广州白云万达广场5号停机坪广场高德置地广场市场调研报告
广州购物中心案例2014年——五号停机坪、保利中环广场、西城都荟、白云万达广场
周边人口
15%
儿童业态
其他
【五号停机坪】优劣势
优势分析：
儿童业态（星期八小镇）与餐饮（广州酒家概念店）等休闲体验业态是其核心竞争力，且因地铁接驳 巴士与四小时免费停车的优惠举措，吸引大量家庭客群与目的地消费客群 符合主题购物中心的整体发展趋势，充分挖掘项目亮点，打造全国首家航空主题购物中心，凸显唯一 性
【五号停机坪】由候机楼旧改而成，全球首家以“航空”为主题的中高端 综合型购物中心，主题唯一，业态配备齐全且体验性突出
五号停机坪（G5） 开业时间 建筑面积 商业定位 2011年 9.2万㎡，共三层 全球首家以“航空”为主题 的中高端综合型购物中心 餐饮、儿童、娱乐业态火爆， 整体出租率达97%，经营好 不靠近公交站、地铁口，停 车位1200个 周边新楼盘众多，但中高端 社区的实际入住率不高 法国时尚Fashion TV、hush 代表品牌 puppies、COSTA COFFEE、 Levis、ochirly、本报告是严格保密的。 G2000
55% 15% 30% 餐饮 零售 娱乐
业态配比、餐饮突出
永旺租用北塔整栋，南塔主推餐饮
南塔
负一 一层 二层 未开放 星巴克、coffee club 永旺 （综合 伊丽莎白美容（整层） 购物百 货店） 温祈福酒家（整层） 大家乐、开饭 保利博纳影院（整层）
北塔
三层
四层 五层
【项目名称】优劣势
优势分析：
商业定位
月撤场，现空铺率约达40%
黄沙地铁上盖，1号线与6号 交通区位 线交汇处，公交总站，停车 位200个 周边人口 代表品牌 1.5KM范围内约8万人 Ochirly、Calvin Clein、 UR、GEOX、哈根达斯 本报告是严格保密的。
高德置地广场项目分析及区位经济分析
高德置地广场项目分析及区位经济分析一．项目分析：1.项目概况：（1）广州高德置地广场是高德置地集团开发的一个超大型商业地产项目，集团成立于1995年,是中国一流的的商业地产开发商及营运商。
公司现正运营的商业项目面积达50万㎡，写字楼项目面积约32万平方米，整体开发的项目超过160 万㎡。
高德置地广场总建筑面积9 2万平方米，包括国际级的购物中心、超甲级写字楼,超五星级酒店和国内顶级的酒店式公寓。
◆珠江新城最大的综合性商业项目，全亚洲唯一的上百间复式店铺汇聚的商场。
四通八达的交通和中央商务区的吸引力带来庞大的消费群。
◆超五星级酒店由管理中东迪拜帆船酒店的朱美拉酒店管理公司负责设计、管理和营运。
◆超甲级写字楼有国内最先进的智能化设施和最高速的电梯，还有独创的国际CE0会所，目前已有美国通用电气、瑞士迅达电梯等多家世界500强企业入驻。
◆国内顶级的朱美拉公寓有最完备的生活、休闲设施和最舒适、尊贵的酒店式服务。
（2）该项目作为城市地标性的综合商业建筑群，规划有22万平米购物中心parkside，分春、夏、中、秋、冬五个主题空间；33万平米甲级写字楼，分A、B、C、D、E、F、H、I共八座塔楼；3.8万平米JUMEIRAH GUANGZHOU HOTEL；8万平米高德公寓；15.7万平米服务式公寓。
高德置地广场有春、夏、中、秋、冬、高德公寓六个项目，其中冬项目为在建项目。
——春, 代表清新与潮流——夏，代表阳光与活力——秋，代表成熟与魅力——冬，代表浪漫与品味2.项目位置高德置地广场，位于广州市天河区珠江新城CBD新城市中轴线上，东起华夏路，西至兴国路，南临花城大道，横贯中央绿核广场和轻轨双塔站出口，在花城大道上横跨1公里。
项目东接地铁三号线、五号线交汇站珠江新城站，西靠地铁五号线猎德站，在高德置地广场一期设有大型公交站场，东西向交通动脉以花城大道贯穿，交通四通八达。
3.项目周边4.公共配套二．区位经济分析1.宏观经济分析（1）城市定位广州——南部龙头，经济中心国家中心城市地位的确立，广州的发展成为过家战略，使得广州的凝聚力和辐射力更加强大。
白云新市商圈调研分析报告
白云新市商圈一、新市商圈现状：片区界定：以新市墟商业圈辐射范围为界，北至黄石西路，南至三元里大道，西至石槎路，东至机场路，其中机场高速公路横穿新市镇。
片区背景分析：白云区新市及周边区域是广州市主要的生产制造区，也是珠江三角洲区域基层人才最为密集的工业区。
新市墟一带的基础配套设施齐全，但在整体规划上相对陈旧。
近年来，随着人们的环保意识加强，污染严重的加工工厂纷纷迁离，白云区的居住环境得到一定的改善。
另外，白云国际机场的搬迁、白云新城即将建成、萧岗村的旧城改造等，白云区新市居住环境、交通网络、商业氛围、文化氛围将会迎来一个新的提升，对其商业发展也会起到推到作用。
交通状况：做为白云区的区中心位置，其交通已形成网络状，机场高速贯穿整个新市，相连环城高速和华南快速干线，一般出行的公交线路有78、245、803、832等几十条，道路通达性强。
生活配套设施：家乐福超市、好又多超市、广百百货、国美电器、苏宁电器、百信广场、各大银行、学校等，白云区第一人民医院、新市医院等。
片区楼盘及居住消费群体：主要有金碧新城、汇侨新城、富力阳光美居、纵横缤城、元邦航空家园、百顺台花园、和罄雅居、紫薇花园、紫荆花园、白云花园、嘉裕园等，价格在5000-11000元/m2，比起白云区白云大道、同和镇的楼盘，这个价格水平较低的。
这里消费群体多为普通工薪阶层和生意人，属于中低档消费群体。
片区商场分布：主要以百信广场为中心，以及周边临街铺，辐射范围500m。
商圈周边：地理上新市与G5停机坪，万达广场所在的白云新城商圈邻近，直线距离分别需1.4公里和2.4公里。
（白云新城的商圈调研作为另外一个商圈调研，不在此文档呈现）白云商圈内居住氛围逐渐成熟，白云高尔夫花园、白云骏景花园、汇侨新城、海德花园、紫荆花园……众多高素质楼盘林立，消费能力巨大。
尤其是随着政府“北优”政策的实施、白云机场的搬迁，白云新城的人气将会更加旺盛，消费能力将会进一步提高！据保守估计，白云区居民可支配年消费收入达２３７亿元！广百与家乐福正是看中了白云商圈的巨大消费能力与升值潜力才会选择百信广场。
广州商业圈布局分析研究
将内圈层发展成为凸显当代消费、当代服 务、高级商务及综合会展功能旳关键商圈。
中圈层依托地缘优势，发展物流园区、批发市场园区和大型 零售业态，使中圈层发挥“承内启外”旳作用，形成商业发 展厚实、辐射功能强大旳商圈。
外圈层将借助港口、机场、陆路交通网络，主动发展 物流园区、批发市场园区和零售商业功能区，壮大外 圈层商业实力，进一步扩大商贸中心城市旳辐射力。
➢ 天河商圈
主要构成：天河商圈+珠江新城商圈+东圃商圈+岗顶商圈（天娱、天河城、正佳、太古汇 、东圃购物中心、高德置地。。。。）
➢ 河南商圈
主要构成：（江南新地、广百新一城）
➢ 荔湾商圈
主要构成：（恒宝广场、荔湾广场、赛博广场）
➢ 番禺商圈
主要构成：市桥商圈+迎宾路商圈（万博、新大新、奥园广场、易发）
广州市城乡居民可支配收入
单 位： 元
过去几年，广州城市居民人均可支配收入呈现逐年上涨趋势，其中23年广州市居民可支配收入增长幅度高 达13.2%，城市人口消费力度水平高，具有较高消费力。 城乡居民收入水平不断提升。据城乡居民家庭抽样调查，整年城市居民家庭人均可支配收入30658元，增 长11.0%，扣除价格原因，实际增长7.6%。
娱乐悠闲（电影院、游戏厅、KTV、健身中心） 百货企业 例如：广百百货、友谊商店、新大新企业 超市 例如：百佳、华润万家、吉之岛、家乐福、沃尔玛 品牌专卖店 例如：NIKE、班呢路、时间廊、SWATCH、APPLE IPHONE、H AND M。。。。 个体户
广州主要商圈情况
➢ 越秀商圈
主要构成：主要由北京路商圈+中华商圈+淘金商圈（友谊、北京路、广百、名盛、光明、 新大新、动漫、五月花。。。。）
广州白云万达广场市场研究报告201114171245767
保证金 (万元)
成交价(万 元)
买受 人
白云区 云城西 路与云 城东路 之间
商业金 融业用 地(C2)
33900 35205 27431
112200
≤115260 ≤84492 ≤37581
2000 0
112200
大连 万达 商业 地产 有限 公司
• 属于万达第三代产品——盒子+街区+高层的组合形式
THE END
•
开业前先卖街铺位均价达到5万元/m2 ，被抢购一空 步行街租金220-280元/平米/月
•
开业前先卖街铺位均价达到5万元/m2 ，被抢购一空
•5月份,广州白云万达广场。不足400个80平方米 左右铺位,却引来了超过3000投资客的追捧。 •最低投资在500万元以上的商铺未曾开售,便已遭 遇超过7倍投资客的疯狂抢购。 •价格在5万~6万元/平方米。
广州白云万达广场 广州市白云区 云城西路广州白云万达广场 36688888 36686666 写字楼 商铺 广州万达广场投资有限公司 12.64万公顷 39.2万㎡ 甲级写字楼3栋4.6万㎡ 五星级酒店4.5万㎡ 综合大商业17.4万㎡ 室外步行街商铺5万㎡ 公寓式办公楼6.95万㎡ 商务酒店0.75万㎡ 均价50000元/㎡
•
地处广州副中心，白云新城
• “政府勾地”形式出让，底价成交 • 开工到满铺开业仅用时10个月
• 属于万达第三代产品——盒子+街区+高层的组合形式 • • 开业前先卖街铺位均价达到5万元/m2 ，被抢购一空 开业三日，总客流超过90万人次
•
地处广州副中心，白云新城
地理位置
项目简介
楼盘名称： 楼盘地址： 销售电话： 物业类别： 开发商： 占地面积：
【2019年整理】广州白云万达广场
交通便捷，四通八达
公共汽车 199 云城西路南站 479 云城南二路 或 云城东路（云城南三路口）站 741 云城南二路 或 云城东路（云城南三路口）站 和 云城 东路（云城南三路口）站 742 云城南二路 或 云城东路（云城南三路口）站 和 云城 东路（云城南三路口）站 975 云城南二路总站 980 云城南二路 或 云城东路（云城南三路口）站 981 云城南二路 或 云城东路（云城南三路口）站
周边环境
根据规划，全区域将建设4个区级公园和若干小的社区公园。构建四 层级公园绿地。5条宽约60~120米的绿廊像五指一样逐渐与白云山融合， 中部的白云公园和南部的飞翔公园是两大绿心，周边水源则将被引入白 云新城成为人工湿地。绿地率达到40.6%，人均公园面积达到10平方米， 居民在步行500米范围内可到达公园
直线条为主的构图元素
结合万达企业文化的特征以及经济 性的考虑，立面设计完全采用直线条 构图元素。
体块穿插为特色的设计手法
结合各种不同功能区域对于外立面 的不同要求，在建筑立面上形成不同 的材料体块。通过不同的材料体块互 相交织、穿插的设计手法，体现出城 市综合体内在的复杂与有序并存的特 性。
广州白云万达广场分析报告
目录
商业规划分析
项目介绍 区位地段、周边环境 交通配套 小结
建筑
总平面图 内部规划图 交通流线 立面 室外步行街 业态分布 品牌落位
商业规划分析
项目介绍
广州白云万达广场坐落于
广州白云新城。项目规划用 地面积约12.64公顷，总建 筑面积逾39.2万平米。广州 白云万达广场为万达第三代 城市综合体项目，购物、逛 街、看电影、打电玩、餐饮 、零售、文化、体育、娱乐 等多种享受都可“一站式” 完成。
2016年广州城市商圈布局研究分析报告_存在问题及解决期望
广州主要商圈情况
越秀商圈
主要组成：主要由北京路商圈+中华商圈+淘金商圈（友谊、北京路、广百、名盛、光明、新大新、动漫、五月 花。。。。）
天河商圈
主要组成：天河商圈+珠江新城商圈+东圃商圈+岗顶商圈（天娱、天河城、正佳、太古汇、东圃购物中心、高德置 地。。。。）
海珠商圈
主要组成：（乐峰广场、江南新地、广百新一城、海珠新都荟）
---- 荔湾广场购物中心
---- 琶洲购物中心
---- 白云新城购物中心 ---- 广州新城购物中心
---- 南沙购物中心
---- 名盛广场 ---- 雄峰商城
广州生产总值&人均可支配收入及消费支出
单位：亿元
到2015年，全市生产总值达1.8万亿元左右，年均增长11%左右；“十二五”期间，城市居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入年 均增长10%以上。
广州市区构成
将内圈层发展成为凸显现代消费、现代服 务、高级商务及综合会展功能的核心商圈。
中圈层依托地缘优势，发展物流园区、批发市场园区和大型 零售业态，使中圈层发挥“承内启外”的作用，形成商业发 展厚实、辐射功能强大的商圈。 外圈层将借助港口、机场、陆路交通网络，积极发展 物流园区、批发市场园区和零售商业功能区，壮大外 圈层商业实力，进一步扩大商贸中心城市的辐射力。
荔湾商圈
主要组成：（恒宝广场、荔湾广场、赛博广场）
番禺商圈
主要组成：市桥商圈+迎宾路商圈（万博、新大新、奥园广场、永旺梦乐城）
白云商圈
主要组成：（万达广场、五号停机坪、凯德广场、百信广场）
天河商圈
商圈现状: 商圈以大商场、中高档消费为主，裙楼商铺加 临街商业旺铺为辅，拥有较高的消费能力，而且 追求时尚、讲求品牌，是商圈的核心消费群体。 随着体育中心商业圈的扩大，目前体育中心商 圈已经形成了正佳广场和天河城广场等为中心向 外辐射的格局，周边分布有时尚天河、维多利、 万菱汇、在建太古汇广场等大体综合性购物中心。
广州白云新城板块商圈调研
广州白云新城板块商圈调研白云新城商圈位于广州市白云区，范围为黄石路以南、白云大道以西、机场高速以东、北环高速以北的区域。
其定位是广州北部重要的商贸文化区、都市副中心、白云区新中心、白云山西麓的宜居新城。
本次调研范围包括百信广场、白云万达、5号停机坪、凯德广场•云尚、绿地•缤纷天地以及一线临街商铺。
白云新城商圈版块调研项目分布图白云新城商圈发展白云新城十多年的发展，最早从一座百信广场开始。
作为白云商圈内第一个大型综合类购物广场，百信广场在2004年开张后就创造了百货零售业当年开业即盈利583万元的成功范例，而广百百货则以主力百货店的身份正式将版图扩张到了白云区。
如今十多年过去了，百信广场也成为了白云区发展为成熟的商业体。
自2012年后，白云新城已形成了万达广场、五号停机坪、百信广场三大综合体项目三足鼎立的局面，然而从客流量及营业额上来说，百信广场均远超前两者。
数据显示，百信广场东区场内日均客流量超过20万，节假日超过50万。
近几年,随着多个商业地产的入驻,白云新城商圈逐渐热闹起来。
2015年以前,白云新城商圈已有白云万达广场、五号停机坪和百信广场三大购物中心,现如今绿地•缤纷天地及凯德广场•云尚的加入，白云新城商圈正式进入“五虎斗”时代。
百信广场、万达广场、5号停机坪定位为中端消费群体，而绿地•缤纷天地、凯德广场•云尚则选择了中高端路线。
白云新城商圈分析商业综合体百信广场百信广场位于广州北白云区双核心商圈交汇处，地处商业核心地带，是机场高速、北环高速、内环高速、广深高速等众多公路从北部卫星城市直通广州的必经之站。
百信广场最初的定位是社区型购物中心，更多的是满足周边居民生活的基本需求，随着人流量越来越大，百信广场在休闲、餐饮方面已经不能够满足消费者需求。
百信广场二期也就应运而出，打造了1.1万平方米的百信时尚街，其后的百信广场三期又进一步增加了2.5万平方米的商业面积，引入了麦当劳、绿茵阁、味千拉面等餐饮品牌，耐克、阿迪达斯、歌莉娅、匡威等服装鞋类，以及悠游堂亲子游乐园、发型设计、美体SPA等生活配套商家。
商业场竞争与环境分析
世贸新天地
2F 3F 4F 5F
18元（￥/月/平方米）
B1 1F 2F 中华广场 3F 4F 5F 6F 7F
600~1500元（￥/月/平方米） 800~1300元（￥/月/平方米） 提点30% 250~360元（￥/月/平方米） 180~240元（￥/月/平方米） 160~180元（￥/月/平方米） 100~140元（￥/月/平方米） 80~100元（￥/月/平方米） 60元（￥/月/平方米）
5F
8F
50~60元（￥/月/平方米）
30~40元（￥/月/平方米）
备注：6、7层为发展商自用
项目商业研究工作步骤
商业市场竞争与环境分析
项目属性研判与界定
项目商业定位 项目商业营销策略 项目商业推广策略
项目解析归纳
项目优势
政策优势 广州“北优”战略的实施，以旧白云机场为中心，南至广园路、西至机场路、北至华南 大道、东至白云山，总面积达12.8平方公里的广阔地域将规划建成一个“白云新城”。 其定位是以大型商业购物中心为轴，周边配套多个高尚住宅区。本项目所在位置是“白 云新城”的中心，将成为广州的都市副中心。 规模优势 项目总面积超过12.6万平方米、建筑面积逾28万平方米。拟斥资50亿元，打造为集商贸 城、酒店、写字楼、商场等功能的综合大型商业项目。 品牌优势 大连万达集团创立于1988年，迅速成长为中国民营企业的龙头企业，形成商业地产、高 级酒店、文化产业、连锁百货四大支柱产业，企业资产达到1000亿元，年销售额600亿元， 年纳税超过50亿元。集团拥有十分丰富的商业地产经历和招商经验，商业合作伙伴超过 5000家。已于全国开业27个万达广场、8家五星级酒店、400块电影银幕、11家连锁百货 店。 区域优势 项目所在的区域是“白云新城”的中心，邻近白云国际会议中心和广州体育馆，周边人 口数量高达160万。而且，“白云新城”日渐成熟后，人口数量将会全面增加。 项目背景优势 项目原址为广州旧白云机场。它历经近一个世纪，无数广州人在此留下了许多珍贵的记 忆，结下了极为深厚的情结。本项目特殊的历史背景因素，为项目的推动和发展起着重 要的作用。
五号停机坪购物中心
09
结语
白云新城是白云区的RBD，也将成为既天河、环市东、北京路、 ，也将成为既天河、环市东、北京路、 白云新城是白云区的 上下九等商圈外的另一极具影响力的大型商圈， 上下九等商圈外的另一极具影响力的大型商圈，五号停机坪和万 达广场的开业象征着白云RBD的雏形渐渐形成，但白云新城其他 的雏形渐渐形成， 达广场的开业象征着白云 的雏形渐渐形成 的规划建设却迟迟未见成形，人流量稀少，交通等配套不完善， 的规划建设却迟迟未见成形，人流量稀少，交通等配套不完善， 购物中心的辐射能力有限，这么庞大的商业体量谁来消耗呢？ 购物中心的辐射能力有限，这么庞大的商业体量谁来消耗呢？再 广州市区不乏大型综合体， 者，广州市区不乏大型综合体，历史的沉淀和消费习惯促使人们 更愿意选择其他商圈。 更愿意选择其他商圈。 2010年10月，全国掀起的一波又一波打击炒房行为的浪潮迄今 年 月 还未减弱，从而促使投资者漫无目的地投资商业， 还未减弱，从而促使投资者漫无目的地投资商业，商业体量供过 于求，商业地产不得不被卷入了残酷的商战中去。 于求，商业地产不得不被卷入了残酷的商战中去。 万达广场和绿地中心相对于G5而言 短期内必存在较大的竞争， 而言， 万达广场和绿地中心相对于 而言，短期内必存在较大的竞争， 但从长远角度来看，两者相互促进的利好远大于竞争和威胁。 但从长远角度来看，两者相互促进的利好远大于竞争和威胁。 任何一个购物中心的发展都需要一个5-10年的漫长培育期，G5 年的漫长培育期， 任何一个购物中心的发展都需要一个 年的漫长培育期 如此庞大的综合体或需要更长的时间发展， 能否在如此巨大竞 如此庞大的综合体或需要更长的时间发展，G5能否在如此巨大竞 争中生存下来，我们将拭目以待！ 争中生存下来，我们将拭目以待！
五号停机坪购物广场简析
广州商场市场调研报告
广州商场市场调研报告1. 引言市场调研是了解目标市场的重要手段，本报告旨在对广州市的商场市场进行调研分析，为商家和投资者提供决策依据。
2. 调研方法为了全面了解广州商场市场的情况，本次调研采用了以下方法： - 现场观察：对广州市不同区域的商场进行了走访和观察，了解商场的规模、位置以及经营情况。
- 面访调查：通过面对面的访谈，收集了消费者对广州商场的偏好、购物习惯以及消费心理等方面的信息。
- 数据分析：通过收集和分析广州市商场的销售数据、租金数据等，来了解市场的发展趋势和商业氛围。
3. 广州商场市场概况广州是中国的经济中心之一，商场发展迅速。
据统计，广州市商场数量近年来呈现逐年增长的趋势。
目前，广州市区有多家大型综合性商场，从高档奢侈品到平价百货应有尽有。
4. 广州商场的定位和特点在广州市，商场根据定位和特点可以分为以下几类： - 高档奢侈品商场：例如正佳广场、天河城等，这些商场定位高端消费人群，提供名牌商品和豪华购物环境。
- 主题商场：例如太古汇、大家乐购物广场等，这些商场以特定的主题吸引消费者，如娱乐、美食、时尚等。
- 中高档综合性商场：例如万象城、太阳新天地商场等，这些商场汇集了各类品牌，适合不同消费水平的消费者。
5. 消费者对广州商场的偏好通过面访调查，我们了解到了广州消费者对商场的偏好： - 位置便利：消费者更喜欢位于市区或交通便利的商场，方便购物和交流。
- 多元化商品选择：在广州商场中，消费者希望能找到各种类型的商品，包括国际品牌、本地特色和平价百货。
- 购物环境舒适：消费者对商场的环境和装修也很看重，干净整洁、舒适宜人的环境能吸引更多顾客。
6. 广州商场市场竞争状况广州商场市场竞争激烈，主要表现在以下几个方面： - 品牌竞争：各商场都力求引进国际著名品牌，以提升自身的品牌形象和吸引力。
- 租金压力：由于租金的上涨，商场需要寻找更多的租户来分摊成本，因而竞争更加激烈。
- 营销活动：商场之间开展各种促销活动、推出优惠策略，争夺消费者的关注和购买力。
广州万达广场高德置地广场市场调研报告
恒大中心 西塔
12
高德置地广场规划
高德置地广场由国际时尚购物中心（分春、夏、中、秋、冬五个主题板块）、 超甲级写字楼、高德酒店式公寓朱美拉及高级服务式公寓组成。
春
夏
秋
冬
朱 美 拉 公 寓
二、项目对比分析
1、项目指标 2、业态规划 3、人员架构 4、主要大型活动
14
1、 项目指标
15
1、 项目指标
5号停机坪购物广场 商户名称 天河城百货 嘉禾电影院 吉之岛 苏宁 天空之城 堂会 星期八小镇
胜道、FTV、MANGO 、哥弟、欧时力、 卡宾、屈臣氏、金 宝贝等 广州酒家天极品、 九毛九、肯德基、 必胜客、千味涮、 拉丁餐厅、长野拉 面等
高德置地广场 商户名称 广百百货 无 吉之岛 苏宁 无 匣子Kbox 小Q儿童城
零售, 40%
业态组合
主力店,44%
餐饮, 16%
23
2、 业态规划—5号停机坪购物广场
24
2、 业态规划—高德置地广场
业态 百货
商户名称
广 百 百 货 (1F-2F 建 面 约 15000m2) 影院 无 超市 吉之岛（负一建面约5000 m2） 电器 苏宁（二F建面约3000 m2） 电玩 无 KTV 匣 子 Kbox （ 3F 建 面 约 KTV3500 m2） 零售主要品牌 H&M 、 优 衣 库 、 苹 果 数 码 、 FOLIO皮具、时间廊、DAZZLE、 妍丽等 餐饮 和民居食屋、宴江南、味食尚、 牛亭烤肉山东老家、九毛九、 麦当劳、上一笼、吉野家、 其它主力店 小Q儿童城（负一建面约4000方）
机场路
云城西路
飞翔公园站
广州白云国际会议中心
飞翔公园站
广州商圈分析专案
正佳广场
简介：正佳广场，坐落于南中国最繁华的商业圣地，以体验式主题购物乐园为设计定位的正 佳广场，是当今中国最大的完全贯彻“体验式消费”模式、集零售、休闲、娱乐、餐饮、 会展、康体、旅游及商务于一体的现代化购物中心。
人口密度 人口密度排名 GDP(亿）
34239
1
17242
2
15198
3
14870
4
5035
5
2793
6
2245
7
974
8
950
9
641
10
493
11
301
12
1864 872 692 2138 614 1058 1235 755 1602 673 571 223
GDP排名 人均GDP（万）人均GDP排名
广州商圈分析专案
➢一、广州概貌 ➢二、广州商圈 ➢三、目标商场 ➢四、总 结
➢广州概貌
广州概貌——城市简史＼地理位置＼男女占比
➢广州，古称番禺或南海，现中国第三大城市，中国南大门，中国国家中心城市，是国务院 定位的国际大都市。广州美食享誉世界。广州的标志是“五羊”。地处广东省南部，珠江三角 洲的北缘，濒临南中国海，珠江入海口，毗邻港澳，海上丝绸之路的起点。广东省省会，华 南地区经济、金融、贸易、文化、科技和交通枢纽、教育中心。中国南方最大、历史最悠久 的对外通商口岸，世界著名的港口城市之一，中国历史文化名城。中国最主要的对外开放城 市之一，作为对外贸易的窗口，外国人士众多，被称为“第三世界首都”，是全国华侨最多的 大城市。
广州白云区商圈客流画像、典型项目、发展前景研究报告
广东赢商网数据服务股份有限公司
1、广州城市商业持续外拓，白云区崛起势头迅猛 近两年广州核心商圈建设基本完善，可供应土地资源稀缺，已经少有大型购物中心推出，城 市商业向周边区域外拓是必然趋势。 据赢商大数据中心监测，2017 年广州共迎来 12 家购物中心开业，为市场带来 84.3 万㎡商 业供应。2018 年广州计划开业项目数量及商业规模均呈翻倍的态势——24 家购物中心计 划入市，商业体量约 201 万㎡。 从 2017-2018 广州新开业/拟开业项目区位分布来看，白云区项目数量领跑全市各区，占比 达 1/3，发展势头强劲。在各项政策规划、重点建设项目加速推进下，白云区交通区位、居 住配套、营商环境不断完善，吸引大批名企进驻、人才聚集，中高端消费需求爆发，亟需更 多优质购物中心来承载这部分需求。
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广州城投花城·金沙汇 广州城投地产 2018（计划开业）
4.5
广州安华汇
广东安华美博置业集 团有限公司
2018
8 （不含家居mall部分）
广州同和金铂天地
金铂商业
2017
5.8
数 据来源：赢商大数据中心
这些优质项目的密集入市，预示着白云区商业将进入以消费档次更高、体验性更强的购物中
心所占主导的时代，“钱景”不容小觑。
2012 年，百信集团耗资 43 亿打造“百信广场西区”，该项目将定位“智慧生活外挂区”，
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广东赢商网数据服务股份有限公司
以娱·悦为支点，突出体验特色，设置个性化运动场所，并引进体验性强的差异化品牌。
■ 品牌引进 据悉，百信广场西区已引进多个“首店品牌”和特色品牌，包括永辉“Bravo 精标店+超级 物种”双业态超市、金逸影城、国际性真冰溜冰场、一兆韦德、以及尚宠小镇、美嘉篮球馆、 露天滑板场 HERO、国豪拳馆等主力店及特色业态。 还将引入四季花园、音乐工作室、DIY 手工作坊、大型儿童游乐场、机器人 VIP 服务等主题 体验业态，为消费者提供便捷、愉悦的生活体验场所。 - 云智库点评 百信广场（西区）载誉而来，招商方面引进了诸多“新物种”，将有效填补区域“新奇体验” 市场空白，成为商圈内最具个性的购物中心，吸引大批热衷追求新鲜感的消费者。
广州白云万达广场的市场定位分析
1摘要目前，国内理论界对商业房地产的研究和分析尚不明确，我们须做进一步探索商业房地产项目定位模型研究属于一片空白。
而因市场定位的不准确导致投资额巨大的商业地产开发项目失败不乏其例。
在此,广州白云万达广场的市场定位分析,用多维定位思想构建多维定位模型,对广州白云万达广场项目做出较为科学的定位,形成整套商业房地产定位全程案例,为新开发商业地产项目定位提供有益借鉴。
本文首先提出了项目研究的背景及意义,回顾总结了国内外研究文献。
通过对当前商业地产项目定位理论的评述和典型案例的分析,提出了商业地产项目多维定位模型。
然后,根据多维定位思想和基本模型对广东白云万达广场项目定进行了二个维度的定位分析范围定位分析、方法定位分析。
最后,根据项目多维定位分析对广州白云万达广场项目进行了三个层次的定位实践总体形象定位、建筑设计定位和项目经营定位,定位思想和定位模型能够有效地对商业地产项目进行定位。
关键词商业地产广州白云万达广场（商业地产）市场定位1目录1 绪论 (1)1.1研究的背景及意义 (1)1.1.1研究背景 (1)1.1.2研究意义 (1)1.2国内外研究文献综述 (1)1.3本文要解决的问题 (2)2 商业地产项目案例分析和多维定位模式 (3)2.1商业地产项目典型案例分析及其启示 (3)2.1.1省外城市典型案例 (3)2.1.2省内典型案例 (3)2.1.3商业房地产项目定位的误区 (4)2.2商业地产项目持续核心竞争力定位 (4)2.2.1当前商业地产项目定位理论缺陷 (4)2.2.2持续核心竞争力定位思想的提出 (5)2.3商业地产项目多维定位模式 (7)2.3.1商业地产项目多维定位的必要性 (7)2.3.2商业地产项目多维定位的模式 (7)2.4本章小结 (8)3 广州白云万达广场的市场定位多维分析 (9)3.1市场范围定位 (9)3.1.1国内外购物中心分析 (9)3.1.2购物中心定位评价指标 (10)3.1.3广州商业市场分析 (11)3.2项目方法定位 (11)3.2.1项目定位的目的 (12)3.2.2项目定位的具体方法 (12)3.3本章小结 (13)4 广东白云万达广场市场定位实践 (14)4.1广东白云万达广场市场定位实践 (14)4.1.1总体形象定位 (14)4.1.2建筑设计定位 (14)4.1.3项目经营定位 (14)4.2本章小结 (16)结论 (17)参考文献 (18)致谢 (19)1 1 绪论1.1研究的背景及意义1.1.1研究背景本课题来源于本人对广州白云万达广场项目全程开发过程的思考和研究。
高德置地广场绿化调研报告
高德置地广场绿化调研报告高德置地广场绿化调研报告一、调研目的为了解高德置地广场绿化现状，改善绿化环境，提升广场品质，开展此次绿化调研。
通过调查广场现有绿化植物、绿化设施以及广场绿化运营管理情况，为下一步广场绿化改进提供依据。
二、调研方法1. 实地观察：通过对高德置地广场进行实地考察，了解广场绿化现状、绿化设施及管理情况。
2. 调查问卷：设计调查问卷，向广场周边居民及广场员工了解对广场绿化的意见和建议。
3. 网络调研：通过互联网平台对其他广场绿化案例进行调研，汲取借鉴经验。
三、调研结果1. 高德置地广场绿化植物种类丰富，但存在部分树木老化、枝干病虫害及缺乏养护的情况。
2. 绿化设施配备不足，缺乏休憩设施和人行道，导致游客无法在广场中自由活动。
3. 广场绿化管理不规范，缺乏专业的绿化团队和定期的养护工作，导致绿化效果较差。
4. 广场周边居民对绿化情况普遍不满意，认为广场绿化存在不够美观和不够舒适的问题。
四、调研分析1. 绿化植物养护不到位导致病虫害严重，需要加强植物防治措施。
2. 绿化设施不足，影响了广场的使用功能和游客体验，需要增加合适的休憩设施和人行道。
3. 绿化管理不规范，需建立专业的绿化团队，制定科学合理的养护计划和管理制度。
4. 广场周边居民对绿化情况不满意，需加大宣传力度，增加居民参与度，提高绿化质量。
五、建议1. 修剪枯枝败叶，加强植物防治，提高绿化质量。
2. 增加针对广场实际需求的绿化设施，例如景观座椅、自行车停车架等，提高广场的使用率。
3. 建立专业的绿化管理团队，制定养护计划和管理制度，确保绿化设施的有效维护。
4. 加强与广场周边居民的沟通，听取居民的意见和建议，增加居民参与度，提高绿化质量。
六、总结通过此次调研，发现高德置地广场存在绿化植物养护不到位、绿化设施不足以及绿化管理不规范等问题。
为了提升广场的品质和绿化环境，建议加强植物防治、增加绿化设施、建立专业的绿化管理团队，并加强与居民的沟通和参与。
广州白云新城地块市场分析
2009年，全区规模以上企业实现利润总额27.9亿元，同比增长22.4%；实现利税总额49.66亿 元，同比增长15.9%。企业亏损面逐季收窄。
09年，广州居民人均可支配收入27610元，同比增长9.1％，其中工资性收入增长8.7％；农 村居民人均纯收入11067元，同比增长12.6％。
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2009年经济环境调研
09年，广州市国民生产总值达9112.76亿元，同比增长11.5％，白云区实现生产总值853.07亿 元，同比增长10.8%，占全市生产总值 的9.36%。
09年，白云区产业比重3：25.6：71.4，第三产业比重提高0.9个百分点，以商业、房地产、 交通运输、饮食服务、金融保险等为主。
地块位置
用地性质
建筑限高
AB2907008-1、 AB2907009
二类居住用地、 公共服务设施 用地
二类居住用地 限70米、公共 服务设施用地
限24米
AB2907008-2 二类居住用地
70米
宗地面积 （㎡）
47485
18998
容积率
建筑面积 （㎡）
挂牌起始价 （万元）
增价幅度 (万元)
竞买保证金
套数
本周
均价 （元/㎡）
套数
上周
均价 （元/㎡）
套数环比
均价环比
荔湾
56
22096
51
21506
9.80%
2.74%
越秀
26
18108
24
24536
8.33%
-26.20%
海珠
127
21585
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1700个 车位
2010.12
18个月
4元/小时， 沃尔玛消费 100% 100以上可 以免费1小 时
约7万人
东外广场面积 8000平方米
5号停机坪购 购物 物广场 中心
10万平方米
2000个
项共目3层所有楼层，4年6个月
车位， 没有地 下停车
场
2011.12
6个月
东广场：8万
70%
现暂时免费
约1万人
局，导致天花设计缺少层次感和立体感； 6、出入口单道门设计，且没有安装风幕机，
能量损失较大；
高德置地广场
• 不足： 7、商场内多种经营点位电源未提前做好预
留设计，导致电源线外露； 8、商场中庭电梯设置不合理，导致顾客只
能从3楼坐直梯上4、5层，导致4、5层 客流减少； 9、下沉式广场设置在商场正门口，不方便 顾客的进出。
35
1、 总体概述—高德置地广场
➢珠江新城作为新的区域，商业还未够成熟。 ➢春、夏、中、秋、冬各个广场距离分散较远，导致商业不集中，不能有效的 聚集人流。 ➢缺少大型的活动广场。 ➢商场内人流动线不够明朗。 ➢零售业态较少，品牌不够丰富。 ➢大多数为附近写字楼的白领消费，家庭消费较少。
36
2、工程规划
5
广州白云万达广场规划
人流动线
2、5号停机坪购物广场
8
5号停机坪购物广场
5号停机坪位于旧广州白云国际机场候机楼，属于旧机场改造项目，与广州白云万达广场 隔路相对，同处于白云新城区域。
机场路
云城西路
飞翔公园站
飞翔公园站
广州体育馆
广州白云国际会议中心
9
人流动线
3、高德置地广场
11
高德置地广场
H&M、优衣库、苹 果数码、FOLIO皮
具、时间廊、 DAZZLE、妍丽等
和民居食屋、宴江 南、味食尚、牛亭 烤肉山东老家、九 毛九、麦当劳、上 一笼、吉野家、
-------
------26
3、 人员架构
27
4、 主要大型活动
28
4、 主要大型活动-广州白云万达广场
万达广场活动类型
新闻发布会、主题性活动、节日性活动、公益性活动、
KTV
匣子Kbox （3F建面约KTV3500
m2）
零售主要品牌 H & M 、 优 衣 库 、 苹 果 数 码 、
FOLIO皮具、时间廊、DAZZLE、
妍丽等
餐饮
和民居食屋、宴江南、味食尚、
牛亭烤肉山东老家、九毛九、
麦当劳、上一笼、吉野家、
其它主力店 小Q儿童城（负一建面约4000方）
业态组合
25
平方米；西广 场：2万平方
米
高德置地广 综合 场体
9商127万业万平面平方积方米为米，春夏秋 冬广广广 广场场场 场：：： ：6334层层层 层
商场白天8
春：
元/小时，
5年
3000个 车位
2010.12 夏：2011.1 秋：待定
春：18个月 夏：17个月
晚上4元/小
下沉式广场，
85% 时，吉之岛 约1万人 约500平方左
白云万达广场
• 不足： 1、中庭及连廊玻璃遮光帘电机设计未做美化处
理，影响美观； 2、室内、室外步行街有良好的互动性，但室外
步行街只有一个出入口与外界的连接，不利 于室外街的经营； 3、中庭观光电梯对部分铺位有一定的遮挡，同 时观光电梯也影响中庭整体通透效果；
白云万达广场
不足： 4、透过中庭、连廊玻璃看到建筑物外 立面未做好表面装饰，影响美观； 5、中庭、连廊玻璃两侧设置的通风口 未进行美化设计，影响美观； 6、商场出入口单道门设计，对能耗有 一定损失。
、安瑞井
雨打芭蕉、荟点、汉拿 山、九毛九、拾味馆、 芙蓉楼、大渔、万岁日 本料理、麦当劳、肯德
基、必胜客等
-------------
5号停机坪购物广场
商户名称
面积
天河城百货
16000m2
嘉禾电影院
4000 m2
吉之岛
5000 m2
苏宁
3000 m2
天空之城
2000 m2
堂会
4000 m2
星期八小镇
8000 m2
星期八小镇 （2F建面约8000 m2）
零售, 40%
业态组合
主力店,44% 餐饮, 16%
23
2、 业态规划—5号停机坪购物广场
24
2、 业态规划—高德置地广场
业态
商户名称
百货
影院 超市 电器 电玩
广百百货(1F-2F建面约 15000m2) 无 吉之岛（负一建面约5000 m2） 苏宁（二F建面约3000 m2） 无
3
1、 广州白云万达广场
4
广州白云万达广场
广州白云万达广场位于广州北部的白云区白云新城，白云山西部，旧广州白云机场板块。 区域消费人口约80万，包括传统住宅区、城中村、机场航空系统、白云山板块高尚住宅 群以及周边从事商贸的从业人员。
机场路
云城西路
飞翔公园站
飞翔公园站
广州体育馆
广州白云国际会议中心
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4、 主要大型活动-高德置地广场
高德置地活动类型
以主题性活动为主 ➢ 圣诞新年营销活动-《白雪公主和7个小矮人》 ➢ 圣诞新年营销活动-《灰姑娘与水晶鞋》 ➢ 哆啦A梦剧场
31
三、项目存在问题分析
1、总体分析 2、工程规划 3、总结
32
1、 总体分析
33
1、总体概述—广州白云万达广场
招商的成功因素
业态 百货 影院 超市 电器 电玩 KTV 零售主要 品牌
餐饮
其它主力 店
商户名称 天河城百货(1F-2F建面约 16000m2) 嘉禾电影院（3F建面约 4000 m2） 吉之岛（1F建面约5000 m2） 苏宁（2F建面约3000 m2）
天空之城 （3F建面约2000 m2）
堂会（3F建面约KTV4000 m2） 胜道、FTV、MANGO、哥弟、欧时力、 卡宾、屈臣氏、金宝贝等 广州酒家天极品、九毛九、肯德基、 必胜客、千味涮、拉丁餐厅、长野 拉面等
胜道、FTV、MANGO 、哥弟、欧时力、 卡宾、屈臣氏、金
宝贝等
广州酒家天极品、 九毛九、肯德基、 必胜客、千味涮、 拉丁餐厅、长野拉
面等
-------------
高德置地广场
商户名称
面积
广百百货
15000m2
无
吉之岛
5000 m2
苏宁
3000 m2
无
匣子Kbox
3500 m2
小Q儿童城
4000 m2
高德置地广场位于广州珠江新城花城广场的正中央地块，CBD核心位置，在区位上享有无 可比拟的优越性。项目周边环绕着广州国际金融中心（西塔），广州合景国际金融广场， 广州歌剧院，广州塔等城市标志性建筑。
西塔
恒大中心
12
高德置地广场规划
高德置地广场由国际时尚购物中心（分春、夏、中、秋、冬五个主题板块）、 超甲级写字楼、高德酒店式公寓朱美拉及高级服务式公寓组成。
都在主动线上，没有死角铺； 5、商场中庭、连廊采用玻璃设计，可
利用自然采光降低能耗； 6、商场二楼、三楼玻璃护栏及商铺门
楣高度设计合理，顾客可从一楼直 观看到二、三楼商家品牌信息；
白云万达广场
• 优点：
7、VI系统点位设计合理及内容准确； 8、连廊两侧设计有自动开启玻璃，可在 空调过渡季节开启调节通风，节约能耗。
招商发布会
品牌签约仪式
开业启动仪式
大型嘉年华活动 美食节名车展会 时尚花生秀
大型品牌特卖 世界选秀活动
春节商品展销 秋冬新品发布
夏日青春激赏秀 圣诞嘉年华
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4、 主要大型活动-5号停机坪购物广场
5号停机坪活动类型
新闻发布会、主题性活动、节日性活动、公益性活动、 彩灯展、白云时尚音乐节，车展，美食节，花市， 圣诞嘉年华、品牌签约仪式、开业启动仪式
购物满80元
右
冬：待定
免费停车2
小时
16
2、 业态规划
17
2、 业态规划--广州白云万达广场
业态组合
18
2、 业态规划--广州白云万达广场
销售数据
2、 业态规划--广州白云万达广场
20
2、 业态规划--广州白云万达广场
21
2、 业态规划--广州白云万达广场
22
2、 业态规划—5号停机坪购物广场
夏 春
秋 冬
朱 美 拉 公 寓
二、项目对比分析
1、项目指标 2、业态规划 3、人员架构 4、主要大型活动
14
1、 项目指标
15
1、 项目指标
项目名称
项目 类型
总面积
商业楼层
工期
停车场 开业时间
运营时间
开业招 停车位及收 商率 费情况
日客流量
外广场面积
广州白云万 综合 达广场 体
40万平方米，8层B2-6全层， 商业面积为 B1部分为停车 1年4个月 17万平方米 场
广州白云万达广场/5号停机坪购物广场/高德置地广场 市场调研报告
目录
一、项目概述
1、广州白云万达广场
2、5号停机坪购物广场
3、高德置地广场
二、项目对比分析
1、项目指标
2、业态规划
3、人员架构
4、主要大型活动
三、项目存在问题分析
1、总体分析
2、工程规划
3、总结
2
一、 项目概述
1、广州白云万达广场 2、5号停机坪购物广场 3、高德置地广场
经营方面
➢自营主力百货欠号召力，五星级酒店也非主流之选，大型超市也并未形成惯性消费。 ➢现阶段经营策略，以具有特色及号召力的休闲娱乐等业态旺场保持人气，带动其他商家的 经营提升。