上海南京西路恒隆广场案例分析
上海恒隆广场办公杨文骏编的物业维修手册
上海恒隆广场办公杨文骏编的物业维修手册【原创实用版】目录1.上海恒隆广场办公楼简介2.杨文骏编写的物业维修手册背景3.物业维修手册的主要内容4.物业维修手册的作用和意义正文【上海恒隆广场办公楼简介】上海恒隆广场办公楼位于上海市静安区南京西路 1266 号，是一座高档的商业综合体，包括办公、购物、餐饮等多种功能。
该办公楼共有 50 层，总建筑面积约 40 万平方米，是上海市的标志性建筑之一。
【杨文骏编写的物业维修手册背景】为了保证上海恒隆广场办公楼的正常运行和延长建筑物的使用寿命，物业公司需要对建筑物进行定期的维修和保养。
然而，由于建筑物的复杂性和维修保养工作的专业性，需要有一套完善的维修手册来指导维修人员进行工作。
因此，物业公司聘请了经验丰富的工程师杨文骏来编写物业维修手册。
【物业维修手册的主要内容】物业维修手册主要包括以下几个方面的内容：1.建筑物的基本情况介绍，包括建筑物的结构形式、主要设备和设施等；2.常见故障的排除方法，包括电气、水暖、通风等方面的故障；3.定期保养的项目和方法，包括设备、设施的保养周期和保养方法；4.安全操作规程，包括维修人员的安全防护措施和操作注意事项；5.应急处理预案，包括突发事件的应急处理流程和应急处理措施。
【物业维修手册的作用和意义】物业维修手册的编写对于保障上海恒隆广场办公楼的正常运行和延长建筑物的使用寿命具有重要的作用和意义。
首先，物业维修手册为维修人员提供了一套完整的操作指南，使维修人员能够快速准确地排除故障，保证建筑物的正常运行。
其次，物业维修手册为物业公司提供了一套科学的管理方法，使物业公司能够有效地组织维修工作，提高维修效率。
上海港汇恒隆广场调研案例分析
港汇服务式公寓设有99套单元
配套设施：高级私家会所及其屋顶游泳池、网球场 私家会所位于港汇服务式公寓七层，室内面积达 4000平方米，室内设施包括健身中心（健身房、体操 房、桑拿房等）、模拟高尔夫练习室、棋牌室、桌球 室、视听室、电脑游戏室、阅览室、工艺教室、多功 能厅、酒吧、红酒雪茄房、商务中心、儿童游戏室， 室外设施包括屋顶游泳池、网球场及花园。 会所定期举办各种主题活动，如池畔烧烤、节日庆典 聚会、住户联谊会等，且开办瑜珈、舞蹈等课程，以 满足住户健身、娱乐、社交等全方位需求。
停车场
港汇广场设有1400个泊位，分地面一层和 地下三层四个停车区域，有华山路和恭城路 两个进出口。停车场采用自助收费系统，自 助收费机分布于停车场各主要通道边。另外， 停车场出入口处专设三个人工收费点，可采 用现金和交通一卡通等方式付费。 地下一层
地下三层
地上一层
地下二层
停车场
恭城路出入口
总投资：51亿人民币
停车位：1400个
港汇广场购物中心
港汇广场购物中心
商业平面分布
楼 层 B1
业态 服饰、餐饮混合
主力店 名店运动城、联华 超级生活馆、肯德 基 露天步行街“兰桂 坊”、ARMANI EXCHANGE 、欧 莱雅 地 下 一 层
1F
时装、首饰、化 妆品、餐饮混合
2F 4F 5F
服饰、生活用品、 G-STAR、 美容美发 JACK&JONES、 C&A、UNIQLO、 玛花纤体 餐饮、休闲娱乐 港汇食街、彩蝶轩、 新华书店、魔术主 题馆 金数码城、永华电 影、福禄居
高级私家会所及其屋顶游泳池网球场私家会所位于港汇服务式公寓七层室内面积达4000平方米室内设施包括健身中心健身房体操房桑拿房等模拟高尔夫练习室棋牌室桌球室视听室电脑游戏室阅览室工艺教室多功能厅酒吧红酒雪茄房商务中心儿童游戏室室外设施包括屋顶游泳池网球场及花园
恒隆广场外观设计理念分析
恒隆广场外观设计理念分析
恒隆广场作为一个城市的标志性建筑，其外观设计理念是至关重要的。
恒隆广
场外观设计理念的分析可以从多个方面入手，包括建筑风格、材料运用、空间布局等方面。
首先，恒隆广场的外观设计风格体现了现代与传统的结合。
建筑外观采用了现
代主义的设计手法，简洁大方的线条和曲线结合，展现出了现代建筑的魅力。
同时，设计师还巧妙地融入了一些传统元素，如中国传统的屋檐造型和雕刻艺术，使得整个建筑外观既具有现代感，又不失传统韵味。
其次，恒隆广场外观设计理念在材料运用上也非常讲究。
建筑外墙采用了高品
质的玻璃幕墙和金属材料，不仅提高了建筑的整体质感，还能够有效地反射阳光，减少能源消耗。
此外，建筑采用了大量的绿色植被，使得整个广场外观更加生态环保，与周围的自然环境融为一体。
最后，恒隆广场外观设计理念在空间布局上也非常注重人文关怀。
建筑外观不
仅仅是为了展现出美感，更重要的是为了创造一个舒适宜人的空间环境。
广场外观的设计考虑到了人们的视觉、听觉、触觉等感官需求，通过合理的空间布局和景观设计，使得广场成为了城市中的一处宜居之地。
总的来说，恒隆广场外观设计理念的分析可以看出，设计师在建筑外观的风格、材料运用和空间布局等方面都进行了精心的考量，力求将建筑打造成一个既具有美感又具有实用性的城市地标，为人们带来更加美好的生活体验。
商业综合体案例分析课件
详细描述
在招商过程中，应优先考虑知名品牌和有市场影响力的品牌 ，这样可以提高商业综合体的品质和知名度。同时，应注重 品牌组合的多样性和互补性，以满足不同消费者的需求和提 高整体销售业绩。
营销推广手段
总结词
商业综合体的分类
01
按规模
大型商业综合体、中型商业综合体、小型商业综合体。
02
按功能
购物型商业综合体、餐饮型商业综合体、娱乐型商业综 合体、办公型商业综合体等。
03
按地理位置
城市中心商业综合体、郊区商业综合体、旅游景区商业 综合体等。
商业综合体的历史与发展
01
02
03
起源
20世纪50年代，随着城市 化进程加速，商业Leabharlann 合体 开始出现。向多元化发展
多元化业态
商业综合体将融合多种业态，如 零售、餐饮、娱乐、文化等，提
供一站式的消费体验。
多元化品牌
商业综合体将引进更多国内外知 名品牌，满足不同消费者的需求
和品味。
多元化营销
商业综合体将采用多种营销手段， 如线上线下的互动营销、会员营 销等，提高品牌知名度和客户忠
诚度。
谢谢聆听
成功因素
太古里的成功在于其精准的市场定位、独特 的建筑风格、丰富的品牌选择以及良好的经 营管理。
D
案例二：上海恒隆广场
概述
建筑风格
上海恒隆广场是位于上海市静安区南京西 路的核心区域，是一个集高端购物、商务 、酒店等功能于一体的商业综合体。
恒隆广场以现代主义建筑风格为主，外观 高耸挺拔，内部空间宽敞明亮，营造出高 端大气的购物环境。
上海各大商圈及其典型案例分析
区域划分
交通
3
<南京西路商圈 简图>
【商圈商场 】
丽光百货 梅陇伊势丹 玛莎百货
百货
<恒隆广场入驻的国际名牌>
购物中心
恒隆广场 中信泰富
本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。
南京西路 各卖场简介
排名序 渠道分类 号
1 2
名称
丽光百货 梅龙镇伊势丹 玛莎百货 上海金鹰
开业时间
2004.9 1997 2008 2004.9
2 3 4 合计
29,000 30,000 59,000
35,000 35,000 70,000
24% 18%
<南京东路 各商场数据汇总>
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南京东路商圈主要商业项目分析
来福士广场
物业类型 发展商 建筑形态 项目概况 地理位置 周边交通 开业时间 总建筑面积 购物中心 嘉德置地集团 独栋（地下一层，地上六层） 黄浦区西藏中路268叴(近福州路) 公交线路：584、451、980、802、930、18、隧道三线 轨道交通：1叴线 2、8叴线 至浦东机场距离：35公里 2003年11月1日 12万m² 12万m² 时尚购物广场 中高档 适吅白领中等收录群体
上海商圈简介
本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。
上海市 新商业布局体系
上海 商圈概况ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
10大都市商业中心
24个区域商业中心
10个特色功能区 24条风情与业街 40多个新型社区
多中心，超广域，网络状 新商业布局体系
本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。
<上海商圈总分布图>
上海港汇恒隆广场运营策略分析
上海港汇恒隆广场运营策略分析上海港汇恒隆广场运营策略分析提要：实现错位经营、互不竞争。
注重品牌的提升，开业十余年来品牌不断优化，商场既有国际一线品牌，也有、Zara等潮流个性旗舰店，为消费者提供多元化的选择资料来自上海港汇恒隆广场运营策略分析招商策略采用差异化策略，引进与周边项目不同的品牌，并且注重品牌引进的系列性。
如引进世界名牌女鞋系列、知名儿童用品系列，并且将15个Disney授权品牌集体引进，形成品牌集聚效应。
租金策略项目租赁模式为租金+扣点，两者取其高。
据调研，当下该项目的租金为80元/平方米/天。
2014年上海港汇恒隆广场租金收入为亿元。
运营策略1.一直坚持只租不卖的经营策略。
运营自主高效，运营过程免受其他干扰，能够及时根据市场情况进行适时地创新与调整；2.项目规划布局中注重品牌规模效应。
将诸多世界一线品牌布局在一定区域内，借助各种品牌的影响力，形成天然相互支持的品牌团队，具有强大的合力；3.注重品牌建设，创立自有服务品牌。
坚持“先港汇、后商家”的经营原则，对所有商户实行统一管理，坚持从形象、品牌定位、品牌包装等全方位保持统一，加强品牌影响力；4.实现错位经营、互不竞争。
注重品牌的提升，开业十余年来品牌不断优化，商场既有国际一线品牌，也有、Zara 等潮流个性旗舰店，为消费者提供多元化的选择；5.瞄准市场趋势，适当求变，保持常新。
品牌组合与租户组合方面不断进行调整优化，并且隔一段时间就对使用较长时间的装饰风格、材质、设置等予以改造和更换，保持项目整体新面貌。
项目易名：强化恒隆品牌效应2011年3月23日，香港恒隆地产有限公司公开宣布，港汇广场正式更名为“港汇恒隆广场”。
以“恒隆”命名的商业项目将覆盖上海徐家汇、南京西路两大著名cBD。
此次易名彰显了恒隆地产在中国多城市模式的发展布局下进一步强化统一的品牌效应，体现集团透过“恒隆模式”拓展中国内地长远投资计划的远大目光和信心。
品牌特色：以主题品牌系列组成400余家特色专卖店项目构筑了以主题品牌系列组成的经营组合，汇聚运动健身、文化娱乐影城、数码电子、化妆品、女鞋与包袋饰品、儿童用品和家居用品等各大主题系列，共有四百多个特色专卖店，分布于各楼层的主题区域内，涵盖了消费领域各种标杆品牌，例如HugoBoss、Longchamp、DkNy、coach、Swarovski、ArmaniExchange、calvinklein等。
上海港汇广场恒隆广场正大广场等案例研究报告
上海港汇广场恒隆广场正大广场等案例研究报告引言：随着城市化进程的加速发展，商业中心区的规模不断扩大，商业地产项目也成为了城市经济发展的重要引擎。
上海作为中国最大的经济中心城市，其商业地产项目更是备受关注。
本篇报告将针对上海港汇广场、恒隆广场和正大广场三个典型商业地产项目进行案例研究，分析其发展背景、成就和经验以及未来发展趋势，以期为商业地产项目提供一定的参考和借鉴。
一、上海港汇广场1.发展背景：2.成就和经验：3.未来发展趋势：随着电子商务的兴起，传统商业中心区将面临和更新的挑战。
上海港汇广场将继续创新经营模式，加大线上线下融合发展的力度，提供更加个性化、多元化的消费服务。
二、恒隆广场1.发展背景：恒隆广场位于上海外滩，总建筑面积约18万平方米，是一座集购物、餐饮、娱乐为一体的综合性商业地产项目。
2.成就和经验：恒隆广场以其独特的设计风格和高品质的业态打造，成功吸引了众多国际奢侈品品牌入驻。
广场更以打造“世界级精英社区”为目标，提供一流的服务和娱乐设施。
3.未来发展趋势：未来，恒隆广场将继续精耕细作，不断更新品牌结构，提供更丰富的消费选择。
同时，广场也注重在线购物和电子商务的发展，积极拓展新的商业模式。
三、正大广场1.发展背景：正大广场位于上海中心城区，总建筑面积约27万平方米，是一个集购物、休闲、娱乐、健身、办公于一体的大型商业综合体。
2.成就和经验：正大广场注重多样性和体验性，通过引进国内外知名品牌和主题餐饮等业态，吸引了广泛的消费者群体。
广场还注重社交和互动，打造了一系列有趣的活动，加强与顾客的互动。
3.未来发展趋势：未来，正大广场将进一步加大创新力度，提供更加智能化、个性化的服务。
广场计划引入更多的科技元素，以应对新的消费趋势，并加强与电子商务的整合。
结论：三个案例研究表明，上海港汇广场、恒隆广场和正大广场等商业地产项目均以其独特的定位、出色的设计和多元化的业态而取得了成功。
未来，针对电子商务发展的影响，商业地产项目应加大创新力度，融合线上线下发展，提供更个性化、多元化的消费体验，从而不断满足消费者的需求。
上海恒隆地产及恒隆广场购物中心运营案例分析
招商 策略
（1）前期定位目标商户，与目标商户一起设 计。（2）与品牌领导者先谈，由其协助招商。 （3）名牌不追求保底租金，控制营业租金。
恒隆地产2002-2010年租赁物业租金收入情况
数据来源：高通智库报告
从恒隆地产2002-2010年持有物业租金情 况来看，内地租赁业务持续增长，并且租 金收入长期保持两位数增长。内地产生租 金收入的项目主要是上海恒隆广场和上海 港汇恒隆广场
60
港汇恒隆广场·上海 1992.12
329400
1995
1999.12
20
皇城恒隆广场·沈阳 2005.9
263800
2006.9
2010.6
35
市府恒隆广场·沈阳 2006.8
113000
2007.4
2011.10
100
恒隆广场·济南
2007.2
152800
2007.12
2011.8
30
恒隆广场·大连
内地项目经营情况
2010年内地租赁业务营业额达到港币19.31亿元，同比2009年增长14,4% （租金主要来自于上海两项目商 铺租金，从2010年6月-2011年6月，不计入2010年6月底开业的沈阳皇城恒隆广场）；
恒隆地产2002-2010年内地租赁物业租金收入情况
数据来源：高通智库报告
内地发展项目
内地项目累计建筑面积超过283万方，总投资逾337亿港币； 在上海、沈阳、济南、大连、天津、无锡、昆明共计7个城市10个项目； 截止目前已在3个城市开业5个购物中心。
项目
拿地时间 楼面面积（平方米）
开工时间
（预计）营业时间 投资额（亿港币）
恒隆广场·上海
1993.12
上海南京西路商圈区域价值分析
30000 1320 1
号(巨鹿路)
区
天合大厦
商务社
康定路近延平路 区
18000 2640 1
曼克顿豪庭
商务社
西康路近新闸路
18000 1320 4
怡景苑
区
100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
2.4、上海南京西路商圈写字楼分析 目标楼宇及数量— 甲级写字楼、商圈内共计 40 幢，楼宇客群特质— 年龄 25-49 岁之间、月均收入 5000 元及以上。 ■单层面积达 1000 平方米或以上 ； ■层高达 2.60 米或以上 ； ■平均得房率为 60%-65%或以上 ； ■位于浦东或浦西的中央商务区，有便捷交通；
南京西路商圈坐拥老上海的核心地段，同时也是地标性休闲、文化、旅游区，保留了大量传统文 化、海派文化、名人故居及保护建筑，以静安寺、静安别墅、香樟花园、美琪大戏院等为代表，成为 融合传统与现代的最具代表性的上海市旅游文化地标。
五、上海南京西路商圈典型商业地产项目投资案例
南京西路商圈在商业构成上以购物中心和百货形态为主，所占比例分别为整个商圈的 50%和 30%，约 9.0%特色商业街供人休闲娱乐，又因处于上海顶级商务区之一，其商务配套占比高达 10%。
6.1、商业商务深度融合造就商业地产投资价值居高不下...................................................................... 8
一、上海南京西路商圈简介
1.1、上海南京西路商圈简介
上海南京西路商圈是城市级核心商圈，南京西路被称为“中华商业第一街”──南京路（南京东路 及南京西路）的西半部，跨黄浦、静安区。静安区路段东起成都北路，西迄延安西路，全长 2933 米，穿越静安寺闹市地区，横贯全境，地形特征好似一把开启致富之门的“金钥匙”，具有明显的区 位优势。沿街汇集众多的名特商店，集全区商业之精华。商业年销售额占全区总量的一半，平均每平 方米营业面积一年实现利税 7965.52 元，被人们称为静安区的“黄金线”。
恒隆广场外观设计理念分析
恒隆广场外观设计理念分析
恒隆广场作为一座标志性的建筑，其外观设计理念不仅令人印象深刻，更是展
现了现代建筑设计的精髓。
设计师们在恒隆广场的外观设计中融入了许多独特的理念，让这座建筑成为了城市的地标和文化符号。
首先，恒隆广场的外观设计充分体现了现代主义建筑的特点。
建筑外墙采用了
大量的玻璃幕墙，使整个建筑显得通透明亮。
这种设计不仅提高了建筑的采光性能，还为建筑赋予了现代感和科技感。
同时，建筑外观的线条简洁流畅，没有多余的装饰，突出了建筑的整体感和简约美。
其次，恒隆广场的外观设计还充分考虑了建筑与周围环境的融合。
建筑外观的
色彩搭配和形态设计都与周围的建筑风格相协调，使整个建筑群在城市中显得和谐统一。
同时，设计师们还在建筑外墙上加入了一些艺术元素，如雕塑、壁画等，使建筑外观更具艺术性和观赏性。
此外，恒隆广场的外观设计还注重了建筑的功能性和实用性。
建筑外观的设计
不仅美观大方，还考虑了建筑的使用功能和实际需求。
例如，建筑外墙的设计考虑了阳光照射和风向，以提高建筑的节能性能；建筑外观的结构设计也考虑了建筑的抗震和安全性能，保障了建筑的使用安全。
总的来说，恒隆广场的外观设计理念体现了现代建筑设计的多种特点，包括现
代主义、融合性、功能性等。
这种设计理念不仅使建筑成为了城市的地标和文化符号，更为城市增添了一道亮丽的风景线。
相信在未来，恒隆广场的外观设计理念将会继续影响着城市的建筑发展，成为更多建筑设计师的借鉴和学习对象。
上海主要商场案例分析2012
中环商圈 新客站商圈 四川北路商圈 南京东路商圈 张扬路商圈 豫园商圈 南京西路商圈 淮海路商圈 中山公园商圈 徐家汇商圈 新虹桥商圈
Page 2
上海地区主要商圈情况
上海地区全市型商业区一览表
商圈名称 档次 代表商家 简介 租金价格
南京东路号称"中华第一街"，昔日以"十里洋场"的美称闻名 远东。如今的南京东路不仅是上海市民休闲购物选择场所之 15000~30000 一，也是到上海的游客必到之地。南京东路的商业结构以中 元/M2/年 档产品为主体，有不少名、特、优商店在这条商业街上成为 百年老字号。 上海的国际化程度和高档品牌集聚度在南京西路最高，南京 西路也因此由东向西被划分成五个：休闲区、时尚购物区、 10000~20000 宾馆区、文化和旅游区。南京西路商圈的高端地位，离不开 元/M2/年 几大顶级休闲广场的坐镇。 淮海路商圈自西藏中路起向西至陕西路为止，南北高架又将 10000~22000 淮海中路分为东、西二段：东段以商厦与写字楼结合的商务 元/M2/年 区为特色，西段以专业特色店中点缀商厦为特点。整条淮海 中路定位以吸引本地中、高档消费群体为主。 昔日的徐家汇以上海的文化中心著称，而今的徐家汇已经成 为上海市最活跃的商业中心之一。徐家汇的商业以各专业商 厦错位经营为特色，有规模宏大的Shopping Mall港汇中心，10000~18000 有集娱乐、休闲、餐饮、文化为一体的美罗城，有以年轻人 元/M2/年 为消费群体的太平洋百货徐汇店，有吸引工薪阶层的六百， 有定位白领的东方商厦与汇金百货。
新客站商圈 中环（真北） 商圈[新兴] 新虹桥商圈 [新兴]
中低档
太平洋百货站前店 以上海火车站为核心，地铁一号线、明珠线在此交汇，成为上海 新亚大包 的交通中心之一，流动人口成为该商圈的消费群体，商业定位中 环龙商厦 低消费。 赛博数码广场 曹杨商厦 伊登服饰广场 虹桥百盛 虹桥友谊商城 嘉顿广场 金虹桥国际中心 新规划网圈，定位为商务区
上海恒隆广场专项调研报告203495332
DIOR LADIES
128、129 DUNHILL
130、131 、132
HERMES
133、134 、135
CARTIER
136、137 、138
LOUIS VUITTON
名称
迪奥 梵克雅宝 伯爵 庭园西餐厅 蒂梵尼 宝嘉丽 阿玛尼 赛琳 範思哲 杰尼亚 香奈尔
爱斯卡达 御木本 芬迪
迪奥 登喜路 爱玛仕
名称
萧邦 宝诗龙 弗兰克·穆勒
尊达 芝柏
业种业态
零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售
业态细分
珠宝 手表 钟表 手表 珠宝 手表 手表 珠宝 手表 手表 手表 手表 钟表
品牌档次
高档 高档 高档 高档 高档 高档 高档 高档 高档 高档 高档 高档 高档
是否连锁 适合项目
111
CELINE
111A
VERSACE
112
ERMENEGILDO ZEGNA
113、114 、115
CHANEL
116
CHANEL FINE JEWELLERY
117A
ESCADA
117B
MIKIMOTO
118、119 FENDI
121A/1411 43
FRADA
123
TOD'S
125、126 、127
106
BOUCHERON
107
RICHARD MILLE
109
FRANCK MULLER
110
CHAUMET
111
ZENITH
112
HUBLOT
115
GERALD GENTA
116
恒隆广场外观设计理念分析
恒隆广场外观设计理念分析
恒隆广场作为一座现代化的商业综合体，其外观设计理念体现了当代建筑设计
的精髓和创新理念。
恒隆广场的外观设计充分融合了现代艺术与商业氛围，展现出了独特的魅力和气质。
首先，恒隆广场的外观设计注重了建筑与环境的融合。
在建筑外观的设计中，
设计师们充分考虑了周边环境的特点，采用了现代化的建筑材料和技术，使建筑与周边环境相得益彰，既能够融入现代城市的建筑风貌，又能够与周边自然环境和谐共存。
其次，恒隆广场的外观设计体现了现代建筑的创新理念。
建筑外观采用了大量
的玻璃幕墙和金属材料，使整个建筑显得现代、时尚而富有科技感。
同时，设计师们还采用了多种灯光效果和装饰元素，使建筑在夜晚更加璀璨夺目，成为城市夜景的一道亮丽风景线。
最后，恒隆广场的外观设计充分体现了商业综合体的气质和魅力。
建筑外观简
洁大气，线条流畅，整体造型大方而不失精致，展现出现代商业建筑的尊贵与品位。
同时，建筑外观还融入了大量的商业标识和广告元素，使整个建筑成为了商业活动的中心和焦点，吸引了大量的顾客和游客。
总的来说，恒隆广场的外观设计理念体现了现代建筑设计的精髓和创新理念，
充分融合了现代艺术与商业氛围，展现出了独特的魅力和气质。
相信随着城市的不断发展和变化，恒隆广场将会成为城市的一张靓丽名片，吸引更多的人们前来参观和购物。
最新上海港汇恒隆广场调研案例分析教学讲义ppt
港汇服务式公寓
港汇花园
由两栋高34层的公寓建筑组成，共拥有536套高档装修、全配置单元。首层设有大堂及接待台，1层至34层 为公寓套间，适合欧美、日本等外籍商务人士及其家属长期居住 公寓的房型设计有1房2厅、2房2厅、3房2厅，面积由89平方米至149平方米可供选择 室内装修：客厅、卧室配置有家具、沙发、空调、电视机、DVD、音响、保险箱等设施；厨房配置有电冰 箱、煤气灶、微波炉、洗衣机（有烘干功能）、煤气热水器及厨房用具等设施，卫生间配置有全套卫生用品。 部分单元配有超大卧室及榻榻米
上海港汇恒隆广场调研案例分 析
概况
功能：统合商业贸易、现代化写字楼、商务套间及住宅 三大功能，港汇广场为大型购物中心，港汇中心为双塔 型甲级写字楼，港汇广场服务式公寓为高档涉外酒店式 公寓。
区位：港汇广场（Grand Gateway）位于上海市中心 西南部徐家汇商业中心，地处华山路、虹桥路等多条交 通主干道的交汇处
➢港汇服务式公寓设有99套单元
➢配套设施：高级私家会所及其屋顶游泳池、网球场
私家会所位于港汇服务式公寓七层，室内面积达 4000平方米，室内设施包括健身中心（健身房、体操 房、桑拿房等）、模拟高尔夫练习室、棋牌室、桌球 室、视听室、电脑游戏室、阅览室、工艺教室、多功 能厅、酒吧、红酒雪茄房、商务中心、儿童游戏室， 室外设施包括屋顶游泳池、网球场及花园。
停车场
港汇广场设有1400个泊位，分地面一层和 地下三层四个停车区域，有华山路和恭城路 两个进出口。停车场采用自助收费系统，自 助收费机分布于停车场各主要通道边。另外， 停车场出入口处专设三个人工收费点，可采 用现金和交通一卡通等方式付费。
地上一层
地下一层
地下二层
地下三层
南京西路商业环境分析调查
叁/ 南京西路商业环境分析调查COMERCIAL ACTIVITIES SURVEY OF NAN JING R（DW. .）一、南京西路商业圈概述1. 背景分析中信泰富地处上海最高档的办公区商业区之一的南京西路。
该区域的区域功能结构比较复杂，既有南京东路步行街延伸的零售商业，又紧邻市政府大厦，集中了一批行政、商务办公楼宇。
南京西路在“文化、商业、景观”三大资本支架集成的前提下，重点发展文化服务、专业办公、精品购物、艺术品交易、时尚餐饮、酒店宾馆等六大业态。
由于业态消费层次定位不同，物价普遍偏高。
由于该区域为保证入住品牌的品质，提升该路段的整体档次，是静安区南京路成为上海市高档品牌聚集地，在引进品牌是严格按照第一高档、第二时尚、第三流行的标准先后顺序的进行品牌选择。
2. 特征描述南京西路，现实中已经遍布星级酒店和高档写字楼，早就扬名万里的上海商城，荟萃IT 精英的南证大厦，遍布着世界40 家500 强的分支机构。
这就是中信泰富等商厦存在的理由，也是上海高档时尚消费存在的理由。
3. 相关性项目所在板块以梅龙镇广场、中信泰富广场、恒隆广场为核心，形成商务办公、休闲时尚、品牌购物中心区，三大商厦间将以空中走廊进行连接，都拥有宽敞的中庭共享空间，氛围舒适优雅；在销售模式上都采取了专卖店为主的经营形式，以国际知名的品牌商品为主导，带动其它商品的消费。
功能上购物、休闲和娱乐为一体。
由于聚集着众多的豪华品牌旗舰店、以及气派时尚的购物场所，成为吸引上海大批消费的潮流风向标。
二、南京西路商业板块分布南京西路位于静安区东南部，东起成都北路、陕西南路，西至常德路、富民路，南临长乐路、延安中路，北到北京西路、南京西路，静安南京路横贯东西，地形特征好似一把开启致富之门的"金钥匙" ，具有明显的区位优势。
南京西路分 5 大板块：第一大板块是石门路地区，它东起成都北路、西至茂名北路，这一地区定位为文化传媒、公共活动、办公服务区。
大宁国际、国金IFC、恒隆广场、虹口梦之龙案例分析
在恒隆广场的114家各业种店铺中，其中零售108家，服务2家，餐饮4家。
服务 2%
餐饮 4%
零售 94%
零售 餐饮 服务
六大因素比较
大宁 国际
•
国金 IFC
恒隆 广场
• •
虹口龙 • 之梦 •
• • •
（1）项目概况
项目名称： 上海凯德虹口龙之梦 （Shanghai Capitaland HongKou Plaza） 建筑设计： 上海三益建筑设计有 限公司 发展面积： 230,206 m2 业态配比： 甲级写字楼 57, 247 m2；综合性商场 172,959 m2 占地面积：25,899 ㎡ 建筑面积：32万㎡ 商业面积：22万㎡ 容积率：6.7 开 发 商：上海长峰房地产开发有 限公司 地下车库停车位：860个 竣工时间：2005年 主体高度：244米
坐落于上海陆家嘴的上海国金中心，作为地标性优质综 合商业项目，拥有国际级大型购物商场，五星级上海浦东丽 思卡尔顿酒店, 双子塔外型的甲级写字楼和高级服务式公寓， 提供一站式的购物休闲及生活新体验，为全球商业精英缔造 顶级尊贵生活。将浦东这个繁盛的商业地域，进一步打造成 为世界级地标。
六大因素比较
大宁
六大因素比较
大宁 国际
（4）商业布局
• 地下室共四层：
• B3-B4: 停车库、设备房、
国金
酒店库房。
IFC
恒隆 广场
• B2：与地铁站厅在同一标 高，与附近900平方米的 扇形地下广场相连8米宽 的通道连接同在B2层的出 租车站。通道的东侧是百 货公司，西侧是大型超市。
虹口龙 之梦
•
B1：也是通道加大型超市 加百货，以及中型货车的 卸货平台。
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雅格狮丹； 安娜苏；凯特·诗贝；安蒂珮 Ugg 让·保罗·高提耶； 玛；拉格斐；雅格狮丹；路 布克兄弟；拉格 易威登；布克兄弟；麦克 斐；达科狮；路 斯·寇；达科狮；式时；戴安 易威登；迪素； 莉沃弗斯汀佰；帕秋色 帕帕； 都彭；加利亚诺； 迪素；都彭；加利亚诺；瑟 托马斯 品客； 桥 ·伦萨；爱马仕；托马斯 爱马仕；汤 品客；零零一；汤美·希绯格； 美·希绯格；零 威士顿；Ugg；让·保罗·高提 零一；茁玛 耶；茁玛；纪美舒
恒隆广场· 恒隆广场·借鉴与思考
1、建筑规划方面
1）从功能划分上看，商业部分充分利用了南京西路上强大 的客流优势，而在人流量较小的奉贤路集中设置办公区，保 证办公环境良好；
P 西 康 路 办公
奉贤路 陕 西 北 路
办公、裙楼商业 广场 路
2）广场设计大小两个喷泉，一方面缓冲和 隔离南京西路上嚣闹的环境，营造较好的奢 侈品购物空间，另一方面，与上海商城及中 信泰富广场、金鹰广场处的环境进行衔接过 渡，使得同等档次的购物环境实现“无缝对 接”，完成购物的“人气接力”。
奥罗蓝尔;珂丝塔;昆庭;琉璃工房;集雅廊;雅致;芙雷特;瓦伍德玮致活;爱马仕 / 博艺府家 / 圣路易
恒隆广场· 恒隆广场·业态分布
F5
餐饮
海云台韩国料理;鹤ノ舞日 本料理;越魅工坊越南餐厅; 小南国日式烧烤;鹭鹭酒家; 夏面馆;品川中国川菜料理; 采蝶轩;桃花源小厨;尚渝台 式风味餐厅
美容及健康产品 瑞尔齿科
【南京西路恒隆广场】 南京西路恒隆广场】
项目概况 业态分布 借鉴与思考
恒隆广场· 恒隆广场·项目概况
恒隆广场
名称 地址 开发商 体量 开业时间 定位
恒隆广场 上海南京西路1266号 恒隆地产 商业五层，共53600平方米 1999年 高端： 公交：935,921,37,104,109,128，23,21等。 公交：
宝诗龙；宇舶；富凡卓越； Alfie's By Kee； 积家；卓美；御木本珠宝； 镜子咖啡 萧邦；沛纳海；昆仑表； 豪雅；法兰 穆勒；纬图； 芝柏；真力时
恒隆广场· 恒隆广场·业态分布
F1
女士服饰
男士服饰
鞋/配饰/眼镜 配饰/ 思琳；芬迪；香奈儿； 乔治·阿马尼；爱马仕； 迪奥；路易威登；多 喜佳伴纳；普拉达； 登喜路；罗杰 维维亚； 杰尼亚；拓姿
周边设施：梅陇镇广场、中信泰富广场、嘉里中心、波特曼大酒店、国际展览中心、精英会 周边设施：
恒隆广场· 恒隆广场·业态分布
B1
女士服饰 Agnona；路 易威登；巴黎 世家；孟克莱； 帝安佳；普拉 达；凯卓；圣 约翰；浪凡
男士服饰
鞋/配饰/眼镜 配饰/
钟表及珠宝
餐饮
巴黎世家；路 阿妮欧娜；路易威登； 易威登；帝安 巴黎世家；孟克莱；帝 佳；孟克莱； 安佳；普拉达；亚瑟匹 凯卓；普拉达； 扎诺荻 蒂赞；罗杰 维维 浪凡；杰尼亚 亚；凯卓；圣约翰；浪 凡；杰尼亚
钟表及珠宝
餐饮
思琳；乔治·阿马尼； 迪奥；乔治·阿马尼；多 香奈儿；爱马仕；迪奥； 喜佳伴纳；爱马仕；登喜 路易威登；多喜佳伴纳； 路；路易威登；杰尼亚； 普拉达；芬迪；拓姿 普拉达；芬迪；拓姿
宝格丽；伯 镜子咖啡 爵；卡地亚； 蒂芙尼；香 奈儿
恒隆广场· 恒隆广场·业态分布
F2
女士服饰
男士服饰
鞋/配饰/眼镜 配饰/ 卡尔文·克雷恩；雨果博斯；尚世博； 载思；迪奥；加斯特 卡维里；多喜佳 伴纳；路易威登；安普里奥·阿玛尼； 曼丽；杰尼亚；莫斯奇诺；艾斯卡达； 普拉达；芬迪；拓姿；君皇仕；华伦 天奴；乔治·阿马尼；范思哲；爱马仕
卡尔文·克雷恩；加斯特 卡 卡尔文·克雷恩；爱马仕；迪奥； 维里；迪奥；路易威登；多 雨果博斯；载思；多喜佳伴纳； 喜佳伴纳；曼丽；安普里 加斯特 卡维里；安普里奥·阿玛 奥·阿玛尼；莫斯奇诺；艾斯 尼；路易威登；杰尼亚；莫斯 卡达；普拉达；芬迪；拓姿； 奇诺；芬迪；普拉达；君皇仕； 乔治·阿马尼；华伦天奴；爱 拓姿；乔治·阿马尼；Versace 马仕；范思哲；载思
恒隆广场· 恒隆广场·业态分布
F4
女士服饰 男士服饰 鞋/配饰/眼镜 配饰/ 儿童服饰 钟表及珠宝 美容及健康产品 影音、家电 内衣 家居饰品、礼品
卡尔文·克雷恩;琉玖;丹尼·爱特;路易威登;蓝绮;欧蓝 卡尔文·克雷恩;欧蓝;丹尼·爱特;飞瑞;路易威登 卡尔文·克雷恩;路易威登;丹尼·爱特;欧蓝;蓝绮;溥仪;琉玖;飞瑞 阿毕毕;朋博湾;迪奥;林登豪斯 景福 意廊 邦及欧路夫森;博士 卡尔文·克雷恩内衣
恒隆广场· 恒隆广场·业态分布 主力品牌商家
LV;DIESEL;HIMOLLA;PRADA； FENDI;CARTIER;PAUL SMITH； LIGNE;ROSET;CHANNEL;VERSACE;POGGEN POHL等。
这些品牌的专卖店面积在100-700平方米之间，其中LV旗舰店面积达到700平 这些品牌的专卖店面积在100-700平方米之间，其中LV旗舰店面积达到700平 方米。
恒隆广场· 恒隆广场·借鉴与思考
2、西康路端形成商业广场，陕西北路端呈带状，形成商业街区形式，三部手扶电 梯推动人流循环。
恒隆广场· 恒隆广场·业态分布
F3
女士服饰 安娜苏；让·保罗·高提耶； 安蒂珮玛；凯特·诗贝； 雅格狮丹；路易威登；布 克兄弟；麦克斯·寇；达 科狮；式时；戴安莉沃弗 斯汀佰；帕秋色 帕帕； 迪素；托马斯 品客；加 利亚诺；汤美·希绯格； 爱马仕；茁玛；零零一
男士服饰
鞋/配饰/眼镜 配饰/
儿童服饰