类定位 运营：逐步细化成本测算及利润率分析 财务：现金流测算 销售：根据宗地状况、市场条件和公司的回款要求，协同 研发部初步制定土地开发计划和销售计划。 商业：结合市场现状配合研发完成项目公建部分开发不同 业态产品开发顺序建议 工程：根据工程情况及销售推广方案排定工期 运营：提供初步的项目开发排期和总体经济指标要求及各 阶段经济指标要求 工程：根据工期制定工程款支付计划，和财务结合，明确 资金要求 开发：配套费及土地款支付计划 销售：根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品 分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建 筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见
节点
土地初判
对接发展中心
土地深判
可行性研究报告
项目最终定位
拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部
销售部
研发部
对接发展中心
深判结果 研究并确定融资方式 项目招商报告（前期阶 段）
土 地 获 取 阶 段
明确合作伙伴、寻找合作 寻找合作资金 方式（招商阶段） （与战略发展部 共同研究） 引资（商业计划书） 合作实施（实施阶段）
发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸
开发部 开发部 开发部 开发部
发展中心
研发：委托设计详规
开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 财务中心
来自百度文库研发
综管：提供相关证明资料
综管 开发部
积极与银行联系，寻找合作伙伴，进行土地评估，选择合 开发部：提供但当地政府同意的土地评估公司，协助办理 适贷款承载公司 评估、抵押登记等手续提供土地证及出让合同
成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析 研发、运营：协助进行方案设计和成本测算 及比选 工程部、开发部、销售：根据土地的开工条件、市场情 开发周期及付款计划 况，共同制定开发节奏。 项目方案确定 现金流测算 项目可行性报告及后续工作 如信托基金、战略合作、贷款平移等 财务体系、法务：给予技术及资源上的支持 区域宏微观市场研究 项目招商版盈利能力分析 项目商业策划书 财务中心：制定项目财务数据 合作伙伴确定 合作方案确定 财务中心、集团资管部、法务：制定合作方式、投资回报 合作细节确定 财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资回报 签署战略合作协议 综合管理部：协议盖章，存档 合作公司成立及相关手续办理 财务中心、集团资管部、法务：协助办理股权、增资等相 关财务问题。 综合管理部：工商局办理公司注册
房地产项目开发流程
主要 阶段 现状图 规划设计条件 土地信息收集 现场踏勘 了解周边配套情况 了解该区域未来规划情况 了解地块的上市方式和土 地款 了解当地的建安成本、政 府收费项目和具体情况 了解当地的房地产市场状 况 汇报土地初判结果 主要工作内容 主办部门工作内容 落实地块具体位置及周边情况 落实规划条件，了解限制性条件 对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的 因素详细了解。 了解地块周遍的商业、教育、交通等情况 了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑 。 同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以 及能否调整。 成本测算 产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、开发 周期的安排 宗地的详细情况、项目分析、房地产市场分析、初判结果 区域内宏观经济、发展前景等的分析 该项目在区域房地产市场中的位置、定位、发展。 现状图（四至电子文件） 市场深度调研 销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户 分析、产品分析、市场竞争分析等 研发部：负责协助进行区域市场调研 销售 研发部：根据以往及周边项目成交客户分析和产品 分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建 议 分项 工作部门 是否需要组织专题会议 主办 协办 以及会议参加部门 主办部门 岗位 部门 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 销售部 研发部 开发部、运营部、工程 部