商业房地产估价

❖ 一、商业地产特点
❖ 1、收益性
❖ 商业地产属于经营性房地产，其主要特点是 能够用以获得收益，其收益和获利方式大致 分为两类：（1）是房地产开发后直接销售、 投资转卖，这类商业地产多为小区级零星商 铺、街铺，其特点表现分散、体量小及经营 档次在中档以下，这种商业地产获利方式从 严格单方上讲属于房地产开发范畴，主要获 取开发利润；（2）是长期投资经营，有开发 商自营、业主自营、出租给他人经营等方式， 这类包含各种体量商业地产。
商业房地产估价
组员:潘宁飞 张旖
❖ 商业地产是指用于各种零售、批发、餐饮、娱 乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产。狭 义的商业地产主要只用于零售业、批发业的房 地产，主要包括百货店、商场、购物中心、商 业店铺、超级市场、批发市场、便利店、专卖 店、仓储商店等。广义的产业地产既包括零售 业、批发业的房地产，还包括酒店、餐饮、娱 乐休闲、商务办公等房地产。
❖ （4）净高ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ❖ 商业地产的室内净高应适宜。净高偏低则难免产生压抑感，
不利于经营；若净高超过合适的高度，建筑成本会提高，也 无助于房地产价值的提高。但是，还有一种情况，就是有些 商业用房超过5.5米，使用者可以隔层增加使用面积的，我 们要考虑到其收益的增加，进而会影响到商业地产的价值。 ❖ （5）面积 ❖ 根据商业业态的差异，商业经营要求的不同，商业用房所需 的经营面积会存在较大差异，如百货商店的经营面积一般需 5000平方米以上，超级市场500平方米以上，而一般的临街 店铺仅为几十平方米。因此对商业地产进行估价时应区分不 同的经营业态结构对面积的不同要求。 ❖ （6）设施设备 ❖ 主要是电梯、空调、新风等等设施设备对商业地产的影响。 ❖ （7）装修 ❖ 装修分别商业地产外立面的装修，内部公共空间的装修，这 些都会影响商业地产的建筑品质。
❖ 3、出租转租多，产权分散复杂
❖ 商业地产往往是销售给个体业主或公司，业 主又常常将其拥有的房地产出租给别人经营 或自营，有的承租人从业主手上整体承租后 又分割转租给第三者，造成商业地产产权分 散、复杂，因此在进行商业地产估价时要调 查清楚产权状况，分清估价价值定义是出租 人权益评估还是承租人权益评估，避免有的 估价委托人仅是承租人，却以房地产产权人 的身份委托评估。
❖ 二、现场勘查时需要注意的事项
❖ 商业地产的实物状况、权益状况和区位状况都会影 响到其价值。
❖ 1、实物状况
❖ （1）建筑结构和建成时间
❖ 建筑结构：混合结构和钢混结构较多，钢结构的比 较少。多年评估下来，一般一些沿街的小店铺是混 合结构的居多；商场则以钢混结构居多。一般来说 配置电梯的商业地产一般都是钢混结构的。这些， 我们在房地产权证或者交易中心的登记簿信息中可 以查到。
❖ 5、垂直空间价值衰减性明显
❖ 商业地产的价值在垂直空间范围内表现出明 显的衰减性。一般来说，商业物业的价值以 低层为高（高层商业物业顶层有景观等因素， 比较特殊），向上的方向其价值呈现快速的 衰减，越到后面，价值衰减则越慢。这是因 为低层对于消费者而言具有最便捷的通达度， 不需要借助于垂直方面的交通工具，而向上 的楼层需要借助交通工具，通达的便捷度随 之减弱。
❖ 另外，商业地产经营空间内的装修，我们可以适当考虑，特 别是在做抵押评估时，我们不能对其装修作价评估。
❖ 2、权益状况 ❖ （1）所有权或都使用权情况 ❖ 土地所有权状况和土地使用权情况：A 土地的用途
是什么。目前做了很多的商业物业，土地的用途各 种各样，有商业的、办公的、工业的、住宅的。我 们评估的时候要看清楚，土地的法定用途到底是什 么。B 土地的来源是什么。是国有土地还是集体土 地。如果是国有土地，那么其使用期限还有多长。
❖ 4、装修高档且复杂
❖ 为了营造舒适宜人的购物消费环境，商业地 产通常会有相对高档的装修，而且形式各异。 估价时需要准确单独估算其价值。另外，商 业用房装修升级快，对有些经营者而言，买 下或承租别人经营的商业用房后，为了保持 或建立自己的经营风格或品牌效应，一般会 重新装修。因此在估价时应该充分分析现有 装修状况能否有效利用，如无法利用应考虑 追加装修投入对评估价值的影响。
❖ 2、经营内容多，业态多样
❖ 在同一宗商业地产特别是大体量商业地产中， 往往会有不同的经营业态和内容，例如 一部 分经营商业零售，一部分经营餐饮，一部分 经营娱乐等等。不同的经营内容一般会有不 同的收益水平，因此对商业地产估价时需要 区分其不同的经营内容，根据不同经营内容 分别进行估价测算，例如采用收益时应在市 场调配分析的基础上测算不同经营内容商业 地产的收益水平，并以各种商业经营业态采 取不同的收益率。
❖ 房屋所有权状况：房屋的所有权人是不是委托方， 如果不是委托方，那么在抵押评估时需要产权人出 具同意委托人将该物业进行抵押的股东会决议书。
❖ （2）他项权利设立情况 ❖ 他项权利的设立情况主要是影响我们评估的抵押价
值。在抵押评估时，我们要去交易中心查阅该商业 物业的抵项情况。
❖ 建成时间：建成的时间也很重要，这关系到建筑物 的可使用时间，以及维修费用的多少。
❖ （2）空间布局 ❖ 空间布局包括两个方面：
❖ A整体建筑物内部的空间布局 ❖ B 另一个就是待估商业地产内部的空间布局
❖ 另外，一些大型商业用房往往要分割出租， 其内部空间能否灵活的间隔对其收益产生较 大的影响。因此，对商业地产进行估价时空 间布局的考察很重要。
❖ （3）楼层
❖ 通常状况下位于底层的商业用房价值要高于 其他楼层的商业用房。如根据一般的估价实
践，大型商业大厦二层的价格可能是底层价 格的50%-80%，三层为底层的40%-60%，然 而对于一些社区内的商铺，二层价格可能只 有底层的35%-50%。我们现在评估大多都是 2层、3层和4层分别取1层的70%、60%、 50%。但是如果有自动扶梯上下，首层商业 用房与其他层商业用房的价格差距将大大缩 小。这个主要是估价师现场勘查，2层、3层 和4层的交通便利程度，以及楼层差异对人流 的影响程度。