土地储备融资模式完整版
全域土地综合整治投融资模式及案例解析
全域土地综合整治投融资模式及案例解析全域土地综合整治是指对一个地区的土地资源进行综合规划、整治和开发利用的过程。
投融资模式在全域土地综合整治中起着重要的作用，可以有效地推动整治项目的进展和实施。
下面列举了十个全域土地综合整治投融资模式及案例解析。
1. 政府投融资模式：政府通过自有资金或债务融资，对土地整治项目进行投资。
例如，中国政府通过地方政府基金或债券等方式，对城市土地整治项目进行资金支持。
2. 公私合作模式：政府与企业合作，共同投资和运营土地整治项目。
例如，政府与房地产开发商合作，共同开发和利用整治后的土地资源。
3. 公司投融资模式：企业自行投资土地整治项目，通过自有资金或债务融资。
例如，房地产开发商自行投资并开发整治后的土地资源，实现土地价值的提升。
4. 建设运营转让模式：政府通过招标或竞标方式，将土地整治项目的建设和运营权转让给符合条件的企业。
例如，政府将土地整治项目的建设和运营权转让给具备相关经验和实力的开发商。
5. 土地增值权转让模式：政府将土地整治后的增值权出让给投资者或开发商，以获取资金回报。
例如，政府将土地整治后的增值权转让给房地产开发商，开发商通过土地增值获得盈利。
6. 金融机构融资模式：企业通过向金融机构申请贷款或发行债券等方式，获得资金支持。
例如，房地产开发商向银行申请贷款，用于土地整治项目的开发和建设。
7. 合作伙伴投资模式：企业通过与其他企业或机构合作，共同投资土地整治项目。
例如，房地产开发商与金融机构合作，共同投资和开发土地整治项目。
8. 私募基金模式：通过设立私募基金，吸引社会资本参与土地整治项目的投资。
例如，设立专门的土地整治私募基金，吸引投资者参与土地整治项目。
9. 创新金融模式：通过创新金融产品和机制，为土地整治项目提供资金支持。
例如，发行土地整治专项债券，吸引投资者购买，用于资金筹措。
10. 国际合作模式：通过与其他国家或地区的企业或机构合作，共同投资和开发土地整治项目。
土地储备融资模式
一财政拨款
财政拨款是指政府为支持城市土地储备制度顺利运行,为能有效调控城市土地市场为目的而采取的行动;财政拨款属于一种政府行为二银行贷款
银行贷款是指土地储备中心向银行等金融机构通过贷款的方式融通资金,是目前最主要的筹资模式,在土地储备中发挥了重要的作用;
三土地储备收益
土地储备机构通过对收购的土地进行再开发,将其由“生地”变为“熟地”之后进行转让,用土地转让收入扣除土地收购、开发、储备支出后为土地转让增量收入,该收入构成了土地储备收益;这部分收益除了用来维持土地储备机构的日常开销、偿还贷款外,剩余的部分可以用来征购新的土地;
以上三种融资模式是目前比较常用的土地储备融资模式,根据各自的特点,它们都有自己适用的范围;
创新的土地储备融资模式
一土地信托
土地信托是指土地储备机构以自己的名义,将储备的土地委托给
专门的信托公司,由信托投资公司作为受托人,负责信托土地开发的融资活动;
二土地基金
土地基金是指由政府设立的,以土地资源为载体,通过对外发行以土地的未来收益流为担保的土地收益凭证,向大众募集资金,然后将募得的资金委托给土地储备中心,进行城市土地开发、经营等土地整理工作,土地的出让、出租等所获得的收益都进入土地基金,并根据土地收益凭证进行收益分配;
三土地置换
土地置换是指土地储备中心按照城市土地储备计划,在进行土地储备的过程中,为了节省土地收购费用、安置现有土地使用者,用已经进入土地储备体系的土地置换使用者目前所使用土地的行为;
四土地债券
土地债券是指土地储备机构为筹措土地收购、整理资金,以收购储备土地或政府指定范围的土地作抵押,而向投资者发行并承诺以一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证;。
土地储备融资三种模式
土地储备融资三种模式
一、土地财政
土地是政府的垄断资产，可以“低收高卖”，形成的垄断利润收归财政。
方式：土地储备机构一般设立为纯财政拨款或半财政拨款的政府事业机构，其资金运作一般采取政府划拨少量开办经费，由财政信誉担保，储备机构作为独立法人借贷储备资金。
这类机构常常被政府赋予土地拍卖职能，先用借贷资金偿付收地成本，拍卖总收益还本付息后，上缴财政。
还有的做法是，为降低成本根本不融资，利用垄断特权实施“空手道”，采取协议收地、拍后付钱的办法操作（重庆渝富成立初期政府支持办法之一）。
二、经营城市
主要是经营城市土地资产，政府利用行政手段对土地资源通过资产经营的方式，实现城市土地资产的保值增值。
与“土地财政”相比，它把城市土地资产用得更“活”，不单是收回拍卖，而是更有抵押融资、净地加工、出租出让等深层次的功能。
方式：土地储备机构一般设立为更为独立的纯“国有”法人机构，自收自支的事业单位或纯企业化管理，有的地方直属政府或者是国有资产管理部门管理。
这种机构一般都是商业性贷款融资，拿地途径复杂，有的通过政府授权收购，有的还通过政府形
式上的出让，形式上取得土地使用证，替政府抵押融资、拆迁、开发、转让等等。
三、储水池、中转站
土地储备就是政府把城市发展需要的土地提前征回来、收回来，一是降低土地征收、收购成本，二是保证建设及时使用，起到储水池、中转站的作用。
方式：土地储备机构一般是全额拨款的事业单位，较少运用融资手段，更多依靠行政权力，采取预签协议、规划控制、预支部分费用等手段。
全域国土空间综合整治现状分析及融资模式建议
全域国土空间综合整治现状分析及融资模式建议摘要：全域土地综合整治是对区域空间的全域规划、整体设计和综合治理，是解决乡村耕地碎片化、空间布局无序化、土地利用低效化和生态质量退化等多维度问题的重要途径。
与传统土地整治相比，全域土地综合整治践行“生命共同体”理念，强调空间规划的引领和“山水林田湖草沙冰”全要素的整体设计，更具前瞻性、统筹性、全局性，注重从规划到项目实施的有序传导、充分衔接、严格落实。
关键词：全域国土空间；综合政治；融资模式；对策建议引言《全域土地综合整治试点实施要点(试行)》(以下简称《实施要点》)提出，“乡镇国土空间规划和村庄规划是实施全区土地综合整治的规划依据，全区土地综合整治是规划实施的平台和手段”。
在当前全域土地综合整治和国土空间规划稳步发展的背景下，国土空间规划如何指导全域土地综合整治规划的编制和实施，已成为当前的研究热点之一。
1全域国土空间综合整治项目实施特点全域国土空间综合整治包含农用地整治、村庄整治、低效用地整治、生态修复等内容。
全域国土空间综合整治，建设内容通常比较分散，且无收益子项目较多，部分整治项目与农业开发、乡村旅游、产业集聚区建设相结合，可形成一定收益。
这就需要进行统筹谋划、统一立项、整体实施，加强资金收益平衡测算，形成分类支持策略。
目前，全域国土空间综合整治，一般以乡镇（街道）或土地储备机构作为实施主体，进行项目立项报批、拆迁补偿和实施，而以市场化企业作为实施主体直接开展土地综合整治较少。
在资金来源上，以财政资金支持为主，主要来源于新增建设用地土地有偿使用费和政府从土地出让金中提取的部分。
但由于财政资金总量有限，且在时序上较难满足需求，迫切需要加大金融支持。
2新时期国土综合整治的内涵与定位综合土地改良指的是治理活动，通过全面适用相关政策，引进先进工程技术，调整土地利用结构，优化土地空间布局，确保可持续土地利用，实现粮食安全等综合效应，满足特定区域范围内的土地空间规划所规定的人类生产、生活和生态功能需求。
城市土地一级开发融资模式及渠道分析
一、引言城市土地一级开发是针对城市功能定位及城市规划要求，由政府统一组织开展的一系列土地行为。
土地一级开发具体定义是指政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
随着我国城市化进程的加快，建设用地需求量不断增加，政府对土地一级开发工作也越来越重视。
城市土地一级开发属于资金密集型行业，土地一级开发能够得以顺利开展，必然要获取足够的资金支持。
土地一级开发主体的融资渠道主要有银行贷款、政府部门的财政拨款和自有资金。
从各项融资来源占比来看，政府财政拨款和自有资金所占比例较小，债务融资占比较高，这也决定了信贷政策对土地一级开发主体获取资金难易及成本有非常大的影响。
当政府采取强有力的宏观调整政策，紧缩银根时，土地一级开发就会受到来自资金方面的很大限制，面临较大的融资困难。
因此，有必要就土地一级开发融资模式展开讨论，根据不同地区土地一级开发面临的不同条件，有效地选择不同的融资模式，同时相关部门要完善土地一级开发相关法律法规制度，以便于一级开发融资主体根据现有情况创新出新的融资方式，这样有利于拓宽土地一级开发的融资渠道，降低融资成本和风险，保障项目得以顺利开展，加快推进我国城镇化建设。
二、城市土地一级开发存在的四种模式（-）模式一：一二级联动开发的传统模式，由企业主导一二级联动开发模式主要由企业主导，一家企业先后承担土地开发及其上物业开发两道工序，面对土地出让及物业租售双重市场的一种开发模式。
房地产开发商通过这种开发模式，不仅在一级开发阶段获得了收益，而且会保证企业所获取的土地在未来升值时，给企业带来二级开发的丰厚收益。
然而这种模式也有一定的缺陷，例如不利于政府对市场地价进行控制等。
当前华夏幸福产业新城开发模式属于这种类型。
金融危机下土地储备机构融资模式改革的分析
金融危机下土地储备机构融资模式改革的分析摘要：2008年美国金融风暴席卷全球以来，我国的金融形势也日渐严峻，政府为了控制房地产泡沫而出台的限房令，更是使得房地产商纷纷陷入债务困境。
金融危机下土地储备机构融资模式改革显得尤为重要。
关键词：土地储备机构;融资模式改革土地储备中心因身负土地调控“蓄水池”和政府融资平台的双重使命，背负加倍的压力：一方面在限房令调控下，土地出让纷纷流拍；另一方面，银行还贷催款单接踵而至。
融资，不再是各大中小企业的重要困扰，土地储备中心作为政府机构，也同样面临着艰巨的还贷压力。
一、当前土地储备融资情况分析从储备中心的资金来源结构中，就可以发现其融资困境的根源。
土地储备中心所需资金的来源主要分为三个方面：一是政府在土地储备中心成立时拨付的启动资金以及财政专项拨款；二是经财政部门从土地收储机构储备土地出让收入中划出6%建立的国有土地收益基金，用于土地收购储备；三是来自金融机构贷款。
下面将对这三种融资来源进行分析。
1.财政专项拨款对于土地储备的巨额投入，政府投入的启动资金明显不足。
而财政的专项拨款，往往要等到储备的土地出让后以地价款中的土地成本形式返还给储备机构，在时间上不能满足土地储备机构的土地收储资金需求。
而且，在实施城市规划需要等政府行为造成储备土地供地时，储备机构垫付的土地收储成本往往会被拖延返还，更大程度的延长了土地成本回收周期。
2.土地储备基金根据《国务院办公厅规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）规定，财政部门应从缴入地方国库的土地出让收入中，划出一定比例资金，用于建立国有土地收益基金，主要用于土地收购储备。
由于2007年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。
收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实现彻底的“收支两条线”。
所有的土地出让收入都由地方财政掌控，直接缴入地方财政专用帐户。
土地储备机构对土地出让收入没有支配权，土地储备基金也发挥不了应有的作用了。
如何实现土地融资
如何实现土地融资“借贷平衡”——土地抵押融资风险研究理论与实践■中国土地矿产法律事务中心姜武汉近年来，以土地使用权抵押为融资条件的信贷业务发展十分迅速，这一融资形式不仅为企业、个人提供了急需的发展资金，也提高了银行资金的利用效率，对促进房地产业和整个国民经济的快速发展起到了积极的作用。
据《 2009年中国国土资源公报》统计，截至 2009年年底，全国 84个城市土地抵押面积 21.7万公顷，抵押贷款 2.59万亿元，比上年分别增长 30.9%和 42.8%。
然而，土地抵押贷款业务的过度扩张使银行在共享房地产业利润的同时，也承担了巨大的金融风险。
土地抵押贷款的两大风险从国内外各类理论研究和实践探讨成果来看，土地抵押贷款的风险一般可以分为内部风险和外部风险。
内部风险主要是因土地评估、抵押、贷款和登记等业务流程的不规范导致的风险，如违规办理抵押登记、违规放贷、骗贷、虚高评估土地价值等；外部风险主要因为宏观经济波动导致的风险，如宏观经济波动导致土地市场萎靡、土地贬值等。
笔者认为，外部风险属于宏观风险，存在综合性及不确定性，如粮食安全、地震自然灾害等公共危机都可以导致风险产生，而且此类风险主要由中央政府负责调控。
因此，本文以研究内部风险为主。
据中国人民银行统计有关资料显示，担保信贷作为最常见的一种担保贷款形式，在我国信贷总量中占80%以上。
土地抵押贷款风险主要存在于土地抵押贷款业务办理过程中的两个主要主体：土地登记机构和银行，对应地，笔者将土地抵押贷款的风险归纳为以下两方面：风险一：土地登记机构违规办理土地抵押登记的风险一是依法不能抵押的土地办理了土地抵押登记手续。
《物权法》、《担保法》规定不能抵押的各类土地，如农村宅基地、公益性用地等。
二是未取得土地使用证办理土地抵押登记手续或违规依出让金缴纳比例办理分割登记并抵押的。
三是未经相关权利人同意办理土地抵押登记手续的。
如土地权利存在异议登记、预告登记，未经当事人同意办理抵押登记手续；共有土地未经全部共有人同意办理抵押登记；乡镇企业建设用地未经集体经济组织同意办理抵押登记等。
土地融资方案
3.融资对接：与金融机构、潜在投资者进行沟通，协商融资条件。
4.合同签订：明确融资合同条款，签订合同，办理相关手续。
5.资金使用：按照项目进度和资金需求，合理分配使用资金。
6.后期监管：加强项目监管，确保资金使用的效率和效果。
六、总结
本方案旨在为企业提供一份合法合规的土地融资方案，通过合理设计融资方式、担保措施、还款来源等，降低融资风险，提高融资效率。在实施过程中，企业需密切关注市场动态，加强项目管理，确保融资资金的安全与收益。同时，企业应积极与政府部门、金融机构等合作，共同推动土地融资政策的完善，为我国土地资源开发利用提供有力支持。
第2篇
土地融资方案
一、项目概述
鉴于我国土地市场的蓬勃发展，企业对于土地资源的开发和利用需求日益增长。为解决企业在土地开发过程中面临的资金瓶颈问题，本方案旨在提供一种合法合规的土地融资途径，以促进企业项目的顺利进行，实现土地资源的有效利用。
二、融资目标与原则
1.融资目标：
-确保企业获得足够的项目开发资金。
-债券发行：在监管机构指导下，发行企业债券，吸引投资者投资。
-股权融资：考虑引入战略投资者或通过股票市场进行股权融资。
3.融资结构：
-银行贷款：占总融资规模的50%，用于项目的基础设施建设。
-债券发行：占总融资规模的30%，用于项目的中长期资金需求。
-股权融资：占总融资规模的20%，用于优化资本结构，增强企业实力。
四、风险控制措施
1.合规性风险：严格按照国家相关法律法规和政策要求，确保融资方案的合法合规。
2.财务风险：合理评估企业财务状况，确保融资规模与企业财务承受能力相适应。
土地储备融资创新模式的分析
土地一级开发的四大外部融资方式解析
土地一级开发的四大外部融资方式解析土地开发的实施，由于投入大占用时间长、分阶段投入和资金回收周期长等原因，参与土地开发的参与土地一级开发企业大多都需要通过融资完成项目开发。
一般来说，参与土地一级开发企业的融资方式可分为内部融资和外部融资两类。
内部融资主要是企业通过扩大自有资金完成项目开发；外部融资渠道主要包括信托、贷款、股权、发行债券等。
内部融资方式在实际操作中无需支付利息或股息，成本相对较低，但是毕竟企业自有资金有限，单纯依靠内部融资很难完成项目开发，所以实践中，参与土地一级开发企业更多的考虑和选择外部融资模式。
下面我们来看下在土地一级开发中常见的四种外部融资。
一、国家开发银行贷款国家开发银行是直接从事政策性融资活动的金融机构。
根据国家有关支持土地储备贷款的规定，土地一级开发贷款为土地储备贷款，使用期限2年，要求自有资金投入不低于30%。
土地一级开发企业在取得政府先期投入的资金支持，并与政府签订的土地一级开发协议保证了土地开发项目具有稳定后，可以就土地开发项目向开发银行申请一定比例土地储备贷款。
但是，这种贷款方式也有不好之处：一，近年来国家对地产业的宏观调控政策变化，商业银行提供贷款的条件和门槛也不断提高；二，已进驻我国的外国银行普遍认为国内房地产业务风险太大，目前也没有开展对内陆土地开发的贷款业务；三，国家开发银行是我国直接从事政策性融资活动的金融机构，土地一级开发贷款作为土地储备贷款，符合有关贷款规定的，比如支持公共基础设施建设、促进中西部协调发展等，也可尝试申请贷款或申请取得国家开发银行的融资担保。
但是这种贷款方式政府部门参与和运作力度较大。
二、商业银行贷款土地一级开发具有稳定的，银行放贷是建立在国有土地出让收入担保基础上的，因此银行放贷的资产呆账、坏账风险小，企业利用“分成权”质押向商业银行申请贷款。
三、信托方式融资我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。
项目融资模式在土地储备中的应用
项目融资模式在土地储备中的应用2004-01-07 08:31作者:华中师范大学经济学院吴老二祝平衡项目融资尤其是中长期的项目融资，作为近年来产生的一种新的融资方式，在国际上日益受到借款人的欢迎。
我国改革开放以来，已利用项目融资方式在上海、深圳、广州、武汉等地建设了电厂、铁路、公路等项目，极大地促进了有关地区的基础设施建设。
而开始于上世纪末的我国城市土地储备制度的运转需要巨额资金却陷于筹资渠道单一的困境，土地储备中心对集中起来的土地统一进行房屋拆迁、土地平整、基础设施配套等一系列前期开发工作，这一过程需要政府投入相当数目的资金；从另一方面来看，土地储备需根据土地出让年度计划，有计划地投入市场。
当储备的土地不能马上投入市场时，政府保有土地就会产生持有成本，积压资金，降低资金的流动性，储备中心要继续“吸进”土地就要追加资金。
因此，土地储备维持阶段，政府亦需充足资金，否则将影响到土地储备的保有期限，降低土地储备制度的调控力度。
一、我国土地储备资金来源渠道现状分析从目前我国城市土地储备制度运作实践看，土地收购储备资金来源渠道主要有：1、政府财政拨款一般是在土地储备制度建立时，政府财政拨给一部分资金作为资本金或周转资金。
例如，杭州市注入4000万元、青岛市政府注入2000万元、沈阳市政府注入5000万元、厦门市注入1400万元作为土地储备中心的开办费，从实践看，杭州市土地储备中心从建立到2001年6月底，已累计收购土地198宗，收购土地面积545.27公顷(8179亩)，投入资金45.56亿元；推出土地198.49公顷(2977.4亩)，回笼资金35亿元。
目前尚有储备土地72宗，土地面积 342.57公顷(5138.5亩)，土地资产价值约20亿元。
很显然，仅靠财政拨款只是杯水车薪。
2、商业银行贷款这是目前各城市土地收购储备资金的最主要来源。
由于土地收购储备是一种政府行为，信誉度高，银行放贷是建立在政府的国有土地资产上。
土地储备融资方案
土地储备融资方案1. 引言土地储备是指开发商或企业在市场上购买尚未开发的土地，以供未来房地产项目的开发使用。
然而，土地储备的购买往往需要大量的资金投入。
在这种情况下，土地储备融资方案被引入，以帮助企业筹集必要的资金，并为项目开发提供更大的灵活性。
本文将介绍一种有效的土地储备融资方案，该方案包括目标设定、融资来源、融资方式以及风险控制措施等方面的内容。
2. 目标设定土地储备融资方案的目标是为企业筹集足够的资金来购买土地储备，并确保项目开发的顺利进行。
具体的目标设定如下： - 筹集到足够的资金购买土地储备 - 分散融资风险，降低债务压力 - 提高项目开发的灵活性和竞争力3. 融资来源土地储备融资方案的融资来源可以包括多种渠道，具体如下： - 银行贷款：通过与银行合作，企业可以获得一定额度的贷款，用于购买土地储备。
这种方式可以提供较低的利率和较长的还款期限。
- 股权融资：企业可以向投资者出售股份，以换取资金。
这种方式可以增加企业的资本实力，并吸引更多的投资者参与项目。
- 债券发行：企业可以发行债券来筹集资金，投资者购买债券后可获得固定的利息回报。
这种方式可以提供稳定的长期资金支持。
4. 融资方式土地储备融资方案可以采用以下融资方式之一或多种方式的组合： - 贷款+股权融资：企业可以先通过银行贷款购买部分土地储备，然后再通过股权融资筹集余下的资金。
这种方式可以分散融资风险，并减轻企业的债务压力。
- 基金融资：企业可以与土地投资基金合作，将土地储备项目作为基金的投资项目。
基金可以通过出售投资份额来筹集资金，并提供专业的管理和风险控制服务。
- 债券+股权融资：企业可以先发行债券筹集一部分资金，然后再通过股权融资来补充资金需求。
这种方式可以提供优惠的债务成本，并吸引更多的投资者参与项目。
5. 风险控制措施土地储备融资方案需要采取适当的风险控制措施，以确保项目的成功和投资者的利益保护。
以下是一些常见的风险控制措施： - 项目尽职调查：在购买土地储备之前，企业应进行充分的尽职调查工作，包括土地的合法权益、规划用途等方面的核查，以降低项目开发风险。
土储政策新规解读
土储政策新规解读一、土储机构的运作模式土储机构是指在各级政府批准权限范围内，通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的机构。
土储机构作为事业单位，其所产生的政府债务纳入政府性基金预算管理。
一级土地开发整理，可分为政府主导的一级开发模式和企业主导的一级开发模式，模式不同融资行为也不同。
（一）政府主导的开发模式：地方政府通过财政专项拨款或投入国有股本成立土储机构。
土储机构通过招标、招商的方式来引入开发企业（一般是城投企业），开发企业通过开发整理获得一定的投资回报。
在这个模式中，土储机构为主要融资方，开发企业承担开发整理功能。
（二）企业主导的开发模式：土储机构通过征地拆迁的方式获得土地，与开发企业签订回购协议，开发企业（主要是城投企业）融资进行土地整理及基础建设。
在这个模式中，开发企业为主要的融资方。
二、新规出台的目的（一）规范土储融资行为，防范债务风险。
新规的要求与新《预算法》和43号文的要求一致，目的在于理清政府债务，限制土储机构的无序融资，抑制土地财政的无序扩张。
土储机构原先的债务置换为地方债，降低融资成本、防范风险。
（二）进一步理清土储机构与城投平台间的职能。
新规要求，土地储备机构只能承担土地储备工作，即要将融资、基础建设等工作从土储机构剥离。
而土地储备工作只能由土地储备机构承担，利用土地储备进行融资的城投企业也将必须将土地储备业务剥离回土储机构。
本次新规是在2012年的162号文基础上对土储机构与城投平台之间的职能进一步规范。
（三）规范土储机构与城投平台间的融资行为。
土储机构和城投之间职能的剥离，土储机构的融资不能给平台公司使用，反之亦然。
这有利于规范土储机构与平台间的融资行为，特别是对于控股股东为土储机构的平台公司。
三、新规的影响（一）土储机构的职能进一步集中。
集中后的各级行政区划中的唯一土储机构作为政府事业单位，信用向同级政府靠近，但与此同时也失去了银行贷款功能。
关于土地储备相关政策规定的汇报
2018年7月13日
目录
1 土地储备工作的基本情况 关于“机构”的政策规定 关于“地”的政策规定 关于“钱”的政策规定 关于监管的政策规定 下一步工作
一、土地储备工作基本情况
1.基本概念
土地储备是指县级（含）以上国土资源主管部门为调控土地市场、促进土地 资源合理利用，依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为。
强调要贯彻落实党的十九大关于加 强自然资源资产管理和防范化解重大 风险的要求，进一步规范土地储备管 理，增强政府对城乡统一建设用地市 场的调控和保障能力，促进土地资源 的高效配置和合理利用。
与原《办法》相比，新修订的《办 法》在机构职能、业务、资金、监管 等方面进行了修订完善。
✓2018年1月17日，财政部与国土部联合印发了《土地储备资金财务管理办法》 （财综〔2018〕8号），对土地储备资金财务收支活动做了进一步规范。
每个县级（含）以上法定行政区划原则上只设一 个机构，且必须直接隶属于国土部门。
例如：安徽省亳州市 共有县级以上法定行 政区划5个（1个地级 市，4个区县），则 可设立5个土储机构。 具体这些机构如何设 置，按区县还是按功 能区，由地方政府统 一安排——只要总数 不变，共5个土储机 构。
二、关于“机构”政策规定
四、关于“钱”政策规定
二、明确收支范围：
资金来源： （一）财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排给土地储备 机构的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用等储备土地过程中发生的相关费 用；
（二）财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金； （三）发行地方政府债券筹集的土地储备资金； （四）经财政部门批准可用于土地储备的其他财政资金。 支出范围： （一）征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆 迁补偿费用。 （二）前期土地开发费用。仅限于与储备宗地相关的道路、供水、供电、 供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设支出。 （三）需要偿还的土地储备存量贷款本金和利息支出。 （四）经同级财政部门批准的与土地储备有关的其他费用。包括土地储 备工作中发生的地籍调查、土地登记、地价评估以及管护中围栏、围墙等建 设等支出。
土地储备项目融资研究
土地 储备制度 进一步发展 的突出障碍因素［ ２ １ 。如何解 决土地 储 备资金 的不足 ， 开辟和拓展 土地储备资金渠 道 ， 目前 面 是
临的急需解决 的问题。
．… … ． ． ． … … … ．… … … ．… ． ． … … … … … … … ． ．
通过 一系列的协议建立更有效 的项 目融 资模式 ， 充分发挥项 目融 资的优势募集 到更 多的资金 ， 以推动土地收购储备机 制 的 良性运作 。
图 １ 土地储 备项 目融资的框架结构
问题 ， 宽 了土地 储 备 的 资金 来 源 ， 动 土 地储 备 制 度 的 良性 运作 。 拓 推
【 关键词 】 土地储备 ； 目 项 融资；ｒｅｔｉ ｎｅ ｐ ｊ ｎ ｃ ｏ ｃｆ ａ
从国外与各地 大中城市 实施 土地储备制度来看 ． 此项制
度在保证政府垄断土地一级市场 ， 减少 土地 出让 过程 中的寻
实际上 ， 土地作 为一项特殊 的资产 ， 府要对 其一级 市 政 场达到垄断控制的 目的 ， 资结 构必 须是单一投资 者独 立项 投 目公 司 ， 即土地储备 中心 是唯一 的投 资者 ， 而且这 样土地 储
备 中心可 以避开法规政策的限制 ， 可以完全控制项 目公 司的 业务活动和现金 流量 。
１ 土地储 备 项 目融资 的框 架 结构
土地储备项 目融资 主要有 四个模块组成 ： 土地储备项 目 投资结构 ； 土地储备项 目融资结构 ； 土地储备项 目资金结构 ； 土地储备项 目的信 用保证结构｛ ３ １ 。它们结构
科 技 视 界 Ｓ ＩＮＣＥ＆ Ｔ Ｃ ＣＥ Ｅ ＨＮＯＬ Ｙ Ｖ ＳＯＮ ＯＧ ＩＩ
土地增减挂钩政策解读，融资探索，流转模式
土地增减挂钩政策解读，融资探索，流转模式划定“生态红线”、建立系统完整的生态文明制度体系是“十三五”时期的一个重大任务。
通过城乡建设用地增减挂钩，对存量建设用地布局优化调整，减少新增建设占用耕地资源、有效补充耕地，解决农村生产生活污水等生活垃圾无序排放等问题，将在保耕地、保生态方面起到积极作用。
这种模式主要是依据2008 年6 月国土资源部发布的《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》，该办法规定在符合土地利用总体规划的前提下，将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）等面积共同组成建新拆旧项目区，通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标。
目前，主要在山东、重庆等地展开。
成效与问题：增减挂钩政策的实施分析从各地的实践看，增减挂钩政策实施已取得初步成效，大体表现在以下几方面：优化了城乡用地布局，推动城镇化发展进程。
通过实施增减挂钩，结合农村土地整治，引导农村居民点集中发展，农用地集中连片，有效改善了农村耕作条件，同时，结余的挂钩指标用于提升城镇建设用地发展空间，从而优化了城乡建设用地布局。
缓解了耕地占补平衡压力。
通过实施增减挂钩，将节余出来的挂钩指标用于城镇发展，从而减少了对年度用地计划指标的过度依赖，对拆旧区实施复垦后，耕地占补平衡在项目实施过程中一并落实。
这一政策的实施，缓解了经济发展与供地紧张之间矛盾，耕地占补平衡压力也得到了释放。
盘活建设用地存量，促进了土地节约集约利用。
在实施增减挂钩过程中，确保建设用地总量不增加的情况下，通过建设农村新社区引导农民集中安置，解决农村居民点“多、散、乱”的特点，土地整治促进耕地成片分布，改善了村容村貌，美化了农村居住环境，促进了土地节约集约利用。
创新土地管理机制，撬动了土地制度改革。
在增减挂钩试点实践中，各地围绕开展农村集体经营性建设用地流转试点、改革农村土地产权制度、完善农村宅基地分配政策、农村宅基地退出机制等方面进行了积极探索。
片区开发的10种融资方式、流程、模式！
片区开发的10种融资方式、流程、模式！来源：搜狐网仅供参考学习区域综合开发，实践中又称片区综合开发、城镇综合开发。
区域综合开发在我国现行的法规政策中尚无统一和明确的定义，一般是指在符合国家及地方规划的前提下、对具有一定规模、相对成片的区域进行系统性改造、投资、建设、运营和维护。
关键内容通常包括战略定位、规划设计、土地一级开发、基建公服建设、产业和内容导入、运营管理等，常见形式包括旧城改造、工业园区、产业新城、特色小镇、旅游综合体等。
本文对区域综合开发在不同阶段下的形式和特点进行总结归纳，梳理区域性综合开发项目的现状、92号文的对综合开发项目带来的困境、区域性综合开发项目的主流模式、三种开发类型的区别与流程、片区开发的十种融资方式，为参与片区开发的各类主体提供参考和借鉴。
1.区域性综合开发项目的现状（一）基本概念区域性综合开发项目（以下简称“综合开发项目”），实践中也称片区综合开发或园区综合开发项目，在我国目前的法规政策中对其尚无明确的定义，一般来讲，是指在符合国家及地方规划的前提下对成片区域进行系统性地改造、建设、运营和维护的行为，通常会包括土地一级开发、配套基础设施和公共服务设施的建设运营，以及相关的产业导入服务等内容。
从PPP项目角度看，财政部PPP综合信息平台将项目划分为19个一级行业，其中“城镇综合开发”类项目基本上可以理解为即以PPP模式实施的综合开发项目，其下包括园区开发、城镇化建设、土地储备、厂房建设和其他5个二级分类。
（二）综合开发项目的常见实施模式此类项目的传统实施模式，主要包含以下几种：一是最早的政府直接投资建设开发的模式，即政府直接作为投资主体进行区域的建设开发，资金来源主要以财政性资金为主；第二种是在政企开发的改革趋势下，由平台公司作为投融资主体的模式，其资金来源主要是财政性资金债务性融资，但债务性资金的还本付息仍然依靠政府补贴；第三种是完全市场化的操作模式，由企业享有土地溢价分成或通过一二级联动开发取得收益，政府投入较少，但随着政策的收紧，该模式已基本陷入瓶颈。
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土地储备融资模式 HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】
（一）财政拨款
财政拨款是指政府为支持城市土地储备制度顺利运行，为能有效调控城市土地市场为目的而采取的行动。
财政拨款属于一种政府行为
（二）银行贷款
银行贷款是指土地储备中心向银行等金融机构通过贷款的方式融通资金，是目前最主要的筹资模式，在土地储备中发挥了重要的作用。
（三）土地储备收益
土地储备机构通过对收购的土地进行再开发，将其由“生地”变为“熟地”之后进行转让，用土地转让收入扣除土地收购、开发、储备支出后为土地转让增量收入，该收入构成了土地储备收益。
这部分收益除了用来维持土地储备机构的日常开销、偿还贷款外，剩余的部分可以用来征购新的土地。
以上三种融资模式是目前比较常用的土地储备融资模式，根据各自的特点，它们都有自己适用的范围。
创新的土地储备融资模式
（一）土地信托
土地信托是指土地储备机构以自己的名义，将储备的土地委托给专门的信托公司，由信托投资公司作为受托人，负责信托土地开发的融资活动。
（二）土地基金
土地基金是指由政府设立的，以土地资源为载体，通过对外发行以土地的未来收益流为担保的土地收益凭证，向大众募集资金，然后将募得的资金委托给土地储
备中心，进行城市土地开发、经营等土地整理工作，土地的出让、出租等所获得的收益都进入土地基金，并根据土地收益凭证进行收益分配。
（三）土地置换
土地置换是指土地储备中心按照城市土地储备计划，在进行土地储备的过程中，为了节省土地收购费用、安置现有土地使用者，用已经进入土地储备体系的土地置换使用者目前所使用土地的行为。
（四）土地债券
土地债券是指土地储备机构为筹措土地收购、整理资金，以收购储备土地或政府指定范围的土地作抵押，而向投资者发行并承诺以一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。